Neuer Vermieter, Verkauf, noch nicht Eigentümer

Diskutiere Neuer Vermieter, Verkauf, noch nicht Eigentümer im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, folgendes Scenario: Ein Gebäudekomplex mit mehreren Mieteinheiten wurde nach einem Brand (Anfang 2018) vom Alteigentümer zum...

  1. GingaG

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    Hallo zusammen,

    folgendes Scenario:

    Ein Gebäudekomplex mit mehreren Mieteinheiten wurde nach einem Brand (Anfang 2018) vom Alteigentümer zum Verkauf veräußert. Zu diesem Zeitpunkt bewohnten wir bereits seit einigen Jahren eine Wohnung innerhalb des Komplexes.

    Ende 2018 wurde die Immobilie dann aufgekauft und Sanierungs sowie Mordenisierungsarbeiten begonnen.

    Als neuer Vermieter stellte sich der Käufer bei uns vor und bot uns im gleichen Zuge eine größere und für uns attraktivere Wohnung an. Diese sollte zwischen Juli und August 2019 bezugsfertig sein. Nach einer Besichtigung noch während der Sanierung zögerten wir nicht lange und stimmten dem Angebot zu. Im Juni 2019 unterzeichneten wir den neuen Vertrag und zogen im Juli in die neue Wohnung.

    3 Monate später dann die überraschende Nachricht vom Vermieter: Er möchte die Wohnung nun gerne wieder zum Verkauf veräußern. Wenn wir selbst kein Kauf-Interesse hätten, möchte er gerne zeitnah ein Besichtigungstermin mit einem Makler vereinbaren. Im vorhinein war davon natürlich keine Rede, eine Kauf Option wurde lediglich mal beiläufig erwähnt. Im Gegenteil er begrüße uns als neue Mieter und hofft auf ein langjähriges Mietverhältnis.

    Wir hatten einen Kauf zwischenzeitlich sogar in Betracht gezogen, haben uns sogar schon Finanzierungsangebote eingeholt. Trotz dessen wollten wir uns mit einer Entscheidung noch Zeit lassen und das Vorhaben gut überdenken.

    Nun macht er uns quasi im Wochentakt Druck und möchte von uns eine finale Entscheidung. Auch Aussagen wie: "wenn er anderweitig verkauft müssten wir ggf mit einer Eigenbedarfskündigung des potentiellen Käufers rechnen".

    Der Clou: Er ist noch gar nicht als Eigentümer im Grundbruch eingetragen.
    Nachdem er uns sämtliche Unterlagen zwecks Kauf zu Verfügung stellte, waren wir Ende 2019 auf dem Amtsgericht um uns die aktuellen Grundbuchauszüge einzuholen. Dort ist weder er als Eigentümer noch die Aufteilung/Umwandlung in Eigentumswohnungen eingetragen.

    Lediglich aus der Teilungserklärung geht hervor das er Eigentümer "wird" und die Wohnungen in Eigentum aufgeteilt wurden.

    Wenn ich mich jetzt nicht täusche dann tritt die Umwandlung/Teilung in eine Eigentumswohnung doch ohnehin erst mit der Grundbuchumschreibung in Kraft und erlangt ihre Gültigkeit oder? Somit während unseres Mietverhältnisses das wiederum die Kündigungssperrfrist greifen lassen würde richtig ?

    Ein ganz ungewöhnliches Angebot hat er uns vor einigen Wochen gemacht. 5.000 € und 3-4 Monate Mietfrei wenn wir uns eine neue Wohnung suchen denn eine leerstehende Wohnung würde er einfacher verkaufen können. Riecht ein bisschen nach Verzweiflung finde ich.

    Die Frage die ich mir jetzt hauptsächlich stelle: Hat er überhaupt das Recht als "noch nicht Eigentümer" uns so dermaßen auf den Leim zu gehen ? Darf er einen Makler einschalten und Wohnungsbesichtigungen veranlassen ? Müssen wir ihn überhaupt zwecks Terminen die er ständig vorschlägt in die Wohnung lassen ?
     
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  3. GingaG

    GingaG Neuer Benutzer

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    Achja was ist eigentlich mit dem Mietvertrag? Solange er als Vermieter noch nicht Eigentümer ist, wäre dieser doch schwebend unwirksam oder ? Könnte sich das nachteilig auf unser Mietverhältnis auswirken ?
     
  4. Andres

    Andres
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    Ich fange mal hinten an:

    Nein. Es ist nicht erforderlich, der Eigentümer einer Sache zu sein, um diese vermieten zu dürfen. Ich sehe überhaupt keinen Grund, an der Wirksamkeit des neuen Mietvertrags zu zweifeln. Das Problem ist eher an anderer Stelle:

    Zur (möglicherweise konkludenten) Aufhebung des alten Mietverhältnisses war der Käufer damit nur berechtigt, wenn er vom Verkäufer dazu bevollmächtigt war. Insgesamt entsteht hier eine sehr unklare Situation, welche Vertragsverhältnisse nun eigentlich bestehen und wer darin Partei ist. Das lässt sich jetzt nur noch schwer aufklären. Es wäre schlau gewesen, sich vor Abgabe irgendwelcher Erklärungen entweder einen aktuellen Grundbuchauszug oder eine entsprechende Vollmacht vorlegen zu lassen.


    Was denn nun: Wurden die Wohnungen geteilt oder werden die Wohnungen geteilt? Und sofern sie bereits geteilt wurden: War das vor oder nach Abschluss des neuen Mietvertrags?

    Hier könnten §§ 577 f. BGB einschlägig sein, war sicher nicht zu eurem Nachteil wäre.


    Eher nach Geschäftssinn. Sofern die Wohnung auch nur halbwegs gefragt ist, wird er sie so oder so verkaufen können, leerstehend eben vielleicht zu einem höheren Preis. Von diesem Mehrpreis gibt er euch ein bisschen ab. Wenn euch nichts in der Wohnung hält, würde ich dieses Angebot ernsthaft in Erwägung ziehen. Maßvoll nachverhandeln ist sicher auch noch möglich.

    Irgendwie habe ich das Gefühl, dass das Leben in dieser Wohnung deutlich interessanter sein könnte, als ich es in meinen 4 Wänden gerne hätte ...
     
    Wohnungskatz, immobiliensammler, dots und einer weiteren Person gefällt das.
  5. GingaG

    GingaG Neuer Benutzer

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    Leider schützt Unwissenheit oftmals nicht vor den Konsequenzen. Wir waren natürlich der Auffassung das sich alles mit rechten Dingen zuspielt, dass er als noch nicht Eigentümer eine Mieterhöhung nur mit entrechender Vollmacht ansetzen darf erfuhren wir erst als die Katze schon im Sack war. Gibt es eine Möglichket diese Vollmacht im Nachhinein einsehen zu dürfen ?...[/QUOTE]



    Aus der Teilungserklärung (Mai 2019) geht hervor : Hr. x ''wird'' Eigentümer .... / Grundbesitz ''wird'' in Wohnungs- bzw Teileigentum aufgeteilt. Es ist also immer die Rede von ''wird''. Wenn also die Aufteilung erst mit Grundbucheintrag Gültigkeit erlangt und die Eintragung wie bereits erwähnt im Dezember 2019 noch nicht getätigt wurde, sollten wir doch bezüglich Kündigungssperrfist auf der sicheren Seite sein oder ? Kurz: Juni 2019: Vetrag unterschrieben / Juli 2019: Bezug der Wohnung / Dezember 2019: noch keine Eigentumsumschreibung /Teilungseintragung....[/QUOTE]



    Wir möchten gerne hier wohnen bleiben, da könnte er aktuell auch die doppelte Summe hinlegen und wir würden ablehnen. Warum schließt er einen Mietvertrag, in welchem er sogar eine 5 jährige Mietrehöhung ausschließt mit uns ab und drängt uns im nachhinein so mit Kauf ? Ist das eine übliche Masche ? Mit anderen Mietern treibt er übrigens das gleich spiel haben wir vor wenigen Tagen erfahren.Was vielleicht auch nicht unerwähnt bleiben sollte, wäre die Gewerbeeinheit welche unter unserer Wohnung enstehen soll. Hier herrscht seit einigen Monaten Stillstand und die Fläche befindet sich sozusagen noch im Rohbau. Wir haben ihm heute mitgeteilt das ein Kauf für uns vorerst nicht in Frage kommt und prompt auch die Rückmeldung das er einen zeitnahen Termin zwecks ''weiterem vorgehen'' vereinbaren will. Dabei hatten wir bereits in einem pers. Gespräch erwähnt das für uns im Falle des nicht Kaufs, ein Auszug außer Frage steht. Das Gedränge zerrt wirklich an unseren Nerven. =(
     
  6. Andres

    Andres
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    Ich sehe keine. Das halte ich im Moment auch nicht für das wichtigste Problem. Es ist doch einigermaßen unwahrscheinlich, dass der alte Eigentümer noch etwas von euch will. Sollte es dazu je kommen, kann man sich immer noch Gedanken machen.


    Unter dieser Prämisse: Ja, so würde ich das auch sehen.


    Naja, was heißt Masche? Offensichtlich ist es das Geschäftsmodell des Käufers, das Objekt aufzukaufen, zu teilen und dann die ETW zu verkaufen. Ein anderes Geschäftsmodell ist der Kauf von Objekten mit Sanierungsstau oder ähnlichen Problemen (wie z.B. diesem Brandschaden), danach Sanierung und Verkauf.

    Ich würde mich hier nicht "gedrängt" fühlen. Natürlich ist es denkbar, dass ihr von einem neuen Eigentümer wegen Eigenbedarfs gekündigt werdet. Für den Moment steht aber eure Vermieter unter viel größerem Druck: Er steht noch immer nicht im Grundbuch, die Teilung ist nicht durch und so lange wird seine Geschäftsidee (die ohnehin etwas spekulativ ist) nicht funktionieren.


    Weiter oben hast du gefragt, ob er einen Anspruch auf Besichtigungstermine mit Makler/Kaufinteressenten hat. Sofern er tatsächlich einen Verkauf beabsichtigt, ist das der Fall. Einen Anspruch auf Besprechungstermine hat er allerdings nicht. Sofern ihr kein Interesse an weiteren Verhandlungen habt, würde ich den Wunsch nach weiteren Besprechungsterminen höflich aber bestimmt ablehnen.
     
  7. GingaG

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    Eine Kündigung zwecks Eigenbedarf wäre dann aber auch nur im Rahmen der Kündigungssperrfrist frist möglich richtig ? In unserer Region wurde die Frist im Oktober 2019 von 5 auf 8 Jahre angehoben. Ein Kauf wäre dann doch allenfalls für einen Kapitalanleger interessant nicht aber für Käufer mit Eigenbedarfsabsichten oder? Ich hoffe ich ziehe daraus die richtigen Schlüsse.

    Vielen dank schon mal für die nützlichen Infos =)
     
  8. Andres

    Andres
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    Sofern nach Überlassung des Wohnraums Wohnungseigentum begründet und veräußert wird. Ich bin nach wie vor nicht so ganz sicher, was hier eigentlich Sache ist, und das wird vermutlich erst dann endgültig zu klären sein, wenn alle Eintragungen ins Grundbuch erfolgt sind.


    Ein Käufer mit Eigenbedarf und Geduld, d.h. jemand der die Sperrfrist einfach aussitzt, wäre auch eine Möglichkeit. In jedem Fall reduziert aber die aktuelle Konstellation mit Kündigungssperrfrist und Vorkaufsrecht den Kreis der Interessenten, was sich wohl auch auf den Kaufpreis auswirken dürfe. Daher auch mein Gedanke von oben bzgl. Nachverhandlung.

    Sofern es "nur" um den status quo geht, ist im Moment von eurer Seite gar nichts weiter zu tun. Genau deshalb würde ich auch weitere Besprechungstermine absagen - es gibt nichts zu besprechen.
     
  9. #8 Benni.G, 13.03.2020
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    Was spricht eigentlich genau gegen einen Kauf?
    Wie hoch ist denn der von ihm angesetzte Kaufpreis?
    Wenn er nicht absolut überzogen ist, biete ihm einfach mal 20% weniger. Dann wird sich zeigen, ob er lieber den Spatz in der Hand haben will oder ob er auf die mögliche Taube warten will.
     
  10. GingaG

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    Der Kaufpreis scheint angemessen er verlangt 270.000, die Wohnung ist 140qm groß und liegt in ländlicher gegend (Dorf). Was aktuell dagegen spricht ist neben der Finanzierungsfrage die bereits erwähnte Gewerbeeinheit direkt unter unserer Wohnung, hier ist bis heute nicht beschlossen wann und welches Gewerbe dort mal betrieben werden soll.
     
  11. Ferdl

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    Darauf könnte man als pot. Käufer evtl. Einfluss nehmen.
     
  12. #11 immobiliensammler, 13.03.2020
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    Frage ist halt, welche Art von Gewerbe in der Baugenehmigung zulässig ist. Ansonsten hast Du als Käufer einer ETW keinen Einfluss daraus, wie der Eigentümer der Gewerbeeinheit vermietet!
     
  13. Ferdl

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    Im Moment der Kaufverhandlung könnte man eine Einschränkung der Gewerbenutzung aushandeln.
     
  14. #13 immobiliensammler, 14.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 14.03.2020
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    Und wie soll die rechtssicher und auch für etwaige Käufer (der Gewerbeeinheit) gültig festgeschrieben werden? Nicht vergessen wir sind im WEG-Recht!
     
  15. GingaG

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    Der Teilungserklärung ist nur zu entnehmen das Tanz Cafés und Spiel/Wettbüros ausgeschlossen wurden.
     
  16. #15 immobiliensammler, 14.03.2020
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    Dann musst Du z.B. wohl auch damit rechnen, dass da irgendwann eine Kneipe reinkommt mit entsprechender Lärmbelästigung. Besser wäre es andersrum, die Nutzung festzuschreiben dann könntest Du dagegen vorgehen, wenn das geändert genutzt/vermietet werden soll.
     
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Neuer Vermieter, Verkauf, noch nicht Eigentümer

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