Neues Bad in Mietwohnung - Kosten?

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  1. Fimmo

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    In einem anderen Thread habe ich gelesen:
    ...Beispielsweise muss in einer Wohnung bei frei werden das komplette Bad neu gemacht werden , mein Gutachter beziffert es auf rund 10.000€.
    Ich beschäftige mich mit dem Thema ja erst seit guten 2 Jahren und habe in der 3 Bäder komplett neu gemacht. Je nach vorliegenden Schäden (in einer Wohnung war durch Wasserschaden ein Gasrohr in Mitleidenschaft gezogen) lagen die Kosten zwischen 15.000,--€ und 23.000,--€. Wobei ich sagen muss, wenn ich sowieso die Wände offen habe, lasse ich gleich die Rohre vom Fußboden bis zur Decke erneuern. Meine Häuser sind aus dem Baujahr 1959 und ich fühle mich dann auf der sicheren Seite, dass ich nicht das Bad nach kurzer Zeit wieder aufmachen muss, weil ein Rohr marode ist.
    Habe ich zu teure Handwerker?
    Meine Bäder sind im Schnitt knappe 5 qm groß bzw. klein.
    Ich nehme günstige weiße Fliesen für die Wände und möglichst rutschfeste, graue für den Boden. Einfache Waschbecken, Armaturen und Toiletten.
    In 2 Bädern habe ich statt der Badewanne eine Dusche eingebaut, weil es Bestandsmieter waren, die durch Wasserschäden ein neues Bad bekamen und lieber eine Dusche wollten. Gott sei dank hatte ich in beiden Fällen einen Leerstand im Haus, so dass ich den Mietern während der Renovierung das Bad in einer Leerstandswohnung zur Verfügung stellen konnte.
     
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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ich würde sagen das kommt verstärkt auf die Region an. In Berlin wären 15.000€ - 23.000€ schon echt eine Hausnummer. Ob das für München auch gilt?
    Wobei mir um 10.000€ generell schon als realistisch vorkommen. Bedenke aber mal eine Sache, billige Fliesen, da sparrst du am falschen Ende. Ob die Fliese 10€ oder 30€ kostet spielt bei der Gesamtrechnung kaum eine Rolle, da ist die Hauptposition eh die Arbeit. Die Billigfliese ist aber das was der Mieter sieht und evtl. auch einschätzen kann, und eben nicht die Arbeit.
    Du wertest mit einem schicken Bad, die Wohnung für den Mieter nicht unerheblich auf, zu einem Preis der sich kaum verändert, fast egal was du da an die Wand klebst.
     
  4. Fimmo

    Fimmo Benutzer

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    Da hast Du recht! Da habe ich wohl versucht an der falschen Stelle zu sparen! Danke!
    Die Fliesen waren weiß, hochglänzend und schon in einem größeren Format, wie sie heute modern sind. Die Bäder sahen nach Fertigstellung gut aus. Ich hätte auch privat kein Problem mit so einem Bad.
    Meine Häuser liegen in Recklinghausen und Erkenschwick, also am Rande des Ruhrgebietes.
     
  5. #4 lostcontrol, 17.12.2016
    lostcontrol

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    Nein, ich halte das schon für realistisch wenn man sinnvollerweise auch gleich die Rohre und die Elektrik neu machen lässt. 10-15.000 Euro sind da schnell zusammen auch bei kleinen Bädern die nicht mal einen Schaden hatten. Wir haben im Lauf der Zeit auch viele Bäder neu gemacht und da kam auch immer sowas um den Dreh zusammen.
    Und ja, wir haben teure Handwerker - die wissen aber auch was sie tun und kennen eben immer gleich das ganze Haus, neue Handwerker würden bei unsere Altbauten vermutlich erstmal zwei, drei Tage brauchen bis sie überhaupt rausgefunden haben wie hier alles zusammenhängt, das fällt bei unseren Stammhandwerkern weg (die außerdem im Zweifel auch recht gut wissen welche Ansprüche wir stellen und die man von daher nicht permanent im Auge behalten muss).
     
  6. Fimmo

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    Danke für Deine Einschätzung!
    Ich bin mit meinen Handwerkern im Großen und Ganzen sehr zufrieden, auch wenn ich bei den Preisen oft schlucken muss.
    Es sind leider schon neue Handwerker. Ein Teil der Handwerker, die über 20 Jahre mit meinem Vater zusammen gearbeitet haben, haben mich echt hängen gelassen. Nun habe ich eine tolle Firma gefunden, die Elektriker, Sanitärfachleute und Fliesenleger haben. Dadurch wird alles gut geplant und die eine Firma muss nicht ewig auf andere warten. Sie sind sehr zuverlässig kommen schnell und arbeiten gut, nur die Preise erscheinen mir manchmal etwas hoch. Dafür hat man den Vorteil nur wenige andere Handwerker zu brauchen.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Das ist natürlich auch ein Aufwand der Koordination der unterschiedlichen Gewerke, so das hier zum Teil die Ersparnis eines Bauleiters mit eingepreist wird. Wohlgemerkt für eine Leistung die du nach deiner Aussage auch erbracht bekommst. Diese Verlässlichkeit sollte dir auch etwas wert sein, sie erspart dir gegebenenfalls auch so manche Mietminderung und sonstigen Ärger mit den Mietern oder auch mal einen Monat Leerstand.

    Bei den Preisen darfst du auch nicht vergessen, dass die geschäftsmäßigen Immobilienverwalter usw. nicht selten ohne MwSt. die Preise angeben, die 19% machen aber für den Privaten/Endkunden richtig viel aus, gerade bei den im Raume stehenden Preisspannen.
     
  8. #7 lostcontrol, 17.12.2016
    lostcontrol

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    Auf jeden Fall! Unsere Stammhandwerker sind - obwohl unterschiedliche Firmen - eben auch sehr gut aufeinander abgestimmt weil sie eben auch sonst sehr viel zusammenarbeiten.
    Bei Mietwohnungen geht's halt auch immer drum "ab wann kann ich endlich wieder vermieten?" - da hatte ich 2012 auch massive Probleme weil sich alles länger hingezogen hat als geplant (wohlgemerkt: es lag nicht an den Bädern), da sind dann auch gleich mehrere Monatsmieten flöten gegangen.
    Bei meinem aktuellen Badezimmerumbau hier im Privathaus läuft's leider auch schleppend, aber da kam ja auch nochmal einiges mehr dazu als bei einer reinen Badezimmersanierung (und wir haben noch ein zweites Bad im Haus).
     
  9. Berny

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    Hättest weniger geschluckt, wenn Du vorher eine Ausschreibung gemacht hättest...
     
  10. Fimmo

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    Nehmt Ihr Bauleiter dazu, wenn es um einzelne Wohnungen oder Ladenlokale geht? Mein Vater hat das immer alles alleine gemacht das kenne ich so garnicht und auf die Idee wäre ich auch nicht gekommen.

    Bei dem Bau unseres Privathauses wohnte der Bauleiter auch schätzungsweise 150 km entfernt und war nur alle paar Wochen auf der Baustelle. Da habe ich das auch quasi selbst gemacht. Ich kannte ja wenigstens einen Teil der Handwerker von meinen Mietshäusern. Das hat mich allerdings auch viel Kraft und Nerven gekostet. Mit "meinen" Handwerkern kam ich gut klar.
    Immer wenn ich Probleme sah, und mit den Handwerkern der Baufirma nicht klar kam, habe ich den Bauleiter angerufen und ihm Fotos geschickt. Ich habe mir allerdings einen Bauingenieur vom Bauherrenschutzbund dazu geholt, der in regelmäßigen Abständen alles kontrolliert hat.
    Die Baufirma hat angeblich nur den einen Bauleiter, der bundesweit unterwegs sein soll. Hätte ich das vorher gewußt, hätte ich den Vertrag erst garnicht mit denen abgeschlossen. Der Architekt saß ca. 200 km entfernt und war auch nie auf der Baustelle.
    In dem Jahr habe ich aber viel gelernt.

    Da ich 2 alte Doppelhäuser aus dem Jahr 1959 habe und vieles anders ist, als es heute dem Standard entspricht, arbeite ich gerne mit Handwerkern zusammen, die die Häuser kennen. Mir ist es auch den einen oder anderen Euro wert, wenn ich weiß, dass ich mich auf sie verlassen kann und sie im wirklichen Ernstfall auch am Wochenende für mich da sind. Das würde ich aber nie ausnutzen und da wegen Kleinigkeiten, außerhalb der Betriebszeiten, anrufen. Es beruhigt aber schon.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    Für eine komplette Heizungsanlage usw. vollkommen ok, aber bitte erstelle die Ausschreibung selbst oder lasse diese durch einen von dir bezahlten Planer machen. Leute die nur Ausschreibungsvorlagen schnorren wollen, also eine Ingenieurleistung, und solche die für jeden Wasserhahn und jedes Waschbecken ein Angebot oder eine Ausschreibung haben wollen landen ganz unten im Stapel, also derzeit Bearbeitung so ca. Mitte 2018, wenn nichts wichtigeres oben drauf kommt, was derzeit täglich geschieht. Man sieht zu das man guten, soliden und langjährigen Kunden helfen kann, die CheapCharlies kann man drauf verzichten.
    das geht vielen so und sie wundern sich dann wie viel sie nicht bedacht haben, wundern sich über Überraschungen oder warum die Koordination nicht klappt und dadurch entsprechende weitere Kosten entstehen. Die wenigsten Bauherren können dies selbst machen, einige lernen schneller, andere nie. Ja, man kann da mit selbst machen etwas sparen, aber nur wenn man es kann und auch macht.
    Ich selbst habe Bauing. studiert und habe einige Jahre Erfahrung im Handwerk, deshalb mache ich nicht nur bei meinen eigenen Objekten den Bauleiter...
     
  12. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    das kommt natürlich ganz stark auf den Umfang darauf an, was alles gemacht wird und welche Materialien eingesetzt werden, ect.

    Es wird sicherlich Firmen geben, die machen dir den Badumbau wesendlich günstiger. Aber das funktioniert auch nur, wenn irgendwo anders dafür dann gespart wird, zB am Material oder Bezahlung der Angestellten, ect. Desweiteren, was nützt dir eine günstigere Firma die sich beim Umbau dafür ggf. Zeit lässt? Leerstand kostet auch Geld.

    So im groben würde ich jetzt bei dir sagen, das deine Handwerker im normalen Bereich liegen. Also wir rechnen pro Bad auch immer mit ca 15.000€.

    Gerade wenn du feste Handwerker haben willst, suchst du dir die am besten immer selber aus, weil DU musst mit denen zusammen Arbeiten bzw. im laufe der Zeit verändert sich auch oft einiges. Zum Beispiel hatten wir uns mal eine kleine Reinigungsfirma geholt, die ihre Arbeit jahrelang super gemacht hat bis sich diese Firma vergrößert hat. Ab da gab es nur noch Ärger, weil Aufgaben einfach nicht richtig oder für uns nicht mehr ordentlich genug gemacht wurden. Von solchen Firmen muss man sich dann eben einfach trennen und wieder neu suchen.

    Wenn du feste & gute Handwerker hast, funktioniert das auch wenn die nicht alle aus "einer Hand" kommen.

    Oh sagt das nicht! Es gibt auch Fliesen (zB Mosaikfliesen) da kostet 1 Fliese soviel. Das macht dann natürlich schon einen Unterschied in der Rechnung, ob du billig Baumarktfliesen nimmst oder teure Designerfliesen hast.



     
  13. #12 immodream, 17.12.2016
    immodream

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    Hallo Fimmo,
    da wir beide ähnliche Objekte in ähnlicher Lage haben, haben auch die von uns beauftragten Handwerker ähnliche Preise.
    Da meine Objekte auch aus dem Baujahr 1959 sind , habe ich bei jeder Baderneuerung auch immer alle Steigstränge mit Abwasser und Frischwasser erneuert ( d.h. die darunter- und darüberliegenden Wohnungen mußten immer kostenintensiv mit angebunden werden ).
    Die Bäder wurden bis zur Decke mit weißen Fliesen gefließt, einfaches weißes Sanitär , Einhebelmischer und Heizköper mit Handtuchtrocknerfunktion. 15 000 € ( ich hab das noch nie nachgerechnet, da ich ja immer die ganze Wohnung kernsaniere ) sind aber mindestens immer locker verschwunden.
    Grüße aus dem Rande des Ruhrgebiets
    Immodream
     
  14. #13 immodream, 17.12.2016
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    Hallo Fimmo,
    ich arbeite seit über zwanzig Jahren mit den gleichen Handwerkern aus dem Kreis Recklinghausen zusammen.
    Die werden ordentlich bezahlt und da sie sich in meinen Objekten auskennen, läuft das auch Problemlos.
    Nach dem Motto " Einmal das volle Programm , wie immer ".
    Einmal am Tag fahre ich zur Baustelle und schaue nach, was geschafft wurde und kläre ab, ob etwas umgeplant werden muß.
    Einen Bauleiter brauche ich nicht, da meine Handwerker wissen was sie machen und auch das ich regelmäßig vorbeikomme .
    Da wird auch einmal einen Tag vor Heiligabend das defekte Heizgerät erneuert , es gibt Notdienst für das Wochenende.
    Wenn bei einer Sanierung Nachmittags eine elektrische Hauptleitung durchbohrt wird und mehrere Wohnungen ohne Strom und Heizung sind, kommt auch schon mal der Chef der Elektrofirma um 18 Uhr vorbei und flickt das Kabel.
    Das funktioniert aber immer nur, wenn man nach dem Motto " Leben und Leben lassen " verfährt.
    Die " Geiz ist geil " Methode kostet mich zu viel Nerven und ist am Ende wahrscheinlich auch nicht preiswerter.
    Grüße
    Immodream
     
    Duncan, GJH27, dots und einer weiteren Person gefällt das.
  15. #14 Fimmo, 17.12.2016
    Zuletzt bearbeitet: 17.12.2016
    Fimmo

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    Ich danke Euch sehr!
    Da habt Ihr mir wieder einmal ein ganzes Stück weiter geholfen.

    @immodream: Ist ja lustig, dass wir aus der gleichen Region kommen und auch ähnlich gelagerte Objekte haben.
    Sogar die Bäder machen wir ähnlich. Wenn ich aus den Anfangsschwierigkeiten heraus bin, werde ich mit Sicherheit auch die meisten Wohnungen kernsanieren. Im Moment ist es finanziell noch nicht zu leisten, bin aber auf einem guten Weg, denke ich.

    PS: Du hast in der Zwischenzeit geschrieben.
    Nein, bei mir muss es auch nicht das billigste sein, aber das Preis-Leistungsverhältnis muss stimmen. Ich komme aus dem Elektrohandel und weiß auch, das gute Handwerker Geld kosten.
    Die letzten Threads über die Badsanierung und über die Gasheizung haben mir gezeigt, dass meine Handwerker zwar nicht im unteren Preisbereich liegen, aber noch ganz ok sind. Dafür leisten sie hervorragende Arbeit.
     
  16. Olbi

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    @immodream, @Fimmo: Ähnliches Baujahr, gleiche Region (BOT), ähnliches Vorgehen bei den Bädern. Wir sollten die Adressen der Handwerker tauschen ;-)

    Ansonsten habe ich festgestellt dass es ein neues Bad nicht unter 10k € gibt.
     
  17. #16 immodream, 17.12.2016
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    Hallo Olbi,
    zumindestens nicht , wenn man es so macht wie Fimmo und ich.
    Alles andere ist nur Kosmetik für den Verkauf des Hauses.
    Grüße
    Immodream
     
  18. Nanne

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    Nach dieser Methode fahre ich auch am besten mit Handwerkern. Sollte einer mal etwas mehr Std. als gebraucht verrechnen, sage ich mir, das Geld ist ja nicht verbrannt, es wechselt nur den Besitzer. Und ein guter, zuverlässiger, kompetenter Handwerker ist mir es wert.
     
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