Neuling - Altes Haus vermieten

Diskutiere Neuling - Altes Haus vermieten im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag zusammen, ich bin ganz neu hier und möchte mich bezüglich Vermietung einer vorhandenen Immobilie schlau machen. Zu Beginn möchte ich...

  1. Flip86

    Flip86 Neuer Benutzer

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    Guten Tag zusammen,

    ich bin ganz neu hier und möchte mich bezüglich Vermietung einer vorhandenen Immobilie schlau machen.

    Zu Beginn möchte ich euch aber generelle Fragen stellen.

    Ausgangslage:
    Vorhandenes Haus (Bj. 1950) ist leerstehend
    Gebäudehülle ist entsprechend alt
    Innen sind Böden und Wände alt, hier ist evtl. Streichen und neue Bodenbeläge geplant
    Gebäudetechnik ist ebenfalls alt jedoch alles funktional


    Wir sind in der Vermietung einer Immobilie völlig unwissend und haben aber gleich folgende grundlegende Fragen:
    - Wir möchten die Immobilie wie Sie jetzt ist vermieten.
    - Bedenken macht mir der in die Jahre gekommene Stromkasten. Muss ich hier als Vermieter mich absichern bezgl. Forderungen das dies erneuert werden muss?
    - Welche Versicherungen muss ich abschließen?
    - Wo bekomme ich einen entsprechenden Mietvertrag, der genau die Bestandssituation festhält um später keine Probleme zu bekommen wenn der Vermieter Neuerungen verlangt.

    Vielen Dank für eure Hilfe.
    Im Moment ist für mich die Vermietung ein großer Berg vor dem ich stehe.....
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ich denke nicht nur im Moment!
    Mit dieser Beschreibung, Kenntnissen rate ich dir nur zum Verkauf des Hauses.
    EFH zu vermieten ist in der Regel nicht das gelbe vom Ei.
     
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  4. Flip86

    Flip86 Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für deine Einschätzung. Leider ist ein Verkauf keine Option.
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Gebäudeversicherung, u. Haus- u. Grundhsftpflichtvers. sind sinnvoll.
    -
    Beim "Haus- u. Grund" Verein

    Die Bestandssituation musst du schon selbst auflisten, dafür gibt es keinen Vordruck.

    Dass du aber später keine "Probleme" bekommst, dafür gibt es auch damit keine Garantie.
     
  6. #5 Papabär, 22.08.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Müssen? Nein.
    Wollen schon eher. So ein in die Jahre gekommenes Leitungssystem ist ja für die im Informationszeitalter üblichen Ströme oft nicht vorgesehen. Bei intensiver Nutzung (wirst Du einem Mieter kaum verbieten können) kann da schon mal eine "zarte" Erwärmung zutage treten.


    Alle die, die gefordert sind. Banken fordern z.B. regelmäßig Feuerversicherungen. Ob hier überhaupt eine Bank involviert ist, hast Du uns nicht verraten.


    Bis hierhin hätte ich Dir ja den Fachanwalt Deines geringsten Misstrauens empfohlen, aber ...

    aufgrund dieser zusätzlichen, auf die Zukunft gerichteten Bedingung, kann ich Dir da eigentlich nur Madame Mystic vom Jahrmarkt empfehlen. Zumindest soll ihre Kristallkugel besser funktionieren als meine - und außerdem ist sie dafür ausgebildet, bei welcher Frage man auf Tarotkarten zurückgreift bzw. wo der Kaffeesatz oder die Hühnerknochen besser funktionieren.
     
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  7. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn Bruchlandung noch weniger Option ist, solltest du dich für das geringere Übel entscheiden.

    Lies' mal me Weile hier im Forum mit, dann wirst du merken, dass die, die hier mit (oft heftigen und vor allem unlösbaren) Problemen genau so naiv an die Sache herangegangen sind wie du.
    Durch Vermietung bindest du dich u.U. über Generationen! Ohne vernünftigen Grund kommst du aus einem einmal abgeschlossenen Mietvertrag nicht raus. Die Tatsache, dass dir die Kosten, die dir zur Erfüllung des Vertrags entstehen, über den Kopf wachsen, zählt nicht dazu. Hier mal ein neues Dach, da Fenster, Schimmelbeseitigung, neue Heizanlage, Popelkram hier und da. 30 Jahre lang.
    30 mal Betriebskostenabrechnung machen, wovon du vermutlich keine Ahnung hast (was nicht schlimm ist).

    Verkaufen und 30 Jahre lang Zinsen fürs Nichtstun kassieren (oder 30 Jahre vom Verkauf leben) ... Rechne mal nach.

    In 30 Jahren ist das Haus wie alt?
     
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  8. Flip86

    Flip86 Neuer Benutzer

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    Hmm, mit solchen Antworten habe ich jetzt nicht gerechnet. Aber seht hier mehr Probleme als das Haus zu verkaufen und anderweitig glücklich zu werden?
     
  9. #8 immobiliensammler, 22.08.2019
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Wurde schon was dazu gesagt: Die Vermietung von Einfamilienhäusern ist schon bei Neubaustandard ein schwieriges Geschäft, wenn das dann noch ein faktisch unsaniertes Objekt aus den 50ern ist dann wird das noch wesentlich schwieriger.

    Überleg doch mal, wen Du da als Mieter bekommst? Wer genug Geld/Einkommen hat kann sich ein solches Haus problemlos kaufen, warum dann also mieten?
     
  10. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Mal ne Grundsatzüberlegung: Wenn du einen Mietvertrag abschließt ist im Prinzip für die Ewigkeit.
    d.H.: du kannst möglicherweise nie mehr das Haus im unbewohnten Zustand Renovieren.
    Im bewohnten Haus eine Kernsanierung (Wasser,Abwasser Heizungsrohre, Stromkabel...) durchzuführen, ne das willst du gewiss nicht.
    Schlussfolgerung: wenn du die Hütte tatsächlich Vermieten willst, mach alle Instandsetzungen, zumindest innen, die die nächsten 10 Jahre fällig werden könnten solange die Bude leer ist.

    PS: ein nicht Vermietetes Haus verkauft sich schneller und zu einem höheren Preis als ein Vermietetes.
    PPS: Wir haben zur Zeit eine absolute Immobilien Hochpreisphase, einen besseren Zeitpunkt vor allem für ein unrenoviertes Haus wird es kaum geben.
     
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  11. #10 TimeToSayGoodbye, 22.08.2019
    TimeToSayGoodbye

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    Wen dir der Sicherungskasten schon Sorgen macht, solltest du wohl erstmal eine Begehung mit Handwerkern machen.
    Zum Sicherungskasten
    • Sind noch Schmelzsicherung drin oder schon LS-Schalter?
    • Wie viele Sicherungen sind drin
    • Wie viele Räume hängen an eine Sicherung?
    • Wie Hoch sind die jeweiligen stromkreise Abgesichert?
    • Ist eine FI/RCD vorhanden? (Für den FI/RCD besteht eine Nachrüstpflicht für alle Feuchträume)
    Ein kleiner Anhaltspunkt zur maximalen Belastbarkeit der Sicherungen (für Steckdose & Licht)
    2A Sicherung = 460Watt
    4A Sicherung = 960Watt
    6A Sicherung = 1360Watt
    10A Sicherung = 2300Watt
    16A Sicherung = 3680Watt

    TE Bitte Lesen
    https://dein-elektriker-info.de/elektroinstallation-erneuern/
    Die Elektrik ist nur eine kleiner teil den der TE vor neu Vermietung beachten sollte

    Wie ist der zustand von Frischwasserleitungen und Abwasserleitungen?
    Wie ist er zustand von .......
     
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  12. Andres

    Andres
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    Ein Punkt, der mir bisher noch ein wenig fehlt: Zwar hat der Mieter keinen Anspruch auf die Beseitigung bestehender Mängel. Sofern die Elektroinstallation also heutigen Standards nicht mehr entspricht (z.B. was die mögliche Leistungsentnahme betrifft) und der Mieter das bei Vertragsschluss wusste, hat er keine Ansprüche auf Mietminderung und Mängelbeseitigung. Allerdings lassen sich solche Ansprüche nicht für Mängel ausschließen, die erst später auftreten. Sofern also erst nach Vertragsschluss das Dach undicht wird oder Wasserleitungen reißen, ist das weiterhin ein Grund für eine Mietminderung oder gar Ersatzvornahme. Diese Rechte lassen sich auch nicht ausschließen.

    Der Vermieter kommt nicht umhin, die Mietsache zumindest im aktuellen Zustand zu erhalten.


    Soll ich erst noch nach der Quelle fragen oder reicht es, wenn ich direkt schreibe, dass diese Aussage falsch ist? Es gibt keine Nachrüstpflicht an bestehenden Anlagen, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den rechtlichen Anforderungen entsprochen haben. Nachrüstpflichten gibt es bei Änderungen (was hier nicht geplant ist) und bei Installationen, die von Anfang an in dieser Form nicht zulässig waren (wofür es hier keinen Anhaltspunkt gibt).

    Ich kann verstehen, dass die Elektriker gerne ein paar neue Aufträge an Land ziehen würden, aber diese Desinformationspolitik regt mich auf.

    Fun fact: Das Badezimmer ist u.U. gar kein Feuchtraum.
     
  13. Flip86

    Flip86 Neuer Benutzer

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    Aber das will doch ein Mieter sicherlich auch nicht. Also wenn er das Haus so jetzt akzeptiert, kann er doch nicht in 2 Jahren kommen und sagen "Hey, ich will ein neues Dach und eine neue Heizung weil meine Gaskosten zu hoch sind!"
    Somit muss er sich überlegen ob er das will, oder vll. auch nur was auf Zeit sucht?

    Oder???
     
  14. #13 Papabär, 22.08.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Nuja, kommen kann er schon damit [end of Sarkasmus] ... ob sich daraus ein Anspruch ableiten ließe, darf aber getrost angezweifelt werden. ES SEI DENN, dass das Dach nun eben undicht geworden ist, oder die Heizung nicht so funktioniert, wie sie soll.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 22.08.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Jein...

    Mietrechtlich gibt es keine Nachrüstpflicht.
    Baurechtlich teilweise schon. Bin mir jetzt aber nicht sicher, ob das nicht wieder unter Ländersache fällt.
     
  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Korrekt.
    Stattdessen könnte er aber sagen: "Ich will ein neues Xyz, weil das vorhandene Xyz nicht mehr so wie bei Vertragsbeginn ist. Mach du, lieber Vermieter, das bitte wieder so, wie ich es angemietet habe. Wenn du das nicht tust, bestelle ich die Handwerker und du musst trotzdem zahlen. ". Und das völlig zu Recht.
     
  17. #16 Papabär, 22.08.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Moment! Das kommt darauf an: Wenn z.B. eine EBK bei Mietbeginn 20 Jahre alt war, dann kann der Mieter nicht nach 20 Jahren Mietzeit eine neue EBK verlangen, nur weil die vorhandene nun eben nicht mehr 20 Jahre - sondern 40 Jahre alt ist. Also gut, verlangen können Mieter ja bekanntermaßen vieles ... ich meine natürlich, dass er diese Forderung halt kaum durchsetzen kann.

    Wenn die EBK nach 20 Jahren Mietzeit allerdings in Ihrer Funktion beeinträchtigt ist, weil z.B. die üblichen Zipperlein nicht repariert wurden, könnte er jedoch in der Tat die Miete mindern und/oder eine Selbstvornahme machen.
     
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  18. #17 ehrenwertes Haus, 22.08.2019
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    Besser im Sinn von spart dir vermutlich einigen Ärger ist ganz klar vor der Vermietung eine Kernsanierung machen (lassen).

    Wenn du jetzt damit finanziell überfordert bist, wäre eine Übergangslösung jetzt z.B. nur die Elektrik auf aktuellen Stand bringen (oder die Wasserleitungen, Heizung, Fenster, ...) damit das Haus überhaupt nach heutigen Verständnis normal nutzbar ist.
    Dann nur befristet vermietet mit der Begründung das du z.B. in 2-3 Jahren den Rest im Haus sanieren möchtest.
    Die Mietersuche macht das normalerweise nicht leichter. Man kann aber auch Glück haben, dass ein Mieter ohnehin nur für relativ kurze Zeit eine Bleibe sucht.

    Befristete Vermietung hat einige Tücken. Falls dir der Gedankengang zusagt, mach dich bitte ernsthaft schlau bevor du weitere Schritte unternimmst.
    Ideal, wenn du dich von einem Fachanwalt ganz gezielt zu deinem Haus mit den konkreten Zielstellungen aufschlauen läßt. Z.B. auch wie man in deinem Fall die Begründung für eine befristete Vermietung juristisch korrekt formulieren muss.

    Wir helfen dir auch gerne, über Denkanstöße hinaus darf hier aber nicht beraten werden.
     
  19. #18 TimeToSayGoodbye, 22.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 22.08.2019
    TimeToSayGoodbye

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    Ich Verstehe durch aus was du meinst.

    :sorry

    Aber ich hatte ein BHG-Urteil Im Kopf

     
  20. #19 Aktionär, 22.08.2019
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    Hallo!
    Aus eigener (leidvoller) Erfahrung kann ich Dir sagen, dass das vermieten von EFH keinen Spaß macht. Noch nicht mal, wenn das Objekt deutlich jüngeren Baujahres ist. In der Regel rentiert es sich nicht, die durchschnittliche Mietdauer ist eher kurz und Du bekommst die Mietsache meist nicht so zurück, wie du es erwartest / vereinbart hast. Klassisches Beispiel beim EFH: Pflege von Garten / Grundstück.

    Ich kann dir nur raten, wie bereits von anderen User empfohlen, die aktuelle Marktlage auszunutzen und zu verkaufen. Habe ich auch gemacht und es lebt sich recht angenehm mit der Entscheidung. Wenn Du dann immer noch gerne Vermieter werden möchtest hast Du ein schönes Startkapital um Dir den Traum zu erfüllen.
     
  21. Flip86

    Flip86 Neuer Benutzer

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    Ich glaube ich werde meinen Blick eher in Richtung einer WG-Vermietung drehen. Denn da ist der Faktor Mietdauer absehbar bzw. besser bestimmbar....
     
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