Neue Fenster Mieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von mondigs, 30.03.2010.

  1. #1 mondigs, 30.03.2010
    mondigs

    mondigs Benutzer

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    Hallo,

    ich habe vor Kurzem ein MFH gekauf, es sind aktuel Holzfenster eingebaut die 60 Jahre alt sind. Die will ich gegen PVC Fenster austauschen. Ziel Energie Einsparung, Modenisierung.
    Wie gehe ich als Vermieter richtig vor.


    Gruß
    Mondigs
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 31.03.2010
    BarneyGumble2

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    - Abklären, ob Denkmalschutz besteht
    - Angebote einholen bei mehreren Firmen (ich würde nicht das billigste Angebot nehmen, billig ist nicht immer gut...)
    - nach passenden kfw-Darlehen oder BAFA Zuschüssen suchen, BEVOR man den Auftrag vergibt
    - die Mieter rechtzeitig informieren
    - Fenster einbauen lassen
    - ggf. Mieterhöhung andenken und umsetzten

    Aber Achtung: bitte ERST mit dem Steuerberater absprechen. Wenn man direkt nach dem Kauf zuviel investiert, wird diese Investition vom Finanzamt zu den Anschaffungskosten gerechnet und man kann es nur zu wenigen % über viele Jahre absetzen...
    Ich meine eine Summe von 15 % des Kaufpreises im Kopf zu haben, unter der es wohl keine Probleme gibt, aber wie gesagt, erstmal mit dem Steuerberater klären, wie bei den meisten anderen größeren Dingen auch!
    Falls die Summe zu hoch ist, dass halt über mehrere Jahre splitten, etwa immer nur Fenster austauschen, wenn eine Wohnung frei ist oder 1-2 Etagen pro Jahr etc...
     
  4. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    15% der Anschaffungskosten sind richtig! Liegt der Betrag höher, kann man nicht mehr direkt ansetzen für die Abschreibung, sondern die Summe wird über 50 Jahre zu je 2% abgeschrieben!
     
  5. #4 nobrett, 31.03.2010
    nobrett

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    Genau. Siehe § 6 Abs. 1a EStG

    Leider nicht ganz richtig, richtig wäre dass es sich dann um nachträgliche Anschaffungskosten handelt, die zu aktivieren und mit dem Gebäudewert abzuschreiben sind. Das müssen nicht zwingend 50 Jahre lang 2% sein.
    Siehe §7 (Abs.4) EStG
     
  6. #5 mondigs, 31.03.2010
    mondigs

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    15%

    Die 15% hatte ich schon mit meinem Steuerberater abgeklärt der Austausch würde ca. 11000€ Kosten. 11% der Kosten kann ich auf die Miete umlegen habe ich richtig gerechnet 20€ Mieterhögung wenn ich 5 Wohneiheiten habe?

    Sind die 3 Monatefrist Pflicht um die Mieter zu informieren!



    Gruß
    Mondigs
     
  7. #6 BarneyGumble2, 31.03.2010
    BarneyGumble2

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    Re: 15%

    Das mit den 20 € kommt gut hin.

    Die 3 Monate sollten zwar eigentlich eingehalten werden, aber ich kann mir kaum vorstellen, dass die Mieter sich weigern, schon nach 1 Monat neue Fenster als Austausch zu ihren 60 Jahre alten zu bekommen...
     
  8. #7 mondigs, 01.04.2010
    mondigs

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    15% der Anschaffungskosten

    Hallo das Haus habe ich für 122000€+5% Nebenkosten gekauft.

    Ich würde gerne noch die Fassade dämmen, nur dann komme ich über die 15% gibts es keine Möglichkeit mehr wie die 15% abzuschreiben?

    Fenster und Dämmung könnte ich für ca. 22000€ machen lassen!

    Gruß
    mondigs
     
  9. #8 BarneyGumble2, 02.04.2010
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    RE: 15% der Anschaffungskosten

    Du kannst es ja abschreiben, aber halt nur mit dem Kaufpreis über viele Jahre...

    Edit:
    Evtl. lohnt sich da noch mal der Gang zum Steuerberater, der hat vielleicht die ein oder andere Hintertür parat:wink
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Re: 15%

    Lassen wir mal offen, ob es ohne fristgerechte Ankündigung Probleme mit dem Zugang zu den Wohnung geben würde. Spätestens bei der Mieterhöhung nach Modernisierung werden sich die Mieter daran erinnern, dass die Ankündigungsfrist nicht eingehalten wurde und sich die Fälligkeit der Mieterhöhung dadurch um 6 Monate verschiebt. Macht für den Vermieter im Beispiel 600 €. Rechnet man 2 weitere Monate Ankündigungsfrist dagegen blieben noch 400 €, die der Vermieter nicht verlangen kann. Sicher eine relativ geringer Betrag, aber es geht auch um ein relativ kleinews Objekt.
     
  11. #10 mondigs, 02.04.2010
    mondigs

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    Mieterhöhung nach der Sanierung

    Hallo,

    ich hätte eine Frage zu den Mieten.
    Aktuell Zahlen die Mieter 3,6 pro m² die Häuser waren von einer Wohn AG.
    Bj 1949 Holzfenster Keine Dämmung. Heizung seit 2004 neu, Bäder wurden ab 1998 saniert.
    Mietspiegel:
    Ø in € 6,71
    Min. in € 4,34
    Max. in € 8,29

    Beispiel Aktuel: Mieter A Single Zahlt für 58m²

    Miete: 203,00€
    Betriebskosten:45,00
    Heizkosten: 75€
    Gesamt: 323€


    Ich habe vor
    nach der Sanierung: Mieter Single A Zahlt für 58m²

    Miete: 255,00€ (Erhöhung nach Modenisierung)
    Betriebskosten:45,00
    Heizkosten: 45€ (40% Einsparung nach Modenisierung)
    Gesamt: 345€

    Ist das Rechtlich gesehen in Ordnung wie weit kann ich nach einer Sanierung die Mieten anpassen.

    Mondigs
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    RE: Mieterhöhung nach der Sanierung

    Um es ganz deutlich zu sagen: rechtlich gesehen ist das einfach nur sinnfreies Geschwafel.

    Rechtlich gesehen kann man jetzt die Zahlen als gegeben unterstellen oder feststellen, dass es keinerlei Begründung für die genannte Miethöhe gibt. Hier wie da ist die Nennung irgendwelcher Zahlen einfach nur sinnlos.

    Eine Sanierung rechtfertigt keinerlei Mieterhöhung. Auch wenn es sich man wieder Erbsenzählerhaft anhört: ihr solltet alle darauf achten was ihr redet. Es hilft beim Verständnis von Zusammenhängen.

    Eine Mieterhöhung ist nach § 559 BGB möglich, wenn der Vermieter eine Modernisierung durchgeführt hat. Was eine Modernisierung ist, ergibt sich aus der Vorschrift.
    Spätestens hier müsste auffallen, warum ich die Nennung irgendwelcher Zahlen und die damit verbundene Frage, ob das in Ordnung ist, als sinnfreies Geschwafel bezeichnet habe.
    Nach Durchführung einer Modernisierung sind die Modernisierungskosten zu ermitteln. 11% der Modernisierungskosten ergeben die Erhöhung der Jahresmiete, 1/12 davon wiederum die monatliche Mieterhöhung. Falls die Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, ist angemessen aufzuteilen.
     
  13. #12 mondigs, 02.04.2010
    mondigs

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    Modenisierung

    Wenn 60 Jahre alte Holzfenster und die Fassade gedämmt wird ist es eine Modenisierung!

    Oder liege ich da falsch!

    1. Mieterhöhung bis zur Höhe der Vergleichsmiete oder
    2.Renovierung 11 % der entstandenen renovierungskosten auf die jahresmiete umlegen.

    mondigs
     
  14. #13 Michael_62, 02.04.2010
    Michael_62

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    Ball flach halten.

    Ob eine Wärmedämmung (die oft wirtschaftlich unsinnig ist) eine Modernisierung ist, hat der Gesetzgeber ziemlich eindeutig zugunsten des Vermieterwillens geklärt, da spielt der politische Wille des Souveräns aus grüner Richtung und die Lobbyarbeit der Dämmstoffindustrie mit hinein.

    Der Mieter wird nun keinerlei Möglichkeit haben, gegen eine Modernisierungserhöhung vorzugehen.
    Er kann zustimmen oder ausziehen. Wenn er das nicht tut steht er dir gegenüber in Verzug. Du kannst dann den einklagen oder das Mietverhältnis bei nicht vertragsgemässem Verhalten und substantiellem oder anhaltendem Verzug kündigen.

    Im Mietvertrag sollte dazu eine Klausel über die Nichtigkeit der Fortsetzung des Vertrages bei Verbleib des Mieters nach Kündigung oder so änlich stehen. Google das mal oder vielleicht äussert sich RMHV noch zu dem Passus.

    Wenn du nun 20.000 in die Modernisierung steckst (und hoffentlich intelligenterweise 200,-€ Ersparnis aus Reparatur der Holzfenster abziehst) dann wirst du 19800,- ./. Förderzinsanteil KfW umlegen können.

    Wenn du nun 300m2 Fläche hast und dein Mieter 50m2 rechnest du:

    20.000*11/100*50/300/12 = 30.55 Erhöhung.

    Mal ein Tip: Rechne mal die Mieterhöhung und deine Nettokapitalrendite für ein teures und ein KfW Darlehen.
    Kombiniere das teure Darlehen mit einem endfälligem Sparvertrag.
    Einfach mal Excel jaulen lassen und dann KfW abhaken, ausser du brauchst die Liquidität.

    Eine Modernisierungsumlage enthebt dich nicht von der Möglichkeit die Mietanpassung zusätzlich durchzuführen.
    Sinnig wäre erst die Anhebung, dann die Modernisierung durchzuführen.
     
  15. #14 mondigs, 02.04.2010
    mondigs

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    Mieterhöhung nach der Sanierung

    Hallo Michael,

    vielen dank für die Ausführliche Antwort.

    1.)
    Wenn du nun 20.000 in die Modernisierung steckst (und hoffentlich intelligenterweise 200,-€ Ersparnis aus Reparatur der Holzfenster abziehst) dann wirst du 19800,- ./. Förderzinsanteil KfW umlegen können.

    Verstehe nicht warum soll ich 200,-€ Ersparnis aus Reparatur der Holzfenster abziehen?

    2.)
    Eine Modernisierungsumlage enthebt dich nicht von der Möglichkeit die Mietanpassung zusätzlich durchzuführen.
    Sinnig wäre erst die Anhebung, dann die Modernisierung durchzuführen.

    Die Übergabe ist der 01.07.2010
    Zum 01.07.2010 erhöhen Mietanpassung z.B 25€
    Modenisierung geplant Oktober 2010
    Zum 01.11.2010 Mieterhöhung 30€ wegen Modenisierungsmaßnahmen

    Wären Somit 55€ Erhöhung.
    Kann ich die Mieter zum 01.07.2010 gleich ein neuen Mietvertrag unterschreiben lassen und die geplanten Erhöhungen bzw Senkung der Heizkosten (Modenisierungs Ergebniss) im Vertrag festschreiben.


    Gruß
    Mondigs
     
  16. #15 lostcontrol, 02.04.2010
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    RE: Mieterhöhung nach der Sanierung

    na ist doch klar: weil du die vorhandenen alten holzfenster auch reparieren könntest anstatt sie direkt auszutauschen. sie sind ja nicht kaputt, nur alt, oder?

    vergiss es. du musst dich schon an die fristen halten.
    'ne mietanpassung/erhöhung muss man ankündigen, und das kannst du erst dann, wenn du im grundbuch stehst. der mieter hat widerspruchsrecht.

    fenster schon bestellt? sämtliche handwerker schon beauftragt? mit festen terminen?

    wow. deine handwerker sind entweder echt fix oder zahlreich. nur 4 wochen für komplette wärmedämmung mit allem pi-pa-po?
    haste auch ans wetter gedacht? bei strömendem regen (der soll im oktober vorkommen) is nix mit durcharbeiten. und verputzen? na hoffentlich bleibts im oktober dann auch konsequent auch nachts über 10°C (das ist die mindesttemperatur fürs verputzen), sonst kannste das vergessen bzw. hast pfusch am bau. nur zur erinnerung: sowohl 2008 als auch 2009 musste man bereits im september die heizung anwerfen...

    respekt, du traust dich was.
    oder hast in deinem bisherigen leben wenig erfahrungen mit handwerkern gemacht.

    das kannst du sowieso nicht, es sei denn die mieter wollen das auch von sich aus, was ziemlich unwahrscheinlich sein dürfte. kauf bricht nicht miete, du musst die vorhandenen verträge übernehmen.

    du willst eine senkung der heizkosten vertraglich festschreiben?
    ja bist du denn des wahnsinns fette beute?
    oder hast du die ultimative kristallkugel die besagt dass die energiepreise rapide fallen werden?

    für eine mieterhöhung brauchst du keinen neuen vertrag, das nur mal so am rande. auch nicht für eine erhöhung oder senkung der betriebskostenvorauszahlung (für letzteres brauchst du aber erstmal 'ne betriebskostenabrechnung - einfach so unterjährig kannst du da auch nicht mal eben was ändern).
     
  17. #16 mondigs, 02.04.2010
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    Nein bin gerade in Kontakt mit mehreren Firmen ......
    wenn die Mieter mir den neuen Mietvertrag unterschreiben dann ist das rechtens?

    Laut den Energieberater kann man mit der Modernisierung bis 40% der Heizkosten senken.
     
  18. #17 Michael_62, 02.04.2010
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    RE: Mieterhöhung nach der Sanierung

    Loscontrol du hast ja mal einen echten Geistesblitz!

    Wer dem Mieter eine Energieersparnis zusagt sollte 823BGB lesen und verstehen. Wenn nix Verstehen, dann halt Portmonaie auf.

    Man sagt NIX zu. Man sagt eine Verbesserung der Wärmedämmung zu. Niemals würde man ein DW 0.4 oder so was vereinbaren.

    Ich geh jetzt mal Kristallkugeln polieren, bevor das hier entgleist.
     
  19. #18 BarneyGumble2, 02.04.2010
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  20. #19 lostcontrol, 05.04.2010
    lostcontrol

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    du kannst mit einer modernisierung vielleicht den energieverbrauch senken.
    wie sich die energieKOSTEN entwickeln, das weiss weder der energieberater noch du!

    mal ganz abgesehen davon dass du doch hoffentlich nicht ernsthaft so blöd sein wirst deinen mietern ersparnisse vertraglich zuzusagen...

    mal ganz abgesehen davon dass ich keinem energieberater mehr traue, nachdem ich mal mit einem ein privathaus durchgegangen bin und der noch nicht mal gerafft hat, wo die eigentlichen schwachstellen liegen (z.b. flachdach dämmen etc.).
    übrigens würde sich in diesem spezialfall die entsprechende modernisierung in 111 jahren rechnen - hat mir zumindest ein bauphysiker (ein ECHTER fachmann in dem fall) ausgerechnet. super.

    versteh mich nicht falsch, ich bin sehr ökologisch orientiert, aber irgendwie muss das ganze auch finanziell aufgehen. in den meisten fällen wäre ein neubau billiger als flickschusterei.

    hast du denn auch mal mit 'nem ECHTEN fachmann, also z.b. einem bauphyisker geredet oder nur mit einem energieberater? was hat der energieberater denn für eine ausbildung (ausser dem 4-wochen-crash-kurs den man braucht um sich "energieberater" schimpfen zu können)?
    und ist er wirklich unabhängig oder "nebenbei" chef einer fensterbaufirma oder dämmstofffirma etc.?
     
  21. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    aber noch eine ganz andere Sache: ich bin der Meinung gelesen zu haben, dass Modernisierungsmassnahmen nur dann als Erhöhung auf die Miete umgelegt werden dürfen, wenn sie NICHT über einen Kredit finanziert worden sind. Da gabs doch auch mal etwas hier im Forum. Hab ich aber nicht mehr gefunden.

    aber das steht bei wikipedia:

    Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden. Soweit die Modernisierung auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen. Beispiel: Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter Doppelfenster ein. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen. Staatliche Zuschüsse sind bei Berechnung der Umlage von Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Ebenso wenig ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung möglich, wenn beispielsweise neue Schallschutzfenster vom benachbarten Flughafen bezahlt werden.

    Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Auch müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden, so dass sich die gesetzlich erlaubte Umlage von 11% ggf. reduziert (§ 559a Abs. 1 und 2 BGB).


    Ich denke da wird ein Austausch von Holz- auf PVC-Fenster mit Förderung nicht zu 100% umlagefähig sein!
     
Thema: Neue Fenster Mieterhöhung
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