Neuer Verwalter gebraucht, 1/3 der Eigentümer will nicht & blockiert

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von koala1024, 21.06.2009.

  1. #1 koala1024, 21.06.2009
    koala1024

    koala1024 Neuer Benutzer

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    Das ist mein erstes Posting hier. Wie bei so vielen war ich lange Zeit Mitleser, doch nun könnten Eure Tipps mir echt nützlich sein. Zum Problem:

    Ich habei eine ETW in einem Haus mit 3 Einheiten zur Vermietung erworben. Meine Wohnung ist eine von zwei vermieteten Wohnungen, in der anderen wohnt der Eigentümer selbst, und er ist nun das 'Problem'.

    Einiges liegt im Argen, zuvorderst ist aber der Verwalter zu bestellen, denn das hat die 'Gemeinschaft' über Jahre nicht hinbekommen (brauchte sie auch nicht, denn 2 von 3 Eigentuemern haben selbst im Haus gewohnt und das untereinander mehr schlecht als recht übernommen). Nach der nun schon zweiten ETV gibt es klare Zeichen dafuer, dass 1/3 der Eigentümer, na klar, der der noch selbst drin wohnt!, keinen Bock auf einen Verwalter hat. In ETV Nr 1 hatten wir uns auf eine Bestellung im März geeinigt, es lagen 3 Vertragsangebote vor, die wir auf Antrag des Selbstwohners alle innerhalb von 2 Wochen prüfen wollten. Nun war Juni gekommen & ich habe zu ETV Nr 2 eingeladen, damit die Sache endlich in Gang kommt.

    Immerhin ist es nun schonmal soweit gekommen, dass der Bedenkenträger endlich seine Probleme geäussert hat - nach über 3 Monaten - in der ETV Nr 2. Das Argument mit der fehlenden Zeit seinerseits sehe ich nicht ein, denn dafür hatte er ja seine Bedenkzeit in ETV 1 bekommen und dies auch unterschrieben. Nun ja Ergebnis von ETV Nr 2 jetzt im Juni war, dass wir eine Nachbesserung des von den 2 Vermietern favorisierten Angebots, vor allem in Bezug auf einzelne Paragrafen des Verwaltervertrags, anstreben wollen. Ich habe das Gefühl dass der nette Herr einfach nur keine Lust auf einen Verwalter hat (in der Gemeinschaftsordnung steht aber, dass wir unbeding einen bestellen wollen, was aber bisher noch nicht geschehen ist), denn der Machtverlust ist ihm wohl zu gross. Sind wir Vermieterparteien vielleicht ein wenig zu nachgiebig? Immerhin ist ein Konsenz ja immer zu bevorzugen, oder?

    Nun meine Frage an Euch - wie soll ich vorgehen, damit wir endlich einen Verwalter bekommen? Ich bin vor allem daran interessiert, denn ich lebe am Weitesten weg und es steht eine ziemlich unfassende Sanierung des Treppenhauses, möglicherweise auch Arbeiten zur Stützung der Fassade an. Das wird Geld kosten und mit dem Bedenkenträger sehe ich da noch Jahrzehnte ins Land ziehen, bevor der erste wirkliche Schritt gemacht wird. Eine Hausverwaltung würde diesen Schritt hoffentlich formalisieren, denn ich weiss nicht so recht wie ich (wir mit Vermieter Nr2) der Verzögerungstaktik endlich Einhalt gebieten können.

    Eine sehr vertrackte Lage, sehr nervig und Gänge vor's Gericht lehne ich aus Prinzip ab, denn das ist sehr aufwändig und kostet nur noch mehr Zeit/Stress/Geld. Ach ja, ein von mir und dem anderen Vermieter unterschriebener Vertragsentwurf (als Gegenvorschlag zur ETV Nr 2 - warum nicht einfach per Post das Ganze klären?) wurde natürlich nicht beachtet.

    Für jeden Tipp waere ich dankbar - der gute Mann ist einfach nur langsam, reagiert schlecht auf Anrufe und auch Emails/Briefe scheinen ihn nicht zu jucken. Ignoranz ist sicher zu hart, aber so in der Richtung fühle ich mich schon.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Viel geschrieben, aber die Hauptsache weg gelassen. Wenn der Bedenkenträger die Mehrheit hat, ist das posting für den A...
    Denn dann entscheidet er.
    Wenn die anderen Eigentümer die Mehrheit haben, wird es wohl sehr einfach sein, ein passendes Angebot zu finden. angebote einholen. Zur ETV einladen und den Vertrag unterschreiben. Wenn er keine Zeit hat, aber zugegen sein will, muss er einen Vertreter schicken. Auf Terminschwierigkeiten muss niemand rücksicht nehmen. Solange der frühzeitig angesetzt wird, muss er eigentümer wissen, ob er eine vollmacht erstellt oder selbst hingeht.

    Sodann wird der Beschluss gefasst und gut.
     
  4. #3 koala1024, 21.06.2009
    koala1024

    koala1024 Neuer Benutzer

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    Capo, danke. Nee, nee. Das Ganze ist mehr oder weniger in 1/3 Anteile aufgeteilt.

    Unser Problem besteht darin, dass wir Vermieter zwar eine Mehrheitsentscheidung treffen könnten, aber der gute Mann sich dann vielleicht auf die tolle (von mir nicht beinflusste) Gemeinschaftsordnung zurückzieht, wo drin steht, dass Beschlüsse einstimmig getroffen werden sollen. Das ist glaube ich der Schlüssel.

    Ausserdem will ich eine miese Stimmung eigentlich vermeiden und ein Überstimmen in der ETV führt wohl geradewegs dazu. Immerhin steht noch die teuere Sanierung an, an der sich diese Partei natürlich auch beteiligen soll.
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Alle Beschlüsse müssen einstimmig sein? uhi...
     
  6. #5 koala1024, 21.06.2009
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    Ja, ausgesucht habe ich mir den Paragrafen in der Gemeinschaftsordnung auch nicht. Kann man da drüber wegsehen, ich meine das nervt mich ja auch & ich will ja irgendwann irgendwie mit dieser Eigentümergemeinschaft auch klarkommen? Hast Du/irgendwer anders ein paar konstruktive Ideen? EIne Änderung dieses Paragrafen ist sicher sinnvoll aber zweitrangig, wenn man erstmal einen Hausverwalter bekäme...
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Tja, solange niemand das beim AG meldet, wird wohl auch kein neuer Verwalter gefunden werden. Also solltest du das schon über die Gerichte machen. Dann wird ein Zwangsverwalter eingesetzt und gut. Alles andere ist mühselige "bequatscherei", bis sich alle einig sind.
    Wenn beide Vermieter das gemeinsam machen sieht es ja auch anders aus. Auch eine Frist, bis wann ein Verwalter bestellt werden muss, forciert die sache (leider unbedeutend). Ein entprechender Beschluss sollte ja durchgehen.
    Damit alle wissen, bis wann sie sich gedanken machen müssen und wann die AG-Keule ausgepackt wird...
     
  8. #7 koala1024, 21.06.2009
    koala1024

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    Gut, dann wird das im September (bei ETV Nr 3, die es wohl dafür braucht) wohl so auf den Tisch kommen. Ist ein wenig Schade, denn man würde doch denken, dass man es mit halbwegs intelligenten Menschen zu tun hat, die alle ein gemeinsames Ziel verfolgen - gern in einem schönen Haus zu wohnen. Naja, wenn es eben nur per AG geht, dann werden wir das wohl so machen. Ich werde hier Bescheid geben, wie sich das Ganze entwickelt & bin natürlich weiterhin offen für irgendwelche aussergerichtlichen Tipps.
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Vor dem Gang zum Gricht empfiehlt sich aber noch ein Blick ins Gesetz...

    Wohnungseigentumsgesetz
    § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
    (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

    Einstimmigkeit ist hier nicht als zulässige Beschränkung genannt. Es wäre also zu klären, ob das Mehrheitserfordernis als Beschränkung der Bestellung angesehen werden kann. Eine entsprechende Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung wäre dann unwirksam.
    Vor einer neuen Versammlung könnte anwaltliche Beratung sicher nicht schaden.
     
  10. #9 PHinske, 22.06.2009
    PHinske

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    Die Einstimmigkeit ist ja kein MUSS, sondern ein SOLL.

    Ich interpretiere es so, dass man zunächst alles versuchen muss, um zu einer abgestimmten Vorgehensweise zu gelangen. Im geschilderten Fall gibt es mehr als einen Versuch dazu.

    Was könnte passieren?
    Wenn die zwei Eigentümer mit ihren zwei Stimmen eine Verwaltung einsetzen, könnte der eine Eigentümer den Beschluss anfechten.

    Das Gericht wird dann abzuwägen haben zwischen den unterschiedlichen Interessen. In jedem Fall auch das Recht jeden Eigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung.

    Allein die verzögerte Handhabung des einen Eigentümers dürfte dann schon im Verfahren eher gegen den einen Eigentümer sprechen.

    Die beiden sollte noch mal eine letzte Frist setzen und dann notfalls ohne oder gegen den einen entscheiden.

    MfG
    PHinske

    EDIT:
    Hier habe ich auch noch einen Hinweis auf ein OLG-Urteil gefunden, dass in etwa passen könnte:hier klicken
     
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