Neuvermietung welcher Mietvertrag ist für Köln (Großstadt) sinnvoll?

Diskutiere Neuvermietung welcher Mietvertrag ist für Köln (Großstadt) sinnvoll? im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo Zusammen, bin neu im Forum und seit gut 2 Wochen Eigentümer einer Wohnung in Köln. Die Wohnung wurde bei den bekannten Immobilien Seiten...

  1. leo83

    leo83 Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    bin neu im Forum und seit gut 2 Wochen Eigentümer einer Wohnung in Köln.
    Die Wohnung wurde bei den bekannten Immobilien Seiten inseriert.
    Sofort kamen schon die ersten Emails, Anrufe etc.

    Nun haben wir uns für einen Mieter entschieden. Der Mietvertrag ist "fast" fertig. Da wir es
    zum ersten mal ausfüllen (als Vermieter) habe ich einige Fragen, für die ich leider keine richtige Antwort gefunden habe:

    Die Wohnung ist in Köln Rath Heumar. Lt. Mietspiegel beträgt die Kaltmiete 10,30 €. Bei 82 qm wären es 845,00 €.
    Vermietet wurde die Wohnung inkl. Tiefgaragenstellplatz für 920,00 €.

    Folgende Fragen habe ich jetzt zum Mietvertrag:

    1.
    - Grundmiete 920,00 €
    - Tiefgarage 0,00 €
    - Nebenkosten 120,00 €
    total: 1040,00 €

    Hätte ich hier für die Tiefgarage z.B. 20,00 € eintragen sollen und die Grundmiete 900,00 €? Oder?
    Der Eingang der Garage erfolgt durch den Hauseingang, eine seperate Vermietung wäre unpassend.


    2.
    wir haben uns für eine Indexmiete geeinigt. Den Text, dass dies für beide Vertragspartner gilt, habe ich ebenfalls mit erfasst. Siehe Anhang.
    Wäre für Köln eine ortsübliuche Vergleichsmiete sinnvoller, oder wäre es schwer die Miete zu erhöhen, weil ich mich ca. auf den Mietspiegel befinde?



    3.
    Nach Auszug des letzten Mieters, wurde die Wohnung in "weiß" gestrichen. Ansonsten ist Laminat und Fliesen verlegt (gebrauchsspuren vorhanden). Gilt diese Wohnung als RENOVIERT oder UNRENOVIERT? Müsste es dementsprechend ankreuzen.


    Vielen Dank für Eure Hilge.

    Gruß

    Leo
     

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  3. Andres

    Andres
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    Ich bin mir recht sicher, dass der Kölner Mietspiegel Spannen ausweist, aber nehmen wir einfach mal an, dass das die korrekte Einordnung ist.


    Ok, also unter der Grenze des § 556d BGB. Das vereinfacht die Sache.


    Bei einer Indexmiete völlig egal.


    Da der Index bereits seit über 15 Jahren nicht mehr "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland" heißt, darf man davon ausgehen, dass die Vorlage mindestens so lange nicht mehr aktualisiert wurde. Das ist nun nicht zwingend ein Problem (selbst im BGB findet sich noch diese Bezeichnung), aber man kommt da eben ins Grübeln ...

    Schwerer wiegt, dass ich den Eindruck habe, dass du hier verschiedene Vorlagen selbst kombinierst. Wenn man Fragen auf diesem Niveau stellen muss, ist das keine gute Idee. Nimm eine aktuelle Vorlage aus sicherer Quelle (z.B. Haus und Grund) und verwende die vorgegebene Formulierung der Indexvereinbarung. Alles andere läuft auf "Lernen durch Schmerz" hinaus.


    Das ist eine Wette auf die zukünftige Entwicklung des Mietspiegels, der ortsüblichen Miete allgemein, des Verbraucherpreisindex und der Rechtslage. Im Moment erscheint mir unter den beschriebenen Umständen die Indexmiete eine gute Idee zu sein. Du vermietest ja bereits über dem Mietspiegel und weitere Erhöhungen sind auf diesem Weg für längere Zeit eher unwahrscheinlich. Auch vor der Mietpreisbremse in der aktuellen Form bist du mit einer Indexmiete relativ sicher - sie gilt nur für die erste vereinbarte Miete, nicht für spätere Erhöhungen.

    Sämtliche Grundannahmen hinter diesen Aussagen könnten sich aber sehr kurzfristig ändern.


    In welchem Kontext? Wegen Schönheitsreparaturen?
     
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  4. leo83

    leo83 Neuer Benutzer

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    Hallo.
    Danke für die ausführliche Antwort.

    Der Mietvertrag ist von 2019 vom Kölner Vermieterverein.
    Nur beim Punkt Indexmiete stand dort, dass die Erhöhung einen Vorteil nur für den Vermieter bringen würde.
    Ich habe daher diesen Text, durch einen Text abgeändert - bei denen beide Vertragspartner davon profitieren können.

    Bin kein Mitglied bei Haus und Grund. Der Mietvertrag liegt dem
    Mieter vor, er muss es unterschreiben und bei mir abgeben. Könnte ja die eine Seite korrigieren, hilft ja beiden Seiten.

    Wie ist denn die aktuelle und wirksame Klausel? Leider sind im Netz sehr viele Klauseln zur indexmiete.

    Die Wohnung soll halt beim Auszug weiss gestrichen werden, daher die Frage zur Renovierung.

    Ansonsten noch einmal herzlichen Dank :)
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 13.11.2019
    ehrenwertes Haus

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    Mietverträge können auch Nichtmitglieder dort kaufen.

    Es gibt nicht nur die eine aktuelle und wirksame Klausel. Es muss immer das Gesamtpaket betrachtet werden.
    In einer Vertragsvorlage kann z.B. auf einen andere Vertragsklausel verwiesen werden, eine andere vertragsvorlage wiederholt einen Text ohne Verweise auf andere Vertragsklauseln. Wirksam können beide Versionen sein, aber eben nur im jeweils richtigen Kontext.


    Vertragstexte ändern ohne wirklich sehr gutes Hintergrundwissen... das ist Vermieter-Harakiri.
    Wenn du nicht auf Lernen durch Schmerzen stehst, lass das besser. Sowas tut meist nicht nur ein bischen weh, sondern haut gleich richtig rein.


    Das kann ein Wunsch von dir sein, wird dir aber garantiert jeder Richter kippen, wegen "weiß" als Vorgabe und losgelöste von der Notwendigkeit einer Schönheitsrenovierung. Was du meinst ist schon klar, aber für den Ernstfall vor Gericht völlig falsch formuliert. Mit "neutraler Farbe" statt "weiß" wird es schon besser, aber von gerichtsfest noch meilenweit entfernt.


    Wenn du Vertragsanpassungen möchtest, lass das einen Fachanwalt machen. Ja ein Anwalt will auch von was Leben und stellt dir dafür eine Rechnung. Diese Rechnung ist aber viel günstiger als ein wegen Eigenformulierungen von juristische Laien verlorener Prozeß + Malern auf deine Rechnung.
     
  6. Andres

    Andres
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    Äh, echt jetzt? Ich hoffe ja stark, dass ich dich katastrophal falsch verstanden habe, aber wenn der Kölner Vermieterverein tatsächlich eine Indexklausel mit nur einseitiger Anpassungsmöglichkeit in seiner Vorlage hat, würde ich mich lieber vom Verein insgesamt als nur von dieser Klausel trennen. Es erscheint mir aber wahrscheinlicher, dass du den Inhalt nicht richtig verstanden hast. Das kann ja passieren, aber es ist ein noch viel stärkerer Grund, nicht selbst am Vertrag zu basteln.


    Ich halte die zitierte Klausel nicht für unwirksam. Ich mache mir aufgrund des Ausschnitts, den du uns hier präsentierst, lediglich Sorgen, was da noch alles stehen könnte. Seit der Einführung des Euro hat sich die Rechtsprechung durchaus weiterentwickelt ...

    Der Index heißt aktuell "Verbraucherpreisindex für Deutschland".


    Dieses Ziel ist prinzipiell nicht erreichbar, und zwar weder diese spezifische Farbwahl noch ein frischer Anstrich bei Auszug. Bevor du dich nicht so tief in die Thematik "Schönheitsreparaturen" eingelesen hast, kann ich nur dringend davon abraten, hier irgendetwas selbst zu formulieren.

    Wie auch immer: Hinsichtlich des Anstrichs der Wände gilt diese Wohnung als "renoviert".
     
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  7. leo83

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    Das hat mich auch sehr gewundert.
    Hier der Original Auszug des Vertrages.
    Hätte ich den einfach so stehen lassen können bzw. wurde er von mir falsch verstanden?
     

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  8. Andres

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    Nein, hast du richtig verstanden. Unfassbar, dass ein Vermieterverein eine solche Vorlage anbietet! :erschreckt013:

    Und wenn wir schon dabei sind: Gleich der nächste Absatz dürfte auch unwirksam sein. Die Einschränkung des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts als AGB ist ein sensibles Thema, u.a. OLG Nürnberg Az. 12 U 2119/13. Ich würde von dieser Vorlage insgesamt Abstand nehmen. Wenn schon in den paar wenigen Sätzen, die wir hier zu Gesicht bekommen haben, solche haarsträubenden Mängel enthalten sind, will ich mir den Rest der Veranstaltung lieber nicht vorstellen.
     
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  9. leo83

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    Bin froh den Mietvertrag noch nicht unterschrieben habe. Somit wäre aus einer Indexmiete alles aber nur kein Mietvertrag :)

    Ich lade mir dann den Mietvertrag von Haus&Grund runter.

    Kann es direkt am PC bearbeiten und ausdrucken.

    Danke für den Tipp.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 13.11.2019
    ehrenwertes Haus

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    @leo83

    Wie wäre es, wenn du wenigstens eine aktuelle Vorlage des Vermietervereins verwenden würdest.

    Aktuelle Vorlage zur Indexmiete des KVV für Mietverhältnisse über Wohnraum:
    Ich bin mal wieder zu blond ein PDF direkt zu verlinken und bitte um Nachsicht. Daher nur Link auf die Seite mit dem PDF-Link.



    Solange noch nix von dir unterschrieben ist, zieh den Vertrag zurück und besorge dir einen neuen, wirklich aktuellen.
    Dabei ist schon fast egal von welchem Verein solange nicht "Mieter" im Namen hat und rechtlich auf aktuellem Stand.
    Der Vertrag vom Haus- und Grundbesitzerverein wird gerne empfohlen als eine der besten Formularvorlagen.
    100% perfekt ist der vielleicht auch nicht, aber 1000x besser als deine Vorlage.

    Und dann nix selber dran umformulieren, das wird bei deinem Hintergrundwissen ein Eigentor.
    Später, wenn du mehr Wissen und Erfahrung hast und wirklich weißt worauf es ankommt, mag das u.U. sinnvoll sein aber nicht allgemein empfehlenswert.


    PS: Wir haben uns überschnitten, sry.
     
  11. leo83

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    Habe jetzt auf einer Seite 2 Punkte, die offen sind:

    Punkt 4)
    Es ist eine Gasetagenheizung installiert.
    Demnach brauche ich ja Punkt 4. garnicht auszufüllen oder? Der Mieter muss Gas selber anmelden

    Punkt 5)
    Es ist nicht die Rede von den Nebenkosten oder?
     

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  12. Andres

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    Letzteres sollte im Vertrag stehen. Es gibt verschiedene Vorlagen von Haus und Grund, daher kann ich dir nicht sagen, wo das genau steht. Eine entsprechende Vereinbarung sollte es aber geben, ebenso für den Strom.

    Es sollte dann unbedingt die Umlage der Wartungskosten und Kosten des Schornsteinfegers für die Etagenheizung noch vereinbart werden. Nicht dass jemand auf die Idee kommt, dass mit dem Gas schon alle Heizkosten erschlagen sind. Also keinesfalls einfach alle Passagen zu den Heizkosten durchstreichen!


    Doch. Nebenkosten heißen korrekt Betriebskosten. Es scheint mir aber in dieser Vorlage noch eine zweite Stelle zu geben, an der die Höhe der Vorauszahlungen festgelegt ist.
     
  13. leo83

    leo83 Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    der Mietvertrag ist jetzt fertig.
    Habe den Teil zur Heizung und Warmwasser mehrmals durchgelesen.

    Punkt 4 ist eher für eine Zentralheizung. Daher habe ich dort nichts angekreuzt bzw. ausgefüllt.

    Punkt 5: dort sollen die Heizkosten eingetragen, eben dann wenn der Mieter mit der Miete+NK auch die Heizkosten überweist.

    Da ich eine Gasetagenheizung drin habe, betrifft mich Punkt 10. Der Mieter muss sich selbst um Warmwasser / Heizung kümmern, sprich dies bei einem Versorger anmelden.

    Habe keine Angabe zum Thema:
    Renoviert bzw. unrenoviert gemacht.
    Der Mieter kann sofort in die Wohnung einziehen. Gibt es dort ein Nachteil für mich? Beim Übergabeprotokoll würde ich dann alles festhalten.

    Wie bereits erwähnt habe mich für eine Indexmiete entschieden. Es wäre wohl schwierig gewesen die Miete ohne (gesetzliche) Modernisierung zu erhöhen

    Bitte korrigiert mich, wenn ich falsch liegen sollte. Aller Anfang ist schwer :-)
     

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  14. Andres

    Andres
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    Für die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kommt es ohnehin auf die tatsächlichen Gegebenheiten an. Also ist diese Vorgehensweise sinnvoll.


    Wir können (und dürfen) hier im Forum nicht alles richten, aber wenn du diese Erkenntnis mitnimmst, waren wir erfolgreich. :top
     
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  15. sara

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    Und ich hoffe du hast einen Original Mietvertrag von Haus u. Grund und nicht nur diese Mustervorlage.
     
  16. leo83

    leo83 Neuer Benutzer

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    Andres :)
    Genau so sehe ich es auch

    @sara
    Natürlich wurde der Mietvertrag in Original „freigeschaltet“.
     
  17. leo83

    leo83 Neuer Benutzer

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    Ja natürlich :-)
     
  18. leo83

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    :-)
     
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Neuvermietung welcher Mietvertrag ist für Köln (Großstadt) sinnvoll?

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