Neuvermietung- Eigenleistungen

Diskutiere Neuvermietung- Eigenleistungen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; für die Neuvermietung und Wohnungsübergabe sind folgende Eigenleistungen entstanden: - Neuausstellung Energieausweis - 30 min. Arbeit -...

  1. #1 vermietnr2019, 22.06.2019
    vermietnr2019

    vermietnr2019 Neuer Benutzer

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    für die Neuvermietung und Wohnungsübergabe sind folgende Eigenleistungen entstanden:
    - Neuausstellung Energieausweis - 30 min. Arbeit
    - 16MIetinteressenten 23 Fragen bearbeiten, Recherche über Interessenten: 6h Arbeit.
    - Besichtigungstermin: 1,5h
    - Mietvertrag ausstellen 2h
    - Wohnungsgeberbestätigung alt und neu 30 min.
    - eine zusätzliche Nebenkostenabrechnungen erstellen, Extraarbeit 2h (Ablesen, Daten bei Müll erfragen, Info des Müllbetreibers)
    - 2 Wohnungsübergabe 2h
    - Eigenleistungen Haustür streichen, Platten befestigen, Dämmen 8h.

    Was kann ich davon bei der Steuer ansetzen und wenn ja mit welchen Stundensatz.
     
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  3. #2 taxpert, 22.06.2019
    taxpert

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    Gar nicht!

    Gegenfrage:

    Wenn man den Wert der eigenen Arbeitsleistung als Wk ansetzen könnte, warum muss dann ein ArbN überhaupt Steuern zahlen?

    taxpert
     
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  4. #3 immobiliensammler, 22.06.2019
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    Wenn Du was zum Absetzen brauchst: Beauftrage mich das nächste mal mit der Abwicklung der Vermietung, ich schreibe Dir dann eine Rechnung über 1.000 Euro, die kannst Du problemlos absetzen!
     
  5. Duncan

    Duncan
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    damit gehe ich nicht ganz konform: diese Leistungen kann man wunderbar ansetzen, wenn man diese Dienstleistungen usw. fremd vergibt. Die Rechnungen von Maklern, Handwerken usw. lassen sich regelmäßig steuerlich geltend machen.
    :D
     
  6. #5 RP63VWÜ, 22.06.2019
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    Vorsicht, Sarkasmus!
    Selbstverständlich alles!
    Den darfst Du Dir aussuchen!

    Und jetzt wieder "normal":
    Eine Suche über "Eigenleistung des Vermieters von der Steuer absetzen" hätte Dir sehr schnell klar gemacht, dass dies "Privatvergnügen" zur Erzielung späteren Einkommens ist.
     
  7. SaMaa

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    Aber ich meine, irgendwo gelesen zu haben, dass Fahrten mit dem Pkw zum eigenen Mietobjekt zwecks Interessenten Besichtigungen steuerlich absetzbar sind.
    Oder habe ich das vielleicht nur geträumt ;)
     
  8. #7 immobiliensammler, 22.06.2019
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    Das stimmt schon, Dir sind hier ja auch tatsächliche Ausgaben entstanden (die halt ggfs. über eine Kilometerpauschale angesetzt werden). Den Zeitaufand für die Fahrt kannst Da dagegen nicht absetzen.
     
  9. Ferdl

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    Wenn du dafür eine Firma gründest geht das schon.
    Da musst du dann den Arbeitslohn als Einkommen versteuern plus evtl. Lohnnebenkosten. Die Kosten für den Steuerberater für diesen Konstrukt kannst du auch von der Steuer absetzen.
     
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  10. #9 immobiliensammler, 23.06.2019
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    Muss aber dann m.E. eine Kapitalgesellschaft (eigene Steuerpersönlichkeit) sein, was das Ganze noch weiter verteuert. Rechnung als EInzelunternehmer an sich selbst geht glaube ich nicht, das wäre dann ja eine Privatentnahme.
     
  11. #10 vermietnr2019, 23.06.2019
    vermietnr2019

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    bei 4000 euro Bruttomieterträge pro Jahr (2 Zimmer) und bei einer durchschnittlichen Mietdauer von 2 Jahrren habe ich nicht das Geld 50Euro pro Stunde zu bezahlen. Insbesondere da die Mietersuche letzen Ende ich haben möchte. Klar war es schön wo der Mieter noch den Makler zahlen musste und nun die Arbeit abgewälzt wurde. Doch die Zählerstände, Annoncen schreiben
    wir versteuern die Bruttoeinnahmen, nicht die Nettoeinnahmen. Dafür gehören auch die Aufwendungen der Vermietung. Schließlich wird ja immer mehr an den Vermieter abgedrückt (Wohnungsgeberbestätigung, Energieausweis, Makler nun der Vermieter zahlen). Es kann doch nicht sein dass ein Gewerblicher die 19% Vorsteuer für Reparaturen absetzen kann, die Aufwendungen mit der Vermietung ebenso doch wer nicht gewerblich tätig ist (kleiner 3 Wohneinheiten) in keinster wEise hier entlastet ist. Schliesslich versteuere ich ja meine Bruttoeinnahmen und nicht die nach Eigenleistungen wie der gewerbliche.
     
  12. SaMaa

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    Das stimmt so nicht. Ich bin auch selbstständig tätig und kann vieles nicht ansetzen und wenn man sein " Brot" damit verdient, ist es ja nicht mehr wie richtig.Weil es Aufwand ist.

    Aber ich verstehe Dich nicht, wenn doch alles so schlimm und so aufwändig ist. Warum tust du Dir das alles an?
    Vermietung ist halt kein Job, wo man das Geld zwischen Sport, Spass und Spiel mit der "Schubkarre" nach Hause fahren kann
     
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  13. sara

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    Diese Kosten kannst du doch steuerlich in Abzug bringen.

    Nur nicht deine Arbeitszeit. Denn der "Lohn" wäre auch steuerpflichtig.
     
  14. #13 immobiliensammler, 23.06.2019
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    Irgendwie verstehe ich Dein Problem nicht. Du versteuerst immer die Nettoeinnahmen, also Miete abzüglich Werbungskosten (wie Zinsen, Afa, Aufwand für Vermietung etc.), sprich alle tatsächlich entstandenen Aufwendungen (Annoncen, Reparaturen etc.) kannst du doch absetzen. Du versuchst nur krampfhaft Deine Arbeitszeit abzusetzen, willst aber nicht verstehen, dass das nicht geht.

    Und: Ich gebe brav monatlich meine Umsatzsteuervoranmeldung ab, aber - ob Du es glaubst oder nicht - für Reparaturen an Mietobjekten mit Wohnungen drin kann ich trotzdem keine 19 % Vorsteuer abziehen!
     
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  15. SaMaa

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    @immobiliensammler

    We are "Twins" :D
    ich muss auch monatlich abgeben :154:
     
  16. Ferdl

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    Meines Wissens nach nicht. Die steuerliche Einheit besteht meines Wissens nach nur bei der USt.
    Soll heißen ich kann eine Rg von Ferdl-Dienstleistung and Ferdl-Vermietung schreiben, die wird auch steuerlich anerkannt. Nur USt. kann ich keine berechnen.
     
  17. #16 immobiliensammler, 23.06.2019
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    Ich habe etwas anderes im Hinterkopf! Warten wir mal bis @taxpert uns aufklärt. Übrigens: Wenn Du (für das EInzelunternehmen) umsatzsteuerpflichtig bist musst Du Dir selbst (sei es via Rechnung oder über die Entnahme) doch sogar Umsatzsteuer berechnen, oder nicht? Ich muss z.B. auf die private Nutzung des Firmenwagens auch Umsatzsteuer zahlen!
     
  18. #17 taxpert, 24.06.2019
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    Das wird bereits zivil-rechtlich nicht anerkannt, da man keinen Vertrag mit sich selber schließen kann!

    Genau so ist es! Waren und Leistungen, die aus dem betrieblichen Bereich für den privaten Bereich (z.B. private Vermögensverwaltung im Sinne von V+V) entnommen werden, stellen eine Entnahme im Sinne §4 Abs.1 Satz 2 EStG dar. Zu bewerten sind sie mit dem Teilwert, §6 Abs.1 Nr.4 EStG. Im Rahmen der USt sind sie Lieferungen bzw. sonstigen Leistungen gleichgestellt, §2 Abs.1b UStG.

    Ich glaube, du bringst hier so einiges durcheinander!

    Ein "gewerblicher" Vermieter (was auch immer das sein soll) kann bei der Vermietung von Wohnungen keinerlei VoSt geltend machen, egal ob er eine oder 10.000 Wohnungen vermietet!

    Ein Vermieter -egal ob "privat" oder "gewerblich"-, der eine Gewerbeeinheit mit ausgewiesener USt vermietet, kann aus allen Rechnungen die ausgewiesene USt als VoSt geltend machen! Auch dabei ist es egal, ob er nur diese Einheit vermietet oder mehrere!

    Bei der Ertragssteuer (ESt, KöSt) werden sowohl beim Gewerbetreibenden als auch bei der Privatperson nur die "Netto-"Einkünfte versteuert, §2 Abs.2 EStG. Entweder der Gewinn (=Betriebseinnahmen - Betriebsausgaben) oder der Überschuss (=Einnahmen - Werbungskosten). Weder bei den Einkünften aus L+F, noch bei Gewerbetreibenden oder Selbständigen kann der Wert der eigenen Arbeitsleistung als Betriebsausgabe angesetzt werden! Und logischerweise gilt dies auch für die Überschusseinkünfte!!

    taxpert
     
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  19. Ferdl

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    Es fällt mir immer wieder schwer in mein Hirn zu bekommen das V+V zur privaten Vermögensverwaltung gehört und nicht gewerblich ist.
    Da gerate ich regelmäsig auf den Holzweg. Danke für die Richtigstellung.
    Ist jetzt OT, ich kann aber eine Rg von Ferdls Großhandel an Ferdls L+F Schreiben (ohne MwSt.). Oder nicht?
     
  20. #19 taxpert, 25.06.2019
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    Liegt wahrscheinlich daran, dass V+V ertragssteuerlich zwar zu den Überschusseinkünften zählt, ust-lich aber eine unternehmerische Tätigkeit ist!

    Natürlich müssen Entnahmen aus den betrieblichen Bereich für nicht-betriebliche Zwecke auch entsprechend aufgezeichnet und dokumentiert werden. Und natürlich eignet sich hier für ein Stück Papier als Beleg! Das ist dann aber keine "Rechnung", sondern ein innerbetriebliches Abrechnungspapier! Auf der anderen Seite hast du buchhalterisch eine Einlage in gleicher Höhe! Wie die Sache bei der USt aussieht, kommt ganz darauf an, welche Option bei Ferdls L+F anliegt!

    taxpert
     
  21. Ferdl

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    Pauschalierend.
    Bisher konnte mir noch Niemand erklähren (so das ich das Verstehe) wie man das USt.-mäsig aufdröselt. Ich buche die USt. von L+F ins Gewerbe so als wäre das "innerbetriebliche Abrechnungspapier" eine richtige Rechnung. Daß das formal Falsch ist weis ich, wie mans richtig macht weiß ich nicht.
     
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