Neuer Eigentümer will unbedingt sanieren, Mietminderung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von lapfi, 11.04.2015.

  1. #1 lapfi, 11.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2015
    lapfi

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    Hallo,

    meine Eltern bewohnen eine Mietwohnung in Berlin (Altbau, mit Denkmalschutz für die Fassade soweit ich weiß). Die Wohnung wurde als Eigentumswohnung an eine Privatperson verkauft, als meine Eltern bereits in der Wohnung gewesen sind. Demnach gilt ein Kündigungschutz von 10 Jahren. Meine Eltern haben eine kleine Rente und die Kaltmiete ist zum Glück noch gering.

    Nun fängt der neue Eigentümer an meine Eltern mit Briefen und Forderungen zu bombardieren. Angefangen mit einer Mieterhöhung auf die er Anspruch hat, über Sanierungsanforderungen bis Forderung nach Zweitschlüsseln für die Wohnung. Einen neuen Mietvertrag wollte der Eigentümer auch aufsetzen.

    Mit der Mieterhöhung wurde geklärt und wird gezahlt.

    Soweit ich nachlesen konnte, muss keine Sanierung geduldet werden, wenn diese nicht erfoderlich ist (Quelle weiß ich nicht mehr, im Internet überflogen). Der Eigentümer hat im Prinzip höflich schriflich "gedroht", er werden Sanierungsmaßnahmen durchführen die den Wert seines Eigentums erhöhen (u.a. modernste Energieeinspartechnologien etc.).

    Wie ist es tatsächlich mit Sanierungen?
    Welche müssen geduldet werden?

    Meine Eltern werden die Wohnung auf keinen Fall verlassen und haben nicht vor jemanden arbeiten in der Wohung durchführen zu lassen.

    Die Forderung nach einem Zweitschlüssel halte ich für einen Witz.

    Auf einen neuen Mietvertrag sind meine Eltern nicht eingegangen.

    Wegen der Mietminderung, es wird eine umfassender Ausbau des Dachstuhls durchgeführt. Der Lärm ist im Prinzip fast unterträglich, vor dem Fenster und im Hinterhof sind meine Eltern von Gerüsten umgeben. Ständig hämmert, bohrt und transportiert jemand etwas.

    Deshalb haben meine Eltern eine Mietminderung angekündigt und ziehen diese jetzt ab (von der Warmmiete), so lange der Ausbau dauert.

    Geht das so wegen der Mietminderung oder ist das eine Einzelfallprüfung notwendig. Ich meine, man kann doch wegen der Mietminderung nicht erst vor Gericht gehen um zu schauen was möglich wäre.

    So wie es sich bisher aus dem Schriftverkehr meiner Eltern und dem neuen Vermieter liest, will der neue Vermieter meine Eltern "unbedingt" aus der Wohnung kriegen (Mieterhöhung, sanieren, Leute aus der Wohnung bekommen und dann teuer neuvermieten).

    Danke im Voraus, ich habe nicht alle Details und muss bei Fragen meine Eltern fragen bevor ich hier etwas schreibe. Danke trotzdem für jeden Tipp!!!
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 11.04.2015
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  4. lapfi

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    Danke, aber Mietminderungstabellen / Höhe etc. habe ich schon gefunden. Mir geht es vielmehr darum ob der Mieter das "einfach so" machen kann mit der Mietminderung. Meine Eltern machen das ja nicht aus Spaß, sonder weil durch die Sanierung wirklich so ein heftiger Lärm entsteht. Den ganzen Tag über (klar, die Arbeiter müssen auch arbeiten können).
     
  5. #4 Martens, 11.04.2015
    Martens

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    moin,

    Es besteht eine Sperrfrist von 10 Jahren nach Aufteilung in Wohneigentum für die Eigenbedarfskündigung.
    Mieter, die ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen, kann man - außer eben bei Eigenbedarf - ohnehin nicht kündigen.

    Doch, grundsätzlich schon.

    Das kann eine sehr ungesunde Haltung sein, es ist manchmal schlauer und vor allem streßärmer, sich aus der Wohnung herauskaufen zu lassen...

    Diese Haltung kann nicht beibehalten werden, denn selbstverfreilich hat der Mieter dem Vermieter (und dessen Handwerkern) den Zugang zu ermöglichen, damit Arbeiten auch in der Wohnung durchgeführt werden können.

    In der Tat, diese Forderung ist unhaltbar.

    Sehr gut.

    Das geht genau so, der Mieter setzt einen Wert an, sollte ihn dem Vermieter gegenüber erläutern und zieht den Betrag von der Brutto-Warm-Miete ab.
    Wenn dem Vermieter der Abzug nicht gefällt, kann er diskutieren, wenn es zu keiner Einigung kommt, muß er klagen.

    Siehe oben: rauskaufen lassen.
    Fünfstellige Beträge sind durchaus üblich, wenn man den Mieter unbedingt loswerden will.

    viel Erfolg,
    Christian Martens
     
  6. lapfi

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    Das habe ich nicht richtig geschrieben. Der Zugang zu Wohnung wird dem Vermieter und Eigentümer selbstverständlich gewährt, nach Terminabsprache. Erhaltungsmaßnahmen (Mängel, Instandhaltung etc.) können auch durchgeführt werden. Wenn es aber darum geht, "neueste Technologien" einzubauen, sehe ich das zunächst als nicht erforderlich an. Zunächst steht dann die Frage, wozu? Diese Art von Einbau/ Umbau/ Modernisierung wird zunächst nicht geduldet. Er kann das ja über das Gericht klären lassen. Wenn das Gericht im Sinne des Vermieters entscheidet, ist das so.

    Im Energieausweis steht ein Wert von 90kWh/(m2xa). Da bin ich schon gespannt, welche "neuen Technologien" eingesetzt werden sollen um Endenergie tatsächlich einzusparen um dann die Miete erhöhen zu können (Fassade darf soweit ich weiß nicht angerührt werden).

    Oder verstehen wir als Laie das falsch? D.h. die Modernisierung oder wie auch immer man das nennen will, könnte/ muss man sogar durchführen lassen. Im Nachhinein kann man gegen die Mieterhöhung vorgehen. D.h. keine Energieeinsparung vorhanden, keine Mieterhöhung möglich. Wenn die Energieeinsparung um 1kWh/(m2xa) verringert wird, reicht das schon für eine Rechtfertigung der energetischen Modernisierung?
     
  7. #6 Martens, 11.04.2015
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    Der Vermieter muß sein Investitionskonzept nicht mit dem Mieter diskutieren, er muß ihn schon gar nicht von dessen Sinnhaftigkeit überzeugen.

    Wenn ich überall "neue Technik" einbauen will, dann tue ich das. Wenn der Mieter das verhindern will, wird es teuer - für den Mieter, denn der zahlt Gerichts- und Anwaltskosten und ggfs. Schadenersatz aus verzögerten Baumaßnahmen (Kostensteigerung) und am Ende baue ich doch ein, was ich will.

    Ob dann aus der installierten Technik tatsächlich eine Modernisierung im juristischen Sinne darstellt und darauf wirksam eine ModUmlage fußen kann, ist wieder eine andere Geschichte. Dies kann aber erst diskutiert werden, wenn die Details der beabsichtigten Maßnahmen bekannt sind.

    Christian Martens
     
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  8. lapfi

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    Wenn das so ist, haben meine Eltern zum Glück eine Rechtsschutz und sind dazu noch Mitglieder im Mieterverein.

    Danke für die Antworten, die Sache werde ich dann mit meinen Eltern besprechen und ggf. einen Anwalt hinzuziehen.
     
  9. #8 Martens, 11.04.2015
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    nur als Tip: Diese Jungs und Mädels würde ich dazu nicht befragen sondern ggfs. einen freien Fachanwalt hinzuziehen.

    Christian Martens
     
  10. #9 MacSassi, 11.04.2015
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    Die Rechtschutzversicherung zahlt aber nur bei Aussicht auf Erfolg.
    Nach Christians Erläuterung schaut es damit also eher mau aus.
     
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  11. #10 alibaba, 11.04.2015
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    als Mieter würde ich mich freuen ,wenn der Vermieter alles so schön macht :hut020:

    auch wenn man ein paar € mehr bezahlen darf :001sonst::smile007:

    die RentenKassen sind voll und werden immer voller ,gerade jetzt im AufSchwung :smile007:

    der Grieche zahlt auch seine Pferde aus :smile007:

    Gruss
    alibaba :smile007:
    PS: die LCD'Fernseher sind auch so billig wie nie ,vermutlich bekommen sie auch
    bald das geliebte GlasPhaserKabel , was jeder Mieter unbedingt braucht :smile007:
     
  12. Berny

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    90kWh/m² ist doch ein super Wert und m.W. kaum noch zu unterbieten.
     
  13. #12 Nanne, 12.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 12.04.2015
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    Das ist mir neu. Mein Gegner in einer Gerichtssache - vor einigen Jahren - hatte wie ich selbst eine Rechtsschutzvers.
    Demnach haben beide Parteien mit Erfolg gerechnet, was ja überwiegend der Fall ist.

    Die PKH wird nur gewährt mit Aussicht auf Erfolg.
     
  14. #13 gentrifizierer, 12.04.2015
    gentrifizierer

    gentrifizierer Gast

    Gentrifizierung

    Hier erfolgt energetische Gentrifizierung.
    Zu deutsch: hier wird mittels zulässiger energetischer Sanierung und zulässiger Umlegung von Sanierungskosten der Mieter aus der Wohnung geekelt, um beim Nachmieter viel mehr Miete zu erzielen.
     
  15. Syker

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    Hallo zusammen,

    Was bisher noch nicht so richtig angesprochen wurde, ist das eine Mietminderung bei Modernisierungen nicht mehr zulässig sind bzw erst nach einer gewissen Zeit.
    Hier droht den M eine Kündigung.

    VG Syker
     
  16. #15 Glaskügelchen, 12.04.2015
    Glaskügelchen

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    Das gilt aber doch nur für energetische Modernisierungen. Und der "umfassende Ausbau des Dachstuhls" dürfte nicht dazu gehören.
     
  17. Syker

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    Naja das ist halt die Frage was genau gemacht wird.
    Beim Dachausbau wird sicherlich auch eine Dämmung nach heutigem Stand der Technik verbaut.
    Desweiteren scheint die Fassade unter Denkmal zu stehen was also den Eigentümer zur Anbringung einer innen Dämmung bewegen könnte.
    Beide Maßnahmen würden m.E. unter energetische Modernisierung fallen.

    Da der TE schon von mietMinderung schreibt sollte ihm auch mögliche Konsequenzen bekannt sein.

    VG Syker
     
  18. #17 lapfi, 12.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 12.04.2015
    lapfi

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    Die Mietminderung erfolgt aufgrund des Dachausbaus (das Dach war bis vor kurzem noch vergammelt, wird also von grundauf neu gemacht). Die Modernisierung der Eigentumswohnung ist zzt. noch theoretisch.

    Ergänzend muss ich schreiben, meine Eltern haben die Mietminderung schon durchgeführt. Wenn eine Kündigung gedroht hätte, wäre diese schon längst bei meinen Eltern eingetrudelt. Nach der Mietminderung sind allerdings nur die üblichen Schreiben eingetroffen.
     
  19. lapfi

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    Was in der Eigentumswohnung genau gemacht werden soll, weiß noch niemand. Der neue Eigentümer schreibt ständig nur etwas von neuesten Technologien ohne sich genau zu äußern was er will. Fassade steht unter Denkmalschutz, habe nachgefragt.

    Innere Dämmung verringert aber den Wohnraum, oder nicht?

    Widerspricht das nicht der Idee einer "Modernisierung"?

    Wenn die energetischen Modernisierungsmaßnahmen den Wert von 90kWh/m² nicht verbessern, wozu dann modernisieren? Nur um die Miete erhöhen zu können?
     
  20. lapfi

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    Sehe ich genauso. Alles was ich bisher über Gentrifizierung im großen Stil nachlesen konnte, macht/ versucht der "kleine" Eigentümer ebenfalls. Ständig schreibt der nur von Erhöhungen, Mehrkosten, Konsequenzen etc. etc. Hier sollen wieder alte Leute aus ihrem alten Mietvertrag heraus, die Bude saniert und dann neu und teuer vermietet werden.
     
  21. Andres

    Andres
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    Dann ist es vielleicht besser, sich darüber nicht täglich den Kopf zu zerbrechen. Genau das bezweckt der neue Eigentümer nämlich möglicherweise mit seiner Papierflut.


    Meistens, ja. Das wäre dann ein weiterer Minderungsgrund - spätestens nach Ablauf von drei Monaten.


    Vielleicht liest du dir erst einmal § 555b BGB durch. "Mehr Wohnraum" ist eine Modernisierung, "weniger Wohnraum" schließt aber nicht aus, dass ein anderer Grund vorliegen kann.


    Es wäre dann gar keine Modernisierung, wie du nach o.g. Lektüre erkennen wirst.


    Die Rendite solcher Maßnahmen ist eher überschaubar:
    • Zunächst müssen die gesamten Kosten vom Eigentümer vorgestreckt werden.
    • Teile der Kosten sind evtl. gar nicht umlegbar.
    • Bis die Kosten wieder eingespielt sind, vergehen schon 9 Jahre.
    • Anschließend muss der Zins aufgeholt werden, den man für die Anlage der Investition in diesen 9 Jahren bekommen hätte.
    • Erst danach spielt die Modernisierung tatsächlich Geld ein.
    • Womöglich ist die Freude darüber aber eher beschränkt, weil die dann erzielbare Miete entsprechend Mietspiegel auch ohne Modernisierung erreichbar gewesen wäre.
    Das Ziel ist also ein anderes: Vielleicht war die Maßnahme sowieso erforderlich (übliche Ausstattung, Vorschriften, ...) und man kann den Mieter an den Kosten beteiligen, vielleicht erhofft sich der Vermieter auch eine insgesamt verbesserte Vermietbarkeit. Wenn es wirklich ein großer, böser Gentrifizierer ist, will er auch gar nicht wirklich die Miete erhöhen, sondern nur für so viel Unbehagen sorgen, dass die Mieter freiwillig ausziehen.

    Ich sehe das wie Christian Martens: Für seine ambitionierten Pläne soll der neue Eigentümer die Kasse aufmachen. Dass deine Eltern nicht alles mit sich machen lassen, ist bis zu einem gewissen Punkt sinnvoll, weil es die Verhandlungsposition stärkt. Wenn man aber nicht den Rest seines Lebens mit dem Krieg gegen den Vermieter zubringen will, ist irgendwann eine gesunde Portion Pragmatismus gefragt.
     
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