Neue Mietverträge nach Immobilienkauf

Diskutiere Neue Mietverträge nach Immobilienkauf im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, ich bin seit heute ein neues Mitglied im Forum, da ich mich nun auch als Eigentümer einer gewerblich vermieteten Immobilie nennen darf....

  1. Demnok

    Demnok Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich bin seit heute ein neues Mitglied im Forum, da ich mich nun auch als Eigentümer einer gewerblich vermieteten Immobilie nennen darf.
    Im Internet bin ich auf dieses Forum gestoßen und hoffe hier ein paar Antworten zu finden, die sich mir nach und nach stellen.

    Meine erste Frage lautet:
    Bei der Übergabe der Immobilie sagte der Makler, dass ich so schnell wie möglich neue Mietverträge aufsetzen solle. Ich war der Meinung, dass der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" zählt und der bestehende Vertrag nach Kauf auf mich als Eigentümer übergeht.
    Ich würde schon gerne den Mietzins anpassen und eine Erhöhung erwägen, da das Mietverhältnis seit 2016 besteht und es in der Zwischenzeit keine Mieterhöhung gab.
    Ich habe gelesen, dass der Mieter damit einverstanden sein muss. Gibt es Wege, die Erhöhung ihm verständlich nahe zu bringen?
    Ab wann darf ich neue Mietverträge aufsetzten?
    Bei den vermieteten Räumen handelt es sich um Büroräume.

    Vielen Dank im Voraus für eure Antworten.
     
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  3. GSR600

    GSR600
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    Hallo,
    richtig Kauf bricht nicht die Miete, ist denn in den Verträgen was zu Mieterhöhungen geregelt?
     
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  4. Demnok

    Demnok Neuer Benutzer

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    Hallo,

    nein, lediglich zum Passus Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steht im Vertrag, dass dem Mieter die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich bekannt zu geben sind.
    Ich möchte ja den Mietzins an den aktuellen gewerblichen Mietspiegel anpassen.
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Sag' doch gleich, dass...:041sonst:
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 05.06.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Wenn wirklich nichts weiter zu Mieterhöhung im Vertrag geregelt ist, kannst du theoretisch monatlich die Miete erhöhen, wenn du magst und dein Mieter das durchhält.

    Die meisten Limitierung der Wohnraummietverträgen gelten nicht für Gewerbemieter.

    Du kannst dich an der ortsübliche Miete für Gewerbe orientieren und auch darüber gehen, solange du nicht in den Wucherbereich (ab 20% über ortsüblicher gewerblicher Miete) kommst.


    Wenn das deine 1. Mieterhöhung ist, die du machen möchtest, schadet es aber nicht einen Fachmann deinen Vertrag und dein Erhöhungsverlangen prüfen zu lassen. Möglich, dass du eine Formulierung misverstanden hast. Die meisten Gewerbemietverträge enthalten Klauseln zur Mieterhöhung und Nebenkostenanpassung.

    Wenn du aber einen komplett neuen Vertrag aushandeln möchtest, der für dich mehr Vorteile hat als der jetztige oder manche Dinge eindeutiger regelt, ist es vielleicht eine Überlegung wert jetzt keine Mieterhöhung zu verlangen, sondern im Gegenzug auf bestimmte Zeit darauf zu verzichten.
    Dein Mieter muss sich ja nicht auf einen neuen Vertrag einlassen. Es ist also Verhandlungsgeschick gefordert, wenn du das möchtest.

    Falls du einen komplett neuen Vertrag machen möchtest, lass dich bitte gut beraten.
    Du hast zwar viel mehr Vertragsfreiheit, kannst aber auch noch viel mehr Blödsinn vereinbaren.
     
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  7. Demnok

    Demnok Neuer Benutzer

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    Danke für die Antworten.

    Die Mietverträge sind sehr einfach gehalten. Meines Erachtens nach wurden hier sogar Wohnraummietverträge als Muster genommen und als geweblicher Vertrag deklariert.
    Ist in dieser Angelegenheit ein Fachanwalt als Ansprechparter die richtige Wahl?
    Wie schnell muss ich einen neuen Vertrag gestalten? Muss das ab Eigentumsübergang sofort geschehen oder ist es jederzeit möglich?

    Bitte entschuldigt die vielen Fragen. Das alles ist großes Neuland für mich.
     
  8. #7 FMBerlin, 05.06.2018
    FMBerlin

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    Die mit dem Verkäufer geschlossenen Mietverträge gelten weiter. Es muß überhaupt kein neuer Vertrag geschlossen werden und es gibt auch keinen Grund zur Eile. Wenn zur Mieterhöhung im Mietvertrag über Gewerberäume nichts vereinbart ist gibt es im laufenden Mietverhältnis nur die Möglichkeit einer einvernehmlich ausgehandelten Mieterhöhung. Alternativ kann der Vertrag ordentlich gekündigt und dem Mieter ein Anschlußvertrag zu neuen Bedingungen angeboten werden. Dies will gut überlegt sein, da der Mieter es auch bei der Kündigung belassen und sich neue Räume suchen kann.
     
  9. Andres

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    Nochmal, langsam und deutlich: Die alten Verträge gelten so lange weiter, wie sie nicht gekündigt werden. Du musst also gar nichts tun.


    Woher kommt denn diese glorreiche Erkenntnis? Richtig ist, dass die gesetzlichen Bestimmungen über Mieterhöhungen aus dem Wohnraummietrecht nicht für Mietverträge über andere Räume gelten. Man hätte nun vertraglich eine Menge vereinbaren können, aber das ist wohl nicht passiert. Damit bleibt es bei einem ganz einfachen Rechtsgrundsatz: Pacta sunt servanda - Verträge sind einzuhalten. Im Mietvertrag steht eine Miethöhe und die ist für beide Seiten bindend.

    Für die Mieterhöhung bleiben damit zwei Möglichkeiten:
    • Man einigt sich mit dem Mieter auf eine neue Miethöhe.
    • Man kündigt den Vertrag zu einem zulässigen Zeitpunkt (auch hier kommt es auf die Vertragsgestaltung an) und bietet gleichzeitig einen neuen Vertrag zu neuen Konditionen an. Nimmt der Mieter an, hat man die Miete erhöht. Nimmt der Mieter nicht an, endet das Mietverhältnis. Man nennt dieses Vorgehen "Änderungskündigung".

    Persönliche Meinung: Wenn eine 2016 vereinbarte Miete 2018 schon erhöht werden muss, ist damals etwas mächtig schief gelaufen.


    Mietwucher (§ 5 WiStG) gibt es nur im Wohnraum.
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Es genügt, dem Mieter mitzuteilen, dass das BGB und die anwendbare Rechtsprechung gelten.
     
  11. Demnok

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    Vielen Dank für die ausführlichen Antworten.

    Mir war es auch so bekannt, dass die Verträge nicht geändert werden müssen. Nur die Aussage des Maklers hat mich dann doch verunsichert.

    Die Änderungskündigung ist ein guter Tip.
    Ja, leider wohnt der bisherige Eigentümer im Ausland und hat sich über die Angelegenheiten der Immobilie nicht gekümmert. So wurden die Räume durch Angehörige zu sehr günstigen Mietzinsen vermietet.
    Der Mieter nutzt zudem auch noch zusatzätzlich seit einem Jahr weitere Räume und Kellerräume kostenfrei, obwohl in den bisherigen Verträgen die Kellernutzung nicht inbegriffen ist und auch über die weiteren Räume kein Vertrag abgeschlossen wurde. Über diese Räume hat er auch die Schlüssel.
    Muss ich ihn diesbezüglich auffordern, mir die Schlüssel dieser zu Unrecht genutzten Räume auszuhändigen. Der Mieter hat dem Verkäufer gegenüber geäußert, diese zusätzlichen Räume mieten zu wollen. Ich spiele aber mit dem Gedanken, diese Räume zu einer Wohnung umzubauen.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 05.06.2018
    ehrenwertes Haus

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    Mieterhöhung habe ich nicht aufgepasst mit Gewerbemietvertrag.

    §138 BGB sittenwidriges Rechtsgeschäft, Wucher
    Wird auch für Gewerbe angewendet.
    Die Hürde ist aber höher als für Wohnraum, nicht bei 20%.


    Bist du dir ganz sicher, das es keine mündichen Absprachen gibt?
    Auch mündliche Verträge zwischen dem ehemaligen Vermieter und Mieter sind für dich bindend.
    Der Mieter hat die Schlüssel bestimmt nicht einfach geklaut oder die Räume aufgebrochen (soll es auch geben) um in die Räume zu nutzen.
    Dass nur der Mieter und nicht du die Schlüssel dazu hat, spricht im 1. Moment für eine mündliche Vereinbarung.
     
  13. Demnok

    Demnok Neuer Benutzer

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    Als der damalige Mieter der nun leer stehenden Räume auszog, fragte der Mieter, ob er diese Räume für Besprechungen usw nutzen könne. so wurden ihm die Schlüssel ausgehändigt. Er gab auch sein Interesse bekannt, diese Räume mieten zu wollen. Bevor es zu einem Mietvertrag kam, fand der Verkauf der Immobilie statt. Der Verkäufer wollte dies dem Käufer überlassen, ob denn vermietet werden soll oder nicht deshalb kann ich hier nicht von einer mündlichen Absprache ausgehen. Doch die Schlüssel hat der Mieter für die leer stehenden Räume trotzdem.
     
  14. Andres

    Andres
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    Das sehe ich deutlich anders. Es ist nur die Frage, welcher Rechtsnatur diese Absprache ist, insbesondere ob man von einer Gefälligkeit (d.h. ohne jegliche Bindungswirkung), einer Leihe oder doch einer Änderung des Mietverhältnisses ausgehen muss.

    Wahrscheinlich würde ich das gegenüber dem Mieter zunächst einmal sehr neutral formulieren: Die Räume können nicht länger zur Verfügung gestellt werden und man bittet um Rückgabe der Schlüssel. Dann sieht man weiter ...
     
  15. #14 Demnok, 05.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 05.06.2018
    Demnok

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    Die unvermieteten und derzeit leerstehenden Räume befinden sich in einem separaten Stockwerk. Für jedes genutzte Stockwerk wurde ein Mietvertrag geschlossen. Die zusätzlich Nutzung der leerstehenden Stockwerke ist in diesem Fall eine Gefälligkeit und keine Änderung der bestehenden Mietverhältnisse. İst meine Herangehensweise so korrekt?
     
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  17. Andres

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    Keine Ahnung - woher auch? Wir wissen schließlich beide nicht, was damals mit dem Eigentümer besprochen wurde, wie das auszulegen ist und was davon überhaupt beweisbar wäre. Es gibt hier keine einfachen Antworten. Genau deshalb schrieb ich oben, dass ich einfach mal antesten würde, was passiert, wenn der Mieter die Räume nicht mehr nutzen darf. Sicher würde ich mich als Vermieter gerne auf den Standpunkt stellen, dass alles ganz unverbindlich war, aber wir sind hier nicht bei "Wünsch' dir was".
     
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  18. #16 FMBerlin, 05.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 05.06.2018
    FMBerlin

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    Was spricht denn dagegen, den Verkäufer schriftlich um Auskunft und schriftliche Bestätigung der eventuellen mündlichen Absprachen zu den ohne schriftlichen Mietvertrag genutzten Stockwerken zu bitten, bevor man beim Mieter die Pferde scheu macht oder ihn erst auf Ideen bringt?
     
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