Neuling / Wie viel Geld abzüglich des Hausgeldes?

Dieses Thema im Forum "WEG - Ankündigungen!" wurde erstellt von Schebboo, 31.03.2016.

  1. #1 Schebboo, 31.03.2016
    Schebboo

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    Hallo Zusammen,

    ich bin neu auf dem Gebiet und möchte mir eine Wohnung zulegen und diese vermieten.

    Die Eckedaten:

    Ort - Kiel (Studentenstadt)
    Kaufpreis - 64.000€
    Wohnfläche - 40,71m²
    Zimmer - 2
    Hausgeld - 160€
    Mieteinnahme - 360€

    Das heißt, mir bleiben monatlich 200€ über. Das ist in meinen Augen ziemlich wenig. Wie viel sollte normalerweise überbleiben, wenn man mit diesem Geld die Wohnung finanzieren möchte?

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein, mehr oder weniger, aber nicht dieser Betrag. Ist die Miete kalt oder ist hier schon eine Betriebskostenvorauszahlung enthalten? Außerdem gibt es weitere Kosten außerhalb der Hausgeldabrechnung, z.B. die Steuern.


    Bei eher groben Informationen fällt die Antwort auch entsprechend aus, aber das ist ja vielleicht ganz gut: Für eine erste Einschätzung berechnet man das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlicher Kaltmiete. Falls die 360 € von oben kalt sind, wäre das etwa Faktor 15. Als Anlageobjekt grundsätzlich nicht ungeeignet, allerdings darf man dafür schon einen guten Zustand (bzw. eine gute Instandhaltungsrücklage für alle Maßnahmen in absehbarer Zeit), eine ordentlich geführte Gemeinschaft und auch sonst eine unproblematische Prognose erwarten - andernfalls wäre das zu teuer. Allgemeines Problem bei kleinen Wohnungen: Auch wenn prozentual vielleicht eine vernünftige Rendite anfällt, stehen dahinter oft eher kleine Absolutbeträge. Der Aufwand, den du dafür betreiben musst, ist aber der gleiche wie in einer mehrfach größeren und teureren Wohnung.
     
  4. Duncan

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    Nein, tun sie nicht. Das Finanzamt will auch noch einen Anteil, wie groß der ausfällt hängt mit deinem sonstigem Einkommen zusammen. Zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage, deren Zuführung im Hausgeld inkludiert sein sollte, solltest du noch eine private Rücklage für Modernisierungen und Umlagen bilden. Etwas "Kriegskasse" für Unvorhergesehenes, Rechtsstreite und was einem sonst noch so mit einer Whg. passieren kann ist auch nicht falsch...
    tjo, die einen sagen so, die anderen anders. Wenn die 200 wirklich Enderlös wären, wäre es schon gut.
    Erstmal den Kaufpreis merklich absenken. An Miete sollte etwas mehr durchsetzbar sein. Wenn du die Whg. kreditierst, bekommt die ersten 20 Jahre die Bank die Rendite und du das Risiko. Da bleibt realistisch nicht wirklich etwas über. Wenn du die investierte Zeit arbeiten gehst kommt da regelmäßig mehr bei rum. Das lohnt wenn das Geld sonst auf dem Konto dahin schmilzt und der Verwaltungsaufwand im Gesamtportfolio untergeht.


    @Andres: ich halte hier ja einen Faktor von 26,7 für wahrscheinlicher...
     
  5. #4 Schebboo, 31.03.2016
    Schebboo

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    Kaltmiete : 360,00€
    Betriebskosten vor. : 70,00€
    Heizkosten vor. : 45,00€
    ___________________________________
    Warmmiete : 475,00€
     
  6. Andres

    Andres
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    Zweckoptimismus. Diesmal hat's funktioniert:
    Damit also ca. Faktor 15. Über diese Wohnung kann man weiter nachdenken.

    Was mir als nächstes Sorgen macht, ist die Vorauszahlung von 135 € bei einem Hausgeld von 160 €. Daraus sollen die nicht umlagefähigen Kosten, insbesondere die Verwaltervergütung, und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bestritten werden? Hier sind die letzten Jahresabrechnungen, Einzelabrechnungen und Wirtschaftspläne zu prüfen. Ich befürchte üppige Nachzahlungen oder Sonderumlagen.


    Jetzt kann man etwas genauer rechnen, auch wenn das natürlich noch keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt:
    • Unter der Annahme, dass das Hausgeld die Betriebskosten tatsächlich deckt (was nicht so sein muss und dringend überprüft gehört - hier wird gerne getrickst, da es die Miethöhe besser erscheinen lässt!), zahlst du aus den Mieten zunächst den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds. Dann sind noch 335 € übrig.
    • Danach sind deine eigenen laufenden Kosten zu bestreiten. Wenn du die Mietverwaltung nicht selbst machst, ist das gleich der nächste Posten. Für eine erste Schätzung setzt du einfach nochmal die Vergütung des WEG-Verwalters an. Etwas Büromaterial, ein paar Fahrtkosten - solche Dinge eben. Bei Sparsamkeit sind wir jetzt irgendwo nahe 300 €.
    • Dann sind Kosten zu berücksichtigen, die in etwas größeren Abständen anfallen. Beispiele dafür hat Duncan schon genannt. Für eine erste Kalkulation nimmt man gerne mal jährlich 1 % des Kaufpreises zur Erhaltung. Das sind dann so um die 50 € im Monat. Das ist aber mit der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu verrechnen - nicht alle Erhaltungskosten fallen bei dir an. Da die Gemeinschaft aber bei den o.g. Zahlen keine ernsthafte Rücklage bilden wird, ziehen wir das lieber doch voll von der Miete ab. Jetzt sind wir nahe 250 €.
    • Next: Mietausfallwagnis. Beliebter Kalkulationsfaktor sind 4 % der Miete. Wenn es dazu kommt, trifft es dich natürlich deutlich härter (das ist aber ein Fall für die Überprüfung der Finanzierung), aber auch ohne Härten ist das keine feste Obergrenze. Sind wieder 15 €.
    • Dann kommen die Finanzierungskosten. Ich habe da gerade mal ein bisschen mit grob 50 % Eigenkapital und guten Konditionen gespielt und komme in der Anfangsphase auf Zinszahlungen zwischen 30 und 40 €. Bei schlechteren Verhältnissen kann das auch deutlich mehr sein. Bleiben etwa 200 €.
    • Jetzt kommt die Steuer. Das ist eine große Wundertüte, denn nicht alle eben genannten Kosten sind sofort und direkt abziehbar. Das kann ein Vor- oder auch ein Nachteil sein. Für die Steuer wird darüber hinaus die AfA berücksichtigt, das könnten hier (auch wieder frei geschätzt) knapp 100 € im Monat sein. Auch der Steuersatz könnte sehr verschieden sein (0 bis 45 %), aber vielleicht rechnen wir einfach mal mit einem Drittel. Gehen also weitere 30 € weg.
    Damit sind wir nach einer nicht unbegründeten aber letztlich frei erfundenen Schätzung bei grob 170 € monatlich, die in die Tilgung fließen können. Wenn dann in vielleicht 20 Jahren die Wohnung abbezahlt ist, verschiebt sich die Sachlage natürlich.

    Als Testobjekt, ob das mit dem Vermieten etwas für dich ist, kann man über so etwas nachdenken. Als ernsthafte Verdienstquelle gibt es einfachere und risikoärmere Wege, wie Duncan völlig richtig festgestellt hat.


    Noch dazu stimmen die ganzen Annahmen hinsichtlich Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand nur, wenn das Objekt insgesamt keine ernsten Mängel hat. Wenn bauliche Mängel existieren, Instandhaltungsrückstände vorhanden sind, die WEG schlecht verwaltet wird, Probleme mit zahlungsschwachen Eigentümern hat, man ständig damit rechnen muss, dass man sein Recht einklagen muss usw. (sehr lange Liste), ist dieser Kostenansatz nicht mehr zu vertreten.

    Unabhängig vom Objekt ist dann noch die Finanzierung zu klären. Es wäre wünschenswert, wenn du die 64.000 (plus Kaufnebenkosten, vermute ich) bar auf den Tisch legen kannst. Das erhöht die Sicherheit für dich und die Auswirkungen auf meine Rechnung von oben kannst du selbst nachvollziehen. Andernfalls muss man sich Gedanken machen, wie lange man die Finanzierung durchhalten kann, wenn die Miete aus verschiedensten Gründen mal nicht fließen sollte.


    Du siehst: Grundsätzlich alles keine schlechte Idee, aber jetzt müssen die Details passen. Das tun sie leider sehr oft nicht.
     
  7. #6 BHShuber, 01.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    da hilft nur eines, eisernes Sparen und dann eine Wohnung kaufen, die nicht finanziert sein muss, dann bleiben wenigsten 3 Kröten übrig.

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 Edvard177, 22.06.2016
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    Man muss sparen:005sonst:
     
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