Neue Hausordnung

Diskutiere Neue Hausordnung im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, in einem Mehrfamilienhaus (teils von Eigentümern bewohnt, teils vermietet), in dem wir eine vermietete ETW besitzen, steht ein...

  1. podima

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    Hallo,
    in einem Mehrfamilienhaus (teils von Eigentümern bewohnt, teils vermietet), in dem wir eine vermietete ETW besitzen, steht ein Verwalterwechsel an. Der neue Verwalter beginnt damit, einige liegengebliebene "Baustellen" abzuarbeiten. Probleme gab es wohl immer wieder mit dem Winterdienst, der von einigen Mietern bzw. Eigentümern nicht erledigt wurde. Nun soll ein Plan ausgearbeitet werden.
    Wir haben die Wohnung schon vermietet gekauft; im Mietvertrag des Vorbesitzers ist nichts über den Winterdienst zu finden Es ist nur vermerkt, dass der Mieter das Streugut selbst bezahlen muss; dieser Passus findet sich aber nur in der dem Mietvertrag angehängten Hausordnung. Im Mietvertrag steht ausdrücklich, dass die beigefügte Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist.
    Nun meine Frage: Nach Erstellung der neuen Hausordnung, in der ein Bestandteil auch der Winterdienst sein wird, möchte ich diese unserem Mieter überreichen und mir quittieren lassen, dass nun diese veränderte Hausordnung (als Bestandteil des Mietvertrags gilt).
    Ist das ok?
    Vielen Dank im Voraus!
    Freundliche Grüße
    Podima
     
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  3. #2 Martens, 28.01.2015
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    So ein Überbraten einer neuen Hausordnung stellt immer eine Vertragsänderung dar, die nur im Einvernehmen geschehen kann. Wenn der Mieter nicht zustimmen will, muß der Mieter nicht zustimmen.

    Die Frage ist doch hier, warum sich der Kollege WEG-Verwalter um Dinge kümmert (Pflichten aus dem Mietverhältnis), die ihn oder die WEG gar nichts angehen. Will der wirklich aufräumen und weiß auch wie das geht - oder zeigt er nur Aktionismus?
    Willst Du als Eigentümer dann die Hausordnung umsetzen, weil Du Deinen Mieter nicht zum Winterdienst verpflichten kannst?

    Christian Martens
     
  4. #3 Tobias F, 28.01.2015
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    Davon abgesehen das der Verwalter, ich denke es geht um reine WEG-Verwaltung, den Mietern überhaupt nichts vorschreiben kann, kann er auch einem Eigentümer keinen "Winterdienst" auf's Auge drücken.
    Den Eigentümer sind laut WEG nur zur Tragung der Kosten, nicht aber zum aktiven Arbeiten verpflichtet. Selbst ein solcher Beschluss der WEG wäre nichtig, da die Beschlusskompetenz hierfür fehl.



    "Wohnungseigentümer können nicht zu einer turnusgemäßen Räum- und Streupflicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden.

    Die Befugnis hierzu lasse sich auch nicht aus § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ableiten. Die Hausordnung habe nicht den Zweck die Erfüllung von Räum- und Streupflichten sicherzustellen. Diese Pflicht sein nämlich nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezogen, die Winterdienstpflicht sei vielmehr aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu erfüllen.
    Zudem geht nach BGH die Räum- und Streupflicht bezüglich des Gemeinschaftseigentums weit über die Regelungen innerhalb der Gemeinschaft hinaus, denn sie betrifft auch die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten.
    BGH, Beschluss v. 09.03.2012, V ZR 161/11"
     
  5. podima

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    Hallo,
    ich habe den (neuen) Verwalter wegen einer anderen Frage kontaktiert. Im Gespräch hat er dann erzählt, dass er von anderen Parteien auf diverse Punkte angesprochen wurde: Es existiere keine (allgemeingültige) Hausordnung; weiterhin gäbe es die erwähnten Probleme bzgl. des Winterdienstes.
    So bin ich für mich zu dem Schluss gekommen, dass ein Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat/der Eigentümergemeinschaft eine (allgemeingültige) Hausordnung erstellen kann. Wie gesagt, das war meine Überlegung - sollte sie falsch sein, lasse ich mich gerne belehren.
    Und ebenso bin ich nach meinen Überlegungen zu dem Schluss gekommen: Wird eine neue Hausordnung "für alle" verfasst, muss auch mein Mieter diese anerkennen...
    Falsch gedacht?
    Schönen Abend noch!
    Podima
     
  6. Andres

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    Ja, wie die beiden Vorschreiber schön erklärt haben.
     
  7. #6 Tobias F, 28.01.2015
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    Auch hier hast Du falsch gedacht. Weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat kann eine Hausordnung beschließen. Dies obliegt der Gemeinschaft als ganzes, d.h. auf einer Eigentümerversammlung.
    Sie können zwar Vorschläge machen, eine Hausordnung ausarbeiten, beschließen kann diese aber nur die Gemeinschaft.




    Wie schon von anderen geschrieben liegst Du auch damit falsch. Eine Eigentümergemeinschaft kann lediglich Beschlüsse fassen die innerhalb der Gemeinschaft wirken (d.h. für die Eigentümer). Einen Beschluss zu Lasten dritter, hier Dein Mieter, kann die WEG nicht fassen.
    Zudem die Hausordnung, welche Du dem Mieter bei Vertragsabschluss übergeben hast, Bestandteil des Mietvertrages ist. Eine Änderung ist somit nur in beidseitigem Einverständnis möglich.
     
  8. #7 PHinske, 28.01.2015
    PHinske

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    So geht das nicht.

    Wenn die Erledigung des Winterdienstes nicht im Einvernehmen der Bewohner des Hauses möglich ist, wird der Eigentümergemeinschaft letztlich nur ein Beschluss über die Fremdvergabe des Winterdienstes zur Problemlösung bleiben.

    Ich finde, dass der neue Verwalter richtig gehandelt hat, wenn er "das Problem" aufgegriffen hat.
    Mit einer bloßen Planerstellung ist es aber natürlich nicht getan.

    Als Mieter, der die Räumpflicht nicht von Anfang an per Vertrag übernommen hat, hätte ich auch nach Jahren keine Lust, plötzlich solche Zusatzarbeiten zu erledigen.

    Als vermietender Eigentümer ist man aber auch nicht automatisch selbst in der Pflicht, sondern immer nur der Grundstückseigentümer = die WEG.

    Also:
    Das Thema gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung!

    Es grüßt PHinske
     
  9. podima

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    Vielen Dank für die fundierten Antworten!
    Freundliche Grüße
    Podima
     
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