Neuer Mietvertrag - Dauer bis zur nächsten Mieterhöhung?

Diskutiere Neuer Mietvertrag - Dauer bis zur nächsten Mieterhöhung? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hi Community. Folgende Situation: ich hab vor kurzem einen Altbau mit 4 Parteien gekauft. 2 Wohneinheiten stehen noch leer, 2 hasbe ich schon...

  1. #1 Jankrass, 30.11.2019
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    Hi Community.

    Folgende Situation: ich hab vor kurzem einen Altbau mit 4 Parteien gekauft. 2 Wohneinheiten stehen noch leer, 2 hasbe ich schon vermietet übernommen. Die 3. Wohneinheit wird ab 1.1. vermietet. Die Hiezung wurde vor kurzem von Etagenheizungen (jeder zahlt sein Gas selber an die Stadtwerke) auf eine Zentralheizung (Heizkosten über Wärmemengenzähler) umgestellt.

    Die 2 Alt-Mieter finden das auch positiv und die höhere Nebenkostenvorauszahlung ist auch kein Problem. Die eine Partei bekommt allerdings einen Mietzuschuss vom Amt und die zahlen dann wohl unter anderem die kompletten Heizkosten. Das Amt hat über die Mieter jetzt gebeten einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, damit dort alle Zahlungsmodalitäten festgehalten werden. Die Mieter haben dagegen keine Einwände erhoben. Für mich eigentlich eine ideale Situation, weil ich mich schon gefragt habe wie ich es den Alt-Mietern schmackhaft mache die aktuelle Loseblattsammlung, die sich Mietvertrag schimpft, in einen (Vermieterfreundlichen) neuen Mietvertrag zu wandeln.

    Die Frage, die sich jetzt ergibt ist, wie es sich bei Neuabschluss des Mietvertrags mit möglichen zukünftigen Mieterhöhungen verhält. Aktuell ist das Haus halt noch in Renovierung und solange es noch Dreck und Baulärm gibt will ich eigentlich noch keine Mieterhöhung aussprechen. Daher jetzt erstmal neuer Meitvertrag aber zu den alten Konditionen. Aber ergeben sich irgendwelche neuen Sperrfristen, wenn der Mietvertrag mit gleichbleibender Miete und höheren Nebenkosten neu abgeschlossen wird? Oder gilt trotzdem das Datum der letzten Erhöhung der Grundmiete? Oder muss ich im neuen Mietvertrag auf das bestehende Mietverhältnis hinweisen?

    Gruß, Jan.
     
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  3. Andres

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    Meine Meinung zu diesem Sachverhalt - und das ist wirklich nur meine Meinung, keinesfalls eine Tatsache oder gar eine Empfehlung:
    • Es geht hier um die Auslegung von § 558 Abs. 1 BGB. Dort wird auf die Miethöhe abgestellt, nicht auf den Vertragsschluss. Jede Änderung der Miethöhe löst also diese Sperrfrist grundsätzlich aus, egal ob dabei nun ein neuer Vertrag geschlossen wird.
    • Bei mehreren Gelegenheiten hat der BGH festgestellt, dass "Miete" im Zweifelsfall auch die Betriebskostenvorauszahlung und auch sonst alle laufenden Zahlungen erfasst.
    • Die o.g. Vorschrift kennt zwei Ausnahmen, nämlich Modernisierungserhöhungen (§ 559 BGB) und Veränderung der Betriebskosten (§ 560 BGB). Allerdings werden in diesem Fall die Betriebskosten ja gar nicht nach dem Modus aus § 560 BGB angepasst, sondern die Parteien vereinbaren diese Änderung einvernehmlich. Damit sehe ich hier keine Veränderung der Betriebskosten nach § 560 BGB und damit keine Ausnahme von § 558 Abs. 1 BGB.
    Mir drängt sich der Eindruck auf, dass hier eine Sperrfrist ausgelöst wird. Für eine konkretere Einschätzung ist mir der Fall zu speziell.
     
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  4. #3 Jankrass, 30.11.2019
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    Danke schonmal für eine erste Einschätzung.
     
  5. Jankrass

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    Mal noch als Anschlussfrage. Ich hab ja gerade eine aktuelle Vorlage für meinen Mietvertrag, weil ja am 1.1. ein neuer Mieter einzieht. Wenn ich diesen Mietvertrag für ein breits besetehendes Mietverhältnis benutze, wie muss ich den dan anpassen? Eigentlich gibt es ja keine neue Wohnungsübergabe und auch keine neue Kaution, aber streichen kann ich die Paragraphen ja auch nicht. Verweise ich da auf das bestehende Mietverhältnis, muss der Vertrag komplett neu formuliert werde oder mach ich tatsächlich die komplette Prozedur wie bei einer Neuvermietung?
     
  6. Andres

    Andres
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    Das wäre sinnvoll.


    Nicht komplett, aber alle Passagen, die sich mit der Übergabe der Mietsache befassen.
     
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