Neuer Eigentümer, Alter Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Arno, 27.03.2015.

  1. Arno

    Arno Neuer Benutzer

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    Schönen guten Abend,

    Ich bin neu hier und auch in Sachen Vermietung von Objekten bin ich eher unerfahren.
    Zu meiner Situation:

    Ich habe vor 3 Monaten ein zwei familienhaus gekauft und nutze davon eine Hälfte für mich und meine Familie bzw Saniere diese Seite komplett.
    Bei dem Objekt handelt es sich um ein Fachwerkhaus von 1900 ~
    Die Sanierung ist eigtl ein *neubau*

    Umpfang: Dämmen der Fassade, Dach neu und gedämmt, Heizungssystem neu, Fenster und Haustüren neu.

    Von energieberaer berechnen lassen, momentan ist das Effizienzshaus H 256 , nach den Modernisierungen ist ein effizienzhaus 100.

    Die Mietswohnung hat 110 m2 und 4 Zimmer inkl zwei Parkplätzen vor der Tür. Momentan einfach Verglasung und nachtspeicherheizung.
    Die Ehemaligen Eigentümer haben die andere Haushälfte nicht genutzt und somit konnte der Mieter den Garten nutzen und die Garagen.

    Das will ich jetzt natürlich nicht mehr.

    Der Mietvertrag ist jetzt 26 Jahre alt und die Miete erschwindent gering. Die Mieter sind angefressen, dass ich jetzt die Nutzung des Gartens und der Garage untersagt habe und nach den Maßnahmen die Miete Anpassen will.
    Im Vergleich zur Üblichen Ortsmiete : 3 Zimmer Wohnung 70 m2 - 670 Euro warm ohne Parkplatz

    Mieter : 110 m2 Haushälfte 110 m2 + zwei Parkplätze - 415 kalt + 55 Euro
    Die Mieter drohen mit dem mieterschutzbund, sollte ich die Miete anpassen wollen.


    Habe ich Möglichkeiten dieses ohne Probleme durchzubringen oder die Mieter einfach zu kündigen inkl der 1 jährigem Frist?


    Danke für eure Hilfe
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 27.03.2015
    Glaskügelchen

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    Gibt es denn einen Mietspiegel bei dir? Das wäre der einfachste Weg.
    Und erst eine normale Mieterhöhung durchführen und dann die Modernisierungserhöhung. Keinesfall umgekehrt.
    Wenn der Mieter deshalb Theater macht, kannst du von deinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen. Da kann der Mieter dann noch so oft zum Mieterbund rennen, denn dagegen kommt er fast nicht an.
    Willst du den Mieter halten (ging schliesslich lange Zeit gut), kannst du ihn dezent auf die Möglichkeit der erleichterten Kündigung hinweisen. Die ist den meisten Mietern nicht bekannt, und lässt ihn vielleicht seine Postition nochmal überdenken.
     
  4. #3 Martens, 27.03.2015
    Martens

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    Der einfachste Weg dürfte die Kündigung sein, wenn es wirklich ein Zwei-Parteien-Haus ist.

    Ansonsten kannst Du selbstverfreilich die Miete anheben, wenn Vergleichswohnungen / der Mietspiegel und die Kappungsgrenze das hergeben. Soll der Mieter sich doch beraten lassen, nur keine Angst davor.

    Christian Martens
     
  5. Arno

    Arno Neuer Benutzer

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    Mietspiege

    Ob es von der Gemeinde direkt einen Mietspiegel gibt weiß ich leider nicht. Jedoch kenne ich die Preise inkl der Wartezeiten auf eine Wohnung weil ich vor dem Hauskauf selber lange gesucht habe.
    Wir hatten 1,5 Jahre Wartezeit auf eine 3 Zimmer Und 2 Jahre auf 4 Zimmerwohnung.
    Es handelt sich um ein Dorf mit einer sehr guten Infastruktur und Knotenpunkt zwischen Wolfsburg und Braunschweig ( VW) .

    Mir kommt es so vor als wäre der Mieter sich seiner ziemlich sicher und wisse überhaupt nicht, wie die Preise sich entwickelt haben und hält keine 800 m2 Grundstück dazu gehören...

    Wie genau funktioniert das denn der erleichterten Kündigung? Habe ich noch nie etwas von gehört.

    Ich bin natürlich bereit den Mieter dort Wohnen zu lassen, zu einem realistischen Kurs versteht sich.


    Die Kosten der Modernisierung betragen ca 70.000 Euro. Bei einer Mieterhöhung wären dann 20 % möglich zuzüglich 11% der Maßnahmen!? Die Kosten werden ja durch zwei geteilt, Vermieter+ Mieter ?
     
  6. Arno

    Arno Neuer Benutzer

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    Haus

    Das Haus hat zwei separate Eingänge und zwei verschiedene Hausnummern * 41 und 41 a*
     
  7. #6 Glaskügelchen, 27.03.2015
    Glaskügelchen

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  8. Arno

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    Hab es grad schon selber gefunden :)

    Da der Mieter dort seit knapp 26 Jahren wohnt hätte er eine Kündigungsfrist von 12 Monaten + 3 Monate ?
     
  9. #8 Glaskügelchen, 27.03.2015
    Glaskügelchen

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    Bei den alten Verträgen könnte das noch 1 Jahr sein, aber sicher bin ich da nicht.
     
  10. Andres

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    Nein, 9 + 3. Mit 3 Monaten geht es los, nach 5 Jahren kommen 3 Monate dazu, nach 8 Jahren nochmal und für die erleichterte Kündigung kommen nochmal 3 Monate drauf.


    Das könnte der Beginn einer wunderbaren Freundschaft werden. ;)

    Ja, diese Mieter würde ich schon aus Prinzip kündigen. Dann suchst du dir neue Mieter, die erstens eine übliche Miete zahlen und zweitens nicht angefressen sind, weil sie Garage und Garten (für die sie nie bezahlt haben ...) nicht mehr nutzen dürfen. Bei dieser Gelegenheit schließt du einen aktuellen Mietvertrag ab, denn in den letzten 26 Jahren gab es doch ein paar richtungsweisende Urteile im Mietrecht. :91:
     
  11. #10 Glaskügelchen, 27.03.2015
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    Kommt auf den Vertrag an, siehe unten, Punkt 4

    http://www.wohnungsboerse.net/files/Info_kuendig_fristen.pdf
     
  12. #11 alibaba, 27.03.2015
    alibaba

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    Erster Schritt :
    Mietanpassung an der ortsüblichen Mieter + 20 %
    ( drei Vergleichswohnungen dh. ebenfalls je ZFH und du kannst auch Nachbardörfer
    mit einbeziehen ,das ZFH meisst in der unterzahl vermietet sind ,mein Anwalt
    bezieht selbst die AussenBezirke Berlins mit ein obwohl das ZFH ausserhalb liegt )

    zweiter Schritt :
    wie ein Vorschreiber auch schon sagte Mietanpassung deiner
    Modernisierungsverbesserung:smile018:

    Gruss
    alibaba :smile018:
    PS:
    MieterBund :003sonst: :31: du hälst dich an Gesetze , und alles wird gut :055sonst:
     
  13. Andres

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    Stimmt, danke für den Hinweis.

    Wieder mal ein guter Grund, gesetzliche Regelungen nicht hirnlos in den Vertrag zu kopieren ...
     
  14. Arno

    Arno Neuer Benutzer

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    Bei mir im Mietvertrag steht das drin : 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

    Also hat er 15 Monate Frust oder?
     
  15. Andres

    Andres
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    Ja, und Frist auch. ;)
     
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