Neuer Mieter, neuer Mietvertrag - aber...

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Martin8, 08.01.2013.

  1. #1 Martin8, 08.01.2013
    Martin8

    Martin8 Gast

    Hallo!

    Mieterin zieht aus und ich werde die Wohnung sanieren, da nach 20 jahren schon sehr abgewohnt und bisher immer nur Kleinigkeiten gemacht wurden. Meine Frage: kann ich die Wohnung auch auf Zeit vermieten? Ohne dann einen Grund für die Kündigung angeben zu müssen? Was ich bisher gelesen habe, muss ein Vermieter immer einen Grund haben und keiner würde dann "passen". Kann man Sonderregelungen treffen, die für beide Parteien rechtlich bindend sind? Neben dem Mietvertrag?

    Und noch eine Frage: gibt es im Mietrecht auch sowas wie "besondere Rücksicht bei schwerbeschädigten Mietern"? Ich meine: genießen diese Menschen darüber hinaus besonderen Schutz - ähnlich wie im Arbeitsrecht?

    Danke.

    Martin
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 08.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2013
    Pharao

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    Hi,

    hier erstmal der §575 BGB dazu:
    Klar kann man das machen. Die Frage wäre nur, ob so eine Vereinbarung dann gültig wäre ?

    Jein. Als Vermieter brauchst du immer erstmal einen gültigen Kündigungsgrund, wenn du einen Mieter wieder los werden willst. Allerdings kann es bei Eigenbedarf (wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt) evtl eine Rolle spielen, denn da wird ja nur geguckt, wer ggf. schutzbedürftiger ist bzw mehr Interesse hat.

    Bitte jetzt aber unbefristetes und befristetes Mietverhältnis nicht durcheinander bringen. Bei einem befristetem Mietverhältnis musst du m.E. nicht kündigen, das Ende in der Regel mit Ende der First.
     
  4. Syker

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    Hallo Martin8


    Ja, aber du musst Gründe für die Befristung haben.


    Als VM musst du immer einen Grund haben.


    Welchen Grund hättest du denn gern?


    Man kann viel vereinbaren,
    ob dies dann auch rechtlich Bestand hat,
    entscheidet im Zweifel ein Richter.


    Direkt im Mietrecht wohl nicht,
    aber die entsprechenden Regelungen sind
    ggf. auf andere Gesetze übergreifend anwendbar.

    Was genau bezwecks du mit der Frage?


    VG Syker
     
  5. #4 Martin8, 08.01.2013
    Martin8

    Martin8 Gast

    Danke für Eure Antworten. Ich möchte mich evtl. in 4-5 Jahren verändern und dann die Wohnung OHNE Mieter verkaufen, da bessere Aussichten usw...
    Der neue Mieter hat einen gewissen Schwerbeschädigungsgrad.

    Martin
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, eine Wohnung verkauft sich i.d.R. aber auch nicht soooooo schnell. Wenn du denn Leerstand bis zum Verkauf (und das weis man ja vorab immer nicht so genau, wie schnell das geht oder eben nicht geht) miteinberechnest, dann könnte es evtl. günster sein, die Immobilie mit Mietern zu verkaufen.

    Für den Käufer könnte das evtl. dann ein Problem werden, wenn er selber einziehen will in diese Immobilie. Wie schon gesagt, nicht immer klappt das mit Eigenbedarf, ect.

    Und was ein Mieter dir heute zusagt, kann in paar Jahren ganz anders aussehen und dann zählt nur, was rechtswirksam vereinbart worden ist.
     
  7. #6 Martin8, 08.01.2013
    Martin8

    Martin8 Gast

    Habe mir inzwischen schon Einies bzgl. Mietrecht etc. durchgelesen. Da macht es keinen Spaß mehr Vermieter zu sein. Nur momentan möchte ich die Wohnung auf alle Fälle behalten. Wohne in einer Gegend, wo Wohnungen bzw. Immobilien sehr gefragt sind und Makler meinten schon, dass es schon besser wäre, wenn die Wohnung ohne Mieter verkauft werden würde - wenn sie denn irgendwann verkauft werden sollte. Und da liegt eben das Problem. Ich möchte "flexibel" bleiben, zumal ich ja keinen dieser Gründe in 4-5 Jahren hätte, um dem Mieter zu kündigen. Nun muss ich mich wohl entscheiden. Früher hatte ich selbst mal als Mieter einen Zeitmietvertrag. Der wurde 2 mal verlängert (immer 2 Jahre). Das war recht praktisch und ich hatte kein Problem damit, dass ich ggf. wieder ausziehen mußte. Allerdings ist das ja heute anders. Da sind bezahlbare Mietwohnung eher Mangelware geworden.

    Denke eben auch, dass man heute viel vereinbaren kann. Wenn es ggf. vor Gericht keinen Bestand hat? Und wenn ich richtig verstehe, gibt es "neben" dem Mietvertrag keine Verträge, die man schließen kann, die rechtlich auf der sicheren Seite wären.

    Trotzdem vielen Dank. Das hat mir schon weitergeholfen.

    Martin
     
  8. #7 Blakharaz, 08.01.2013
    Blakharaz

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    § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
    (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
    1.
    der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
    2.
    der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
    3.
    der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde;
    die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
    (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


    Das wäre evtl. zu prüfen, wenn es so weit ist.
     
  9. Pharao

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    Hi Martin8,

    du kannst natürlich jetzt einen Zeitmietvertrag mit der Begründung xy abschliessen, nur muss dir eben dabei bewusst sein, das es im Streitfall ..... und im Streitfall kann man ggf. immer noch dem Mieter ein Sümmchen x anbieten, um seinem Auszug zu erleichtern ;)

    Wenn die Wohnung in einer Top-Lage ist, behaupte ich mal, dann verkauft die sich auch vermietet. Nicht jeder Käufer will seine neue Immobilie selber nutzen, gibt also auch einige die das nur als Geldanlage ansehen. Klar das ein Makler erstmal nur an sein Geschäft denkt .....


    Was mir noch gerade so im Kopf rumschwirrt, wie wäre ein Mietvertrag mit Staffelmiete ? Also im §557a BGB kann ich jetzt keine Begrenzungen erkennen. D.h. evtl. wäre es ja möglich, in den ersten paar Jahren die Miete bezahlbar zu lassen und dann sehr teuer zu werden, sodass der Mieter freiwillig dann auch ausziehen wird.
     
  10. Pharao

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    Hi Blakharaz

    und wann fangen "angemessene wirtschaftliche Verwertung" oder "erhebliche Nachteile" an ? Sorry, aber das könnte (meiner laienhaften Meinung nach) auch evtl in die Hose gehen.
     
  11. #10 Blakharaz, 08.01.2013
    Blakharaz

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    Staffelmiete : Staffelmieverträge regeln im vor hinein exakte Mieterhöhungsbeträge. Die Miethöhe ist an die Lebenshaltungskosten geknüpft. Die Einschränkungen der Kappungsgrenze und Mietwucherbestimmungen müssen beachtet werden. Die Laufzeit ist unbefristet. Anfangsbetrag und jeweils angepasste Miete muss genau beziffert sein. Angabe einer prozentualen Erhöhung ist unzulässig. Der Vermieter ist an den Vertrag über die gesamte Laufzeit gebunden.

    Die Wesentlichkeitsgrenze liegt bei 20% und die Mietwuchergrenze bei 50%

    Quelle: Internet

    Warum selber tippen, wenn andere das schon getan haben.....
     
  12. Syker

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    Hallo Blakharaz


    Dann gib doch bitte noch die Quelle dazu an,
    m.E. sind die o.g. Ausführungen zur Staffelmiete nicht richtig.


    VG Syker
     
  13. #12 Blakharaz, 09.01.2013
    Blakharaz

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    Ok, das macht Sinn. Ich kann dir die Quelle leider nicht mehr nennen, (Ich finde Quelle nicht mehr) möchte aber gerne auf das fragliche eingehen.

    Welche Ausführungen sind deiner Meinung nach falsch?

    Ich finde nicht viel falsches/fragwürdiges in der Formulierung.........Das mit denLebenserhaltungskosten ist........ ja ok, da würde ich dir noch recht geben.

    Zum Mietwucher, wo es mir drum ging habe ich folgendes gefunden.
    Jetzt wäre zu klären, wie der Gesetzgeber "zwingend" auslegt und wie diese Sache im MV vereinbart wird (Formularmietvertrag???).
    Das wird, so denke ich im einzelfall ein Richter entscheiden müssen.

    Die 50% sind meiner Meinung nach zwingen zu beachten, da es sich um das StGB handelt. Ich meine mal gelesen zu haben, das das StGB als höher gewertet wird.
     
  14. Syker

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    Hallo Blakharaz


    Die Anknüpfung an die Lebenshaltungskosten,
    ist für einen normalen Menschen nicht durchführbar.

    Das hast du ja selbst schon sehen.

    Man müsste dabei die Preissteigerungen der
    nächsten (10) Jahre raten/hellsehen
    oder gleich eine Indexmiete vereinbaren.

    Auch einen Zusammenhang mit der Kappungsgrenze habe ich noch nirgends gesehen.

    Das mit dem Mietwucher ist allerdings abzusehen gewesen.


    VG Syker
     
  15. #14 Blakharaz, 09.01.2013
    Blakharaz

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    Mit Ausnahme der Kappungsgrenze, bin ich jetzt bei dir.

    Leider habe ich zum Thema Kappungsgrenze nichts brauchbares gefunden..... sowohl dafür als auch dagegen.
     
  16. Pharao

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    Hi,

    das mit der Staffelmiete war nur laut Gedacht von mir. Mit Staffelmiete kenn ich mich nicht aus, deswegen auch: evtl. wäre es ja möglich ....
     
  17. Syker

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    Hallo zusammen


    @Pharao
    so schlecht war die Idee auch garnicht,
    nur wie man sieht
    gibt es auch hier einige Stolpefallen.

    @Blakharaz
    solltest du noch etwas zur Kappunggrenze
    bei Staffelmieten finden immer her damit.


    VG Syker
     
  18. #17 Thomas123, 10.01.2013
    Thomas123

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    Ich empfehle die Indexmiete. Die Mieterhöhung wird einwandfrei dokumentiert...gab noch nie Probleme....
     
  19. Pharao

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    Hi Thomas123,

    les dir bitte mal Post-Nr 1 & 4 durch. Eigentlich geht es hier nicht um eine Mieterhöhung, sondern wie man den Mieter in 2-3 Jahren dazu bewegt, wieder freiwillig auszuziehen. Da nützt die Indexmiete nun wirklich nicht viel.


    Eine Idee hätte ich aber noch anzubieten (auch nur laut Gedacht): Wie wäre es, die Miete ziehmlich hoch anzusetzen und dann vertraglich (ggf. extra) Vereinbaren, das wenn der Mieter in zB. 3 Jahren wieder auszieht, dann ein ordentliches Sümmchen x wieder zurück erhält ?
     
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