Neuvermietung/Erstvermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Gwenefar, 06.01.2007.

  1. #1 Gwenefar, 06.01.2007
    Gwenefar

    Gwenefar Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe seit 1998 selbstgenutztes Wohneigentum (ETW) und möchte nun bzw. in absehbarer Zeit ausziehen und die Wohnung vermieten.

    Dazu habe ich natürlich einige Fragen.
    1. Ist es rechtens vom neuen Mieter einen Nachweis des Vorvermieters über eventuell offene Mieten zu fordern? Wie sieht es mit Nachweis eines Arbeitsvertrages aus? Wie bewahrt man sich und die wohnung am besten wvor mietnomaden? mir wurden schreckensgeschichten noch und nöcher erzählt, sodass ich eine ganze weile zwischen vermietung und verkauf geschwankt habe.

    2. Ich habe mich jetzt bereits informiert über die "Nebenkostenvorauszahlung".
    Es ist jetzt so, dass ich zusätzlich zu Strom und Wasser/Heizung ca. 20 Euro Nebenkosten pro Monat angeben müsste. Dies entspricht Grundsteuer, Beleuchtung, Müllgrundgebühr, Leitungswasser/brand/haftpflichtversicherung und gartenpflege für das Haus. Das ist so korrekt nehme ich an.

    Was darin nicht enthalten sind die Kosten für die Garage. Wenn ich diese mitvermiete kann ich das doch ebenfalls anrechnen,oder?

    wie mache ich das bei meinem auszug, dass der mieter nicht meine vorauszahlung an wasser etc. zahlen muss?

    3. Ist der Mietspiegel bindend? Oder kann ich auch drüber oder drunter anbieten?
    Ich muss ja weiterhin auch noch Verwaltekosten und Rücklage für das Haus zahlen, sodass ich gerne mind. 0/0 rausbekommen möchte.
    Die Wohnung ist gut ausgestattet und mittlere-gute lage.

    4. In der Wohnung müsste der Bodenbelag in Flur und Wohnzimmer (zusammenhängend bis jetzt) erneuert werden (Laminat). Ist es anzuraten, dass wir das noch machen oder lohnt es sich, dass wir das dem Mieter überlassen?

    5. Wird es heutzutage gefordert, dass eine EBK vorhanden ist? Unsere jetzige ist einfach nicht mehr 100% in Ordnung, optisch und technisch.

    6. Was muss ich noch beachten? Welche Kosten müsste ich übernehmen, wenn jetzt z.B. der Mieter sagt, es müssten neue Fenster installiert werden o.ä.?

    7. Wie sieht es aus mit diesem Energiepass? Wann wird der Pflicht?

    Vielen Dank für die Antworten
     
  2. AdMan

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  3. #2 onkelfossi, 06.01.2007
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    Erzwingen kannst du das natürlich nicht. Wenn das einer nicht vorlegen will oder kann, brauchst du ihn ja nicht nehmen. Fragen oder fordern kannst du es allemal.

    Eine Anleitung mit Garantie gibt es natürlich nicht. Schau dir die Leute genau an. Am besten hilft dir eine gute Menschenkenntnis.


    Ja.

    Dieser Betrag muss separat im Mietvertrag festgehalten werden.

    Nach deinem Auszug Zähler ablesen bzw. andere Nebenkosten nach Wohnzeiträumen aufteilen. Die Vorauszahlungen werden dementsprechend auch verrechnet.

    Ein wenig drüber ist in Ordnung, darunter sowieso. Nur darf es kein Mietwucher sein.

    Ich würde es selber machen. Dann wird es wenigstens richtig und nach deinen Vorstellungen gemacht.

    Wir bauen immer vernünpftige EBKs ein, also mit Backofen, Dunstabzugshaube, Ceranfeld. Immer so 3 Meter als Block. In besseren Lagen Maßanfertigungen über Eck.

    Das kann kein Mieter fordern. Wenn sie defekt wären, müssten sie repariert werden. Willst du die Fenster komplett modernisieren, kannst du 11% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

    Theoretisch 2008. :lol

    VG

    fossi :wink
     
  4. #3 Gwenefar, 06.01.2007
    Gwenefar

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    hallo,

    Also eine neue EBK werden wir auf keinen Fall einbauen können. Das übersteigt meine finanziellen Mittel deutlich. wir dachten da eher an "hier, wir haben eine küche drin, die ist aber nimmer doll, wenn ihr sie trotzdem haben wollt, ok, wenn nicht kommt sie raus".

    die küche ist halt insofern nicht mehr taufrisch, dass 1. eine herdplatte des ceranfeldes nicht mehr richtig heiß wird 2. eine türe erneuert wurde und der öffner vom gefrierschrank abgebrochen ist und 3. der Grill beim backofen nicht mehr funktioniert.

    Da wir dann noch Boden neu machen, tapezieren, neue Dusche und neues Waschbecken anbringen, sowie die fensterrahmen abschleifen müssen, würden uns sonst noch höhere Kosten entstehen als sowieso schon vorhanden. Die o.g. Kosten werden wir von der Eigenheimzulage abdecken können.

    Zumal ich ja auch noch für die neue Wohnung dann meine Kaution und Umzugskosten etc. habe.

    Bekomme ich dann von der hausverwaltung eine schlussrechnung über wasser etc.? :?
     
  5. #4 onkelfossi, 06.01.2007
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    Die muss ja nicht immer neu sein. Wir bauen ja auch nicht alle 5 Jahre eine neue ein. Diese kleinen Mängel kannst du ja noch beheben, wenn du willst. Kostet ja nicht die Welt. Ansonsten die Mängel dem Mieter aufzeigen und schriftlich festhalten.

    Du bekommst doch sicherlich eine Jahresabrechnung für die Wohnung. Wenn die Hausveraltung das nicht aufteilt, musst du das machen. Die einzelnen Positionen lassen sich ja dann leicht aufteilen. Es entstehen dann ja zwei Zeiträume, z.B. 4 Monate du, 8 Monate der Mieter. Heizung kannst du dann nach der Gradtagszahlentabelle abrechnen, oder nach deinem Auszug kommt einer vom Messdienst. Andere Positionen werden dann für die beiden Zeiträume nach Personenzahl oder m² aufgeteilt. Das kann ich aber nicht genau sagen, weil ich nicht weiß wie das genau bei dir ist.

    VG

    fossi :wink
     
  6. #5 Gwenefar, 06.01.2007
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    Hallo,

    ich denke der Aufwand für die Küche lohnt sich nicht wirklich. Zumal ich ja dann vermutlich in der neuen Wohnung auch eine neue brauche. Hier gibt es das wirklich selten, dass die Wohnungen EBK haben.

    Hm, ich denke, ich lasse dann eine Schlussablesung machen o.ä. denn wir zahlen sehr hohe nebenkosten derzeit, weil wir sehr viel verbrauchen.

    auch mit dem müll z.b. das wird nach verbrauch über die hausverwaltung abgerechnet, da kann ich auch schlecht sagen was von mir und was vom mieter ist.

    eventuell kann man da die hausverwaltung bitten eine vorläufige zwischenrechnung zu erstellen? :?
     
  7. #6 onkelfossi, 06.01.2007
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    Ja das meine ich ja. Entweder macht die Hausverwaltung das nach deinem Auszug oder am Ende des Jahres. Wenn nicht, musst du das irgendwie gerecht aufteilen, Müll z.B. nach Personen.

    z.B.

    Jan-April 5 Personen
    Mai-Dez 2 Personen

    Dann Kosten pro Person errechnen usw. usw. usw. Dann hast du ja die Verhältnismäßigkeit.

    VG

    fossi :wink
     
  8. #7 onkelfossi, 06.01.2007
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    Ja das meine ich ja. Entweder macht die Hausverwaltung das nach deinem Auszug oder am Ende des Jahres. Wenn nicht, musst du das irgendwie gerecht aufteilen, Müll z.B. nach Personen.

    z.B.

    Jan-April 5 Personen
    Mai-Dez 2 Personen

    Dann Kosten pro Person errechnen usw. usw. usw. Dann hast du ja die Verhältnismäßigkeit.

    VG

    fossi :wink
     
  9. #8 Gwenefar, 07.01.2007
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    Hallo,

    irgendwie bin ich mit der ganzen vermietungssache komplett überfordert.

    ich weiß nicht, wie ich die monatliche vorauszahlung für wasser/heizung berechne etc.

    ich hab echt angst, dass ich was vergesse und mich damit in die miesen rücke.

    und wenn ich den mieter einmal drin habe bekomme ich ihn auch nicht mehr raus.

    ist das alles doof.

    ich bekomme meine jahresabrechnung von der hausverwaltung auch immer erst zwischen april und juli.
     
  10. #9 onkelfossi, 07.01.2007
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    Hallo!

    Keine Panik! Dir wird ja hier geholfen. Du musst das Schritt für Schritt für dich selber durchgehen und dich informieren. :tröst

    Fang doch mal vorne an. Das wäre der Mietvertrag. Da kommst du dann irgendwann auch zu dem Punkt Betriebskostenvorauszahlung.

    Überlege dir welche Kosten du umlegen willst bzw. musst, weil die Hausverwaltung ja das Geld von dir haben will. Dann schaust du mal auf alte Abrechnungen, was dich einzelne Positionen in den letzten Jahren so gekostet haben. Z.B. 150 € für Versicherung für 2005. Dann nimmst du diesen Betrag und teilst ihn durch 12, dann hast du die Kosten pro Monat. Und das macht du mit allen Positionen. Die rechnest du dann alle zusammen und dann weisst du was die Wohnung monatlich an Nebenkosten kostet.

    Bei der Vermietung musst du dir die Leute natürlich genau anschauen. Nimm sonst noch jemanden mit, mit dem du dich besprechen kannst. Eine zweite Meinung ist immer hilfreich.

    VG

    fossi :wink
     
  11. #10 lostcontrol, 07.01.2007
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    also das mit der hausverwaltung kapiere ich jetzt nicht.
    wenn da eine existiert (ist wohl eigentümergemeinschaft) - warum übernimmt die dann nicht den ganzen abrechnungskram für dich?
    wenn deine nebenkostenvorauszahlungen bisher in etwa gestimmt haben (d.h.: wenn du nicht allzuviel nachzahlen musstest oder zurückbekommen hast) - warum übernimmst du die zahlen dann nicht einfach so? klar, wenn zwei personen einziehen musst du natürlich die wasserkosten höher ansetzen, aber ansonsten bleibt sich das doch gleich...

    rechtens ist das in jedem fall. aber glaub nicht, dass ein vor-vermieter dir immer so hundertprozentig die wahrheit sagen wird, denn: sollte da ärger im gange sein und er WILL dass der mieter auszieht, dann wird er sich natürlich hüten, dir allzu viel schlechtes zu erzählen...

    da hast du kaum 'ne chance. dieses risiko hast du immer.
    und menschenkenntnis hilft da auch nicht viel - menschen können sich unter umständen ruck-zuck ganz gewaltig ändern. und plötzliche arbeitslosigkeit (z.b. nach beendigung des studiums) hat schon viele in die krise und hilflosigkeit getrieben...

    also mir kommt das wenig vor, wenn ich ehrlich bin...
    lieber ein bisschen höher ansetzen, denn: zurückzahlen ist das kleinere problem, als den mietern wegen nachzahlung hinterherzurennen. ausserdem freuen sich die mieter immer, wenn sie was zurückbekommen - wenn sie nachzahlen müssen rennen sie auch schon gerne mal zum mieterschutzbund, und das ist nervig, selbst wenn die abrechnung korrekt ist.

    ich würde für die garage auf jeden fall einen getrennten vertrag machen.

    zählerstände ablesen und im übergabeprotokoll vermerken (evtl. auch im mietvertrag).

    solange du keine wuchermiete verlangst, braucht dich der mietspiegel absolut nicht zu interessieren. es hängt ja auch sehr viel von der ausstattung der wohnung ab, z.b. einbauküche usw.

    besser selbst machen. ich kann dir mal fotos zeigen, wie das aussehen kann, wenn ein mieter das angeblich "fachmännisch" macht.
    laminat ist nicht wirklich teuer, das sollte absolut kein problem sein.

    EBK wird gerade bei so kleinen wohnungen immer wieder gerne genommen - "gefordert" kann sowas aber nicht werden. kann sein du kriegst mieter, die ihre eigenen sachen haben und das ding gerne draussen hätten. kann sein du kriegst einen mieter nicht, weil der dringend sowas braucht weil er selbst nichts hat und es sich auch nicht leisten kann.
    EBKs haben aber einen gewaltigen vorteil: wenn die gut eingebaut sind, bist du vor so einigen bösen überraschungen wie schimmel hinter den küchenmöbeln (passiert gerne, wenn küchen-einzel-möbel nicht sauber zur wand hin abgedichtet sind) oder sonstigen schäden durch schrott-möblierung und kaputte geräte sicher.

    wenn die fenster kaputt sind, musst du sie so oder so richten lassen.
    wenn die fenster einfach nur älteren datums sind, aber noch wunderbar funktionieren, dann müssen sich die mieter überlegen ob sie damit leben können und wollen oder nicht.
    achtung: holzfenster müssen etwa alle 5 jahre neu gestrichen werden! aussen ist das vermietersache, innen mietersache. passiert das nicht, gehen sie schnell kaputt.

    ob der energiepass jemals pflicht wird, ist noch unklar.
    bei vielen häusern braucht man ihn nach der derzeitigen planung ohnehin nicht, da hängt viel vom baujahr, von der nutzung, von an- und umbauten etc. ab. kannst du aber nachschauen, ob das für deine wohnung überhaupt zutrifft (hoch lebe google!).
    in jedem falle solltest du deinen mietern aber deine bisherigen betriebskosten (heizung etc.) zeigen können - das interessiert mieter natürlich, und letztendlich ist es ja doch das, worum es bei der energiebilanz hauptsächlich geht.
    auch wenn die altbauwohnung noch so hübsch ist - sie wird mit sehr hoher wahrscheinlichkeit schlechtere energiebilanzen haben als eine neubauwohnung oder gar ein plusenergiehaus. da muss man sich als mieter einfach fragen, ob es einem die höheren nebenkosten wert ist.
    wir leben nun mal derzeit nicht in einer welt, in der alle wohnungen ökologisch top sind - und wem das wichtig ist, der wird sich entsprechend entscheiden (müssen).

    wie wärs denn wenn du einfach mal mit eurer hausverwaltung redest, ob sie deine wohnung nicht einfach mit betreuen können? das dürfte doch nicht wirklich ein problem sein, und für die ist das nun wirklich am allereinfachsten (und dürfte definitiv auch billiger sein als für fremde verwaltungen) - immerhin haben die ja die ganzen zahlen usw...
     
  12. #11 onkelfossi, 07.01.2007
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    Doppelt hält besser :lol :stupid :?
     
  13. #12 lostcontrol, 07.01.2007
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    fossi - ich hab ein bisserl was anderes geschrieben als du...
    und ich gehe mal stark davon aus, dass mehrere antworten gwenefar lieber sind als nur eine, gell?
     
  14. Dieter

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    ich handhabe es so: In kleinen Wohnungen ist die Küche drin. Vermietet sich leichter
    In großen Wohnungen baut sie der Mieter ein. Hintergrundgedanke: Wenn ich eine Menge Geld für meine EBK ausgegeben habe, überlege ich es mir, schnell wieder auszuziehen.
     
Thema: Neuvermietung/Erstvermietung
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