Neuling: Eigentumswohnung vermieten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Wilson, 18.02.2015.

  1. Wilson

    Wilson Gast

    Hallo,

    ich besitze eine kleine Eigentumswohnung (in der ich derzeit noch wohne) die ich - weil ich mit meiner Freundin in einer anderen Wohnung zusammenziehen möchte - in absehbarer Zeit gerne vermieten würde, und zwar zunächst für einen befristeten Zeitraum, z.b. an einen Studenten.

    Die Wohnung liegt in einem gut angeschlossenen Stadtgebiet (Bremen Horn-Lehe), ich habe bereits eine grobe Vorstellung davon was ich für die Wohnung verlangen könnte (62 m², ca. 7,50-7,90€/ m² + Nebenkosten).

    Da ich im Bereich Vermieten jedoch absoluter Neuling bin (und ehrlich gesagt auch gehörigen Respekt vor dieser Aufgabe habe) habe ich einige Fragen an euch:

    1. Ist es üblich die Wohnung möbliert zu vermieten? Muss das im Mietvertrag erwähnt werden? Sind befristete Mietverträge "üblich"? Kann jede beliebige Frist festgelegt werden?

    2. Es steht eine Waschmaschine in meiner Wohnung. Kann/ sollte ich diese mitvermieten? Kann ich dafür eine kleine zusätzliche Miete verlangen?

    3. Es besteht ein Internetanschluss. Auf jeden Fall abmelden, oder könnte man diesen gar bestehen lassen und (falls der Mieter das wünscht natürlich) die Kosten dafür auf den Mieter umlegen? Was wenn der Mieter z.B. illegale Downloads tätigen würde?

    4. Ich zahle für meine Wohnung Hausgeld, ca. 200€ monatlich. Gibt es bestimmte Posten die ich nicht auf den Mieter umlegen kann? Wenn ja, welche? Das wird ja u.a. vermutlich die Grundsteuer sein? Wie sieht es mit der GEZ-Gebühr aus?

    5. Wie hoch sollte die Kaution sein? Sollte ich auch dann 1 (2?) Monatsmiete(n) im Voraus verlangen (zusätzlich zur Kaution) wenn z.B. ein Student die Wohnung mieten möchte und dort z.B. nur 1 oder 2 Jahre wohnt?

    6. Stichwort Nebenkostenabrechnung. Wie läuft das genau? Kann man diese Abrechnung von jemandem machen lassen, z.B. der Hausverwaltung? Ist es richtig dass man wenn man die Wohnung unter Angabe einer "Warmmiete" anbietet keine Nebenkostenabrechnung machen muss?

    7. Zu meiner Wohnung gehört ein kleiner abschließbarer Kellerraum. Muss ich diesen Raum mitvermieten?

    8. Muss ich die Hausverwaltung (an die ich das Hausgeld zahle) darüber unterrichten dass ich die Wohnung vermiete?

    Das wärs für den Anfang. Danke schonmal im Voraus an alle und entschuldigt den langen Text und die vielen Fragen!

    Schönen Gruß,
    Volker
     
  2. AdMan

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  3. #2 Raimond, 18.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 18.02.2015
    Raimond

    Raimond Erfahrener Benutzer

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    Hi, dann gehen wir das mal Stück für Stück durch

    Einen Mietvertrag kannst du nur mit einem guten Grund befriesten, z.B. Eigenbedarf nach dem Studium der Tochter oder Totalrenovierung. Das geht so also nicht. Eine Wohnung - gerade an Studenten - möbliert zu vermieten ist durchaus üblich. Ja, du musst unbedingt festhalten, was du alles in der Wohnung lässt, sonst ist es nachher weg.

    Kannst du. Denk aber daran, dass du bei einem Defekt für Ersatz sorgen musst. (Unabhängig davon ob du eine "extra" Miete verlangst oder es in der KM drin ist)

    Ganz einfache Antwort wenn du kein Technikprofi bist: MACH DAS AUF KEINEN FALL!!!

    Grundsteuer kannst du umlegen. Prinzipiell kannst du alle regelmäßig anfallenden Kosten umlegen. Ausgenommen Reparaturen und Investitionen. GEZ soll dein Mieter mal schön selber zahlen, das ist nicht deine Aufgabe. Guck mal hier: Umlagefähige Nebenkosten - Betriebskosten

    Kommt drauf an, welche Werte an Möbeln du in der Wohnung lässt. MAximal erlaubt sind 3 KALTMieten. Miete im Voraus kannst du nicht verlangen. Und auch die Kaution darf er in 3 Raten bezahlen.

    Du bekommst doch von der HV bereits eine Abrechnung, da musst du eigentlich nur noch abschreiben. Da müsste es schon eine Aufteilung in "Umlagefähige" und "Nicht-Umlagefähige" NK geben.

    Wieso solltest du das MÜSSEN? Es ist dein (Sonder)Eigentum.

    Keine Ahnung, ich würde aber sagen: Nein


    Wichtig: Nimm einen "guten" Mietvertrag, z.B. von Haus und Grund.

    Raimond
     
  4. Andres

    Andres
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    Sagen wir mal so: Es gibt Länder, in denen das wesentlich weiter verbreitet ist als in Deutschland. Möblierte Wohnungen gibt es typischerweise am unteren und am oberen Ende, d.h. sehr einfache, kleine Wohnungen z.B. für Studenten oder sehr hochwertige Wohnungen. Ein "normaler" Mieter wird zumindest einige eigene Möbel besitzen und nicht unbedingt wegwerfen wollen.

    Unbedingt. Die genaue Beschreibung der Mietsache ist ein sehr wichtiger Bestandteil des Vertrages.

    Für Zeitmietverträge gelten einige besondere Spielregeln, § 575 BGB. Vor allem muss die Befristung sachlich begründet sein. Die Anforderungen dafür sind zwar erheblich niedriger als für eine Eigenbedarfskündigung, aber trotzdem kann man nicht einfach schreiben: "Befristet, weil ich das so will."


    Grundsätzliche Problematik: Alles, was mitvermietet ist, hast du auf deine Kosten in Stand zu halten. Das gilt für die Möbel und natürlich auch für die Waschmaschine. Damit wird das zur wirtschaflichen Frage:

    Bei der Gestaltung der Miete bist du weitgehend frei. Gemietet wird aber die "ganze Wohnung", d.h. der Mieter bekommt einen Endpreis genannt. Wie sich der kalkuliert, ist deine Sache. Du musst dann zusehen, was du an Miete bekommen musst, damit sich das langfristig lohnt.

    Grundsätzlich sollte man den Mieter möglichst viel direkt mit dem Anbieter/Versorger abschließen und abrechnen lassen. Das reduziert für dich Aufwand und Kostenrisiko. Weitere Fragen haben sich damit schon erledigt.

    Ja, und auf einer vernünftigen Abrechnung ist das ausgewiesen.

    Nein, die Grundsteuer ist umlagefähig. Einfach mal in die BetrKV schauen. Nicht umlagefähig ist z.B. das Verwalterhonorar und bestimmte Hausmeistertätigkeiten.

    Der Mieter muss sich selbst anmelden. Du hast damit nichts zu tun.

    So hoch wie möglich und zulässig. Du überlässt dem Mieter erhebliche Sachwerte. Zulässig sind maximal 3 KM. Es gibt allerdings Gegenden, in denen das schwer durchsetzbar ist - also mal in den örtlichen Wohnungsanzeigen schauen, was üblich ist.

    Wann du Kaution und Miete verlangen darfst, ist gesetzlich geregelt, §§ 551, 556b BGB.

    Ja. Ohne dir zu nahe treten zu wollen: Wenn ich mir deine Fragen so anschaue, wäre das auch besser.

    Jein. Für Heizung und Warmwasser musst du abrechnen. Den Rest könnte man pauschalieren - hat Vor- und Nachteile.

    Nein.

    Nur wenn du willst, dass die Verwaltung etwas für dich tut. Grundsätzlich musst du aber niemanden von deinem Vorhaben vorab unterrichten.

    Kein Problem. Lieber fragst du jetzt, als in einem halben Jahr festzustellen, dass dich die Vermietung in den Ruin treibt, weil du ein paar "Kleinigkeiten" übersehen hast.
     
  5. Wilson

    Wilson Gast

    Vielen Dank für die ausführliche Antwort, hat mir schonmal sehr weitergeholfen.

    Mir ist natürlich bewusst dass viele der Fragen recht naiv oder offensichtlich für jemanden erscheinen müssen der sich schon mit der Materie auskennt. Da ich aber wie gesagt so gut wie keine Ahnung vom Vermieten habe möchte ich so weit irgend möglich mein Risiko minimieren dass ich mich in etwas hereinreite aus dem ich mich nachher schwer wieder herausmanövrieren kann.

    Meine Eltern hatten damals das Haus der Großeltern vermietet, sich selbst ohne Hilfe einen Mietvertrag zusammengeschustert, und saßen nachher auf den Kosten u.a. für vom Mieter durchgeführte unsachgemäße Renovierungen und einem völlig verwüsteten Garten fest. Derartiges möchte ich bei meiner Wohnung nach Möglichkeit nicht erleben sondern stelle lieber auch die ein oder andere dumme Frage.

    Es ist also nicht ohne weiteres möglich einen Mietvertrag zu befristen? Das wäre eine Grundvoraussetzung für mich da ich mir zumindest die Möglichkeit offen halten möchte auf absehbare Zeit wieder dort wohnen zu können (z.B. wenn das Zusammenwohnen mit der Freundin doch nach einem Jahr nicht mehr klappen sollte).

    Es gibt vorformulierte befristete Mietverträge zum runterladen. Eine dort eingetragene Befristung wäre also unwirksam und ich bekäme im Zweifelsfall dann den Mieter nicht aus der Wohnung heraus?

    Im Grunde möchte ich die Wohnung nur befristet vermieten, es ist schließlich meine, sollte das rechtlich nicht oder schwierig zu machen sein kommt eine Vermietung für mich nicht in Frage.
     
  6. #5 AJ1900, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
    AJ1900

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    Wie schon gesagt ist der Grund für die Befristung entscheident. Er muß schlüssig und nachvollziehbar, und vor allem vorher bekannt sein.
    Allerdings ist es unabhängig davon erst mal so, das du im Zweifel eben trotzdem bis zur Räumung klagen mußt, egal was du vereinbarst, und das kostet eben immer Zeit, Geld und Nerven.
    Davon mal unabhängig kommt es bei der Frage der Möblierung schon auch auf den Wert der Gegenstände an.
    Geh mal davon aus, das du mit sicherheit Schwund haben wirst. Wenn dir das egal ist kann man sich drauf einlassen, aber alles von "Wert" würde ich vorher rausnehmen.
    Waschmaschine ist auch so ein Ding. Bedenke das du dafür verantwortlich bist, das die funktioniert, auch wenn du nicht der bist der Sie benutzt. Und daran siehst du schon die Problematik.
    Und unabhängig davon was der Gesetzgeber sagt, die Schlüssel sollte nur der bekommen der vorab mindestens den Großteil der Kaution bar auf den Tisch legt.
    Wer sich das nicht leisten kann, den willst du als Mieter im Zweifel eh nicht haben.
    Ach so, und natürlich Zustand und Möblierung möglichst genau dokumentieren. Fotos als Bestandteil des MV wären da z.Bsp. nicht schlecht.
     
  7. Wilson

    Wilson Gast

    Fragt sich welchen Grund für die Befristung ich im Mietvertrag angeben kann. "Weil ich wieder in die Wohnung einziehen möchte falls das mit dem Zusammenwohnen mit der Freundin doch nicht so klappt wie gedacht" kommt mir als Eintrag im Mietvertrag nicht sonderlich sinnig vor.

    Ich könnte auch die Befristung im Mietvertrag nicht erwähnen und dann mit Fall der Fälle "einfach" Eigenbedarf anmelden (der ja gegeben sein dürfte wenn mich die Freundin auf die Straße setzt). Das kommt mir aber dem Mieter gegenüber nicht fair vor und ich würde das am liebsten im Vorhinein fest ausmachen.
     
  8. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    diesen Tipp von Raimond würde ich unbedingt empfehlen, denn dort sind die aktuellen Rechtsprechungen mit eingearbeitet! (Klassisches Beispiel, starre Fristen der Renovierung führen zu Ungültigkeit dieses Punktes)

    Die Hausverwaltung interessiert die Vermietung nur dann wenn Namensschilder über die Verwaltung geändert und eine Zwischenablesung der Heiz und Warmwasserzähler notwendig sind und Deine Abrechnung dann innerhalb des Wirtschaftsjahres eurer WEG abgegrenzt werden müssen.
     
  9. #8 AJ1900, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
    AJ1900

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    Gründ wären z.Bsp. ein vorher bekannter Arbeitsplatzwechsel, oder vorher bekannter Eigenbedarf eines Familienmitgliedes usw.
    Eigenbedarf kann man natürlich in dem Fall immer geltend machen es ist aber eher eine Frage wie sich der Mieter dann konkret verhält.
    Auf Räumung müssen Sie klagen wenn Sie befristen und er trotzdem nicht auszieht, und genauso wenn Sie nicht befristen und Eigenbedarf anmelden und er trotzdem nicht auszieht.
    Kurz gesagt, im Zweifel kommen Sie eben nicht darum herum eine Räumung gerichtlich durchzusetzen, wenn sich der Mieter quer stellt. Gute Chancen auf Erfolg hätten sicher beide Varianten, die Frage ist eher, wollen Sie das Risiko eingehen?
     
  10. dots

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    Den Grund, den du für die Befristung nennst, ist klassischer Eigenbedarf - und sowas wird üblicherweise nicht per Befristung, sondern per Eigenbedarfskündigung "geregelt".
    Ob sowas fair ist oder nicht, ist die falsche Frage. Ist es fair, so viel Geld für die Wohnung zu verlangen? Es interessiert nicht, was fair ist oder nicht. Es interessiert nur, was vertraglich vereinbart ist und was nicht. Das ist offen und transparent. Der Mieter hat Rechte, du hast Rechte. Und dein Recht ist es, auf Eigenbedarf kündigen zu dürfen. Das weiß der Mieter oder kann es bei Interesse nachlesen. Daher muss er damit rechnen, wenn er sich auf einen Mietvertrag einlässt.
    Wenn der Mieter die Miete wegen Mängeln zu Recht mindert, fragt er sich bestimmt auch nicht, ob das dem Vermieter gegenüber "fair" ist - was auch immer "fair" konkret bedeuten mag.

    Mit dem Gedanken, fair sein zu wollen, fliegst du (mit etwas Pech) schneller auf die Schnauze, als es dir lieb ist.
     
  11. #10 Newbie15, 19.02.2015
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    Newbie15 Gast

    Es ist doch genau anders herum: späterer Eigenbedarf ist DER Grund schlechthin für einen befristeten Mietvertrag, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Vertrages beabsichtigt ist. Sonst ist es nämlich vorhersehbarer Eigenbedarf und damit ist eine Kündigung deshalb unwirksam. Das ist nur schwierig für den Mieter nachzuweisen, aber er kann es natürlich darauf anlegen und man muss es über eine Klage machen. Und wenn es blöd läuft, man sich verquatscht etc., ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht mehr möglich.

    Also: unbedingt befristen mit Hinweis auf Eigenbedarf ab dem Zeitpunkt. Dann musst du natürlich auch einziehen. Was nicht geht, ist Befristung auf ein Jahr, wenn einem der Mieter nicht passt, nächsten nehmen für ein Jahr...

    Nur als Ergänzung: dieser Fall, dass es bereits vor Abschluss des Vertrages geplant war, wird auch nicht vom aktuellen Urteil geändert. Im Gegenteil, das steht in der Urteilsbegründung exakt so, dass dann eine Kündigung unwirksam ist. Wenn der Eigenbedarf vor Abschluss des Vertrages geplant ist, ist das vorhersehbar und muss dem Mieter mitgeteilt werden.
     
  12. #11 Newbie15, 19.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Befristung siehe § 575 Zeitmietvertrag
     
  13. dots

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    Ach, es gibt schon ein konkretes Datum für "wenn mich die Freundin auf die Straße setzt"? ;-)
     
  14. #13 Glaskügelchen, 19.02.2015
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    Die Trennung von der Freundin ist aber ganz sicher nicht geplant, denn sonst würde man wohl kaum mit ihr zusammenziehen wollen. Das Einzige, das hier "geplant" ist, ist die Tatsache, dass man bei einer möglichen Trennung wieder in die eigene Wohnung ziehen will und das wäre nicht rechtsmissbräuchlich.
     
  15. #14 Raimond, 19.02.2015
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    "Fair" sein und es "allen recht machen wollen" solltest du dir unbedingt vor der Vermietung abgewöhnen und ein dickes Fell wachsen lassen. Sonst wirst du nämlich ausgenutzt, hast ne menge Ärger am Hals und legst vermutlich drauf.


    d.h. wenn die Frage aufkommt sagst du ihm Wahrheitsgemäß dass du jetzt zu deiner Freundin ziehst und eine Kündigung wegen Eigenbedarf von deiner Seite zum aktuellen Zeitpunkt nicht geplant ist.

    Wenn es in 2 Monaten anders aussieht, schickst du eben eine Eigenbedarfskündigung. Ein Leben lässt sich eben nicht planen.

    Rai
     
  16. Andres

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    Die Nummer mit der Eigenbedarfskündigung, falls es mit der Freundin nicht mehr klappt, ist ziemlich mutig. Selbst unter optimalen Umständen geht das nicht unter 3 Monaten. Unter etwas weniger optimalen Umständen kann bis zur Rückgabe auch mal ein Jahr und mehr vergehen. Unter ganz dramatischen Umständen kann man gar nicht kündigen.

    Wenn also die ernsthafte Option besteht, dass man die Wohnung zeitnah wieder selbst braucht, ist vermieten allgemein keine gute Idee.
     
  17. #16 Glaskügelchen, 19.02.2015
    Glaskügelchen

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    Was heisst ernsthafte Option? Viele Beziehungen verkraften ein Zusammenleben nicht, was man vorher nicht unbedingt wissen kann.

    Grundsätzlich würde ich aber den Rat geben: Wohnung ein paar Monate leer stehen lassen, wenn man finanziell nicht von der Miete abhängig ist. Nach nem halben Jahr oder so sieht man weiter.
     
  18. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Dickes Fell wachsen lassen Ok, aber sich Fairness abzugewöhnen halte ich für keinen guten Ratschlag. Denn Fairness heißt ja nicht sich auf der Nase rumtrampeln zu lassen. Aber Fairness gehört zu einem guten Umgang zwischen den Menschen und das sollte nicht verloren gehen.
    Was ist der der nicht "Fair" ist, der ist wohl unfair und das solltest Du auf jeden Fall auch als Vermieter nicht sein. Du willst ja schließlich mit Deinem Mieter auch ein Geschäft machen, oder?
     
  19. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Also Fairness ist wohl eh schon der falsche Begriff bzw. die falsche Herangehensweise beim Vermieten. Das ist höchst subjektiv. Für manch einen ist es ja schon unfair, das er überhaupt Miete zahlen soll.
    Insofern würde ich mir weniger darüber gedanken machen ob man fair ist oder nicht, sondern darüber das sich beide Seiten an geschlossene Verträge halten.
     
  20. Wilson

    Wilson Gast

    Danke nochmal für eure hilfreichen Antworten.

    Natürlich glaube ich nicht dass ich aus der Wohnung meiner Freundin nach einem Jahr wieder ausziehen muss, wenn die Gefahr ernsthaft bestünde würde ich gar nicht erst bei ihr einziehen. Aber man kennt das ja, es läuft nicht immer alles so wie geplant, und es kann denke ich nicht schaden sich auch über diesen Fall vorab zu informieren damit man nachher nicht im Regen steht.

    Ich werde in jedem Fall auf den Mieter zugehen und "fair" sein (was immer das im konkreten Fall heißt). Es beruht aber alles auf Gegenseitigkeit, merke ich einmal dass Mieter versucht mich auszunutzen oder zu hintergehen ist ganz schnell Schicht im Schacht.

    Habe mich auf der "Haus und Grund" Internetseite umgesehen (Raimond hat den Verein in seinem Posting erwähnt), und überlege dort Mitglied zu werden. Meint ihr dass das für mich Sinn machen würde? Mietverträge z.B. bekommt man auch kostenlos im Internet, Bonitätsprüfung kann ich auch selbst regeln indem ich mir Schufa-Auskunft und Gehaltsabrechnungen vorlegen lasse.
     
  21. Wilson

    Wilson Gast

    Noch was: es ist doch richtig dass ich unter keinen Umständen ein Recht habe die vermietete Wohnung zu betreten (natürlich unter Anwesenheit des Mieters), auch nicht nach vorheriger Ankündigung, oder? Wenn der Mieter die gesamte Wohnung zertrümmert und im Wohnzimmer ein tiefes Loch gräbt bekomme ich das u.U. erst Jahre später mit?
     
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