Neue Küche mit 8% Umlage. Geht meine Rechnung auf?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von emrahx99, 18.08.2011.

  1. #1 emrahx99, 18.08.2011
    emrahx99

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    Wir vermieten eine hochwertige drei Zimmer Wohnung an solvente Mieter, die sehr pflegeleicht sind und die Wohnung auch gut in Schuss halten.

    Die Einbauküche bei der Vermietung war eine sehr alte mit E-Geräten und wurde mitvermietet. Nun sind die Geräté komplett schrottreif, was auch die Einbauschränke betrifft. Ich hab mit den Mietern folgendes Vereinbart:

    Komplett neue Küche für 6000 EUR inkl. Einbau und allem drum und dran vom Küchenhersteller (sehr hochwertige in Lack usw.). In diesem Fall tritt, wenn überhaupt, eine kleine Teilmodernisierung ein. Die neue Küche ist fast identisch aufgestellt wie die alte und neue E-Geräte ersetzen die alte.

    Dafür gibt es eine Mieterhöhung von 40 EUR / Monat.

    Wie findet ihr die neue Vereinbarung? Ich finde sie sehr gut, weil im Falle eines Auszuges die Wohnung wieder schnell neue Mieter finden wird, weil nun auch die Küche hochwertig aussieht. Außerdem stand den Mietern eh ein vergleichbarer Ersatz zu bzw. eine Reparatur der alten Schränke.

    Meine Rechnung sagt mir, dass dies eine Umlage von 8% ist (obwohl wie oben beschrieben eigentlich nicht umgelegt werden müsste bei Ersatz). So haben wir monatlich 40 EUR mehr und auf 10 Jahre steuerlich etwas abzuschreiben. Die Wohnung hat an sich sehr wenig zum abschreiben, so dass die Steuerlast hoch ist. Irgendwie konnte ich meine Frau noch nicht überzeugen, dass wir und die Mieter damit gut fahren (bzw. insbesondere wir als Vermieter).

    Was meint ihr dazu?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 18.08.2011
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    ... "nicht müsste" ist gut ... "nicht DÜRFTE" wäre aber zur Abwechslung auch richtig.

    Schön für Dich, wenn Dein Mieter so dumm ist und mitspielt ... durchsetzen könntest Du einen Anspruch daraus aber nicht.

    Und sobald der Mieter feststellt, daß Du ihn über´n Leisten gezogen hast, kannst Du wohl davon ausgehen, daß jede Woche eine andere Küchentür klemmt und von einer Fachfirma neu justiert werden muss. Viel Spaß dabei.
     
  4. #3 Unregistriert, 18.08.2011
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    seh ich genauso wie Papabär.
    du bist VERPFLICHTET zu reparieren bzw. für ersatz zu sorgen, du verlangst ja bereits miete für die küche!
    das läuft auch nicht unter "modernisierung", entsprechend kann da auch nichts umgelegt werden.
    wenn deine mieter da mitspielen - ihre sache.
    aber sei gewarnt: die nächste korrekte mieterhöhung könnte schwierig werden, wenn die mieter bis dahin geschnallt haben dass du sie beschumpst hast!

    loschdi
    (die 6.000 euro übrigens 'ne ganze menge findet - es gibt sehr gute küchen auch günstiger, auch inkl. geräten!)
     
  5. #4 emrahx99, 18.08.2011
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    Sooo aber nicht ganz richtig

    Ich glaube ihr habt nicht alles gelesen bzw. ganz mitgedacht...

    Vorher: einfache Küche mit einfachen "no name" Geräten

    Jetzt: Hab dem Mieter Einverständnis gegeben, dass er sich eine Küche aussuchen kann. Mieter hat sich SELBST und ALLEINE die Küche zusammenstellen lassen vom Küchenstudio. Angebotspreis 7000. Ich hab für ihn selbst runtergehandelt und ihn darüber aufgeklärt, dass er auch gleichwertigen Ersatz (das heißt einfache Geräte) erhalten kann und das ein Tischler den Korpus in Ordnung bringen kann - ohne Mehrkosten.

    Mieter will aber gerne diese hochwertige Küche mit den hochwertigen Markengeräten.

    Die Bezeichnung "höherwertig" ist schon eine Teilmodernisierung und berechtigt den Vermieter für Ausgleich in Höhe von max. 11% des Anschaffungspreises pro Jahr. In diesem Fall wurden 8% umgelegt und 3% vom Vermieter.

    Wie bereits beschrieben, wurde der Mieter aufgeklärt, dass ein gleichwertiger Ersatz erfolgen kann -KOSTENLOS. Wenn er sich aber so eine Küche mit dem Preis wünscht...

    Also bitte nicht so schnell irgendwelche unberechtigte Beschuldigungen vorwerfen.
     
  6. #5 Unregistriert, 18.08.2011
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    haut trotzdem nicht hin was du da schreibst.
    du musst nämlich die kosten für eine gleichwertige küche bzw. reparatur der vorhandenen küche von dem, was du umlegen willst abziehen.
    und dann biste ganz sicher nicht bei 40 euro monatlich mehr...

    aber schlag doch bitte mal "modernisierung" nach - das hat nämlich mit EBKs nichts zu tun. entsprechend kannst du die modernisierungs-umlage auch nicht auf die EBK anwenden.

    loschdi
    (die übrigens nirgens 'ne anschuldigung lesen kann - ausser der, dass du deine mieter beschumpst, und das tust du ja definitiv)
     
  7. #6 Papabär, 18.08.2011
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    Verstehe ...

    In welchem § steht gleich nochmal, daß der Name eines Gerätes und/oder die qualitative Verarbeitung ein Kriterium für eine Modernisierung sind?

    $559 BGB kann´s ja nicht sein, denn da werden als Mod-kriterien Gebrauchswert, Verbesserung der Wohnverhältnisse und Einsparung von Energie oder Wasser genannt.

    Außerdem darf dann nur der Kostenteil umgelegt werden, der auch wirklich die Verbesserung darstellt ... d.h. die fiktiven Kosten für eine Reparatur bzw. - sofern günstiger - die Erneuerung durch eine gleichwertigen Einrichtungsgegenstand musst Du von den Anschaffungskosten dieser Superluxusküche abziehen. Und das werden ja vermutl. mehr als 1.636,36 € sein (= die restl. 3% bei den genannten Zahlen), oder?
     
  8. #7 Papabär, 18.08.2011
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    Äh, Loschdi ....
    ... das wäre mir jetzt aber wiederum auch neu ... wo kann man das nachschlagen?
     
  9. #8 emrahx99, 18.08.2011
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    Also irgendwie sind die Antworten von Euch unqualifiziert und emotionaler Schwachsinn.. Zumal diese von der Fragestellung komplett abweichen...

    Aber trotzdem noch ein paar Infos:

    Der Vermieter muss für GLEICHWERTIGEN Ersatz sorgen und ist nach ganz überwiegender Ansicht der Rechtsprechung nicht verpflichtet, das Mietobjekt mit Zubehör auf dem jeweils technisch neuesten Stand zu halten. Siehe auch LG Kiel Urteil vom 27.05. 2003, Az.: 1 S 180/02.
    Aber er KANN dies tun, wenn es gemeinsam vereinbart wird (= freie Vertragsgestaltung).
    Gleichwertiger Ersatz bedeute (wenn eine Reparatur nicht möglich ist)t: Er muss keine Ikea-Geräte in der Küche gegen Miele-Geräte austauschen.

    @Papabär

    Eine neue hochmoderne Einbauküche mit teilweiser Luxusausstattung ist eine Teilmodernisierung in der Rechtssprechung bzw. eine Luxusmodernisierung, wenn die Küche davor eine erheblich einfachere war und die neue EBK den Wohnwert verbessert.

    Nebenbei gesagt: 40 EUR resultiert auch dadurch, dass der Miete pro m² unterdurchschnittlich ist und sich in den letzten Jahren nicht angestiegen ist. Sie soll in der nächsten Zeit (mittelfristig) auch nicht verändert werden, weil bestrebt ist, dass die Mieter langfristig bleiben sollen...

    Hätte ich wohl erwähnen sollen, damit diese unqualifizierten Antworten nicht kommen... Aber wieso? Hat ja nichts mit der Frage zutun.
     
  10. #9 Unregistriert, 18.08.2011
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    @ Papabär:
    keine ahnung wo man das nachschlagen kann. aber ich hatte mich diesbezüglich mal von 'ner anwältin beraten lassen, und die meinte dass EBKs genausowenig wie andere möbel (stichwort "möblierte wohnung") unter den begriff "modernisierung" fallen. entweder der mieter bringt eine mit (dürfte man diese "modernisierung" auch umlegen? eben nicht) oder sie gehört dem vermieter/eigentümer und wird mitvermietet, dann gehört sie zur ausstattung wie einbauschränke, böden usw.
    aber ich kann mich auch täuschen.
    wär aber das erste mal dass ich hier oder anderswo was lese, dass EBK-erneuerung unter "modernisierung" läuft.

    @ emrahx99:
    wenn du neue, bessere fenster einbaust, weil die alten kaputt sind, musst du den preis, den eine reparatur oder der ersatz der fenster durch gleichwertige neue kosten würde, auch abziehen von dem was du dann umlegen darfst.
    entsprechend sollte das wohl auch bei der EBK gelten.
    und ich bin mir ziemlich sicher, dass das bei der nächsten mieterhöhung thema werden könnte, wenn deine mieter schlau genug sind die sache einem anwalt oder gar direkt dem gericht vorzulegen...

    loschdi
    (die übrigens bei wohnungen mit EBK auch entsprechend höhere miete verlangt und die EBKs auf 10 jahre rechnet - wenn dann mal was kaputtgeht, wird's halt ersetzt, zuletzt übrigens auch ein alter popliger herd gegen 'n luxusteil, da haben wir aber auch nix extra verlangt, sind gute mieter, die hatten sich ein extra durchaus mal verdient...)
     
  11. #10 Unregistriert, 18.08.2011
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    @ emrahx99:

    "Der Vermieter muss für GLEICHWERTIGEN Ersatz sorgen und ist nach ganz überwiegender Ansicht der Rechtsprechung nicht verpflichtet, das Mietobjekt mit Zubehör auf dem jeweils technisch neuesten Stand zu halten. Siehe auch LG Kiel Urteil vom 27.05. 2003, Az.: 1 S 180/02."

    richtig.
    und diesen wert des gleichwertigen ersatzes muss er ABZIEHEN wenn er was besseres reinstellt, bevor er umlegen darf. so ist das nun mal. also lies doch einfach die entsprechenden paragraphen nach.

    "Gleichwertiger Ersatz bedeute (wenn eine Reparatur nicht möglich ist)t: Er muss keine Ikea-Geräte in der Küche gegen Miele-Geräte austauschen."

    du weisst aber schon dass "ikea-geräte" von bauknecht sind?
    dass bauknecht jetzt soviel schlechter wäre als miele wär mir neu. im gegenteil, ich kenn 'ne menge leute die sehen das eher umgekehrt...

    loschdi
     
  12. #11 emrahx99, 18.08.2011
    Zuletzt bearbeitet: 18.08.2011
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    Ich bin immer noch der Meinung, dass eine maßgeschneiderte EBK-Küche eine (Teil)Modernisierung ist, weil sie fest mit der Wohnung verankert ist.
    Möbel hingegen sind bewegliche Dinge... Wenn ich in einer Wohnung Teppich entferne und teures Parkett verlege, dann fällt es auch unter Modernisierung.

    Hier ist was interessantes: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/modernisierung.htm

    Mir ist bekannt, dass in Ikea Geräten Bauknecht Teile sind, aber das Gerät ist trotzdem von Ikea. Auch wenn es gute Geräte sind.
    Skoda hat auch VW-Teile, sind tolle Fahrzeuge. Aber wenn's darauf ankommt ist es trotzdem Skoda... Ich bin auch kein Miele-Fan !

    @loschdi
    Die alte einfache billige Küche (die mit der neuen Küche nicht vergleichbar ist) hatte einen Zeitwert von max. 1000 EUR bei der Vermietung. Zustand wurde auch im Protokoll festgehalten. Also: 6000 - 1000 = 5000 umzulegen.
    Reparatur der Küche mit Korpus inkl. Beschaffung eines neuen E-Gerätes wäre vielleicht bei 700 Eur...

    Außerdem gibt es sogar eine energetische Einsparung (Wasser und Strom) in Zukunft, weil alle Geräte A+ haben. Die alten eher Z- ;-)
     
  13. #12 Papabär, 19.08.2011
    Papabär

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    Loschdi, da muss ich dem TE schon soweit recht geben ... eine EBK ist m.W. nach nicht grundsätzlich von Modernisierungserhöhungen ausgeschlossen.


    @emrahx99:
    Diese "unqualifizierten" Antworten sagen so ziemlich genau das aus, was in Deinem Link steht ... auf Basis der Informationen, die Du uns zur Verfügung stellst.

    Wie jetzt ... das soll nichts mit der Frage zu tun haben? Warte mal ... wie war die Frage doch gleich?
    Du hattest nach MEINUNGEN gefragt ... die scheinen Dir aber jetzt wohl nicht in den Kram zu passen ... dann sind die Aussagen natüüürlich unqualifiziert :unsicher027:

    Ich sagte ja bereits, solange die Mieter sich darauf einlassen gibt´s keine Probleme ... und wenn DU so schlau bist wie Du vorgibst, dann brauchste hier ja nicht zu fragen, gell?

    Übrigens ist das Mietrechtslexikon wahrscheinlich genauso unqualifiziert ... denn das steht ja dick und fett gedruckt
    Den Gebrauchswert macht man ja IMMER von Herstellernamen abhängig ... oder eben vom Zeitwert, das ist auch noch ein Klasse Faktor. :unsicher023:

    So sorry, ... aber ich klink mich an dieser Stelle aus. Um mich (... und wahrscheinlich auch loschdi) unqualifiziert zu betiteln, da musst DU wohl noch ein paar Nächte länger auf´m BGB schlafen.
     
  14. #13 emrahx99, 19.08.2011
    Zuletzt bearbeitet: 19.08.2011
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    Meine Frage war eine mit wirtschaftlichem und steuerlichen Hintergrund, damit nur für eine Dritte Person bestätigt wird, dass es richtig ist mit der Abschreibung usw. Meine Frage ist keine ethische Frage in dem Sinne...


    Wie gesagt, es sollte nur eine Bestätigung geben, weil sich eine Dritte Person damit nicht befasst und Verständnisprobleme hat.

    Gute Idee, ich klinke mich auch aus. Nur eines sollte unbedingt noch gesagt werden: Unqualifiziert wurdet ihr betitelt, weil ihr nicht die Berechtigung habt, meine Mieter schlecht zu machen und sie als dumm zu bezeichnen oder mich als jemanden dahinzustellen, der jemanden über den Tisch zieht. Eine höherwertige Wohnung zu knapp über 7,00 EUR (jetzt mit der neuen EBK) zu vermieten, die neuwertig und in guter Lage ist, hat nicht mit "über den Tisch ziehen" zutun, wenn die durchschnittliche Miete bei diesem Objekt in der Lage bei ca. 9 EUR / m² liegt.
     
Thema: Neue Küche mit 8% Umlage. Geht meine Rechnung auf?
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