Neue Hausverwaltung

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von FoFair, 29.10.2006.

  1. FoFair

    FoFair Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!
    Tolles Forum, musste mich sofort anmelden :banana!
    Seit einiger Zeit war ich auf der Suche nach einem, meinen Fragen zugescnittenen Forum.

    Ich hoffe hier Rat und Info zubekommen und auch von meinen eigenen Erfahrungen berichten zukönnen.

    Hier auch schon mein Anliegen:

    Seit einigen Jahren bin ich Eigentümer einer ETW in Plauen in Vogtland (Sachsen)- ihr könnt euch schon wahrscheilich vorstellen was dies für ein Kauf war- und möchte gerne die Hausverwaltung wechseln.

    Wie gehe ich dies am besten an?
    Was ist zu beachten?
    Existiert eine Hausverwalter Datenbank, wo ich mir meine neue Hausverwaltung aussuchen könnte? :gehtnicht

    Vielen herzlichen Dank für die Antworten im Voraus :wink
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Für die Hausverwalter Datenbank haben ich von der hier gehört.

    Desweiteren musst du erstmal die anderen Eigentümer fragen, was sie davon halten. Weitere Tips geben die Verwalter hier im Forum bestimmt noch... :vertrag
     
  4. #3 Fridleif, 29.10.2006
    Fridleif

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    Hallo FoFair,

    ich denke mal du bewohnst deine ETW selbst?! wenn ja sprichst du sicher von einem WEG-Verwalter. Für den Wechsel benötigst du einen Beschluss in der Eigentümerversammlung. Mit welcher Mehrheit ist in der Regel in der Teilungserklärung festgelegt.

    Solltest du die ETW vermieten, und einen Sondereigentumsverwalter meinen musst du natürlich niemanden fragen. Den kannst du dir selbst suchen.

    Verwaltung ist vor allem eins, vertrauenssache. Las dich also nicht von günstigen Preisen blenden, sondern achte darauf wie man mit dir umgeht und vor allem auf deinen Bauch.
     
  5. FoFair

    FoFair Neuer Benutzer

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    Hallo capo, hallo Fridleif,
    vielen Dank für eure Antworten.

    Ich selbst wohne nicht in der ETW und bin mit den Leistungen der Hausverwaltung nicht zufrieden (Informationsaustausch, Erreichbarkeit, etc. ...).

    Bezahle z.Zt. für eine leer stehende ETW €140,- "Hausgeld" und ein neuer Mieter ist sobald auch nicht in Sicht.

    ~80% der Wohnungen stehen leer, der Haus-Immo-Makler kümmert sich keinen Millimeter um die Weitervermietung- ich soll noch die Maklergebühren übernehmen damit die ETW schnell vermietet werden kann :stupid "....im Osten wäre es so üblich...." war der genaue Wortlaut.

    Das hauseigene Instandhaltungsteam hat mir ein horrenten Kostenvoranschlag für die Renovierung einer verwüsteten Wohnung- die Bilder kennt man ja aus dem Fernsehen- gemacht.

    Da sagt mir mein Bauch: verlass die Hausverwaltung!

    Die anderen Eigentümer sind sich über einen Wechsel leider nicht so stimmig.
     
  6. #5 Fridleif, 30.10.2006
    Fridleif

    Fridleif Neuer Benutzer

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    naja das Hausgeld ist für die Bewirtschaftung da kann die Hausverwaltung nur bedingt was für....

    Und ohne stimmige WEG-Vers. wird nix mit wechsel...sei dir dessen klar
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es wurde eine Wohnung gekauft in der Erwartung eines wirtschaftlichen Erfolgs. Dieser Erfolg hat sich nicht eingestellt. Über Gründe der Entscheidung und des Misserfolgs zu spekulieren, führt hier nicht weiter.
    Eine Spekulation erlaube ich mir allerdings: der Verwalter wird für die Folgen einer Fehlentscheidung verantwortlich gemacht. In diesem Zusammenhang werden mit großer Selbstverständlichkeit auch von einem Dritten, hier einem Makler, Leistungen erwartet und eine Vergütung dieser Leistungen mit der gleichen selbstverständlichkeit verweigert.
    Diese Haltung bringt den Eigentümer einer Problemlösung keinen Schritt näher. Es würde vermutlich allen Beteiligten helfen, wenn der Eigentümer zunächst einmal über den Sachverhalt nachdenken würde. Völlige Ahnungslosigkeit ist unter Wohnungseigentümern ein leider sehr weit verbreiteter Zustand.
    Der allererste Punkt ist der Umfang des Verwalterauftrags; WEG, Sondereigentum oder beides.
    Es ist grundsätzlich zunächst Sache des Eigentümers, sich um die Vermietung der Wohnung zu kümmern. Dies kann dadurch geschehen dass ein Verwalter beauftragt wird. Man beachte dabei, dass WEG-Verwalter und Sondereigentumsverwalter keineswegs zwingend die gleiche Person sein müssen. Gibt es keinen Auftrag zur Verwaltung des Sondereigentums, ist der Verwalter der WEG nicht für die Vermietung der Wohnung zuständig.
    Selbstverständlich kann auch ein Makler beauftragt werden. Allerdings wird der Makler für seine Tätigkeit eine Vergütung verlangen. Da die Aussichten auf eine Provision vom Mieter bei angeblich 80% Leerstand eher schlecht sein werden, wird der Makler auch nur schwer zu völlig aussichtlosem Aufwand zu überzeugen sein. Falls doch, wäre der Makler vermutlich nach kurzer Zeit pleite und der Eigentümer hätte noch immer keinen Mieter.
    Abschließend beklagt sich man sich dann noch über einen angeblich überhöhten Kostenvoranschlag durch das "hauseigene Instandhaltungsteam" Auch hier ist schlicht und einfach der Verstand des Eigentümers gefordert. Sieht man mal davon ab, dass es sich wohl kaum um ein Team handeln dürfte, das bei der WEG fest beschäftigt ist, sollte sich jederzeit ein Anbieter finden lassen, der die Leistungen für einen geringeren Preis erbringt.
    Soweit also erst mal die Beschimpfungen... :zwinker

    Wenn man nach Kenntnis der Rahmendaten noch immer den WEG-Verwalter abberufen will, sollte man zunächst einen Blick in den Bestellungsbeschluss und den Verwaltervertrag werfen. U.U. ist die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Vertrags auf einen wichtigen Grund beschränkt. Auch wenn es viele Eigentümer nicht zu Kenntnis nehmen wollen und auch auf die Gefahr einer Wiederholung: der Verwalter haftet nicht für den wirtschaftlichen Erfolg der Investition. Unvermietbarkeit der Wohnung wäre keinesfalls ein wichtiger Grund für die Abberufung des WEG-Verwalters vor dem Ende des Bestellungszeitraums.
    Die Abberufung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Ebenso wird ein neuer Verwalter durch Mehrheitsbeschluss bestellt. Nach der Abberufung sollte auch der Verwaltervertrag gekündigt werden.

    Mit einer Abberufung geht die Eigentümergemeinschaft das Risiko einer Beschlussanfechtung und von Schadenersatzansprüchen ein. Prinzipiell kann der abberufene Verwalter den Beschluss anfechten. Bei entsprechendem Ergebnis des Gerichtsverfahrens hat die Gemeinschaft dann vielleicht 2 Verwalter, die bezahlt werden müssen.

    Wenn auch nach meinen Ausführungen noch der Wille zur Abberufung des Verwalters besteht, könnte man mit mir auch über einen Auftrag in Plauen reden :zwinker
     
  8. #7 Immo-Profi, 15.11.2006
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    Dazu bräuchte er einen wirklich triftigen Grund, den man ihm bei korrekter Durchführung der "Abwahl" ja nicht geben muß.

    Eine clevere Eigent.gemeinschaft wird einen neuen Verwalter erstmal vorbehaltlich der eintretenden Rechtskraft der Abwahl des alten Verwalters, vertraglich bestellen.

    Erst danach, endgültig.

    Ich suche derzeit auch einen neuen Verwalter für ein Wohnobjekt mit ca. 150 Wohneinheiten von 1-4 ZW. Er sollte seriöse, einschlägige Referenzen haben, da ja die Eigentümerversammlung noch zu überzeugen wäre.
    Es hadelt sich um ein Objekt im südwestdeutschen Raum.

    Wie hoch wären günstige Verwalterkosten pro Jahr für ein Gesamtobjekt dieser Größe ?
     
  9. #8 Insolvenzprofi, 15.11.2006
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    wo genau im Südwesten? und welche Erwartungen müssen erfüllt werden?

    ich kenne da eine sehr gute Verwaltung in Düsseldorf, die nur WEG mit 100 bis 500 Einheitenhäuser verwaltet, sie hat Objekte in ganz NRW verstreut, wenn Interesse besteht, kann ich Dir gerne die Anschrift geben
     
  10. #9 Insolvenzprofi, 15.11.2006
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    Wann würdest Du wissen, dass es der richtige Verwalter ist? und welche Vorraussetzungen müssten erfüllt werden?
     
  11. #10 Immo-Profi, 18.11.2006
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    Sicher besteht Interesse, das schrieb ich ja schon.
    Wo ganz konkret das Objekt liegt, will ich hier nicht öffentlich aus Diskretionsgründen schreiben und um eine geplante Abwahl evtl. nicht zu gefährden.
    Liegt aber ganz grob im Raum um Stuttgart-Karlsruhe.
    Erwartungen ? Na eben Referenzen von aktuell erfolgreich verwalteten ähnlichen Objekten dieser Größenordnung.
    Wie gesagt, die Fa. muß die Eigentümer der nächsten MV von sich überzeugen können und wesentlich preiswerter sein !
    Aktuell sind die Verwalterkosten ca. 50 000 Euro jährlich.
     
  12. #11 Insolvenzprofi, 20.11.2006
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    die Summe sagt mir so nichts... außerdem muss ich dazu sagen, welcher Verwalter macht einen guten Service, wenn der Preis nicht stimmt???? ich denke, an dem Punkt solltest du nochmals nachdenken, was du eigentlich möchtest....

    gute verwaltungen haben es nicht nötig, ihren preis zu drücken, denn sie sind genau deswegen so teuer, weil sie jeder schätzt! und da bestimmt eben der markt den Preis....
     
  13. #12 Immo-Profi, 20.11.2006
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    Sollte auch nur mal ein Anhaltspunkt sein.
    Es kann sich heute KEIN Verwalter mehr leisten, einen wirklich schlechten Serevice zu machen, unabhängig vom Preis !
    Die Bewertungsspanne mag da von "sehr gut" bis "befriedigend"
    gehen. Alles was schlechter ist, wird kaum mit einer Vertragsverlängerung rechenen können und das ist gut so.

    Da muß ich nicht nachdenken, sondern kann das mit einem Satz sagen: Ich möchte einen "preiswerten" Verwalter, dessen Service zumindest im Bereich von + - "gut" anzusiedeln ist !

    Das Wort "preiswert" ist natürlich nicht gleichzusetzen mit "fast geschenkt", aber jedenfalls nicht über dem Bundesdurchschnitt, welcher für ein vergleichbares Objekt verlangt wird, eher darunter, wenn möglich.
    Auch hier gilt: Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bekommt den Zuschlag.
    Alle anderen schauen in die Röhre!
    Diesem Prinzip der freien Marktwirtschaft müssen sich auch die Verwalter unterwerfen, ob sie wollen oder nicht. Und das ist gut so.

    Das gilt heute, wo den Bürgern das Geld nicht mehr so locker in der Tasche sitzt, längst nicht mehr.
    Wer sich bei den "alt eingesessenen" auf früher mal erworbenen Lorbeeren auszuruhen gedenkt, hat schnell das Nachsehen.

    Eine Armee von jungen Unternehmern, die qualitativ nicht schlechter sind, stehen schon in den Startlöchern und warten nur noch darauf, wo sie zuschlagen können. :zwinker
     
  14. #13 TargetguterRat, 28.06.2012
    TargetguterRat

    TargetguterRat Gast

  15. #14 Tobias F, 28.06.2012
    Tobias F

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    Also den TS wird Deine Werbung, nach rund 6 Jahren, sicherlich nicht mehr interessieren.
    Und ob die anderen Forenmitglieder daran interessiert sind? Schließlich steht auf Deiner Seite kein "Geheimwissen" ;-)
     
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