Neuer Mieter zahlt nicht

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Kojak, 08.07.2016.

  1. Kojak

    Kojak Neuer Benutzer

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    Guten Tag ,

    Ich biete um Hilfe Stellung.

    Bin neue Eigentümerin und habe am 4.7 Mietvertrag unterschrieben mit einer neuen Mieterin. Haben auch Schlüssel Übergabe gemacht bis auf einen Schlüssel habe ich behalten und schriftliche festgehalten das sie den bekommt sobald Miete eingegangen ist.

    Mieterin hat die erste Miete noch nicht gezahlt und hat die 1 . Kautionsrate nicht gezahlt.

    Desweitern wollten wir zusammen noch den Strom ablesen aber sie verschiebt den Termin ständig kurzfristig. So das ich sie nicht zu Augen kriege .

    Eine mieterselbstauskunft habe ich mir leider nicht geholt sondern nur mündlich alles abgefragt . Habe jetzt erfahren das sie mir einen falschen Arbeitgeber genannt hat und auch die beschäftigungsdauer falsch war .

    Was kann ich tun ?

    Kann ich im moment wirklich noch nicht eingreifen und muss warten bis sie 2 Monate in Verzug ist . Die Miete ist doch mit Kaution zusammen sofort fällig .
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieter Mary, 08.07.2016
    Vermieter Mary

    Vermieter Mary Neuer Benutzer

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    Ist sie schon eingezogen? Wenn nicht würde ich an deiner Stelle folgendes machen: So schnell wie möglich das Schloss austauschen solange die Dame noch nicht eingezogen ist und du noch Zugriff hast. (Dann ist halt irgendwie das Schloss kaputt gegangen / Tür hat nicht mehr richtig zugeschnappt o.ä. und du musstest es leider austauschen) Bevor du eine Mietnomadin in der Wohnung sitzen hast, lieber vorbeugen solange es noch geht.

    In vielen Mietverträgen steht dass die 1. Miete und 1. Kautionsrate vor Wohnungs-/Schlüsselübergabe fällig ist und ohne dass dies vom Mieter geleistet wird ist das für Vermieter Russisches Roulette. Passiert mir nie wieder nachdem ich auf 2 Top-Seriös wirkende Schmarotzer reingefallen bin. Keine Übergabe ohne Cash, da geht kein Weg daran vorbei!

    Und wenn die Vorzeichen schon so sind (gelogen bezüglich Arbeitgeber, Ausreden, keine Zahlungen) sieht das nicht nach Happy End aus. Ich mag falsch liegen aber meine Erfahrung sagt mir da ist etwas faul. Daher würde ich dir zur Schadensbegrenzung raten und dazu die Mieterin schnell loszuwerden.

    Bezüglich dem rechtlichen Vorgehen solltest du dich lieber mit einem Fachanwalt in Verbindung setzen.
     
  4. Kojak

    Kojak Neuer Benutzer

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    Danke dir für deine Antwort.

    Habe natürlich als Anfänger gleich Fehler gemacht und in die Person und deren Aussagen vertraut . Dies passiert mir aber bestimmt nicht nochmal .

    Mit Vertrag untertzeichnung habe ich die Schlüssel übergeben bis auf einen , somit ist sie oder tut sie gerade einziehen . Habe auf ihre aufsage vertraut das sie gleich bezahlt , hatte mir ja auch einen namenhaften Arbeitgeber ja genannt . Am Ende bekam ich heraus das sie dort nur im Gebäude arbeitet über eine zweit Firma und dies auch erst seit 3 Wochen .

    Somit ist sie in der Wohnung und bezahlt nicht . Ist zwar erst eine Woche aber alle Anzeichen setzten bei mir Alarm Stufe rot an.

    Rechtlich gesehen darf ich die Wohnung nicht mehr betreten und somit kommt ein Schlosswechsel nicht in frage .

    Ich muss einen Anwalt kontaktieren .

    Glaube mir bleibt nichts anders übrig als bis auf nächsten Monat zu warten und wenn dann die Zahlungen nicht eingehen sie zu kündingen.

    Mittlerweile hoffe ich ja fast das sie nicht bezahlt damit ich sie Kündigen kann . Weil wenn das Vertrauen schon am Anfang kaputt ist will ich dies garnicht fortführen.

    Wie lange hat sie Zeit zum ausziehen bei einer fristlosen Kündigung?
     
  5. Andres

    Andres
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    Wurde dieser Vertrag "ab sofort" geschlossen oder ist ein anderer Beginn des Mietverhältnisses vereinbart? Welche Vereinbarungen zur Fälligkeit von Miete und Kaution gibt es im Vertrag? Wie hoch ist die vereinbarte Kaution im Verhältnis zur Kaltmiete? Hintergrund dieser Fragen: Ich frage mich, mit welchen Leistungen die Mieterin derzeit tatsächlich im Verzug ist.


    Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit liegt derzeit noch kein Kündigungsgrund vor. Da das Mietverhältnis aber schon jetzt nach "Spaß und Freude" riecht, würde ich die Zeitpunkte, zu denen sich das ändern könnte, bereits jetzt bestimmen. Geht mit den Antworten auf obige Fragen.


    Tja, wenn man sich das mal genau überlegt, könnte es an einer einzigen Präposition hängen, ob sie bezüglich ihres Arbeitgebers gelogen hat ("Ich arbeite für ..." vs. "Ich arbeite bei ..."). Das wäre mir zu wenig Substanz, um irgendwelche Ansprüche abzuleiten.

    Bei der Dauer der Beschäftigung frage ich mich daher auch, was du eigentlich genau gefragt hast und was sie darauf hin genau gesagt hat - und wie beweisbar der Inhalt dieses Gespräch ist. Irgendwie habe ich gerade so ein Gefühl, dass man diese Aussage am Ende auch so verstehen können wird, dass sie nicht gelogen war.

    Bauchgefühl im Moment: Das reicht nicht für eine Anfechtung des Vertrags.


    Weitere Manöverkritik:
    Mit dem ersten Schlüssel baut die Mieterin den Schließzylinder aus, baut einen eigenen Zylinder ein und deine "Sicherheit" hat sich zum Preis von 8 € + 2 Minuten eigener Arbeitszeit in Luft aufgelöst.


    Warum ist das nicht zusammen mit der Übergabe erfolgt? Als Vermieter musst du dir stets im Klaren darüber sein, dass du mit der Unterzeichnung des Mietvertrags weitgehend und mit Übergabe der Schlüssel endgültig Fakten geschaffen hast. Folglich muss bis zur Unterschrift so viel wie möglich und bis zur Übergabe alles geklärt sein, was sich zu deinem Nachteil entwickeln könnte.


    Meist fordert man die Rückgabe der Mietsache innerhalb von 2 Wochen. Gibt die Mieterin die Wohnung nicht freiwillig zurück, ist eine Räumungsklage und anschließende Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher notwendig. Stellt sich die Mieterin wirklich stur, dauert das kaum unter 6 Monaten bis deutlich über 1 Jahr.
     
  6. #5 Pharao, 09.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 09.07.2016
    Pharao

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    Hi,

    der einbehaltene Schlüssel reist hier m.E. aber auch nix raus - also "das" hättest du dir m.E. wahrlich schenken können, den mit "Sicherheit" oder als "Druckmittel" hat das m.E. sehr wenig zu tun.

    Es kann grundsätzlich hier natürlich schon mal passieren, das ein Mieter das alles nicht rechtzeitig schafft (nachvollziehbare Gründe gibt`s da m.E. schon einige), aber ewig sollte man da m.E. jetzt auch nicht zugucken. Auf jeden Fall solltest du m.E. hier jetzt mal schleunigst beim Mieter nachhacken, was da los ist und ggf. mahnst du das eben dann auch schriftlich ab!

    Und warum macht man so was nicht gleich bei der Wohnungsübergabe :? Sorry, aber so was ist mir völlig unverständlich (sogar wenn der Zähler sich nicht in der Wohnung befinden würde - Also die paar Minuten (Mehr-) Aufwand sollten m.E. drinnen sein).

    Da du m.E. keine Handhabe hast, das der Mieter dich sofort in seine Wohnung zum Ablesen rein lassen muss, kannst du m.E. hier nur den Anbieter auffordern, das er entweder einen Termin zum Ablesen mit dem Mieter vereinbart oder das er den Anschluss gleich sperren soll, da er ja ggf. noch auf dich läuft. Beides gibt es evtl. aber nicht für umsonst. Alternativ wäre hier m.E. jetzt nur, das der Mieter dir doch bitte jetzt mal den Zählerstand per Mail, per Post, ect mitteilt (was du dann halt evtl. auch glauben musst) und man später dann einen gemeinsamen Termin hoffendlich findet, das man spätestens dann auch einen Wert hat, dem man vertrauen kann (falls dies von Nöten seinen sollte, denn einen Besichtigungsgrund bzw. -recht hast du m.E. ja schon - muss man halt ggf. auch einklagen :().

    Mal unabhängig, ob das tatsächliche eine Falschauskunft vom Mieter war oder evtl. eine Art "Missverständnis": was der große Nachteil von mündlich ist, das ist dir bekannt, oder :?

    Sofern du nicht anderweitiges dazu vereinbart hast:

    § 551 BGB Abs. 2 & 4:
    (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    §556b BGB Abs. 1:

    (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

    Leider bedeutet m.E. "gültig" kündigen nicht zwangsläufig, das der Mieter dann auch immer fristgerecht das Feld räumen wird, sodass du dich im schlimmsten Fall dann noch auf eine Räumungsklage "freuen" darfst :(



     
  7. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Der VM darf keinen Schlüssel der Mietwohnung einbehalten, auch nicht als Druckmittel für die Miet-u.Kautionszahlung.

    Die Mieterin ist aber berechtigt das Schloss auszuwechseln, in diesem Fall möglicherweise auf Deine Kosten.
     
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  8. #7 anitari, 09.07.2016
    anitari

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    Wann ist vertraglich vereinbarter Mietbeginn?

    Miete ist übrigens erst am 3. Werktag wirklich fällig. Das war der 4. Juli. Also ist mal gerade 5 Tage in Verzug. Im Umzugsstress kann das schon mal vorkommen. Warte den kommenden Montag ab. Ist dann weder Miete noch die erste Kautionsrate eingegangenen, schick ihr eine (noch) freundliche Zahlungserinnerung.



    Im ersten Monat ist die Kautionsrate bei Mietbeginn fällig, in den 2 folgenden Monaten zusammen mit der Miete jeweils spätestens am 3. Werktag.

    Eigentlich keine. Aber netterweise wird für diesen Fall eine Räumungsfrist von 2 - 4 Wochen gewährt.

    Sollte der vertraglich vereinbarte Mietbeginn jedoch in der Zukunft, z. B. 15.07. oder gar erst 01.08., liegen mußt Du schön die Füße still und den Ball flach halten.
     
  9. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Im Zweifel bis zur Räumung nach der 2. Instanz, was gerne mal 6-18 Monate oder länger dauern kann.
    Aber das ganz rumphilosphieren bringt nichts, und abwarten auch nicht. Anwalt suchen, Räumungsklage so schnell wie möglich, hoffen das du die Bude halbwegs in takt wieder bekommst, und die gleichen Fehler kein zweites mal machen.
     
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  10. Nanne

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    In Bezug auf Räumung wegen Mietrückständen gibt es seit längerem eine neue Regelung, dahingehend, dass diesbezüglich Gerichtstermine vorgezogen werden. Ich habe davon selbst vor 4 Jahren profitiert, innerhalb 2 Monaten ging alles über die Bühne.
     
  11. Kojak

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    Vielen Dank erstmal für eure Hilfe .

    Stromablesen : habe es schlicht einfach vergessen an dem Tag. Habe sonst alles abgelesen . Wir haben dann für den nächsten Tag einen Termin gemacht aber den und 4 andere Termine hat sie abgesagt. Nun ist Handy aus und ich kann sie nicht erreichen.

    Bin gestern hin gefahren keiner zuhause , habe dann beim Nachbarn geklingelt und gebeten als zeugin bei mir zu bleiben , das ich nur im Keller Strom ablese und wieder das Gebäude verlasse . Dies haben wir dann auch so gemacht .


    Ich versuche ein Gespräch zu finden um den Sachen nach zu gehen aber sie geht mir aus dem Weg .

    Habe leider viele Fehler gemacht : Strom nicht abgelesen , Schlüssel gegeben vor Zahlung , Mieterselbstauskunft nur mündlich gemacht .

    Dies wird mir nicht nochmal passieren.

    Vertragsbeginn war der 4.7.

    Ich hoffe das ich sie jetzt am We erreiche und persönlich erreiche ansonsten tue ich am Montag eine Zahlungserinnerung schicken mit dem kündigungshinweis.
     
  12. #11 anitari, 09.07.2016
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    Dann muß sie ja nur für 27 Tage zahlen.

    Tu Dir selbst den Gefallen und lass das einen Fachmann bzw. eine Fachfrau, z. B. RA/RÄ, für Mietrecht machen.
     
  13. Kojak

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    Genau , habe vereinbart das sie 50€ weniger zahlt für den ersten Monat.

    Ok dann wende ich mich Montag an einen Anwalt .
     
  14. #13 BHShuber, 09.07.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    einmal davon abgesehen, dass du mit der Vermieterei ein wenig überfordert bist und dass dir gravierende Fehler hierbei unterlaufen sind, was du ja bereits bemerkt hast, lass das nächsten Mal einen Fachmann ran, auch wenn der Geld kostet, diese Kosten kannst du von der Steuer absetzen und hast die Gewissheit, dass dein Mieter vorab durch Selbstauskunft und Bonitätsgeprüft ist.

    Die Angelegenheit kann dich jetzt viel, viel mehr kosten als die Kosten damit jemanden zu beauftragen.

    Gruß
    BHShuber
     
  15. Kojak

    Kojak Neuer Benutzer

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    Du hast recht , habe mir Zuviel zu gemutet bzw Pech gehabt das ich gleich an den falschen gerate. Im Nachhinein bin ich auch schlauer .

    Wie sieht es mit eine Aufhebung aus ? Kann ich eine anbieten ?

    Annehmen muss sie nicht das ist mir bewusst .
     
  16. Nanne

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    Klar kannst du einen Aufhebungsvertrag anbieten. So wie ich das Ganze einschätze wird es nicht ohne entsprechende finanzielle Ablösung/Auflösung gehen.
    Nur zum Trost--mir ging es nicht viel anders als Vermieter-Anfänger. Mein größter Fehler war meine Gutgläubigkeit, davon bin ich inzwischen abgekommen, es geht nur noch schriftlich.
     
  17. #16 immobiliensammler, 09.07.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Nanne,

    gibt es dazu ein Gesetz, oder wo ist das geregelt? Ich finde dazu nichts, warte z.B. in Plauen regelmäßig 6 Monate auf den ersten Verhandlungstermin.
     
  18. Nanne

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    Ich habe es mit Sicherheit gelesen, nur im Moment nicht mehr genau, wo. Also sinngemäß mein #9. Sofern ich den Beitrag wieder finde stelle ich den nachträglich hier ein.
     
  19. Nanne

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    Kurz noch zur Ergänzung lt.meiner Unterlagen: Mieterin schuldete 5 Monate die Miete. Räumungsklage durch den RA war am 16.2.12
    1.Verhandlungstermin beim AG war 24.2.12, es erfolgte Anerkenntnis-Urteil,
    Kostenfestsetzung durch RA am 30.3.12, also zu diesem Zeitpunkt war der Spuk schon vorbei.

    Es ist durchaus anzunehmen, dass der Richter bereits auf Arbeit wartete:130:
    Diese Angelegenheit war eindeutig, es bedurfte keiner Zeugen etc., wohl deshalb die flotte Abwicklung, und sicher ein Einzelfall.
    Ich bin mir ganz sicher, zu diesem Zeitpunkt von der schnelleren Abfertigung in Sachen "Räumung" gelesen zu haben.
     
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  20. Andres

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    Schön für den Vermieter, aber dieser Ablauf ist fernab der Realität. Zunächst einmal wird ein Mieter, der tatsächlich entschlossen ist, so lange wie möglich kostenlos zu wohnen, den Räumungsantrag nicht anerkennen. (Nebenbei kann man sich auch fragen, wieso bei so schnellem Anerkenntnis eigentlich verhandelt wird.) Viel wichtiger scheint mir aber der Hinweis, dass schon die Frist für die Begründung der Klageerwiderung 4 Wochen beträgt, d.h. auch ohne dass die Justiz irgendetwas vertrödelt, kann der Mieter die Verfahrensdauer mindestens vervierfachen.
     
  21. Nanne

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    Diese Mieterin war ausgebildete Heilpraktikerin, also sie hatte was zu verlieren, nämlich ihren guten Ruf. Diese Dame kam zwar nicht ganz unverschuldet in diese Situation, konnte sie wohl auch nicht vermeiden. Es war ihr selber dran gelegen diese leidige Sache schnell hinter sich zu bringen.

    Warum diese Räumungsangelegenheit so flott über die Bühne ging hatte mich selbst gewundert, aber es waren alle damit zufrieden, ich am meisten. Übrigens, meine Angaben/Daten in #18 sind richtig.

    Diese Dame hatte ebenfalls einen Anwalt zur Seite, der ihr wahrscheinlich geraten haben dürfte, aufgrund der eindeutigen Sachlage keinen Widerspruch zu leisten.
     
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