Neuer erwerb von MFH und Mieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von michael61, 07.06.2009.

  1. #1 michael61, 07.06.2009
    michael61

    michael61 Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    ich habe mir eine Immobilie mit 3 Wohnungen gekauft . In einer der Wohnungen wohnt derzeit der Vater von dem Verkäufer. Er wird weiterhin wohnen bleiben.

    Der Vater bewhont eine 70m^2 Wohnung im EG mit Balkon und Zugang auf eine Terasse. Er hat auch Recht auf Gartennutzung. Ich vermute, weil es der Vater ist, hat der Sohn die Miete gering gehalten. Er zahlt etwa 280€ incl. Nebenkosten. (Der Mieter in der 1ET zahlt etwa 350€ KM).

    Mietspiegel sagt etwa 5€ /m^2 für die Region.

    Kann ich mich nun auf den Mietspiegel beziehen und eine Mieterhöhnung durchführen?

    Ich will nicht sanieren, eine Sanierung ist aber auch nicht Notwendig. ET-Heizung, Fenster und Elektrik sind neu (15 Jahre).

    Könnte ich rechtliche Probleme kriegen wenn ich die Kaltmiete um etwa 50% erhöhe? Also 350€ KM wie die Wohnung in der 1 ET verlange?

    Danke Micha.
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 07.06.2009
    pragmatiker

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    sie können die miete innerhalb von 3 jahren um höchstens 20% auf einmal erhöhen. wenn also in den letztern 3 jahren keine erhöhung für den vater war, können sie 20% der grundmiete erhöhen.
    da sie aber offenbar sehr unerfahren darin sind, wie man eine ordentliche mieterhöhung durchführt, rate ich ihnen dringend an, dies von einem fachmann machen zu lassen, zB von einem rechtsanwalt für mietrecht oder haus u. grund. vielleicht finden sie auch hier jemanden, der ihnen das rechtssicher machen kann.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Möglicherweise ist es für den Käufer nicht zumutbar, die verbilligte Vermietung an einen Familienangehörigen fortzusetzen. Würde das zutreffen, würde ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und das Mietverhältnis könnte nach § 573 Abs. 1 ordentlich gekündigt werden.

    Vielleicht kann man auf diesem Weg zu einer neuen Mietpreisvereinbarung kommen, vielleicht ist der Versuch aber auch schon nach § 573 Abs. 1 Satz 2 zum scheitern verurteilt.

    Anwaltliche Beratung wird dringend erforderlich sein.
     
  5. #4 michael61, 09.06.2009
    michael61

    michael61 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wie ist es den mit den Nebenkostenberechnung bzw. Abrechnung. Der jetzige Eigentümer verlangt Nebenkosten die nicht nachvollziehbar sind. Pauschal irgendwelche Beträge in die MV eingetragen.

    Habe mir den Mietspiegel für die Region besorgt, der Mietspeigel ist vom Mieterverein und anderen Organisationen erstellt. Hier sind Beträge nach Betriebskostenart je qm in EUR aufgelistet. Bsp.: Wasserversorgung 0,19€/qm usw. Wenn ich hiernach die Betriebskosten neu Berechne komme auf einen höheren Betrag wie derzeit verlangt wird, etwa 20% mehr.

    Kann ich die Betriebskosten ohne bedenken anpassen?

    Danke
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Kenntnis des Sachverhalts wäre sehr hilfreich. Sind Pauschalen vereinbart oder Vorauszahlung mit Abrechnung? "Pauschal irgendwelche Beträge" ist eine wenig konkrete Aussage.

    Ist das vorliegende Werk wirklich ein Mietspiegel? Mir ist zumindest noch kein Mietspiegel untergekommen, der einzelne Kostenarten ausgewiesen hätte. Was es allerdings gibt, ist eine weitestgehend sinnfreie Durchschnittberechnung aus Äpfel und Birnen durch den Mieterbund.

    Womit wir wieder beim anfänglichen Problem wären... was ist vereinbart?
    Ein Blick in die Mietverträge bringt häufig einen unerwarteten Erkenntnisgewinn.
     
  7. #6 michael61, 12.06.2009
    michael61

    michael61 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Die Mietvertrage sind Uralt, also Anfang 90'er.Beispiel aus einem der Verträge. Nebenkosten nach Abs.3: 50 DM ( entspircht ca. 25€)
    Nebenkosten und Miete wurden nie angehoben.
    Inhalt von Abs.3:
    # Wasser
    # Entwasser
    #Straßenrein.
    #Müll
    #Beleuttung
    #Schornsteinrein.
    #Kabelanschl.
    #Sach- und Haftpfl..
    #Gemeinsch. Strom
    #Grundstuer (1000qm)
    ..
    ..
    ..
    Würden 25€ diese Kosten für eine 70qm Wohnung mit 2 Personen decken???!! Niemals...

    Einige Kosten sind noch nicht einmal aufgeführt, z.B.:Gartenpflege

    Der Mietspiegel ist echt, siehe
    http://www.mieterverein-dortmund.de/mietspiegel.htm

    In einem anderem Mietvertrag steht drin:"... Nebenkosten 50€".

    Also die Berechnung der Nebenkosten sind von Mieter zu Mieter nicht einheitlich berechnet worden.
    Ich Vermute der jetzige eingetümer hat die Nebekosten Pi mal Daumen berechnet. Ich will die Nebenkosten per Mietspiegel auf Grundlage der Wohnfläche berechnen.

    Das dürfte doch nicht falsch sein?
    Je mehr ich drüber nachdenke, finde ich, dass es sogar zwingend erforderlich ist die Kosten dem reellem tatsächlichem Wert anzupassen.

    Ich Wohne derzeit in einer 55qm Wohnung und zahle für die o.a. Nebenkosten ohne Kabel ca. 80€.

    Grüße
     
  8. RMHV

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    Das wird so mit Sicherheit nicht funktionieren...

    Ob und wie die Zahlungen des Mieters für Betriebskosten angepasst werden können, hängt vom Vertragsinhalt ab.

    Ist eine Pauschale vereinbart, können Erhöhungen von Betriebskosten umgelegt werden. Die Umlage muss sich aus der tatsächlichen Erhöhung der Kosten ergeben, nicht aus irgendwelchen dubiosen Mietspiegelwerten.
    Voraussetzung für die Anpassung einer Betriebskostenpauschale ist nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung. Wenn im Mietvertrag keine Veränderungsmöglichkeit vorgesehen ist, gibt es auch keine.

    Die Alternative wäre eine Vereinbarung über Vorauszahlungen mit Abrechnung. Dann ist die Erhöhung unproblematisch. Die Vorauszahlung kann dann nach § 560 Abs. 4 BGB nach Erstellung einer Abrechnung durch einseitige Erklärung auf einen angemessenen Betrag erhöht werden.

    Das Alter der Mietverträge ist völlig unerheblich. Nur der Vertragsinhalt ist relevant.
     
  9. #8 lostcontrol, 12.06.2009
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    also zu allererst sollte abgeklärt werden, ob es sich um pauschalen handelt oder um vorauszahlungen, die dann jährlich abgerechnet werden.
    ansonsten:

    dann kannst du auch keine gartenpflege abrechnen, pech.

    dir geht's ja grad um den BETRIEBSkostenspiegel. das ist ein schwieriges thema, das lässt sich nämlich nicht so einfach verallgemeinern.
    z.b. gibt's im einen haus einen aufzug, im anderen nicht (aufzugskosten sind immer ziemlich hoch).
    im einen haus wird von den mietern geputzt, im anderen wird eine putzfrau engagiert und umgelegt (bei uns würde das 20 euro monatlich pro partei allein für die putzfrau ausmachen).
    im einen haus haben die parteien eigene gasthermen und eigene gaszähler und man muss garkeine heizkosten mit ihnen abrechnen, im anderen haus gibt's 'ne zentralheizung und die wird komplett umgelegt.

    und du glaubst doch nicht ernsthaft dass 0,19 euro für wasser monatlich ausreichen? das können allerhöchstens die kosten für den hausanschluss sein, die da gemeint sind - bei uns werden von singles im schnitt 40 kubik im jahr verbraucht, d.h. 3,33 kubik pro monat, der kubikpreis liegt bei uns bei 4,44 euro (klarwasser + abwasser) OHNE grundgebühr, d.h. monatliche wasserkosten grob überschlagen etwa 14,80 pro person.

    vergiss das also schleunigst wieder von wegen betriebskosten nach betriebskostenspiegel auf quadratmeter umrechnen - das kann ganz böse nach hinten losgehen. korrekt ist es in keinem fall, du musst schon von den tatsächlich entstehenden kosten ausgehen, auch bei einer pauschale.

    doch, das ist so gut wie immer falsch bzw. reine glückssache, wenn's mal halbwegs hinhaut. zudem nur bei pauschale eine hilfe bei der kalkulation - wenn du korrekt betriebskosten abrechnen musst (weil du eine vorauszahlung verlangst und nicht eine pauschale), dann musst du streng nach belegen gehen, siehe dazu die
    ===> betriebskostenverordnung.

    das ist nicht nur zwingend erforderlich, das ist sogar gesetzlich vorgegeben - sofern du eine vorauszahlung mit abrechnung vereinbart hast und keine pauschale.
     
  10. #9 michael61, 12.06.2009
    michael61

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    @ lostcontrol

    0,19€ pro qm (Wohngläche).

    0,19€ *70qm=13,30€

    Weil ich derzeit absolut keinen blassen schimmer von den tatsächlichen Kosten habe, habe ich keine andere Wahl als mich an den Mietspiegel zu orientieren.

    Habe ich eine andere Wahl? Wie kann ich den sonst die Kosten abschätzen?

    Wenn ich doch alles so belasse wie es ist, gehe ich doch pleite (wie der jetzige Eingentümer).

    Lieber als Grundlage die "dubiosen" Werte aus dem Mietspiegel anstatt 25€ NK.
    Ich muss doch etwas als NK verlangen. Sonst stehe ich am Ende des Jahres dumm da..

    Werde die NK als Vorrauszahlung deklarieren und Ende des Jahres abrechnen. Das ist doch machbar? Überschuss wird zurück gezahlt ansosnten wird eine Nachzahlung erfolgen. Die angefallenen Kosten kann ich doch per Rechnung nachweisen.

    Ich werds machen.

    Danke an alle für die Tipps
     
  11. #10 lostcontrol, 12.06.2009
    lostcontrol

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    dir ist schon klar, dass ich grad nur vom wasser geschrieben habe?
    heizkosten sind im normalfall der hauptbrocken bei den betriebskosten...

    d.h. du hast keine einsicht in die rechnungen? also wieviel wasser, wieviel heizung, wieviel strom etc. überhaupt im haus so anfällt?
    na dann kann ich dir nur raten: besorg dir diese unterlagen und fang an aufgrund der fakten zu rechnen!

    nimm als grundlage die tatsächlich anfallenden kosten.
    alles andere ist schwachsinn bzw. pure dummheit. es würde dir gerade recht geschehen, wenn du "pleite" gehen würdest, wenn du noch nicht mal einsicht in die bücher nimmst.

    ob die betriebskosten jährlich abgerechnet werden oder ob eine pauschale bezahlt wird, steht im mietvertrag. und den kannst du nicht so einfach mal eben ändern.
     
  12. RMHV

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    Noch mal: irgendwelche Mietspiegelwerte sind als Begründung für die Erhöhung einer Vorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale ungeeignet.

    Daran lässt ändern auch die Wunschvorstellungen eines einzelnen Vermieters nichts. sich auch durch

    Wie wäre es mit selbst denken? Es strengt an und erfordert in den meisten Fällen auch etwas Zeit, führt aber gelegentlich zum Erfolg :wink

    Das mag so sein, ist aber als Anspruchsbegründung nicht ausreichend.


    Auch dieses wird durchaus zutreffen und ist trotzdem keine Begründung für irgendeinen Anspruch.

    Herr, lass es Hirn regnen... :help

    Es gibt einen Vertrag mit irgendeinem - im konkreten Fall hier nicht bekannten - Inhalt. Zu diesem Inhalt zählt auch die Mietpreisstruktur. Dieser Vertrag kann - außer in den gesetzlich geregelten Fällen - nicht durch einseitige Erklärung geändert werden. Es ist also nicht ins Belieben des Vermieters gestellt, irgendwelche Beträge als was auch immer zu deklarieren. Vorauszahlungen mit Abrechnung ist entweder vereinbart oder eben nicht.
     
  13. #12 michael61, 13.06.2009
    michael61

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    Ihr sieht das alles zu eng. Ihr seit alle Paragrahen Hengste und Schiesshasen.... Ihr malt gleich den Teufel an die Wand. Gesetz hier und Gesetz dort....Ihr lebt noch alle in der guten heilen Welt.. Wünsche euch viel erfolg.

    Anscheinend liefen einige von euch mit einem Schirm rum als der liebe Gott Hirn herab ließ.

    Thema abgeschlossen.
     
  14. #13 lostcontrol, 13.06.2009
    lostcontrol

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    du michael - nur mal so am rande bemerkt:
    DU machst dir sorgen dass du draufzahlst.
    WIR zahlen nicht drauf sondern machen gewinn.
    wer hat jetzt wohl mehr erfolg?

    du wirst als neuer in der branche ganz schnell merken wie ernst man die gesetze da nehmen muss. spätestens wenn dich der erste mieter verklagt (was bei deiner mentalität vermutlich sehr schnell gehen wird).
    viel spass dabei!

    p.s.: leider kommt es häufig vor dass man, wenn man was fragt, nicht unbedingt die antwort bekommt die man sich wünscht... das ist trotzdem kein grund beleidigend zu werden.
     
Thema: Neuer erwerb von MFH und Mieterhöhung
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