Neuer Mietvertrag ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von icke, 21.01.2011.

  1. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich bräuchte mal euren Rat.
    Folgendes: Mir ist ein Doppelhaus angeboten worden, eins davon ist vermietet.
    Würd es gerne kaufen, bin da aber etwas unsicher und trau dem Braten nicht so ganz.
    Hintergrund: Eigentümer ist verzogen und mag sich nicht mehr mit dem Objekt befassen. Verkauft ziemlich unter Wert.
    Und da hackt es bei mir. Wie ihr sicherlich wisst, gibt es gerade auf dem Immobilienmarkt viele, viele schwarze Schafe.
    Der Mieter zahlt wohl brav seine Miete und trägt die Nebenkosten selber ( Wasser, Gas, Müllabfuhr u.s.w. ) . Die Miete ist sehr, sehr gering. Ist aber ok, da es mir um die eigendlich NOCH nicht geht. Es geht mir nur um den Wert des Grundstücks.
    Plan A : Ich lasse das ganze erstmal laufen ( momentan keine Zeit ) und reiße das Haus in 4-5 Jahren ab und verkaufe dann das Grundstück ( hoher Wert ).
    Plan B : Ich saniere das Haus ( Häuser ) und vermiete sie für einen guten Preis. Auch das, wenn ich wieder Zeit hab.
    In beiden Fällen muß der Mieter raus. Vielleicht finde ich ja noch ein Plätzchen für ihn, aber das ist einfach noch nicht sicher, das Objekt ist aber eigendlich groß genug um da etwas für ihn zu finden.
    Wenn ich ihn dazu kriege, mit mir einen neuen Mietvertrag aufzusetzen, wie gehe ich dann am besten vor ? Mir schwebt ein 5 Jahresmietvertrag vor. In der Zeit kann ich mich dann in Ruhe mit dem Objekt befassen und hab danach die Möglichkeit der freien Entscheidung. Das Objekt ist SEHR sanierungsbedürftig, von daher kann ich vorher unmöglich sagen, ob oder ob nicht saniert wird. Dazu muß ich es erst aufmachen und in die Wände/Decken gucken geht erst nach Kauf, logischerweise. Es ist halt ein bißchen eine Blackbox, bei dem Preis aber tragbares Risiko.
    Frage A: 5 Jahresmietvertrag...wie setz ich am besten den Mietvertrag auf ? Wenn es soweit ist, könnte mir jemand von euch helfen ? Auf Dauer brauch ich eh einen Verwalter, von daher: wenn mir jemand so hilft, freu ich mich riesig. Ist aber auch kein Problem etwas dafür zu bezahlen.
    Frage B: Kann ich bei der Stadtverwaltung nachfragen, ob noch irgendwelche Abgaben offen sind ? Was könnte da noch im Hintergrund lauern ? Ich möchte nicht unbedingt da noch böse Überraschungen erleben. Wäre mir vor 12 Jahren einmal bald passiert: Haus mit riesigem Grundstück zwischen zwei Straßen. Für beide Straßen war eine Sanierung geplant ....ich hätte mich totunglücklich damit gemacht. Gott sei Dank war es ein sehr, sehr guter Makler. Hätte er mir nichts gesagt...ich wär voll in mein Unglück damals gerannt.
    Von daher: wie sicher ich das ab ?
    Wie gesagt, das Haus ist egal, will bloß keine Überraschung mit der Gemeinde haben. Gegenüber vom Haus ist ein neues Baugebiet, demnächst wird da wohl gebaut. Der Bodenwert ist der höchste in der Gemeinde. Kann da noch was kommen ?
    Das Grundstück ist sehr groß, von daher könnte das auch ein riesiger Kostenfaktor werden.
    Wie und was sind Ausgleichzahlungen ? Ist mir irgendwann mal über den Weg gelaufen.

    Ratlose Grüße von,
    Icke
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 21.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    den (oder die?) bestehenden mietverträge musst du übernehmen. Es wird nicht ohne weiteres möglich sein, diese Mietverträge einseitig zu ändern oder den Mietern neue Mietverträge "unterzuschieben".

    Du schreibst, daß das Haus SEHR sanierungsbedürftig ist. Das könnte bedeuten, daß du in kürzester Zeit viel Geld in die Hand nehmen musst, um den per Mietvertrag definierten vertragsgemäßen zustand beizubehalten.

    Wenn die Heizung morgen kaputt geht, musst du was unternehmen. Die Mieter haben die Wohnung mit funktionierender Heizung gemietet; es ist also deine Aufgabe, die Heizung funktionsfähig zu halten, reparieren oder gar ersetzen zu lassen.
    Du steckst also u.U. viel Geld in ein Haus, daß du eh in absehbarer Zeit abreißen willst.

    Das Baugebiet gegenüber könnte dazu führen, daß die Mieter die Miete mindern.
    Da die Miete eh nicht so üppig sein soll, wird das vielleicht für dich ein Fass ohne boden, in dass du jeden Monat bares Geld steckst.
    Du schreibst, daß die Mieter die Nebenkosten selber tragen: Wasser, Gas, Müllabfuhr u.s.w.
    Was ist mit der Grundsteuer? Versicherungen? Schornsteinfeger? Heizungswartung? Straßenreinigung? Zahlen das alles die Mieter?

    Was würdest du machen, wenn die Bude mal leer steht? Kannst du dann für mehrere Monate die entstehenden Kosten (Müllabfuhr, Grundsteuer, ...) tragen?

    Du schreibst, daß der Besitzer das Objekt "ziemlich unter Wert" verkauft.
    Entweder liegst du mit deiner Einschätzung, daß das "unter Wert" ist, falsch, oder der Verkäufer hat Geld zu verschenken. Warum ist das Objekt noch nicht verkauft, wenns wirklich unter Wert angeboten wird?

    Bitte nicht falsch verstehen, ich will dir das nciht schlecht reden, aber Gedanken sollte man sich trotzdem zu den genannten Punkten machen. Wenn man die dann alle abhaken kann, ist das doch um so besser :-)

    Gruß,
    Christian
     
  4. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Hallo Christian,

    danke für deine Antwort. Ich versteh dich nicht falsch, hab ja selber Bedenken.
    Was mich ein bisschen kirre macht ist der extrem niedrige Kaufpreis. Selbst wenn ich den eventuellen Abriss SEHR großzügig abrechne vom Wert des Grundstücks, ist immer noch eine erhebliche Differenz. Ich freu mich ja immer über gute Geschäfte, so ist das ja nicht. ABER es erscheint mir irgendwie komisch. Warum reißt er nicht selber ab und verkauft dann das Grundstück ? Gut, er hat keine Lust mehr sich damit zu beschäftigen und er müßte erstmal in die Tasche packen um den Abriss zu finanzieren, aber trotzdem...
    Merkwürdig ist das allemal.
    Für mich hätte es aber den Vorteil, das der Wert positiv in meiner Vermögensbilanz auftaucht, sprich als zusätzliche Sicherheit für Bankgeschäfte.

    Hab jetzt mal meine alte Checkliste für Anfragen bei der Gemeinde ausgegraben. Werde Montag mal versuchen eine Antwort zu bekommen.

    "Du schreibst, daß die Mieter die Nebenkosten selber tragen: Wasser, Gas, Müllabfuhr u.s.w.
    Was ist mit der Grundsteuer? Versicherungen? Schornsteinfeger? Heizungswartung? Straßenreinigung? Zahlen das alles die Mieter?"

    Grundsteuer, Versicherung, Straßenreinigung, Kanalgebühren, Niederschlagsabgaben ( ich weiß grad nicht wie das richtig heißt, sorry ) ...
    das ist auch so eine Sache. Momentan zahlt die nämlich der Eigentümer !
    Deswegen wäre ein neuer ORDENTLICHER Mietvertrag eine feine Sache.
    Auf den Kosten von dem leerstehenden Haus bleib ich eh selber hängen, da muß ich nicht auch noch die Kosten von dem anderen Haus am Hals haben. Ok, momentan ist es mit der Minimiete plus minus Null, etwas bleibt noch über. Ca. 1000,-€ im Jahr, keine gewaltige Rücklage bei so einem Bau, aber besser als nix.
    Notfälle wie kaputte Heizung kann ich tragen.
    Da ich auch noch nicht weiß, was genau ich mit dem Objekt machen möchte ( Abriss oder Sanierung ), würde ich zumindestens Substanserhaltend agieren. Soll heißen, darauf achten, dass es nicht noch schlimmer wird. Eben schauen, dass es trocken bleibt, keine Frostschäden u.s.w.

    Nochmal zu den Mietverträgen. Einfach einen Neuen aufsetzen wegen Eigentümerwechsel geht nicht, sagst du. Gibt es irgendeinen Weg das rechtlich sauber hinzukriegen ?
    Denn egal wie rum es läuft, der Mieter muß mindestens im Haus die Örtlichkeiten wechseln. Wenn das machbar ist ! Bei einer Sanierung müßte er auch raus, denn wir sprechen hier von einer Komplettsanierung incl. Entkernung.

    Auf dem Grundstück ist ein Gebäude, welches nicht im Plan verzeichnet ist. Wie gehe ich damit um ? Sicher bin ich mir da noch nicht, aber es sieht seeehr danach aus. Falls es ein Schwarzbau ist, kann ich den dann einfach abreißen ? Ist ein etwas größerer Schuppen mit richtigem Dach. Ich find den auf dem Plan nicht wieder, will aber auch keinen anschwärzen und deswegen nicht genauer beim Grundbuchamt nachfragen. Der Abriss nicht so das Problem. Bloß...wie ist da die Rechtslage im Falle eines Schwarzbaues ? In NRW kann ich einen Schuppen bis 60m³ einfach abreißen, natürlich unter Einbehaltung der Sicherheitsauflagen. Logischerweise basiert das alles auf legalen Bauten...

    Mietminderung.
    Ich glaube nicht, dass er das macht. Kann mir auch nicht vorstellen, dass er da irgendwelche Rechte zu hätte.
    Der Mieter selber ist eigendlich ein umgänglicher, einfach gestrickter Mensch.

    Bis dahin und lieben Dank,
    Icke

    P.S.: Ein Frage noch für den Fall das wenn :lol
    Wenn ich kaufen sollte, ab wann müßte der Mieter die Miete an mich überweisen ? Umtragung im Grundbuchamt dauern unter Umständen sehr lange, genauso die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Wenn ich mich nicht ganz irre, wird doch normalerweise der Kaufpreis erst nach der Bescheinigung vom Finanzamt bezahlt, oder ?
    Beim letzten Haus hab ich direkt nach Notarvertrag bezahlt, aber da war auch der Kaufpreis extremst winzig und somit unter der Grenze ( 5000,-€ )
    Der Kauf vom großen Haus liegt schon so lange zurück, da weiß ich es nicht mehr so genau.
     
  5. #4 Christian, 21.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Du übernimmst einen Vertrag, der bescheinigt, daß dem Mieter vom Vermieter eine bestimmte Sache in einem bestimmten Zustand zur Verfügung zu stellen ist.

    Wenn die Sache nun nicht mehr so ist, wie vereinbart, dann hast du somit den Vertrag nicht erfüllt. Im Gegenzug muss der Mieter den Vertrag auch nicht mehr voll erfüllen und darf z.B. die Miete mindern.

    Wenn also eine Fensterscheibe rausfällt, weil der Kitt altersschwach ist, oder die Heizung ausfällt, ioder die Bude feucht ist, oder ..., hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Icke,
    niemand macht etwas ohne einen Zweck zu verfolgen. Wenn mein VM ankäme mit einem neuen Vertrag(sentwurf), würden bei mir die Alarmglocken klingen.
    Nebenbei: Zeitmietvertäge sind nur bis 4 Jahre zulässig, ausserdem muss begründet werden, weshalb Zeit(-mietvertrag).
    Wenn Du soo glücklich bist und Dir zur Abwechslung Probleme suchst :stupid oder meinst, Dir etwas beweisen zu müssen, dann man zu...
     
  7. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Nun ...sicherlich verfolge auch ich meine Zwecke. Grundsätzlich bin ich aber kein Aas, deswegen ja auch: wenn es eine Möglichkeit gibt oder gäbe kann er ja bleiben. Finde ich aber im Objekt keine Möglichkeit wird es eng für ihn und eventuell mich. Aber redenden Menschen wird bekanntlich ja geholfen.
    Montag rede ich mit der Gemeinde und schau nach, ob da noch Leichen im Keller liegen. ( Bei Bedarf kann ich die Checkliste ja mal online stellen )

    Noch ist nichts unterschrieben...

    Liebe Grüße,
    Icke

    P.S.: Probleme sehen Gott sei Dank für mich anders aus....
    und für diese Erfahrungen bin ich wirklich dankbar.
     
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