neuer Mietvertrag - allgemeine Fragen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von ciz, 03.10.2016.

  1. ciz

    ciz Benutzer

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    Hallo zusammen,
    wir besitzen und bewohnen ein EFH mit Einliegerwohnung. Zum Haus gehören auch 3 Garagen, von denen eine an die Mieter zusammen mit der Wohnung vermietet ist. Unsere jetzigen Mieter ziehen zum 31.12.2016 aus und haben auch schon gekündigt. Die Suche nach neuen Mietern beginnt bald.

    Ich habe schon in einem anderen Thread lang und breit die Thematik der Heizkostenabrechnung mit euch diskutiert und da wurde mir sehr geholfen. Danke an dieser Stelle nochmal!

    Durch eure Beiträge bin ich auch auf andere Unzulänglichkeiten (qm Angabe) meines jetzigen Vertrages (Sigel) aufmerksam gemacht worden. Bei den nächsten Mietern möchte ich jetzt den Haus und Grund Vertrag aus Rheinland Pfalz für Einliegerwohnungen nutzen und habe ein paar allegemeine Fragen. Sorry, wenn das schon 100 Mal gestellte Fragen sind. Habe die Antworten nicht im Forum finden können.

    1. Sollte ich die Garage mit einem eigenen Vertrag vermieten oder gleich an den Wohnungsvertrag koppeln? Wovon macht ihr das abhängig?

    2. EBK ist im jetzigen, alten Vertrag extra mit eigenem € Betrag im Mietvertrag erwähnt worden. Sie soll auch bleiben und wieder mitvermietet werden. Macht es Sinn sie extra aufzuführen oder als Teil der Monatsmiete? Was sind die Vor- oder Nachteile?

    3. Gibt es für Übergabeprotokolle "gute Vorlagen", die ihr empfehlen könnt?

    4. Bei der jetzigen Haus und Grund Vorlage war kein Abschnitt zur Index oder Staffelmiete - anders als in den anderen Vorlagen - enthalten. Darf ich in meinem Fall mit der Einliegerwohnung überhaupt eine der beiden Varianten nutzen? Wenn ja, würde ich das einfach ergänzen.

    5. Hoffentlich geht das nicht zu weit, aber was würdet ihr empfehlen: Staffel- oder Indexmiete?
    Die Miete wird (inkl. Küche, aber auch ohne) nach meiner Berechnung über der ortsüblichen Miete liegen, aber der Mietspiegel sagt folgendes aus: Er ist für Ein- und Zweifamilienhäuser und Appartements nur bedingt anwendbar, kann aber als Basis für ein Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden. In wie weit muss ich in meinem Fall darauf Rücksicht nehmen? Bin ich frei bei der Wahl?

    Viele Grüße und Danke!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Andres, 04.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.10.2016
    Andres

    Andres
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    Es ist schwer bis unmöglich, zwei unabhängige Verträge zu erreichen. Es kann trotzdem ein einheitliches Rechtsverhältnis bestehen, auch wenn körperlich zwei Dokumente vorliegen. Das wird vor allem dann so bewertet, wenn Stellplatz und Wohnung auf dem selben Grundstück liegen, wenn die Verträge zum gleichen Datum beginnen oder wenn sonst Gründe dafür sprechen, dass der eine Vertrag ohne den anderen Vertrag nie entstanden wäre.

    Hätte man die Wahl, würde man eher unabhängige Verträge bevorzugen. Dann fällt der Stellplatz nämlich nicht unter den verschärften Rechtsschutz für Wohnraum. Da das aber praktisch in deiner Konstellation sowieso nichts wird, kann man auch gleich alles in ein Dokument packen.


    Generell vermeide ich solche Angaben. Sie bringen keinen echten Vorteil und erwecken bei manchen Mietern den Eindruck, dass man solche Leistungen irgendwie teilweise aus dem laufenden Mietverhältnis kündigen könnte. Wie ich intern eine EBK kalkuliere, geht den Mieter auch nichts an.

    Der Stellplatz wäre hier eine Ausnahme. Der separate Ausweis hätte den Vorteil, dass man bei einer Mieterhöhung leichter Vergleichsobjekte findet bzw. leichter im Mietspiegel zuordnen kann.


    Ja und nein. Wenn du die Suchmaschine deiner Wahl darauf ansetzt, kommst du auf viele Vorschläge. Die sind zwar alle irgendwie nicht perfekt, aber in Kombination kommst du so auf eine ziemlich gute Basis. Auch bei H&G kannst du mal nachfragen.

    Letztendlich muss das Protokoll aber auf die individuellen Verhältnisse der jeweiligen Wohnung angepasst werden, denn was dort z.B. an besonderer Ausstattung vorhanden ist und was daher bei der Abnahme kontrolliert werden sollte, kann man nur mit Kenntnis der Wohnung sagen.


    Das hat den einfachen Grund, dass die Vorlage auch so schon eher länglich sein dürfte. Weitere Klauseln verschlechtern nur die Übersichtlichkeit. Immer wieder bekommen es Vermieter auch hin, in allen drei Abschnitten einige Felder auszufüllen. :sauer030:


    Ja.


    Nimm lieber die passende Vorlage von H&G. Wenn nämlich nicht alle drei Varianten in einer Vorlage enthalten sind, gibt es für Index- und Staffelmieten eigene Vorlagen.


    Solange du selbst in dem Haus wohnst, ist das nicht ganz so kritisch. Du hast ein erleichtertes Kündigungsrecht (§ 573a BGB) und wenn sich deine Wahl als massiv ungünstig erweisen sollte, kannst du einfach den Vertrag kündigen und ggf. einen neuen zu geänderten Bedingungen anbieten. Dauert halt 6 Monate statt der sonst eher kurzfristig möglichen Mietanpassung, ist aber eigentlich kein Problem.

    Staffeln sind endlich. Wird die letzte Stufe erreicht, wird das Mietverhältnis als gewöhnliches unbefristetes Mietverhältnis fortgeführt, d.h. danach wird zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht. Staffelmieten sind für beide Seiten sehr schön planbar, haben aber gerade bei Wohnraum keinen guten Ruf.

    Indexanpassungen können theoretisch endlos weitergeführt werden. Wann (und ob überhaupt) Anpassungen durchgeführt werden, weiß vorab niemand genau. Mit den notwendigen Berechnungen tun sich manche Leute schwer. Mit Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete wäre man in den letzten Jahrzehnten meist besser gefahren, weil die Mieten stärker als die gesamten Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Eine Garantie für die Zukunft ist das natürlich nicht und der Effekt verschwindet sehr schnell, wenn man nicht kontinuierlich die Miete anpasst.


    Wenn bei dir die Mietpreisbremse gilt, wäre es eine gute Idee, die übliche Miete für solche Wohnungen z.B. aus Wohnungsanzeigen zu recherchieren, 10 % aufzuschlagen und dann mal zu schauen, wo man damit landet. § 556d gilt auch für die erste Miete bei Index- und Staffelmieten. Es ist zwar ohne Mietspiegel für den Mieter ein schwieriges Unterfangen, eine unzulässige Miethöhe nachzuweisen, aber man muss es ja nicht darauf anlegen ...
     
  4. ciz

    ciz Benutzer

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    Hi Andres,
    Danke für die schnellen und wie immer sehr ausführlichen Antworten!

    Im Grunde genommen ist dieses Argument auch für die EBK gültig. Ein separater Ausweis würde die Miete um diesen Betrag geringer ausfallen lassen.
    Oder würden bei einer Überprüfung bzw. Vergleich eh beide Positionen in einen Topf geworfen werden?

    Das ist dann nicht ganz so schlau...

    Genau das würde ich machen. Einfach den ganzen Block aus dem anderen H&G Vertrag einfügen und passendes eintragen.

    Kann man sagen, dass dies potenzielle Mieter eher abschreckt oder was meinst du hier?

    Ich dürfte aber auch einen relativ langen Modus vereinbaren, z.B. alle 2 Jahre Steigerung um z.B. 50€?
    Und dann das alles festgeschrieben für 5x2 Jahre.
    Gibt es Erfahrungswerte was man hier ansetzen sollte?

    Gilt mit Ablauf der letzten Erhöhung der zuletzt erreichte Level?

    Hier ist alles vertreten, sowohl nach oben als auch nach unten, verglichen mit meiner heutigen aber auch der neuen Wunschmiete.

    Ich werde versuchen mich irgendwo dazwischen einzuordnen und dann zusätzlich Staffelmiete vereinbaren.

    Zudem werde ich mal H&G bei uns hier kontaktieren, um zu erfahren was ob und wie in meinem Fall (Zweifamilienhaus) der Mietspiegel anwendbar ist.
     
  5. Andres

    Andres
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    Richtig, aber bei der EBK wirst du wahrscheinlich trotzdem noch genügend Vergleichswohnungen finden, vor allem weil das bei Einliegerwohnungen keine ungewöhnliche Ausstattung ist. Zu viele einschränkende Merkmale sollte man aber vermeiden.


    Wie gesagt, "eigentlich" gibt es dafür ein eigenes Formular. So wird es aber auch gehen.


    Genau das. Wenn du sowieso mit 100+ Anfragen rechnest, kann man sich das locker erlauben. Bei eher moderater Nachfrage hätte ich Bedenken, mit so einer Vereinbarung die guten Interessenten zu vergraulen.


    Dazu kann ich dir leider nicht helfen.


    Ja.
     
  6. ciz

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    Also so viele Anfragen wird es erfahrungsgemäß nicht geben. Miete liegt schon im höheren Bereich, aber aus meiner Sicht bekommt man auch was dafür. Bei der letzten Vermietung hatte ich am Ende ca. 5 mündliche Zusagen.

    Ich hatte seit Dez. 2011 2 Mietparteien (inkl. der heutigen).
    Wenn ich seit 2011 die Staffel auf 50€ alle 2 Jahre gelegt hätte, wäre ich ca. bei dem heutigen Niveau, was ich glaube am Markt erzielen zu können (bei der jetzt anstehenden Neu-Vermietung).

    Es wäre schon schade, wenn man Mieter findet, die einem zusagen und die auch einziehen wollen, diese dann wegen der Staffelmiete zu verlieren.
    Andererseits möchte ich dauerhaft einen marktgerechten Preis für den Wohnraum bekommen. Und die Mieten sind deutlich gestiegen in den letzten Jahren.

    Die Alternative wäre Indexmiete, die aber nach meinen Berechnungen deutlich schlechter für mich gewesen wäre.

    Oder ich mache keines von beiden und kann einfach mit 6 Monaten Frist kündigen und passend dazu neue Bedingungen anbieten.
    Letzteres erscheint mir aber ziemlich unschön, da es fast schon willkürlich eingesetzt werden kann und der Mieter (wann auch immer das stattfindet) nicht unbedingt Verständnis dafür haben wird. Und außerdem möchte ich von Anfang an klare Verhältnisse haben.

    Generell ist es nicht ein einfaches Thema und Geld ist nicht alles.
    Zudem darf man nicht vergessen, wir wohnen zusammen unter einem Dach. Da ist es schon zwingend von Vorteil ein gutes bis sehr gutes Verhältnis zu haben. Bisher war das auch immer der Fall.

    Aus dem bisher genannten bevorzuge ich eine moderate Staffelmiete, die sich auf einem vertretbaren Niveau bewegt.
    Was denkt ihr?
     
  7. Pitty

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    Mit Staffel kommst Du immer besser weg, 50€ finde ich schon viel, würde lieber öfter, weniger Staffeln. 50 als Zahl schreckt schon ab.
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Sprich das Thema Staffelmiete doch erst an, wenn der Mieter überhaupt mieten will bzw. schon mündlich zugesagt hat. Dann kannst du mit dem (grundsätzlich mietwilligen) potentiellen Mieter klassisch über die Bedingungen verhandeln - und merkst schnell, ob die Staffel die guten Mieter vergrault.
     
  9. ciz

    ciz Benutzer

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    Scheint mir ein vernünftiger Weg zu sein.

    Vom Gefühl her, würde es mich auch abschrecken. Ich tendiere zu weniger.

    Zusätzlich muss ich ja auch die Mietpreisbremse im Blick behalten.
    Werde Termin mit H&G hier vor Ort machen und dann mal sehen was möglich ist.
     
  10. #9 Pharao, 04.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.10.2016
    Pharao

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    Hi,

    wenn die Garage mit dem Wohnungsmietvertrag "gekoppelt" ist bzw. als gemeinsame Einheit gesehen wird, dann kann man m.E. diese i.d.R. auch nur gemeinsam kündigen und das kann Vor- und Nachteile für beide Seiten haben. Die Frage wäre hier m.E. also eher, welche Vor- oder Nachteile du hier bei der jeweiligen Variante siehst?

    Ansonsten ist das m.E. durchaus möglich das zu trennen, nur muss man dann auf einiges achten. In deinem Fall würde ich das aber gemeinsam als Einheit vermieten, da ich keine Vorteile in deinem Fall bei der anderen Variante sehe.

    Wenn das keine extreme Luxus-Einbauküche ist die ggf. einen "besonderen" Zuschlag rechtfertigen muss, dann würde ich das nicht extra im Mietvertrag erwähnen wie deine Kalkulation dazu aussieht. Das bringt dir m.E. nämlich keinen Vorteil, also warum dann extra erwähnen?

    Nein, denn es gibt m.E. hier leider nicht die perfekte Vorlage die auf alle Wohnungen/Häuser zutreffend ist. D.h. i.d.R. musst du deine Vorlage immer an deine Bedürfnisse anpassen. Letztlich geht es hierbei aber nur darum, den Ist-Zustand bei der Übergabe schriftlich festzuhalten um das später (falls nötig) auch Belegen zu können. Ob du das später überhaupt benötigst oder nicht, das steht auf einem ganz anderen Blatt.

    Erstmal wäre hier m.E. die Frage, welche der 3 Varianten für dich am besten wäre?

    Gerade wenn es zB keinen Mietspiegel für deine Gegend gibt, dann ist m.E. eine Indexmiete schon sinnvoller als mit Vergleichsmieten rum zu machen, an die man auch erstmal rankommen muss. Grundsätzlich kann der Mieter bei einer Erhöhung über Mietspiegel oder Vergleichsmieten seine Einwände einbringen, weil da u.a. die Wohnungsausstattung, Lage der Immobilie, ect mitberücksichtigt wird, was es bei einer Indexmiete m.E. einfach nicht gibt. Nachteil an einer Staffelmiete ist m.E., das dies viele Mietinteressenten abschrecken könnte, da dies (wenigstens bei uns) doch eher sehr unüblich ist, auch wenn das für beide Seiten Vorteile haben kann. Manchmal treffen Sprichwörter das auch ganz gut, zB "was der Bauer nicht kennt ..... "

    Ansonsten solltest du hier noch mit bedenken, falls du als Laie was in deinen Vertrag einfach mit hinzufügen willst, das gerade bei Wohnraummietverträgen ein kleines falsches oder fehlendes Wort sehr große Auswirkungen auf die Gültigkeit haben kann. Bevor du als Laie dir hier was zusammen schusterst ohne das fachlich überprüfen zu lassen, hole dir doch lieber einfach einen aktuellen Vertrag aus einer sicheren Quelle der deine Wünsche zB in Bezug auf die Index- oder Staffelmiete schon erfüllt. Hier auch mal der Hinweis, das H&G keine Einheitsmietverträge hat, sondern jeder Ortsverein (oder wie man das nennen will) seine eigene Version herausgibt.

    Gerade mündliche Zusagen unmittelbar nach einer Wohnungsbesichtigung sind i.d.R. garnix wert. Interessanter ist hier schon eher, wer am nächsten Tag noch Interesse hat und auch das ist keine Garantie auf die man sich verlassen kann.

    Ansonsten ist das immer so eine Sache mit "was man dafür bekommt", denn das kann auch sehr subjektiv sein! Desweiteren solltest du dir hier m.E. auch mal darüber Gedanken machen, gerade wenn bei dir nicht so viele Mietinteressenten schlange stehen werden bzw. deine Immobilie jetzt auch nicht was super besonderes ist, das wenn du immer am obersten Ende vermieten willst, das ggf. dann die Mietersuche länger dauern wird oder/und das deine Mieter ggf. dann auch nicht so lange bei dir wohnen bleiben werden, ect. Das alles verursacht i.d.R. auch Unkosten, sodass es u.U. dann auch fraglich seinen kann, ob sich das ganze leztztlich dann auch wirklich lohnt?


     
  11. ciz

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    Nochmals danke für eure Feedbacks!

    Wir wohnen am Ende einer Sackgasse und es sind insgesamt für die Anzahl aller Bewohner nicht ausreichend Parkplätze und insbesondere Garagen vorhanden. Mein Gedanke war, falls meine Mietpartei später aus welchen Gründen auch immer auf die Garage verzichten möchte, könnte ich sie einfacher an eine Dritte Person vermieten. Wenn es gekoppelt ist, weiß ich nicht wie dann die vertragliche Situation zu gestalten ist.

    Nein, ist keine besondere Luxusküche. Von mir aus kann der gedachte Betrag auch in die Gesamtsumme rein.

    Ich habe gestern eine "lokale" Vorlage bekommen. Arbeite mich da gerade durch. Abschnitt zu Staffelmiete ist auch enthalten.

    Alle gute und wichtige Punkte. Klar ist es sehr subjektiv. Was ich toll finde, finden andere blöd. Und andere haben kein Bock mit dem Vermieter zusammen zu wohnen etc. Andererseits war meine Erfahrung, dass der Mietpreis am Anfang viele aussiebt, die es sich nicht leisten wollen oder können. Die rufen gar nicht erst an. Von denen die da waren, haben sich am Ende genügend für die Wohnung ausgesprochen und ich konnte frei wählen. Ob es dieses Mal auch so sein wird, weiss ich nicht. Ich habe bis zum 1.1 Zeit jemanden zu finden und verglichen mit meinem Preis gibt es Wohnungen, die darüber liegen, aber auch darunter.


    Ich war gestern bei unserem lokalen H&G Verein.
    Es wird nächstes Jahr erstmalig einen qualifizierten Mietspiegel für unsere Stadt geben. Dann könnte man die Vergleichsmieten besser nutzen. Heute würde für mich aber im Zweifel die Obergrenze gelten: Miete heute + 10% da sie keine Vergleichsmieten hätten (?)

    Grundsätzlich sagte er mir, dass eine Vermietung mit EBK auch eine Teilmöblierung darstellt und entsprechend die Mietpreisbremse nicht in diesem Fall greife. Könnt ihr das bestätigen?

    Empfehlung war grundsätzlich weder Staffelmiete noch Indexmiete zu machen. Index weil es in den letzten Jahren nicht viel gebracht hätte und Staffel wäre absolut unüblich und könnte die Interessenten verschrecken. Er war der Meinung besser den Mietspiegel beobachten und gegebenfalls später entsprechend anpassen und auch das könnte ich mir sparen (Stichwort: 6monatige Kündigung..)
    Insofern ist er schon auf eurer LInie. Ansonsten meinte er der heutige Mietzins ist schon ziemlich gut. Er würde einen Anstieg innerhalb der 10% ohne Zusatzsteigerung empfehlen.
     
  12. #11 BHShuber, 05.10.2016
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    Hallo,

    wir machen in so einem Fall immer getrennte Mietverträge, denn wenn die Garage Bestandteil des Mietvertrages(Sache) ist, ist die nicht einfach so zu kündigen.

    Gruß
    BHShuber
     
  13. ciz

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    Irgendwie passen die Aussagen nicht zusammen oder ich verstehe es nicht...
     
  14. #13 BHShuber, 05.10.2016
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  15. #14 Pharao, 05.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2016
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    Hi,

    bedenke hierbei aber, das der Fragesteller aktuell das Glück der erleichterten Kündigung hat, sodass er einen unliebsamen Mieter immer los werden wird. Also aus dem Grund muss man Wohnraum und Garage schon mal nicht trennen.

    Ansonsten wäre hier eben die Frage, ob der Fragesteller jemals vorhätte dem Mieter nur die Garage kündigen zu wollen? Denn das ist m.E. ein Hauptpunkt, warum man das als Vermieter trennen will.

    Nicht genügend Garagen vor Ort ist m.E. jetzt als Anwohner der Straße kein so großer Anreiz eine "teure" Garage anzumieten. Bei extremer Parkplatznot vor Ort sieht das aber sicherlich schnell ganz anders aus. Und wer zu weit weg von deiner Garage wohnt, der mietet die m.E. höchstens als Lagerplatz an, aber will man das (gerade in einem 2FH wo i.d.R. die Garage auf dem Grundstück ist)? Zumal hier auch immer Fraglich ist, in wie weit deine Garage als offizieller Lagerplatz benutzt werden darf?

    Ansonsten versteh ich dein Argument hier nicht so ganz, denn warum willst du hier dem Mieter von deinem Haus eine Wahl lassen, damit du dann die ganze Arbeit hast einen neuen Mieter für die Garage zu finden?

    Garnicht, warum auch :? Du oder der Mieter kann die Garage dann eben nur in Kombination mit dem Wohnraummietvertrag gemeinsam kündigen.

    Natürlich steht es dir aber jederzeit frei, ggf. dem Mieter einen neuen MV (ggf. auch mit komplett neuen Bedingungen) ohne Garage anzubieten, wenn der Mieter jemals während dem Mietverhältnis damit ankommen sollte, "er bräuchte jetzt die Garage nicht mehr bzw. will diese nicht mehr mit anmieten". Ich mein, wie dein neuer Mieter seinen wird, das wirst du frühestens im laufe des Mietverhältnis rausbekommen und da ist es m.E. schon ein Vorteil, wenn du die Wahl hast und nicht der Mieter. Freiwillig dem Mieter entgegenkommen, das kannst du immer & zu jeder Zeit.

    "Nicht leisten wollen oder können" ist m.E. hier jetzt nicht so ganz richtig. Das einige Mietinteressenten sehr knapp rechnen, was ihre finanziellen Möglichkeiten angeht, das ist ein ganz anderes Thema. Und auch wenn du auf Spitzenniveau vermietest, auch da kommen i.d.R. einige Mietinteressenten die einfach nur mal gucken wollen was man für das Geld bekommt, obwohl von vorhinein schon ganz sicher klar ist, anmieten werden die das nicht.

    Klar siebst du hier einige Mietinteressenten mit dem Mietpreis aus, aber das betrifft dann eher die höhe des Einkommen bzw. die finanziellen Möglichkeiten vom Mietinteressenten. Auf deutsch, wenn du die Miete super günstig machst, dann werden sich i.d.R. auch viele mit geringen Einkommen bei dir melden. Darunter können durchaus sehr gute Mieter sein, aber die Gefahr besteht hier halt immer (also wenn das Einkommen unterhalb der Pfändungsgrenze liegt), das wenn du zB bei Auszug des Mieter Geldansprüche überhab der hinterlegten Kaution hast, das du auf diese im schlimmsten Fall sitzen bleibst. Ein geringes Einkommen hat nicht nur der TV-Assi (der der ganzen Welt erklärt warum nix tun so toll ist), sondern darunter fallen u.U. auch viele Studenten, Rentner oder allgemein alle Geringverdiener. Ein großer Irrglaube ist es aber, das jemand mit hohen Einkommen dir niemals Probleme als Mieter machen kann! Lediglich kannst du hier sagen, das wenn du mal vor Gericht wegen einer Geldforderungen ziehen musst und gewinnst, dann ist die Chance doch recht gut nicht auf den Schaden sitzen zu bleiben. Aber Ärger können dir solche Mieter während des Mietverhältnisses trotzdem machen.

    I.d.R. sieht ein qualifizierter Mietspiegel so aus, das er als erstes mal die Lage, die Wohnungsgröße und ggf. das Baujahr der Immobilie berücksichtigt. Von diesen angegebenen Wert (€/m2) gibt es dann aber i.d.R. noch Auf- & Abschläge (%), was in erster Linie dann von der Ausstattung der Wohnung abhängig ist. Ein Abschlag wird i.d.R. zB. eine Wohnung ohne Balkon/Terrasse gerechnet oder etwas extremer, wenn die Toilette sich nicht innerhalb der Wohnung befindet (und ja, das gibt es heut zu Tage immer noch, wenn auch mittlerweile m.E. sehr selten), usw. Als Aufschlag gerechnet wird i.d.R. zB. eine Einbauküche, ein Aufzug oder ggf. eine extra Wärmedämmung, ect.

    Aktuell hingt der Index ein bischen, aber das tun die Zinsen aktuell auf der Bank auch. I.d.R. nimmt sich Index & Mietspiegel nicht viel. Wie das in der Zukunft jetzt aussehen wird, das kann ich dir natürlich nicht sagen, aber nach jedem Bergab kommt i.d.R. auch wieder ein Bergauf.

    Hoffendlich ist das Versprechen nicht genauso "schnell" geplant, wie der Ausbau der Internetleitungen in ländlichen Gebieten .... :91:

    Ich mein, wenn es aus was für Gründe auch immer keinen Mietspiegel für deinen Ort geben sollte, dann hast du das große Problem mit Vergleichsmieten rum machen zu müssen. Erstmal ist das garnicht so leicht dann an Vergleichsmieten ranzukommen und zudem hat der Mieter ggf. viele Ansatzpunkte hier zu widersprechen bzw. Einwände einzulegen. Sollte es einen Mietspiegel für deinen Ort geben, dann sieht die Sache sicherlich wesendlich entspannter aus für dich. Und bei einer Indexmiete kann i.d.R. der Mieter garkeine Einwände einbringen, solange du bei der Erhöhung keinen Fehler machst. Letztlich ist das aber natürlich deine Sache, was dir angenehmer ist.

    Meines Wissens ist es durchaus möglich Garage und Wohnung vertraglich zu trennen, aber hierbei kann man viel falsch machen (was i.d.R. dann nur zu Lasten des Vermieters geht) und dann wird das sehr schnell einfach als gemeinsame "Einheit" gewertet. Ziel des Trennens ist es aber, das es eben NICHT als gemeinsame Einheit zu sehen bzw. zu Werten ist und da sollte man eben einige Punkte beachten.




    .
     
  16. ciz

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    Nein ich denke nicht. Warum auch? Mir ging es nur um den Fall, dass der Mieter die Garage nicht mehr möchte und ich den Mieter unbedingt behalten möchte. Dann wäre ich so nett auch einen Dritten für die Garage zu akzeptieren. Grundsätzlich wird die Wohnung mit Garage vermietet und ich gehe davon aus, dass der zukünftige Mieter sie auch haben wollen wird.

    Der Platz ist gar nicht so schlecht. Die meisten Fahrer, von denen ich annehme, dass sie Interesse hätten laufen imemr an den garagen vorbei, um zu ihren Autos zu kommen. Somit würden sie weniger laufen. Ob sie tatsächlich auch eine Garage haben wollen weiß ich jetzt natürlich nicht, aber ist nicht undenkbar.

    Das ist natürlich eine gute Möglichkeit.

    Ich habe mich da vielleicht falsch ausgedrückt. Jedenfalls wollte ich nicht wie ein geldgeiler Sack rüberkommen und ich weiß auch, dass sehr solvente Mieter nicht unbedingt gute Mieter sind. Bisher hatte ich sehr viel Glück. Nochmal, die Wohnung ist nicht billig und nicht jeder kann sie sich leisten, aber andererseits kann man auch für deutlich mehr Geld bei uns eine Wohnung finden.
    Wenn ich nicht zu einem gewissen Grad selbst auf das Geld angewiesen wäre, würde ich es etwas günstiger an einen Freund vermieten oder vielleicht gar nicht...
     
  17. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    auch das kann natürlich sehr subjektiv betrachtet sein, wie Interessant die tatsächliche Lage deiner Garage für andere ist. Wir können das mit Sicherheit aus der Ferne nicht beurteilen. Allerdings sind die möglichen Interessenten in deiner Straße letztlich schon irgendwie begrenzt.

    Desweiteren ist sicherlich für die meisten der Mietpreis für eine Garage auch nicht ganz uninteressant. Aber auch so Dinge wie zB Garagentor lässt sich per Knopfdruck öffnen & schließen oder Garage hat Licht oder Stromanschluss, ect kann Auswirkungen auf die Vermietbarkeit an Nichthausbewohner haben, gerade wenn eben bei euch keine wirkliche akute Parkplatznot vor Ort herrscht.

    An Freunde, Bekannte, Verwandte zu vermieten ist m.E. immer eine heikle Angelegenheit die man sich als Vermieter vorab sehr gut überlegen sollte, da nicht jeder Privat von Geschäftlich trennen kann. Kann natürlich super gut gehen, kann aber auch gute & lange Freundschaften zerstören.


    Ich wünsche dir auf jeden Fall viel Glück, das du einen guten Mieter findest. Vermieten ist letztlich immer ein Risiko, denn wie ein Mietverhältnis wirklich war, das lässt sich leider eben erst am Ende des Mietverhältnisses sicher sagen.



     
  18. ciz

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    Danke für die vielen Feedbacks!
    Die ersten Interessenten waren gestern schon da und weitere haben sich angemeldet. Wird schon werden.
     
  19. ciz

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    Ich habe doch noch Verständnisfragen zur NK Abrechung und zwar genauer zu den Umlageschlüsseln und einigen Posten, die ich bisher nicht hatte, also alle Fragen beziehen sich auf die neue Situation ab dem 01.01. für den neuen Mieter und mit einem neuen Vertrag.
    So sähe meine Aufstellung aus (qm ist übrigens ca. 60% wir zu 40% Mieter)

    Nebenkosten allgemein
    Kostenart: Umlageschlüssel:

    Gebäudeversicherung qm
    Grundsteuer qm
    Geb.f. Straßenreinigung qm
    Abfallbeseitigungsgeb. Wohneinheit (also /2)
    Niederschlagswasser qm
    Frisch-/Trinkwasser Verbrauch
    Schmutzwasserableitung Verbrauch

    Dachrinnenreinigung qm
    Vorgarten Gärtner qm
    Wasserzähler Kaltwasser? keine Umlage/nur Mieter
    Rauchwarnmelder (Neuanschaffung einmalig?) keine Umlage/nur Mieter
    Fensterreinigung Gemeinschaftsflur qm

    Heizkosten:
    Kostenart:
    Heizungswartung
    Schornsteinfeger
    Strom für Heizungsbetrieb (pauschal 5%?)
    Gasverbrauch von Versorger
    Summe (also alles in einen Topf) = x
    Abzüglich Anteil Warmwasser Vermieter = -y
    zu verteilende Summe = z
    Anteil Mieter nach m² = ____

    Dann beides verrechnet mit Vorauszahlung und eben Nachzahlung oder Rückzahlung.

    Zu den Fragen:
    - Würdet ihr andere Umlageschlüssel, als die hier genannten, nutzen?
    - Habe ich wichtige Positionen vergessen?
    - Die Abfallbeseitung hatte ich bei der ersten Vermietung auf Wohneinheit gesetzt (ohne große Hintergedanken). Soll ich es dabei belassen? Denkbar wäre auch Kopfzahl oder der Einfachheit halber auch hier qm?

    - Die kursiv geschriebenen NK wären neu ab dem 1.1
    - Dachrinnenreinigung nach qm oder besser nach Einheit? wird von uns selbst oder Freunden durchgeführt; Darf ich einen durchschnittlichen Stundenlohn ohne Umsatzsteuer ansetzen?
    - Vorgarten (wird ja von niemanden "aktiv" genutzt, aber von Schwager (angestellter Gärtner) regelmäßig gepflegt (Blumenbeete anlegen, Unkraut beseitigen, Zuschnitt Bäume, Zuschnitt Buchsbaumzaun, etc.); ich hätte dafür auch keine Rechnung, aber würde einen günstigen/durchschnittlichen Stundenlohn ansetzen und die Stunden aufschreiben lassen, dann nach qm oder Wohneinheit verteilen?
    - geeichte Wasseruhr für Kaltwasser (Frischwasser) wurde für Mieteranschluss Ende 2011 eingebaut (6 Jahre gültge Eichung? muss ich nachschauen)
    Kann ich dann die vollen Kosten der neuen Wasseruhr inkl. Montage in 2017 in Rechnung stellen? Oder besser Eich-Servicevertrag machen und Mieter bezahlen lassen? Oder in Vorleistung gehen und anteilig den Jahresbetrag für Eichdauer ansetzen?
    - Schmutzwasser setze ich entsprechend mit dem Wert des Frischwasser anteilig an.
    - Rauchwarnmelder würden neu gekauft und angebracht: kann man hier die vollen Kosten einmalig ansetzen?
    - Fenster im Gemeinschaftsflur sind bei uns sehr hoch und nur sehr schwer für ungeübte zu putzen. 1-2 im Jahr lasse ich das eine Firma von draußen und drinnen machen; umlegbar? Schlüssel?

    Heizkosten (neue Rechenmethode)
    Bei den Heizkosten käme alles in einen Topf.
    Unser Warmwasser würde ich wie folgt abziehen: WMZ einbauen, Jahreswert ablesen und in Vergleich zum Gesamtjahresverbrauch Gas setzen. Diesen prozentualen Anteil des WW dann vom Gesamtwert abziehen. Was übrigt bleibt nach Wohnfläche verteilen.

    - Fehlen mir noch Kostenpositionen?
    - Strom der Anlage: wenn ich 5% ansetze, kann/muss ich diesen Wert von den gesamten Kosten des Gasversorgers abziehen?

    Grundsätzliche Frage zur Verteilung nach qm:
    auch wenn ich die qm nicht explizit im Vertrag (H&G) nennen werde, brauche ich einen Wert zur Berechnung. Die Wohnung selbst "hat" ca. 95,21 qm (so gefunden in den Unterlagen zum Haus), zusätzlich habe ich jetzt 1/4 der Fläche des Balkons (ca. 3,6qm) hinzugenommen (also in der Wohnungsanzeige). So komme ich auf ca. 99qm.
    Welchen Wert setze ich nun an bei der NK Abrechnung: 99qm oder 95 qm?
    Ich frage deshalb, weil wenn ich von den 99qm ausgehe, müsste ich dann nicht auch meine komplette (sehr große) Terassse zu 1/4 zu meiner WF dazurechnen?
    So habe ich gedacht, nehme ich den Wert 95qm für die Berechnung der NK und weise dies in der NK Berechnung aus.

    Was denkt ihr?
     
  20. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Kopfzahl: Willst du am Anfang des nächsten Jahres nachvollziehen müssen, wer wann wie lange in den beiden Wohnungen gewohnt hat, und wer ggf. nur zu Besuch war? Wenn es dumm läuft, kannst du das gar nicht mehr feststellen. Wie willst du dann die Kosten für die Abfallbeseitigung (bei Umlage nach Köpfen) umlegen?

    Umlage nach qm: Damit zahlst du 60%, deine Mieter 40%. So, wie es jetzt ist (nach Wohneinheiten) zahlt jeder 50%. Wenn du deinen Mietern was gutes tun willst, kannst du das bedenkenlos ändern.
     
  21. ciz

    ciz Benutzer

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    Grade hatte ich mit H&G telefoniert. Sagten mir ich mache die Wasserabrechnung auch falsch wenn ich nur einen Zwischenzähler für Mieter und keinen für mich habe. Also nicht Gesamtzähler minus Zwischenzähler Mieter. Sondern Zwischenzähler plus Zwischenzähler zur Abrechnung. Richtig?


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neuer Mietvertrag - allgemeine Fragen

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