Neue Wohnungseingangstür - Zahlt Gemeinschaft oder Eigentümer?

[Paul.123]

Hallo zusammen,

mir stellt sich derzeit die Frage, wer die Kosten zur Reparatur einer Wohnungseingangstür in einem speziellen Fall tragen muss. Der Eigentümer der Wohnung oder die Gemeinschaft.
Hintergrund: Die Wohnung wurde vor 1-2 Jahren gekauft. Dabei war die Tür durch einen Einbruchversuch schon leicht beschädigt. Inzwischen fällt die Tür auseinander und muss komplett ersetzt werden.

Es gibt Urteile, wie das BGH Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, in welchem Wohnungseingangstüren klar und verpflichtend als Gemeinschaftseigentum eingestuft werden, unabhängig von Zusatzvereinbarungen. Die Hausverwaltung ist jedoch der Auffassung, dass die neue Wohnungseingangstür dennoch vom Eigentümer bezahlt werden muss.

Folgende Argumentation wird von der Hausverwaltung angeführt:

• In der Teilungserklärung - wie vorliegend- kann ein anderer Kostenverteilschlüssel vereinbart werden, so wie eben hier für Außenfenster und -separat aufgeführt- Wohnungeingangstüren.
• Es handelt sich nicht um die Zuordnung der Wohnungseingangstür zum Sondereigentum, dies wäre nichtig.
• Es handelt sich um einen in der TE vereinbarten gesonderten Kostenumlageschlüssel, dieser ist rechtens.

Den Passus in der Teilungserklärung, auf den die Hausverwaltung in diesem Fall verweist, habe ich als Bilddatei angehängt. Diesen empfinde ich nicht als eindeutig definiert. Vielmehr lese ich den letzten Absatz so, dass sämtliche Bereiche innerhalb der Wohnungseingangstür dem Eigentümer obliegen. Die Wohnungseingangstür ist hier lediglich aufgelistet, um das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen und inkludiert nicht die Wohnungseingangstür bei der Kostenübernahme durch den Eigentümer.

Wer hat nun recht und wie sieht die Praxis in solchen Fällen aus?
Habt Ihr praktische Erfahrungen in solchen Fällen?

 

[immobiliensammler]

Meines Erachtens wurde da ein und vergessen - "im Bereich des Sondereigentums und der Wohnungsabschlusstüren" würde Sinn ergeben. Wie diese Vereinbarung dann genau gemeint war muss wohl im Zweifel ein Richter entscheiden, mir persönlich wäre das Risiko zu groß!

 

[braut]

Das von dir genannte Urteil ist eigentlich recht deutlich.

In dessen Begründung findet sich aber durchaus:

Nach vereinzelter Auffassung sind sie sondereigentumsfähig (so MünchKomm-BGB/Commichau, 6. Aufl., § 5 WEG Rn. 12 a.E.) und zählen nur dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG für den Bestand oder die Sicher- heit des Gebäudes erforderlich sind (OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 279, 280; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 52).

Wie reagiert denn die Hausverwaltung, nachdem du sie auf dieses Urteil hingewiesen hast?

 

[immobiliensammler]

Das von dir genannte Urteil ist eigentlich recht deutlich.

In dessen Begründung findet sich aber durchaus:

Nach vereinzelter Auffassung sind sie sondereigentumsfähig (so MünchKomm-BGB/Commichau, 6. Aufl., § 5 WEG Rn. 12 a.E.) und zählen nur dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG für den Bestand oder die Sicher- heit des Gebäudes erforderlich sind (OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 279, 280; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 52).

Wie reagiert denn die Hausverwaltung, nachdem du sie auf dieses Urteil hingewiesen hast?

Wobei die Unterscheidung Sonder-/Gemeinschaftseigentum insofern egal ist, dass die WEG jederzeit eine andere Kostentragungspflicht festlegen kann!

 

[Andres]

In dessen Begründung findet sich aber durchaus:

Nach vereinzelter Auffassung sind sie sondereigentumsfähig (so MünchKomm-BGB/Commichau, 6. Aufl., § 5 WEG Rn. 12 a.E.) und zählen nur dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG für den Bestand oder die Sicher- heit des Gebäudes erforderlich sind (OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 279, 280; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 52).

Und wenn man nicht sinnentstellend kürzt heißt die Passage:

"b) Ob Wohnungseingangstüren im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum stehen, wird unterschiedlich beurteilt. Nach vereinzelter Auffassung sind sie sondereigentumsfähig [...] und zählen nur dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind [...]. Andere ordnen nur die Innenseite der Tür [...] oder nur den Innenanstrich [...] dem Sondereigentum zu. Überwiegender Auffassung zufolge stehen Wohnungseingangstüren dagegen stets insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum [...].
c) Die letztere Auffassung trifft zu."

Der letzte Satz ist der wichtigste.

Meines Erachtens wurde da ein und vergessen - "im Bereich des Sondereigentums und der Wohnungsabschlusstüren" würde Sinn ergeben.

Für mich ergibt der Satz auch so einen Sinn: Im Sondereigentum hinter der Wohnungstüre hat sich der Sondereigentümer um Türen und Fester zu kümmern, in anderen Gebäudeteilen (z.B. in Kellerabteilen) nicht. Ich verstehe den Satz wie @Paul.123. Das ist zwar sperrig formuliert, aber das ist ja nicht verboten.

Ansonsten sehe ich noch die wörtliche Auslegung: Das "Sondereigentum der Wohnungsabschlusstüren" wäre nach einer der Minderheitsmeinungen, die der BGH 2013 geplättet hat, die Innenseite der Wohnungstüre gewesen, vielleicht nur der Anstrich oder auch die inneren Beschläge. Dann ergibt der Rest des Satzes aber keinen Sinn, denn die Innenseite der Wohnungstüre hat keine Fenster und Türen.

Und auch deiner Auslegung kann ich etwas abgewinnen, denn mit dem zusätzlichen "und" ist der Satz plötzlich eine ziemlich runde Sache.

 

[Paul.123]

Sind vorliegende "Kostenumlageschlüssel" in der Teilungserklärung rechtlich grundsätzlich haltbar?
Eure Einschätzung verstehe ich so, dass diese rechtens sind, jedoch die ungünstige Formulierung in diesem Fall das ausschlaggebende Thema ist.

Meines Erachtens wurde da ein und vergessen - "im Bereich des Sondereigentums und der Wohnungsabschlusstüren" würde Sinn ergeben. Wie diese Vereinbarung dann genau gemeint war muss wohl im Zweifel ein Richter entscheiden, mir persönlich wäre das Risiko zu groß!

Das würde ebenfalls Sinn ergeben. Ich nehme an, dass dir das Risiko der Kosten eines Prozesses zu hoch sind. Sind die Kosten für einen Prozess abschätzbar?

Wie reagiert denn die Hausverwaltung, nachdem du sie auf dieses Urteil hingewiesen hast?

Folgender Textauszug kam nach Hinweis auf die Rechtssprechung von der Hausverwaltung zurück:
"mir ist sowohl das WEG als auch die Rechtssprechung dazu bekannt.
Sowohl Wohnungseingangstüren, als auch Außenfenster ( incl ggf Rollläden) sind zwingend per Gesetz Gemeinschaftseigentum.
Jedoch kann in der Teilungserklärung - wie vorliegend- ein anderer Kostenverteilschlüssel vereinbart werden, so wie eben hier für Außenfenster und -separat aufgeführt- Wohnungeingangstüren."

Bei der Reparatur einer anderen Tür in einem zugehörigen Gebäudeteil hat der Eigentümer der Wohnung die Kosten wohl übernommen.

... Der letzte Satz ist der wichtigste.
... Und auch deiner Auslegung kann ich etwas abgewinnen, denn mit dem zusätzlichen "und" ist der Satz plötzlich eine ziemlich runde Sache.

Deiner Antwort entnehme ich, dass du die Lage ähnlich einschätzt, die Formulierung der Teilungserklärung jedoch etwas fraglich ist. Wie würdest du weiter vorgehen?

 

[braut]

Folgender Textauszug kam nach Hinweis auf die Rechtssprechung von der Hausverwaltung zurück:
"mir ist sowohl das WEG als auch die Rechtssprechung dazu bekannt.
Sowohl Wohnungseingangstüren, als auch Außenfenster ( incl ggf Rollläden) sind zwingend per Gesetz Gemeinschaftseigentum.
Jedoch kann in der Teilungserklärung - wie vorliegend- ein anderer Kostenverteilschlüssel vereinbart werden, so wie eben hier für Außenfenster und -separat aufgeführt- Wohnungeingangstüren."

Ah, eine interessante Vorgehensweise. "Wir wissen, dass laut Rechtsprechung die Wohnungseingangstüre Gemeinschaftseigentum ist. Dem stimmen wir zu. Aber wir verteilen die Kosten einfach so, dass diese zu 100 % dem Sondereigentum zugeordnet werden". Ein interessanter juristischer Kniff. Ich halte ihn für lächerlich abwegig. Aber ich bin auch kein Jurist.

 

[Duncan]

Sind die Kosten für einen Prozess abschätzbar?

Dafür gibt es Prozesskostenrechner. Also die Kosten der Tür inkl. Einbau, die Anwälte und die Gerichtsgebühren... Wenn du unterliegst wird es also merklich teuer, da könnte glatt für 2 Türen reichen...

Bei der Reparatur einer anderen Tür in einem zugehörigen Gebäudeteil hat der Eigentümer der Wohnung die Kosten wohl übernommen.

Es ist also die Kostentragung durch die ET auch gelebte Praxis in der WEG.

Wie würdest du weiter vorgehen?

Ich neige eher zur Version des unterschlagenden "und". Daher würde ich die Aussage der WEG-Verwaltung schriftlich anfordern und die Tür auf eigene Kosten instandsetzen/austauschen.

 

[Duncan]

eine interessante Vorgehensweise. "Wir wissen, dass laut Rechtsprechung die Wohnungseingangstüre Gemeinschaftseigentum ist. Dem stimmen wir zu. Aber wir verteilen die Kosten einfach so, dass diese zu 100 % dem Sondereigentum zugeordnet werden". Ein interessanter juristischer Kniff. Ich halte ihn für lächerlich abwegig. Aber ich bin auch kein Jurist.

Die Übertragung der Kostentragung auf den jeweiligen Sondereigentümer ist fast schon Standard in den Teilungserklärungen und spart diesen in der Summe erheblich Geld. Weil jeder für seine eigene Tür bezahlt, werden die irgendwie viel pfleglicher behandelt als, wenn man deren Reparaturen und Erneuerungen auf den Pool aller WEG-Mitglieder verteilen kann...

 

[immobiliensammler]

Ah, eine interessante Vorgehensweise. "Wir wissen, dass laut Rechtsprechung die Wohnungseingangstüre Gemeinschaftseigentum ist. Dem stimmen wir zu. Aber wir verteilen die Kosten einfach so, dass diese zu 100 % dem Sondereigentum zugeordnet werden". Ein interessanter juristischer Kniff. Ich halte ihn für lächerlich abwegig. Aber ich bin auch kein Jurist.

Nein! Es steht der WEG frei abweichende Kostentragungspflichten zu vereinbaren/beschließen! Das ist weder lächerlich noch abwegig, wird z.B. bei Fenstern (zwingend Gemeinschaftseigentum, da diese ja das Gebäude nach außen abschließen) regelmäßig so gemacht.

 

[Ferdl]

Ein interessanter juristischer Kniff.

Nö, gar nich, Besitz, Eigentum und Kostentragung sind halt verschiedene Schuhe.

 

[braut]

Die Übertragung der Kostentragung auf den jeweiligen Sondereigentümer ist fast schon Standard in den Teilungserklärungen und spart diesen in der Summe erheblich Geld. Weil jeder für seine eigene Tür bezahlt, werden die irgendwie viel pfleglicher behandelt als, wenn man deren Reparaturen und Erneuerungen auf den Pool aller WEG-Mitglieder verteilen kann...

Ah, danke, ich hatte da einen falschen Gedankengang im Hinterkopf. Klar. so geht das tatsächlich.

 

[vermieterprivat]

Hallo Paul.123,

ich denke dass der Verwalter hier Recht hat und die Kostentragung lt. TE wirksam auf den ET übertragen wurde.
Ob ein Gericht, in welcher Instanz auch immer, evtl. anderer Ansicht ist, weiß man nach dem ein Urteil gesprochen wurde.

Prinzipiel sollte man darüber nachdenken, dass der Verwalter kein Interesse daran hat einer der Parteien Kosten aufzuerlegen die nicht berechtigt sind. Dem Verwalter ist es in der Regel egal wer die Kosten trägt. Er wird es nicht sein.

 

[jorgk]

Sorry, aber ich sehe da kein fehlendes "und" (an der besagten Stelle wie bei @immobiliensammler schon ausgeführt) denn damit macht der Satz, je nachdem wie man ihn liesst, auch nicht immer Sinn.
MMn fehlt an der Stelle ein erneutes "sowie", dann macht der Satz tatsächlich Sinn und ist eindeutig.

Die Aufzeichnungen des Notars zu dieser Teilungserklärung mögen vielleicht eine Klärung ergeben.

 

[Andres]

Prinzipiel sollte man darüber nachdenken, dass der Verwalter kein Interesse daran hat einer der Parteien Kosten aufzuerlegen die nicht berechtigt sind.

Das finde ich eine seltsame Argumentation. Nach den geschilderten Umständen war es bisher in der WEG wohl üblich, dass die Sondereigentümer für die Wohnungsabschlusstür bezahlen. Wenn der Verwalter jetzt plötzlich anfängt, das umzustellen, sind Diskussionen praktisch unvermeidbar - die einen Eigentümer fragen, warum das plötzlich in der Jahresabrechnung auftaucht, die anderen wollen wissen, warum sie vor X Jahren selbst gezahlt haben. Und an dieser Diskussion hat der Verwalter kein Interesse, daher sagt er das, was er immer gesagt hat, egal ob das zutreffend ist.

 

[Paul.123]

Prinzipiel sollte man darüber nachdenken, dass der Verwalter kein Interesse daran hat einer der Parteien Kosten aufzuerlegen die nicht berechtigt sind. Dem Verwalter ist es in der Regel egal wer die Kosten trägt. Er wird es nicht sein.

Neben dem Argument von Andres kann man auch davon ausgehen dass eine langjährige Verwaltung mit den Jahren über das eine oder andere Schnäppchen stolpert und dieses ins eigene Portfolio aufnimmt. Die Kosten werden dann ja auf alle Eigentümer umgelegt.

Die Aufzeichnungen des Notars zu dieser Teilungserklärung mögen vielleicht eine Klärung ergeben.

Gute Idee. Die Urkunde ist zwar bereits über 25 Jahre alt und der Notar hat laut Internetrecherche auch in diesem Zeitraum auch sein Geschäft aufgegeben. Ich habe den Nachfolger allerdings ausmachen können und angeschrieben.

 

[Benni.G]

Eine Sache solltest du bei Austausch natürlich auch noch beachten.
Egal ob Wohnungstür oder Fenster - du solltest dich mit der WEG abstimmen, nicht, dass dein Geschmack nicht den Geschmack der anderen trifft.

 

[immobiliensammler]

Eine Sache solltest du bei Austausch natürlich auch noch beachten.
Egal ob Wohnungstür oder Fenster - du solltest dich mit der WEG abstimmen, nicht, dass dein Geschmack nicht den Geschmack der anderen trifft.

Den Austausch muss eigentlich zwingend die WEG beauftragen, schließlich geht es um Gemeinschaftseigentum. Nur die Kostentragungspflicht (hier: jeweiliger Eigentümer) wurde hier abweichend beschlossen/in der TE vereinbart.

 

[Benni.G]

Umso wichtiger, nicht auf eigene Faust losziehen, eine Tür kaufen und einbauen.

Ich würde an seiner Stelle entsprechende Angebote einholen.
Das beste Angebot auswählen und die Hausverwaltung auf Grund der Eilbedürftigkeit (da die Tür ja schon auseinanderfällt) bitten einen Umlaufbeschluss vorzubereiten.

 

[immobiliensammler]

Ich würde an seiner Stelle entsprechende Angebote einholen.
Das beste Angebot auswählen und die Hausverwaltung auf Grund der Eilbedürftigkeit (da die Tür ja schon auseinanderfällt) bitten einen Umlaufbeschluss vorzubereiten.

Nach der WEG-Reform kann der Verwalter viel mehr als vorher eigenverantwortlich veranlassen, sprich Umlaufbeschluss ist wohl nicht mehr nötig. Du bist doch selbst Verwalter, @Benni.G hast Du Dich damit noch gar nicht beschäftigt? Ist schon seit 14 Monaten gültig!