neuer Verwaltervertrag Index

Diskutiere neuer Verwaltervertrag Index im Verwaltung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Der Verwaltervertrag für ein Mehrfamilienhaus steht zur Verlängerung an.Die Vergütung ist soweit in Ordnung.Alledings ist ein Bezug auf den...

  1. marina

    marina Benutzer

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    Der Verwaltervertrag für ein Mehrfamilienhaus steht zur Verlängerung an.Die Vergütung
    ist soweit in Ordnung.Alledings ist ein Bezug auf den preisindex für Lebenshaltung enthalten mit
    Bezugsjahr Basis 1985=100 .Wenn sich der Index um 10 % erhöht wird die Gebühr angeglichen.
    Für die erste Abänderung ist von dem index 2018 auszugehen.Was mich wundert ist das alte Basisjahr 1985.
    Warum nimmt man nicht ein aktuelleres Jahr für den index z.b.Basis 2010 = 100 ?
    Danke für Infos
    marina
     
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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Moin marina,

    ich denke da hat wohl jemand eine alte Vorlage verwendet :sauer030:
    Ändert aber nix am Endergebnis das kann hochgerechnet werden,
    ist dann nur etwas komplizierter...

    VG Syker
     
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  4. Hannoveraner

    Hannoveraner Neuer Benutzer

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    Hallo, ich bin neu hier und nur Eigenheimbesitzerin. Doch meine Freundin ist seit fast 2 Jahren in einer WEG. Sie hat viele Probleme mit dem Verwalter. Erst jetzt leider, haben wir uns schlau gemacht was da alles abgeht. Seid die WEG laut BGH als Verbraucher zu behandeln ist, hat sich ihre Situation für die WEG verbessert. Der Verwaltervertrag muss nun einer Prüfung nach dem Verbraucheschutzgesetz standhalten. Sind im Vertrag Klauseln die Nichtig sind sie unwirksam.

    Es wäre sinnvoll den Vertrag auf weitere unwirksame Klauseln zu überprüfen. Da kann man als WEG so manche Insichgeschäfte vom Verwalter verhindern. Die meisten Verwalter haben solche vorgefertigten Verträge die sind zu kippen.

    Das habe ich zum Thema Anpassung Verwaltervergütung gefunden:

    1. Erhöhung der Verwalter- Vergütung (Preisanpassungsklausel) unwirksam

    Beispiel diese Klausel: Sofern sich die Lebenshaltungskosten seit Beginn dieses Vertrages um mind. 10 % erhöhen oder ermäßigen, wird die Verwaltergebühr entsprechend dieser prozentualen Veränderung zum ………. angepasst.

    Fundstelle: Beschluss des OLG Düsseldorf vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04

    · Zur Erhöhung der Vergütung eines WEG Verwalters muss unbedingt ein Änderungsvertrag und eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorliegen. Eine Klausel im formularmäßigen (AGB) Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Kostenentwicklung angepasst werden können, ist ungültig. Er darf das Geld auch nicht aus der Instandhaltungsrücklage entnehmen.

    Fundstelle: Preisanpassungsklausel unwirksam (BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13)

    · Formularmäßige Preisanpassungsklausel (Spannungsklausel) im Vertrag, nach der sich z.B. der Gaspreis zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändert.

    Also ich kann bei meinem Chef auch nicht einfach mein Gehalt erhöhen. Und die Chefs seid ihr doch oder?

    Gruß Hannoveraner
     
  5. Andres

    Andres
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    Äh, nein.


    Dort wurde u.a. beanstandet. dass die vereinbarte Anpassungsklausel nicht klar und verständlich ist, was nach AGB-Recht zu ihrer Unwirksamkeit führt, § 307 Abs. 1 BGB. Es war aber nicht, wie im hier geschilderten Fall, eine Anpassung auf Basis des VPI vereinbart. Stattdessen stand im Verwaltervertrag nur etwas von "allgemeinen Verwaltungskosten", was dem OLG zu unbestimmt war.


    Das bezieht sich auf einen anderen Umstand des dort verhandelten Fall, der hier ebenfalls nicht vorliegt: Die Erhöhung der Verwaltervergütung wurde "beschlossen", indem der Verwalter in den neuen Wirtschaftsplan einfach einen höheren Betrag eingestellt hat. Darauf bezieht sich die Aussage, dass eine Änderung des Verwaltervertrags erforderlich ist, die nicht aus dem Beschluss eines Wirtschaftsplans abgeleitet werden kann.


    Da fehlt ein halbes Wort, leider ein sehr wichtiges: Verwaltungskostenentwicklung. Das ist aber im Vertrag von @marina gar nicht vereinbart.


    Bizarr: Obwohl der Sachverhalt so klingt, als hätte er mit einem Verwaltervertrag wirklich gar nichts zu tun, enthält diese Entscheidung tatsächlich einen verwertbaren Kern. Leider stützt er deine These nicht.

    Nirgends äußert der BGH nämlich, dass solche Anpassungsklauseln als AGB prinzipiell unwirksam sind. Damit eine solche Klausel nicht unangemessen benachteiligt, muss sich der resultierende Preis am Marktpreis orientieren, Rn. 20 der Entscheidung. Für Gas- und Ölpreis geht der BGH nicht von einer solchen Bindung aus, was bereits Gegenstand früherer Entscheidungen war.

    Die weiteren Feststellungen des BGH zur Verbrauchereigenschaft einer WEG (interessant, aber nicht neu) und zur Verjährung in diesem speziellen Fall (auch interessant) haben dann mit dem hier geschilderten Sachverhalt endgültig gar nichts mehr zu tun.


    Nebenbei:
    Gibt es nicht.
     
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  6. Hannoveraner

    Hannoveraner Neuer Benutzer

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    Quelle: Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz

    Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz)
    § 3 Langfristige Verträge


    Preisklauseln können ferner genehmigt werden,


    (3) Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen, die zu erbringen sind

    1. für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder

    2. auf Grund von Verträgen, bei denen der Gläubiger für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern,sind zulässig, wenn der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Preisen oder Werten für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, die der Schuldner in seinem Betrieb erzeugt, veräußert oder erbringt, oder wenn der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Preisen oder Werten von Grundstücken abhängig sein soll und das Schuldverhältnis auf die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung beschränkt ist.


    Ich glaube ein Verwalter darf heute nur noch für maximal 3 Jahre gewählt werden und wenn es 5 sind, erreicht der die 10 Jahre trotzdem nicht.
    Oder deute ich dieses Gesetz falsch?
     
  7. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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  8. Hannoveraner

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    Hi, ich glaube du bist doch Verwalter.:005sonst:
     
  9. Andres

    Andres
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    Ich glaube, du bist doch Troll.
     
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  10. Hannoveraner

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    Hi, zwei Troll!:61:
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Und das soll jetzt was sein? Eine richtige Quellenangabe ist das jedenfalls nicht. Und eine sinnvolle Quellenangabe noch weniger.
     
  12. Hannoveraner

    Hannoveraner Neuer Benutzer

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    Das ist die Quelle : An der Quelle entsringt was und es fogt der Strom in dem sich alle bewergen. BGB = Quelle, Strom= der Ort, in dem sich alles bewegt muss.
    BGH als Quelle, ich denke das ich den Nagel auf den Kopf getroffen habe.:15:
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 15.09.2018 um 20:54 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    @ dots, werde doch mal deinem Namen gerecht und spiel Heuler für den Roten Hering

    Du opferst dich doch gerne für
    :066sonst:
     
  14. #13 immobiliensammler, 15.09.2018 um 21:16 Uhr
    immobiliensammler

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    @dots
     
  15. Hannoveraner

    Hannoveraner Neuer Benutzer

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    Verbraucherschutzgesetz
    Wegen diesem Verbraucherschutzgesetz bekomme ich im anderen Thread „Info unwirksame Klauseln im Verwaltervertrag“ ständig eins auf die Mütze. Warum sie bei dir nicht zugeschlagen liegt wohl daran, dass sie das Thema verfehlen weil sie Ausflüge in die Fehlersuche unternehmen anstatt fundamentiert zu kontern.

    Deine Aussage irritiert ein bisschen: PS. Reiterhelm habe vorsichtshalber schon auf, ich glaube ich stehe unter Beobachtung.
    Verbraucherschutzgesetz in diesem Wortlaut gibt es nicht, da pflichte ich dir bei. Er ist keine einheitliche Rechtsmaterie, begründet sich aber in den zwingenden Vorschriften des Zivilrechts.Z.B. Vertragsgestaltung, allgemeinen Geschäftsbedingen „AGB“ usw.
    Im anderen Thread geht es um den §307 BGB Inhaltskontrolle. Diese unwirksamen Klauseln halten dieser Inhaltskontrolle nicht stand.
    Soweit ich das beurteilen kann, handelt es sich hier um eine Automatikklausel die Genehmigungspflichtig ist. Da der Verwaltervertrag für höchstens 5 Jahre abgeschlossen werden kann ist eine solche nicht genehmigungsfähig.
     
  16. Andres

    Andres
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    Das ist - wie so vieles - ganz einfach falsch. Der Verwaltervertrag kann unbefristet abgeschlossen werden. Der Verwalter kann nur nicht auf mehr als 5 Jahre bestellt werden. Das sind aber zwei unabhängige Rechtsgeschäfte. In einem unbefristeten Vertrag macht eine Preisanpassungsklausel durchaus Sinn. Sie ist auch zulässig.
     
  17. Hannoveraner

    Hannoveraner Neuer Benutzer

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    Ich habs erkannt - Bin im falschen Thread. Verwaltung bedeutet hier nicht Verwaltung (kann alles sein) sondern Miet-Verwaltung. Hätte ich auch früher drauf kommen können.

    Meine Beiträge beziehen sich auf WEG-Verwaltung



    Hauptdiskussionspunkt war „es gibt kein Verbraucherschutzgesetz“wurde nicht wirklich drauf eingegangen.
    :16: Also bin ich noch nicht aufgeschlaut!


    Ich hoffe du beziehst dich jetzt auf eine WEG-Verwaltung?

    Punkt WEG Bestellung -Verwaltervertrag war nur ein Nebenpunkt in meinem Beitrag, das ändert aber nichts an der Tatsache das ich das auch begründen muss. Das es zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte sind ist mir klar vermittelt worden.

    Meine Nachforschungen kommen zum Thema WEG-Verwalter zu einem anderen Ergebnis.
    Endet die Bestellung zum WEG-Verwalter vereinbarungsmäßig, endet auch der Verwaltervertrag und zwar längstens nach 5 Jahren.

    Anders ist es, wenn die Bestellung vorzeitig endet. Hier endet der Vertrag nicht. Das Gehalt muss weiter gezahlt werden bis zum regulären Ende der Bestelldauer.

    Fazit für meine Freundin-WEG: Verwalter nicht länger als 3 Jahre bestellen. Denn prüfet wer sich ewig bindet, ob er nicht was Besseres findet.

    Bei vorzeitiger Abberufung gleich die Vertragskündigung. Zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte. "aufgeschlaut"

    Wenn es sich hier um einen Miet-Verwalter handelt hast du Recht. Mietverwaltern als Arbeitnehmer des Hauseigentümers-sind keine gesetzlichen Regelungen für die Vertragsdauer auferlegt, Rechte und Pflichten sind dort frei verhandelbar.
    Der Verwalter einer WEG muss sich diesen Gesetzen zum Verbraucherschutz AGB aber unterwerfen.
    Das Gesetzt ist für Miet-Verwalter nicht zutreffend für WEG-Verwalter aber richtig. Mein Auffassung! Bis jetzt konnte mich noch nichts wirklich überzeugen.
     
  18. #17 immobiliensammler, 16.09.2018 um 20:29 Uhr
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Also jeder, der Mietverwaltung betreibt ist dann Arbeitnehmer des Hauseigentümers? Die Sozialversicherung wird sich über die zusätzlichen Einnahmen freuen, gleichzeitig werden sich die Hauseigentümer über die zusätzliche Verwaltungsarbeiten freuen! Denk erst mal nach bevor Du schreibst!
     
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  19. Hannoveraner

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    Hm, ich schrieb als Arbeitnehmer und meinte nicht die selbständigen der Immo-Wirtschaft
     
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  21. #19 immobiliensammler, 16.09.2018 um 21:26 Uhr
    immobiliensammler

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    Und dürfen die Selbständigen der Immo-Wirtschaft dann wieder keine 10-Jahres-Verträge mit Preisanpassungsklausel abschließen? Und Arbeitnehmer dürfen das schon?
     
  22. Hannoveraner

    Hannoveraner Neuer Benutzer

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    Ich denke das läuft so:
    WEG-Verwalter ist Unternehmer- WEG Verbraucher da greift der Verbraucherschutz. (Gesetz schützt den armen Wicht)
    Angestellter ist kein Unternehmer, da können die Regeln ausgehandelt werden und die Verträge unbefristet sein. Selbstständige sind Unternehmer - Investoren (Vermieter) sind Unternehmern, da gelten andere Regeln. Kein Verbraucherschutz.
     
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