Neue Wohnung - wie hoch darf Miete sein?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Mr.Smile, 07.03.2010.

  1. #1 Mr.Smile, 07.03.2010
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    Hallo,

    aus aktuellem Anlaß hätte ich hierzu auch eine Frage: wenn eine Wohnung seit 3 Jahren vermietet ist und vor der Vermietung neu/komplett saniert wurde (Haus jedoch Bj. 67), welchen Vergleichwert des Mietspiegels muss man heranziehen ? Das "normale" Baujahr, oder ggfs. ein späteres, um die Modernisierung zu berücksichtigen ?

    Die vereinbarte "Start"miete lag - natürlich - erheblich über dem Mietspiegel, da dieser überhaupt nicht den Marktpreis widerspiegelte. Konkret: für 120qm zahlt der Mieter 1080 €uro, bei Bestlage und Erstbezug der renovierten Wohnung (Parkett, neue Fenster, hochwertige Sanitärausstattung etc.). Für die Wohnunggegen völlig normale Miete.
    Mietspiegel lt. Bj67 würde 5,80 Euro ergeben ... lachhaft.

    So ... bisher stand ich auch auf dem Standpunkt: wer ohne Zwang eine schöne Wohnung mietet, akzeptiert den verlangten Preis - oder mietet eben nicht....

    Nun - und wir hatten jährliche Staffelmietsteigerungen von 20 Euro vereinbart - meint der Mieter, es wird langsam teuer ... und beruft sich auf den Mietspiegel in neuer Fassung (der gibt aber auch nur marginal mehr her ... ).

    Was ist denn jetzt die richtige Antwort : gemietet wie gesehen und unterschrieben ? Mietspiegel nur interessant bei normalen Mieterhöhungsverlangen ?
    Stimmt das und ist das rechtlich haltbar ??

    Danke !!!
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Doch, der Mietspiegel spiegelt den Marktpreis - nicht mehr und nicht weniger.
    Hast du eine Staffelmiete vereinbart? orientiert sich die Erhöhung am Index oder ist das immer nur 20€ pro Jahr? Oder vielleicht 240 € pro Jahr (12x20€)?

    Man unterscheidet eben zwischen Indexmiete, Staffelmiete und normale Miete mit Mieterhöhungsverlangen bzw Mod-Erhöhung.

    Ein Vertrag muss erfüllt werden. Der Mieter kann ja kündigen...
     
  4. #3 Mr.Smile, 08.03.2010
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    Nein, es ist natürlich eine normale Staffelmiete, jährliche Steigerung um 20 Euro.

    Heisst also - Mietspiegel ist wirklich nur relevant bei normalem Mietvertrag, sofern der Vermieter nach Jahren mal die Miete erhöhen will ?

    Dann hab ich ja genau richtig gehandelt mit der Staffelmietvereinbarung ... :geil
     
  5. #4 Thomas76, 08.03.2010
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    Ja, soweit ich weiß schon.
     
  6. Capo

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    Bie einem Staffelmietvertrag gibt es keine Erhöhung bis zum Mietspiegel.
    Trotzdem würde ich aber mal prüfen, ob die Kaltmiete noch im Rahmen liegt. Denn auch hier muss man eine weit über dem Mietspiegel angesetzte Miete uU erklären können. Das ist aber nur vorbeugend. Sollte die Miete dann doch weeeeiiiitttt drüber liegen, kann man ja auch mal über eine Aussetzung der ERhöhung nachdenken.

    btw: Ein neuer Mieter wird teurer werden und kaum die teure Miete bezahlen...
     
  7. #6 Mr.Smile, 08.03.2010
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    Danke, das ist natürlich richtig, irgendwann ist die Miethöhe durch die Staffelung soweit vom realen Marktmietpreis weg, dann wird es Zeit für neue Gespräche.

    Da sind wir aber noch gut weg davon.

    Trotzdem würde mich schon mal interessieren, welchen Wert dieser Mietspiegel noch hat...es ist wirklich so: unsere Wohnung hat einen Marktmietwert von ca. 1000 - 1100 Euro, sagt mir jeder Makler. Der Mietspiegel gibt 5,80 Euro her ... völlig illusorisch.
    Daher die Frage : welche Modernisierungen wirken sich auf das anzusetzende Baujahr aus ?
     
  8. Capo

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    Du nimmst alle Modernisierungen raus (Im sinne von der gesetzlichen Mod wie zB Dämmung, neue Heizung etc) und rechnest dann nochmal.

    Rückwärtsrechnen:
    5,80 /qm -> 696 € Mietspiegel
    aktuelle Miete 1100€ ->404 € drüber -> das sind 58% über dem Mietspiegel und liegt damit im wucherbereich... aber das nur am Rande.
    404€ pro Monat -> *12 -> 4848 € entspricht 11%
    4848 € / 11 * 100 -> 44072 €

    Wenn es also zwischen Bauerstellung und heute eine Dämmungsmaßnahme oä gegeben hat, die mindestens 44 072 € gekostet hat (pro Wohnung) dann ist das durchaus im "Mietspiegel-Rahmen".
     
  9. #8 Mr.Smile, 08.03.2010
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    OK, dann wird ein Schuh daraus....

    Neue Fenster in Wohnung: 15.000 Euro
    Neues Bad, neues WC, inkl. neuen Ab/Wasserleitungen: 12.000 Euro
    Neues Korkparkett: 4.000 Euro
    Neue hochwertigste Einbauküche: 10.000 Euro
    Neue Elektroinstallation: 3.000 Euro
    Neue Weru-Haustüre als Wohnungstüre: 3.000 Euro

    Bis auf die Wände und Boden und Decke ist da nichts mehr von Bj.67.
    Von daher greift Mietwucher mal überhaupt nicht ... setzt ohnehin eine Zwangslage des Mieters voraus, was hier nicht gegeben ist. Hat sein Haus verkauft, um näher in die Stadt zu ziehen ...

    Danke für die Hinweise! :bier
     
  10. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Dann ist ja alles im grünen Bereich - Du kannst vielleicht nicht alles als Modernisierung verkaufen (Elektroinst etc) bzw solltest du die Instandhaltung raus rechnen (Es war ja vorher schon eine Haustüre drin, oder? Wenn die defekt war, wird die geschätzte Instandhaltung vom Neueinbau abgezogen).
     
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