"Neuer" braucht ein paar Tipps (Holzabrechnung, Solar, ... )

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von zwotausender, 22.10.2011.

  1. #1 zwotausender, 22.10.2011
    zwotausender

    zwotausender Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,
    ich habe vor einem halben Jahr ein ältes Bauernhaus gekauft, es saniert und renoviert, eine neue, sehr umfangreiche Heizanlage (Holzvergaser, Solar, Ölbrennwert) gekauft.
    Im Haus gibt es eine 60m² Einliegerwohnung die ich gerne vermieten möchte.
    Der Strom für die Wohnung ist Seperat. Die Heizung ist allerdings im Haus kreuz und quer verbaut. Sprich ich kann keinen Zähler davor setzten.
    Nunn wollte ich mal fragen :
    -Wie ich die Heizkosten dennoch ermitteln kann ?
    -Desweiteren frage ich mich, wie ich Brennholz (das ich selbst mache ) berechnen ?
    (Gibt es vielleicht einen Umrechnungsfaktor oder so ?)
    -Solarwärme kostet nix, das ist klar. Aber kann ich irgendwie die Anschaffung der Anlage auf die Nebenkosten umlegen ?
    - Wie berechne ich anteilig den Strom für Heizung und Solar (ist eine Pauschale zulässig/üblich ?)?

    Wie gesat, ich bin "Neuvermieter" und hoffe Ihr könnt mir ein paar Tipps geben !?

    Schöne Grüße
    Thomas
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    zwotausender:

    "iIm Haus gibt es eine 60m² Einliegerwohnung die ich gerne vermieten möchte."
    In der anderen Wohnung wohnst Du?

    "Der Strom für die Wohnung ist Seperat. Die Heizung ist allerdings im Haus kreuz und quer verbaut. Sprich ich kann keinen Zähler davor setzten."
    Dann könnteste auf Wohnflächen umrechnen und hoffen, einen vernünftigen Mieter zu bekommen.
    "Davor" setzten..., wie meinste das? Wärmemengenzähler? Oder doch HKVs?

    "-Wie ich die Heizkosten dennoch ermitteln kann ?"
    Evtl. wie ich oben andeutete.

    "-Desweiteren frage ich mich, wie ich Brennholz (das ich selbst mache ) berechnen ?"
    Wie im Handel, jedoch ohne MwSt.

    -Solarwärme kostet nix, das ist klar. Aber kann ich irgendwie die Anschaffung der Anlage auf die Nebenkosten umlegen ?"
    Nein.

    "- Wie berechne ich anteilig den Strom für Heizung und Solar (ist eine Pauschale zulässig/üblich ?)?"
    Entweder Zwischenzähler setzen oder prozentual vom Allgemeinstrom.
     
  4. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Oder den ganzen Aufwand sein lassen und gleich Warm vermieten.

    Egal wie Du die Wärmemessung gestaltest, das Brennholz abrechnest oder den Solaranlagenstrom abgrenzt. Es gibt immer Angriffspunkte für Streit und macht ggf. irgendwann diverse Anwälte reicher.

    Außerdem hast Du Jahr für Jahr tagelang Arbeit mit der Abrechnung und die Zähler oder Heizkostenverteiler kosten jedes Jahr oder aller 5 Jahre (Eichfrist) auch ordentlich Geld.

    Daher mein dringender Rat: Vereinbare im Mietvertrag eine Warmmiete incl aller Heizkosten. Da kannst Du ja etwas großzügiger herangehen, wenn Du Angst hast auf irgendwelchen Kosten sitzen zu bleiben.

    Rechne pauschel mit 2-3€/m²/Monat.
     
  5. #4 zwotausender, 23.10.2011
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    Guten Morgen !
    Ja in der Wohnung darüber wohnen wir.
    Ja ich dachte an eine Art Wärmemengenzähler aber da die Heizungsrohre mehrfach die Etage wechseln geht das leider nicht.
    Ich glaube der Holzpreis (wenn ich es gespalten und geschnitten kaufe) liegt hier etwa bei 80Euro/m² also würde ich davon 19% abziehen (warum eigentlich ich müsste die Mwst. beim kauf auch zahlen?).
    Einen Allgemeinstromzähler gibt es leider nicht, denn die Einliegerwohnung ist völlig autonom, sprich wir haben bis auf den Heizstrom keine gemeinsammen verbraucher (kein gemeinsammes Treppenhaus, keinen Hof,...)

    Wären denn 2-3€m² eher großzügig oder knapp bemessen ?

    Fragen über fragen,...


    Schönen Sonntag
    Thomas
     
  6. #5 weigela, 23.10.2011
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    warum willst du dir denn den ganzen aufwand antun?
    du hast doch sonderkonditionen in diesem fall (also im fall 2-parteien-haus in dem du als eigentümer selbst eine wohnung bewohnst), du musst dich nicht an die heizkostenverordnung halten sondern kannst frei entscheiden ob und wie du abrechnen willst (also z.b. auch nach quadratmetern) oder ob du einfach warm vermietest.
    ich würd da halt nur das nach verbrauch abrechnen, was du tatsächlich messen kannst, also z.b. den wasserverbrauch. stromanschluss gibt's ja hoffentlich einen für die wohnung.
    wenn du 'ne pauschale für die heizkosten (und womöglich auch andere betriebskosten) ansetzt isses halt wichtig, dass du in den mietvertrag schreibst dass diese kosten angepasst werden können, wenn preise steigen oder neue kosten dazukommen, aber ansonsten gibt's da dann weit weniger zu beachten als bei 'ner richtigen betriebskostenabrechnung.
    und du sparst auch 'ne menge kosten für messgeräte und abrechnung. da kannste 'ne menge für heizen was du da einsparst.
    irgendwo hier im forum gibt's dazu auch 'ne ausführliche rechnung.
    solange die einliegerwohnung deutlich kleiner ist als deine wohnung kommst du in jedem fall günstiger weg wenn du 'ne pauschale machst, allein schon die kosten für die HKVs in deiner wohnung kannst du dir dann nämlich sparen.
     
  7. #6 weigela, 23.10.2011
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    der holzpreis wird wohl eher in ster bzw. kubikmetern berechnet, das nur mal so am rande.

    und dann hängt der holzpreis natürlich in erster linie von der art des holzes ab - kiefer oder fichte ist bedeutend billiger als z.b. eiche oder buche, hat aber auch einen deutlich niedrigeren heizwert, d.h. du brauchst wesentlich mehr davon.

    die 19% umsatzsteuer darfst du durchaus auch auf den mieter umlegen.
    aber wenn du das holz selbst "ofenfertig" machst (also spalten, schneiden, hacken etc.) dann darfst du für diese deine tätigkeit eben keine umsatzsteuer berechnen.
    so hat berny das auch sicher gemeint und sich nur unglücklich ausgedrückt.

    und selbst wenn... sowas kann man nun wirklich problemlos pauschal ansetzen, das sind ja minimal-beträge.

    das wird dir hier keiner beantworten können, wir kennen ja das haus nicht. da wird viel davon abhängen wie gut das haus isoliert ist usw.
    an deiner stelle würd ich halt mal die kosten angucken die da bisher entstanden sind und die auf die quadratmeter runterrechnen, das sollte ja wohl das kleinste problem sein. ich würd mich da nicht an empfehlungen aus einem forum halten oder an irgendwelche gemeinplätze, denn hier gibt's leute die haben ultramoderne plusenergiehäuser genauso wie's hier leute gibt die unsanierte jahrhundertealte fachwerkhäuser mit einfachverglasten fenstern haben.
     
  8. #7 zwotausender, 23.10.2011
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    Ja, genau deshalb möchte ich ja mit Euch drüber reden, was es für Möglichkeiten gibt.
    Ich hab auf der Tastatur kein Zeichen für Ster gefunden, daher hab ich ³geschrieben wohlwissend das ich verstanden werde :finger006:. Ich mache nur Eiche und Buche, keine Weich und Nadelhölzer.
    Gut klar, so ergibt das Sinn mit der Mehrwertsteuer.

    Ja das mit dem Abrechnen über die m³ scheint mir tatsächlich den meisten Sinn zu machen. Natürlich ist mir klar, dass man das in einem Forum nicht punktgenau bestimmen, bzw. berechnen kann. Mir geht es wie gesagt eher um ansätze die mir Zeigen welche Möglichkeiten, Versionen, Optionen,... es gibt. Einfach mal ein paar denkanstöße...

    Was sind HKVs ?

    Gruß
    Thomas
     
  9. #8 weigela, 23.10.2011
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    in dem fall aber über quadratmeter - nicht über kubikmeter! es geht ja um wohnfläche. die solltest du natürlich kennen (und auch entsprechend dachschrägen etc. beachten).

    wie gesagt: guck dir erstmal die bisherigen kosten an, die kennst du ja hoffentlich? und nach denen kannst du doch ganz einfach berechnen, wieviel davon auf die einliegerwohnung entfällt.
    und was die solaranlage angeht: sowas bringt man in der kaltmiete unter, genauso wie z.b. eine luxus-ausstattung (marmorböden, goldene wasserhähne) sich in der kaltmiete niederschlägt.
    die versicherung und die wartungskosten für die solaranlage (also die laufenden kosten) kannst du problemlos in die betriebskosten reinnehmen, aber eben nicht die anschaffungskosten.

    heizkostenverteiler.
    das sind diese kleinen kästchen die man an jedem (!!!) heizkörper im haus anbringen muss (also auch an den heizkörpern in deiner wohnung), und mithilfe derer du berechnen kannst wieviel geheizt wurde. kann man kaufen oder mieten (letzteres hat den vorteil dass man a) die kosten umlegen kann und b) sie entsprechend automatisch ausgetauscht werden wenn ihre eichfrist rum ist).
    danach kann man dann ausrechnen wieviel der heizkosten auf jeden entfällt.
    das ganze ist 'ne recht komplizierte rechnung die man zwar theoretisch selbst vornehmen kann, was ich aber niemand empfehlen würde, weil's eben nicht grad einfach ist. lässt man das aber von einem entsprechenden unternehmen machen, dann kostet die abrechnung hierfür halt eben auch wieder geld, und zwar nicht zu knapp. letztendlich kommt dich das (meiner ansicht nach) ziemlich teuer, und zwar so teuer, dass selbst wenn der mieter 28°C in der bude hat bzw. zum fenster rausheizt du mit 'ner pauschale für die heizkosten billiger wegkommst.

    wie gross ist denn deine wohnfläche?
    wenn sie wesentlich grösser ist als die einliegerwohnung rechnet sich das mit den HKVs oder wärmemengenzähler etc. meiner ansicht nach nicht. bei gleich grossen wohnungen sieht's schon wieder anders aus. aber selbst da wär mir die ganze abrechnerei echt zu blöde.
     
  10. #9 zwotausender, 23.10.2011
    zwotausender

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    Ich habe das Haus vor einem halben Jahr etwa ersteigert. Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht. Dementsprechend angepisst und wenig Kontaktfreudigwaren die Vorbesitzer. Also zu den bisherigen Heizkosten kann ich nichts sagen. Zumal die alte Heizung ja entfernt und durch eine neue modernere und sparsammere Heizung ersetzt wurde. Beim Haus selbst handelt es sich um ein altes Fachwerkhaus das wenig bis garnicht gedämmt ist.
    Die Mietswohnung ist im Erdgeschoss, hat einen seperaten Zugang und ist etwa 58m² groß.
    Meine Wohnung liegt darüber im Ersten Stock und ist etwa 106m² groß.

    Gut wenn das so ein aufwand ist mit den "Verdunsterröhrchen" dann scheint es wirklich sinnvoll zu sein über die Fläche abzurechnen...

    Ich danke Dir für die Infos.

    Gruß
    Thomas
     
  11. Heizer

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    Ich stelle mir gerade ein Haus vor welches unten nur 50m² und oben 100m² groß ist ;)

    Naja wenn Du keine nennenswerte Dämmung hast, würde ich eher Richtung 3€/m² tendieren. Macht bei 50m² eine Pauschale von 150€ im Monat. Das wären dann 1800€ Heizkosten für die Einliegerwohnung im Jahr.

    Dann ist es auch unerheblich wie Du die Wärme erzeugst. Ob aus Sonne, Holz oder sonstwie.

    Wenn Dir der Mieter dann zu viel heizt, kannst Du ja die Vorlauftemperatur so weit drosseln, dass er es maximal nur 20 Grad warm bekommt.
     
  12. #11 weigela, 23.10.2011
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    dann würden dir die alten erfahrungswerte auch nichts nutzen...
    aber google doch einfach mal nach "betriebskostenspiegel", vielleicht hilft dir das ein bisschen weiter.
    die betriebskostenverordnung wirst du ja schon kennen, da steht alles drin was du theoretisch umlegen darfst. das würd ich mir an deiner stelle mal hernehmen und 'ne entsprechende tabelle anlegen, in die du dann reinschreibst was du alles weisst (erstmal natürlich fürs ganze haus). grundsteuer, versicherungen usw. kennst du ja, sachen wie gartenpflege etc. kannste übern daumen peilen, nachfragen, aufzug wirste wohl keinen haben usw.
    heizkosten wirste wohl schätzen müssen, normalerweise sollte dein heizungsbauer dir da aber auch weiterhelfen können, die haben da so ihre erfahrungen.
    zu den heizkosten gehört natürlich auch der schornsteinfeger, die regelmässige wartung der heizung, tankreinigung (bei öl), jährliche grundgebühren (bei gas) usw. - musste alles mal zusammenschreiben.
    natürlich auch das verbrauchsmaterial, also je nachdem öl oder gas sowie das holz und evtl. deine arbeitszeit fürs beschaffen, einlagern, hacken usw.
    wenn du alle kosten beieinander hast, überlegst du dir was du wie umlegen willst - du musst nicht alles gleich umlegen, du kannst durchaus die heizkosten nach quadratmetern umlegen, das wasser nach verbrauch (sofern zähler vorhanden, deren einbau ich dir aber DRINGEND anrate), die straßenreinigung und den winterdienst nach parteien, kabelfernsehen auch nach parteien usw.

    aber wie gesagt, ich würde da 'ne pauschale machen für alles, was du nicht nach verbrauch abrechnen kannst. also z.b. heizkosten pauschal aber wasser nach verbrauch. wichtig wie gesagt dabei: im mietvertrag vermerken dass die pauschale bei steigenden kosten angepasst werden darf, deshalb auch unbedingt die höhe der kaltmiete getrennt angeben.

    naja - wenn die mauern dafür 'nen meter dick sind kann das durchaus sein, dass die genauso gut isolieren wie ein 70er-jahre-häuschen mit 15cm starken mauern und modernem vollwärmeschutz...

    es gibt da nicht nur "verdunsterröhrchen" - ich meinte auch eher die elektronischen HKVs. aber das schenkt sich nichts, nur dass du bei den röhrchen halt immer das problem hast dass bei der ablesung jemand zuhause sein muss, während man moderne HKVs (je nach modell) auch per funk ablesen kann. hat bei renitenten mietern den vorteil dass der ableser nicht in die wohnung muss, was sich manchmal schwierig gestalten kann.
    wie das mit dem aufwand hierfür ist, darüber kann man streiten.
    aber ich glaube bei deiner konstellation kommst du besser weg wenn du dir das sparst, du DARFST es ja anders machen. die meisten haben da ja leider nicht die wahl.
     
  13. #12 weigela, 23.10.2011
    weigela

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    kann ich dir genau sagen, ich hab nämlich auch so 'ne situation.
    einliegerwohnung unten, oben 2 stockwerke mit innenliegendem treppenhaus. wo ist das problem? eigentlich doch ein klassiker, oder nicht? zumindest kenne ich jede menge häuser wo das genauso ist...

    öhm - das betrifft aber dann auch den vermieter, oder nicht?

    aber falls der mieter tatsächlich mist baut mit der heizungs-pauschale hat man bei dieser sonderkonstellation ja immernoch die - zugegebenermaßen recht harte - möglichkeit den mieter bei nachhaltiger uneinsichtigkeit problemlos zu kündigen ohne angabe von gründen...

    aber das mit der mieter-auswahl ist ja eh so 'ne sache für sich bei einliegerwohnungen im eigenen haus, da muss man so oder so gehörig aufpassen, denn man muss es ja auch zusammen aushalten, so wirklich aus dem weg gehen kann man sich da ja nicht.

    ich würde in diesem fall übrigens erst recht nicht drauf verzichten ein info-blättchen zum richtigen heizen und lüfte in den mietvertrag zu integrieren...
     
  14. Berny

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    Nöö, ein bisschen Excel...
    Je nach Grösse des HK hat jeder HKV einen eigenen Multiplikator. Dann die Summen pro Mieter zusammengezogen und auf die Gesamtheizkosten umgelegt. Schon hat man das Ergebnis.
    @Themenstarter: Gibt es denn bei der Heizanlage nicht einen zentralen Abzweig für die einzelnen Wohnungen? Dann könnte man ja dort zwei WMZ montieren und erspart sich den Rest.
     
  15. #14 weigela, 23.10.2011
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    da fehlen dann aber noch die grundkosten der heizung usw. die ja nochmal anders umgelegt werden...
    ich find's halt kompliziert und würde mir das NICHT antun wenn ich - wie in diesem fall - auch die möglichkeit hab das anders zu lösen.
     
  16. Heizer

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    Naja gaaaanz so einfach ist das dann doch nicht.

    Stimmt schon das geht mit Excel, aber eben nicht so einfach.

    Je nach HKV Typ ist die Berechnungsformel etwas komplizierter. Neben der Leistung des Heizkörpers benötigt man nämlich noch den Wärmekoppelfaktor, auch K- oder Kc-Wert genannt.

    Dieser und der Kq Wert werden dann miteinander verrechnet und die Logik des HKVs herausgerechnet.

    Hat man die Faktoren auf diese Weise ermittelt, braucht man sie nur noch mit den Ablesewerten der HKVs zu multiplizieren und erhält die Verbrauchswerte, die dann 50-70% der Heizkosten ausmachen.
     
  17. #16 zwotausender, 23.10.2011
    zwotausender

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    Die Garage und der Heizraum sind auch im Erdgeschoss ;-)

    Das Haus wurde im laufe der letzten Jahre immer wieder um,-an,- und ausgebaut. Daher ist der Heizkreis kreuz und quer verlegt. Er wechselt mehrmals die Etage.
    Ebenso das Brauchwasser im Erdgeschoss.

    Ich werde das wohl so machen, dass ich Pauschal oder über die Quadratmeter abrechne.

    Gruß
    Thomas
     
  18. #17 weigela, 23.10.2011
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    da hast du jetzt was wesentliches missverstanden.
    pauschal bedeutet, dass du einen preis festsetzt über den dann nicht abgerechnet wird. das bedeutet im klartext dass du immer das risiko hast, dass der mieter "zum fenster raus" heizt oder sonstwie deutlich mehr kosten erzeugt als normal sind bzw. als du durch die pauschale bekommen hast. umgekehrt allerdings zahlt der mieter die pauschale auch dann, wenn er weniger verbraucht. du sparst dir aber das mit der betriebskostenabrechnung, und wenn du einigermassen rechnen kannst setzt du die pauschale ja hoffentlich vernünftig an.
    abrechnen musst du bei einer pauschale garnix. der mieter zahlt monatlich seine "warmmiete" und das war's.

    wenn du unbedingt abrechnen willst, dann musst du das korrekt machen, was einen gewissen aufwand bedeutet. über quadratmeter bietet sich bei den heizkosten natürlich an. dann musst du das aber korrekt machen, auch mit den restlichen betriebskosten, und das kann unter umständen gerade bei den von dir beschriebenen verhältnissen ziemlich kompliziert bis unmöglich werden und du machst dich in jedem fall damit angreifbar.

    ganz wichtig ist natürlich dass das im mietvertrag entsprechend formuliert wird - egal für was du dich entscheidest.
    aktuell scheint dir schon mal nicht klar zu sein was der unterschied zwischen "pauschale" und "abrechnung" bedeutet, dabei ist das im moment die allerwichtigste entscheidung die du treffen musst.
     
  19. Berny

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    Da hast Du völlig recht, und wenn der Themenstarter darauf nicht achtet, wird mglw. irgendwann mal ein hilfesuchender Thread hier erscheinenen...
    Meine recht einfache Frage "@Themenstarter: Gibt es denn bei der Heizanlage nicht einen zentralen Abzweig für die einzelnen Wohnungen? Dann könnte man ja dort zwei WMZ montieren und erspart sich den Rest." hat er bis jetzt auch noch nicht beantwortet - vielleicht macht er das mal mit einem handwerklich veranlagten Spezi zusammen...
     
  20. Heizer

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    Doch hat er. Ich habe mindestens zweimal gelesen, dass die Heizrohre mehrfach die Etage wechseln. Daher ist davon auszugehen, dass es sich hierbei um eine klassische Kreuz- und Querinstallation handelt, mit Null Chance auf Zählereinbau.
     
  21. #20 weigela, 24.10.2011
    weigela

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    *lol*
    aber ernsthaft, ob sich hier wärmemengenzähler rechnen würden, möchte ich doch stark anzweifeln. vor allem da es offensichtlich ja auch noch nebenräume gibt, für die man dann auch nochmal entsprechende zähler brüchte...
     
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