Neuvermietung einer Wohnung in Stuttgart, Fragen insbesondere zur Mietpreisbremse

[Wurstweckle]

Hallo,

habe eine Wohnung in sehr guter Lage von Stuttgart zur Kapitalanlage gekauft. Hierbei gibt es noch folgende Unklarheiten zwecks Vermietung:

• Eine Vermietung zur Mietspiegelmiete refinanziert den Kauf leider nicht (zumal ich noch umfangreich renoviert habe). Ich muss also darüber gehen. Wenn ich die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag schreibe und Mieterhöhungen über eine Index- oder Staffelmiete ablaufen, sollte ich nicht in die Bredouille kommen, da die Wohnfläche nirgends rechtlich bindend festgelegt wird und somit die Basis zur Anwendung der Mietpreisbremse fehlt, oder?
• Wieso ist die Kombination aus Vermietung auf Zeit und Möblierung trotzdem so beliebt, auch wenn das Umgehen der Mietpreisbremse eigentlich einfacher gehen müsste (siehe oben?)
• Empfehlt ihr eine Indexmiete oder eine Staffelmiete?
• Bei der Wohnung ist ein Duplex-Parker dabei. Verpflichtet man die Mieter, diesen mitzumieten oder läuft das in der Regel optional und man vermietet ihn dann an Dritte?

Vielen Dank

 

[Andres]

Wenn ich die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag schreibe und Mieterhöhungen über eine Index- oder Staffelmiete ablaufen, sollte ich nicht in die Bredouille kommen, da die Wohnfläche nirgends rechtlich bindend festgelegt wird und somit die Basis zur Anwendung der Mietpreisbremse fehlt, oder?

Humor scheint im Übermaß vorhanden.

Der Mieter kann die Wohnfläche jederzeit selbst ermitteln. Das mag nicht "rechtlich bindend" sein, aber wenn man an den Punkt kommt, an dem rechtlich bindende Dinge passieren (nämlich vor Gericht), ist das schnell durch ein entsprechendes Gutachten erledigt. Darüber hinaus ist die Mietpreisbremse auf sämtliche Stufen einer Staffelmiete und auch auf die erste Miete einer Indexmiete anzuwenden, §§ 557, 557a BGB.

Wieso ist die Kombination aus Vermietung auf Zeit und Möblierung trotzdem so beliebt, auch wenn das Umgehen der Mietpreisbremse eigentlich einfacher gehen müsste (siehe oben?)

Die Vermietung auf Zeit ist beliebt, weil sie das Mietverhältnis aus dem Wohnraummietrecht entfernt, § 549 BGB, und weil eine große Zahl von Vermietern nicht verstehen (wollen), dass es nicht genügt, drei magische Worte in den Mietvertrag zu schreiben, sondern der Mieter tatsächlich nach ca. 3 Monaten wechselt und von Tag 1 an nie die Absicht hatte, in der Wohnung einen Wohnsitz zu begründen.

Die möblierte Vermietung ist beliebt, weil sie in den meisten Fällen die Anwendung eines Mietspiegels verhindert, was den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete erschwert.

Empfehlt ihr eine Indexmiete oder eine Staffelmiete?

Eine Wette auf die Zukunft. Was wird höher sein, die Inflation oder die Steigerung der ortsüblichen Miete?

Bei der Wohnung ist ein Duplex-Parker dabei. Verpflichtet man die Mieter, diesen mitzumieten oder läuft das in der Regel optional und man vermietet ihn dann an Dritte?

Wie es wirtschaftlich sinnvoll ist. Insbesondere wenn die Wohnung über eine gute ÖPNV-Anbindung verfügt, würde ich mir über die Vermietbarkeit eines Stellplatzes in Stuttgart wirklich keine Sorgen machen. Einfach mal den Markt vor Ort aus der Kundenperspektive sondieren und in entsprechenden Inseraten stöbern. Wenn der Mieter einen üblichen Aufschlag für den Stellplatz zahlt, ist das für beide Seiten bequem.

 

[Wurstweckle]

Danke!

Bekanntlich schlägt eine höhere Vormiete ja die Mietpreisbremse. Gilt dies auch, wenn die Vormiete “illegal“ war bzw. schon über der Mietpreisbremse lag?

 

[immobiliensammler]

Gilt dies auch, wenn die Vormiete “illegal“ war bzw. schon über der Mietpreisbremse lag?

Meines Wissens nein! Der Mieter hat diese Miete nämlich nicht geschuldet!

 

[CS.Immobilien]

Zur Index Miete würde ich eher raten als zur Staffelmiete.
Die EZB hat das Inflationsziel auf 2 % Idealzustand nun hochgehievt. Davor lagen wir maximal bis 2 %.
Das bedeutet schlicht verdoppelt.

 

[Nanne]

Wenn ich die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag schreibe und Mieterhöhungen über eine Index- oder Staffelmiete ablaufen, sollte ich nicht in die Bredouille kommen, da die Wohnfläche nirgends rechtlich bindend festgelegt wird und somit die Basis zur Anwendung der Mietpreisbremse fehlt, oder?

Bei der NK-Abrechnung ist allerdings die exakte Wohnfläche anzugeben. Sollte der M nachträglich andere qm festellen, wäre die evtl. Differenz dem M rückzuerstattten. Quelle: gelesen und im Kopf gespeichert.

 

[Andres]

Bei der NK-Abrechnung ist allerdings die exakte Wohnfläche anzugeben. Sollte der M nachträglich andere qm festellen, wäre die evtl. Differenz dem M rückzuerstattten.

Die logische Schlussfolgerung wäre, die Wohnfläche nicht anzugeben. Dann kann sie auch nicht falsch sein.

Quelle: gelesen und im Kopf gespeichert.

Details gehen dabei schon einmal verloren, Stichwort "wesentliche Abweichung".

 

[CS.Immobilien]

Hallo,

habe eine Wohnung in sehr guter Lage von Stuttgart zur Kapitalanlage gekauft. Hierbei gibt es noch folgende Unklarheiten zwecks Vermietung:

• Eine Vermietung zur Mietspiegelmiete refinanziert den Kauf leider nicht (zumal ich noch umfangreich renoviert habe). Ich muss also darüber gehen. Wenn ich die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag schreibe und Mieterhöhungen über eine Index- oder Staffelmiete ablaufen, sollte ich nicht in die Bredouille kommen, da die Wohnfläche nirgends rechtlich bindend festgelegt wird und somit die Basis zur Anwendung der Mietpreisbremse fehlt, oder?
• Wieso ist die Kombination aus Vermietung auf Zeit und Möblierung trotzdem so beliebt, auch wenn das Umgehen der Mietpreisbremse eigentlich einfacher gehen müsste (siehe oben?)
• Empfehlt ihr eine Indexmiete oder eine Staffelmiete?
• Bei der Wohnung ist ein Duplex-Parker dabei. Verpflichtet man die Mieter, diesen mitzumieten oder läuft das in der Regel optional und man vermietet ihn dann an Dritte?

Vielen Dank

Vermute mal du hast hier zu teuer gekauft.
Wie ist den deine Kalkulation bzw. Mietrendite?
Bzw. nach wieviel Jahren erreicht die Kaltmiete akkumuliert den Kaufpreis.

 

[Nanne]

Die logische Schlussfolgerung wäre, die Wohnfläche nicht anzugeben. Dann kann sie auch nicht falsch sein.

Da verstehen wir uns falsch, denn bei Berechnung der NK muss die exakte Wohnfläche angegeben werden, wie dies auch bei einer Mieterhöhung Vorschrift ist. Irgend eine Wohnfläche ist Bedingung, und sollte sich nachher herausstellen, diese ist zum Nachteil des Mieters, falsch, hat der VM ein Problem.
So meine Kenntnis. Lasse mich aber gerne korrigieren.

 

[laser]

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• Bei der Wohnung ist ein Duplex-Parker dabei. Verpflichtet man die Mieter, diesen mitzumieten oder läuft das in der Regel optional und man vermietet ihn dann an Dritte?

Kommt drauf an.
Z.B.:
Bei Wohnungsleerstand freut man sich dass zumindest der extern vermietete Stellplatz noch etwas (wenn auch meist weniges) abwirft

andererseits

ärgert man sich wenn ein "guter" Mieteinteressent die Wohnung wegen angespannter Parksituation doch nicht haben möchte und man ihm keine Alternative (Parkplatz) anbieten kann da bereits (extern) belegt.

 

[Nanne]

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-fuer-betriebskostenabrechnung-gi

Diese ursprünglichen 10% Differenz wurde gekippt.

 

[Andres]

So meine Kenntnis. Lasse mich aber gerne korrigieren.

Das hatten wir alleine mit dir schon gefühlt tausendfach:

Da verstehen wir uns falsch, denn bei Berechnung der NK muss die exakte Wohnfläche angegeben werden, wie dies auch bei einer Mieterhöhung Vorschrift ist.

Ja, aber diese Wohnfläche muss nicht im Mietvertrag festgeschrieben sein. Sowohl die Betriebskostenabrechnung (sofern wenigstens eine Position nach Wohnfläche abgerechnet wird) als auch das Mieterhöhungsverlangen müssen die Wohnfläche ausweisen. Im Mietvertrag muss sie nicht stehen.

 

[Nanne]

. Im Mietvertrag muss sie nicht stehen.

Hat auch niemand behauptet. Seit 2019 gilt die neue Abrechnungsverordnung nach exakter Wohnfläche. Wenn der M nicht meckert, ist ja alles OK.

Das hatten wir alleine mit dir schon gefühlt tausendfach:

Nicht nur tausendfach, ich habe mitgezählt, es waren 10 mehr.

 

[braut]

Hat auch niemand behauptet. Seit 2019 gilt die neue Abrechnungsverordnung nach exakter Wohnfläche. Wenn der M nicht meckert, ist ja alles OK.

Nicht nur tausendfach, ich habe mitgezählt, es waren 10 mehr.

Dann entschuldigt, sollte ich zum 1011. mal nachfragen:
Im verlinkten Urteilskommentar hat man den ungewöhnlichen Fall, dass die vereinbarte Wohnfläche kleiner als die Abrechnungsfläche angegeben wurde. Ich kenne das typisch eher anders rum.

Wenn aber die (Heizkosten-)Abrechnung nach der "exakten" Wohnfläche zu erfolgen hat, dann heißt das, man muss ggf. Heizkosten für den unbeheizten Balkon oder Terrasse mit bezahlen? Denn korrekt können die bis zu einem Viertel auf die offizielle Gesamtwohnfläche angerechnet werden.

Kommt mir komisch vor - ich hätte Heizkosten nur über die beheizbare Wohnungsfläche verteilt, was hiermit doch explizit verboten wird!?

 

[Nanne]

Bei "Haufe" zu lesen.
"Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf."

Auf meine Speicherplatte im Kopf ist Verlass.

 

[Andres]

Hat auch niemand behauptet.

Dann ist ja gut.

Wenn aber die (Heizkosten-)Abrechnung nach der "exakten" Wohnfläche zu erfolgen hat, dann heißt das, man muss ggf. Heizkosten für den unbeheizten Balkon oder Terrasse mit bezahlen? Denn korrekt können die bis zu einem Viertel auf die offizielle Gesamtwohnfläche angerechnet werden.

Es steht dem Vermieter frei, statt nach der Gesamtwohnfläche nur nach der beheizten Wohnfläche abzurechnen. Nach meiner Beobachtung findet das so auch überwiegend statt. Man kann das auch vertraglich vereinbaren, damit bindend so abzurechnen ist, ansonsten kann der Vermieter einen Schlüssel aus § 7 Abs. 1 letzter Satz HeizkostenV frei auswählen.

Davon abgesehen ist das aber richtig: Bei der Berechnung der Heizkosten kann ein Balkon oder eine Terrasse, ein unbeheizter Wintergarten oder ähnliche Flächen zu einem höheren verbrauchsunabhängigen Anteil führen.

 

[Ferdl]

Wenn ich die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag schreibe und Mieterhöhungen über eine Index- oder Staffelmiete ablaufen, sollte ich nicht in die Bredouille kommen, da die Wohnfläche nirgends rechtlich bindend festgelegt wird und somit die Basis zur Anwendung der Mietpreisbremse fehlt, oder?

Wie Andres schon schreibt, kann der Mieter jederzeit nachmessen, auch die Angabe in der Annonce kann eine Indiz sein. Trotz allem würde ich die Wohnungsgröße nicht in den Mietvertrag aufnehmen, denn damit würde die Angabe zur zugesicherten Eigenschaft.

Bei der Wohnung ist ein Duplex-Parker dabei. Verpflichtet man die Mieter, diesen mitzumieten oder läuft das in der Regel optional und man vermietet ihn dann an Dritte?

Bei der Vermietung an Dritte wird Umsatzsteuer fällig.

 

[Andres]

Bei der Vermietung an Dritte wird Umsatzsteuer fällig.

Ganz so teuer sind Stellplätze in Stuttgart dann auch nicht.

 

[Ferdl]

Kann gut sein dass der TE dann noch Kleinunternehmer ist (oder auch nicht?) aber an der grundsätzlichen Umsatzsteuerpflicht der Vermietung ändert das ja nichts.

 

[Wurstweckle]

Macht es eigentlich Sinn, die Einbauküche separat auszuweisen, sodass diese dann nicht Teil der Mietspiegel-relevanten Kaltmiete ist?