Neuvorstellung und Frage

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von immo-buyer, 20.02.2015.

  1. #1 immo-buyer, 20.02.2015
    immo-buyer

    immo-buyer Neuer Benutzer

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    Hallo Profis,

    ich wünsche euch allen einen schönen Tag!

    Lese schon einige Zeit mit und habe mich nun endlich registriert. Ich möchte in ein paar Immobilien investieren und suche nach möglichst viel input.
    Speziell bei Finanzierungs- und Rentabilitätsberechnungen habe ich noch schwarze Löcher... Gibt es da etwas spezielles um sich einzulesen oder lieber viele Fragen stellen?

    Wie berechne ich eine Finanzierung so, dass folgende Konstanten passen:

    1: Ich möchte ab sofort, spätestens nach 10 Jahren Rendite erzielen, wie hoch muss das Eigenkapital sein bei aktuellem Zinssatz?
    2: Wie muss die Relation Kaufpreis zur Miete sein, wie kann ich da eine Rendite errechnen? zB KP €100.000 - Miete €500 = Rendite 5%??
    3: Schaue regelmässig bei den Angeboten der lokalen Zwangsversteigerungen. Was halten die Profis generrell davon eine solche Immobilie zu kaufen?
    4. Was sind die neuralgischen Punkte beim Immobilienkauf? Wo gilt es besonders aufzupassen bzw. wo verkalkulieren sich Neulinge am schnellsten?

    Es folgen sicher noch weitere Einsteigerfragen - ich hoffe das passt!?
    Viele Grüße
    Rudi
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

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    Mhh, wo soll man da anfangen? Wenn Sie mich fragen ist schnelle oder kurzfristige, nachhaltige und nennenswerte Rendite mit einer Immobilie schwer möglich, zumindest mal in dem kleinen Rahmen was sich so zwischen einer Wohnung und einem Mehrfamilienhaus bewegt.
    Im Grunde ist das alles derat aufwendig kleinteilig und mit Risiken verbunden, das man, wenn man tatsächlich auf Mietzahlungen angewiesen ist, man nur davon abraten kann.
    Ich würde das ähnlich sehen wie mit einem Kredit. Einen Kredit sollte man ja eigentlich auch nur dann aufnehmen wenn man ihn im Zweifel nicht braucht um irgend was zu finanziern, überspitzt und vereinfacht gesagt.
    Und bei eine Immobilie trifft das eigentlich erst recht und verstärkt zu, wenn Sie mich fragen?
     
  4. #3 immo-buyer, 20.02.2015
    immo-buyer

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    ich habe vor im Laufe der kommenden Jahre mehrere Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser zu kaufen. Aber irgendwann muss man ja mal anfangen.
     
  5. Syker

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    1.) Grundsätzlich ist fast alles möglich, aber die Eigenkapitalquote beeinflusst auch den Zinssatz eines Darlehens was sich zusätzlich auf die Rendite auswirkt. Für eine seriöse Finanzierung sehe ich eine Eigenkapitalquote von 20% und 35% des Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten als Sinnvoll an.

    2.) Jahreskaltmiete / Kaufpreis * 100 - in deinem Beispiel also 6%

    3.)für Anfänger absolut ungeeignet

    4.) das fängt z.T. schon bei den Kaufnebenkosten an. Und als nächstes wären Finanzierungskosten zu nennen bzw. unverständliche / zu komplizierte Finanzierungsmodelle

    VG Syker
     
  6. #5 AJ1900, 20.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2015
    AJ1900

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    Lassen Sie es mich mal so sagen, die ersten Immobilien sollte man sich unabhängig von den Mieteinnahmen, mehr oder weniger, einfach leisten können, sprich je höher das Eigenkapitlal desto besser, und desto höher die wahrscheinliche Rendite. Wenn man dann eine Basis hat kann man auch mehr ins Risiko gehen, sprich sich höher verschulden.
    Aber was Sie vorhaben ist im Prinzip ein langfristiges Projekt woran oft ganze Generationen beteiligt waren oder sind.
    Schauen sie sich die Laufzeiten von Immobilienkrediten an, dann wissen Sie worüber man redet. 10 Jahre sind da fast nichts. Und um davon Leben zu können muß man schon wirklich einige Millionen bewegen.
    Ich will ihnen das nicht ausreden, aber es gibt wirklich einfachere arten, wenn es nur um Rendite geht, das sollte man sich immer bewußt machen?
     
  7. #6 immo-buyer, 20.02.2015
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    Vielen Dank!

    Wenn ich die Immobilie nach 10 Jahren abbezahlt haben und die Miete als Einnahme haben möchte: wie hoch muss das Eigenkapital sein? Bei einem festen Zinsstaz für 10 Jahre. Wie berechne ich das?

    Dankeschön!
     
  8. #7 MeinNameSei, 20.02.2015
    MeinNameSei

    MeinNameSei Gast

    Wenn du das nicht selber rauskriegen kannst.... solltest du vielleicht auch nicht vermieten...


    ;-)
     
  9. AJ1900

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    Hüstel, hüstel, ja das dachte ich mir auch gerade? 10 Jahre, das nenne ich ambitioniert?
     
  10. #9 immo-buyer, 20.02.2015
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    war schon klar ... :wink1::wink1: Nicht böse sein, aber es gibt angeblich keine blöde Fragen.

    Möglicherweise gibt es ja irgendwelche Faktoren, die ich nicht beachte?
    Gibt es empfehlenswerte Relationen für die Nettomiete in Bezug zum Kaufpreis bei zB €100.000 - Miete €500?
    Wie hoch sollten prozentual die Rücklagen sein, die man jährlich ansammelt.

    Nach meinen ersten schnellen Rechenübungen müsste ich bei 1,71% auf 10 Jahren fest rund 50% Eigenkapital investieren um nach 10 Jahren Schuldenfrei zu sein.
    Hmm, das ist wirklich abitioniert.:009sonst:

    Also: Miete erhöhen ...?
     
  11. Syker

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    Schau mal unter www.Zinsen-Berechnen.de

    Dort kannst du mal ein bisschen mit Zahlen spielen ...
     
  12. AJ1900

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    Verzeihung, aber das ist niedlich. Schwup die wup die Miete erhöhen damit die Finanzierung passt? Schön wenn das so einfach wäre.
    Daher meine Aussage, gerade die ersten Immobilien kann man gar nicht konservativ genug rechnen. Stichwort Eigenkapital. Und genau da stellt sich dann eben irgendwan die Frage, wenn du eine Immobilie eh nahezu bar bezahlen must, damit du in absehbarer Zeit eine Chance auf einer nennenswerte Rendite hast, wozu dann solche Summen fest binden?
    Das ist eigentlich nur dann sinnvoll, wenn du es über Jahrzehnte siehst.
     
  13. #12 immo-buyer, 20.02.2015
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    war natürlich ein Scherz! Es darf auch gelacht werden...:finger010:

    Aber mal im ernst: Ich möchte in 10-15 Jahren unabhängig sein, monatlich ein regelmässiges Einkommen zum Leben haben und mich freuen. Nebenbei hat man auch noch diverse Immobilen, die man bei Bedarf verkaufen kann.
    Ist das so falsch?

    Nehmen wir mal an man hat 1Mio zum investieren. Was wäre am sinnvollsten? Mherer kleine Objekte und viel Eigenkapital oder ein grösseres Mehrfamilienhaus für zB 2-3 Mio
    finanzieren?
     
  14. Jobo45

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    Also bei der Rendite sollten vielleicht auch die Verwaltungskosten, Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen von der Miete abgezogen werden. Geldbeschaffungskosten gibt es da auch noch und dann wollen wir Staatsbürger auch noch mitverdienen in Form von Steuern!
     
  15. #14 Glaskügelchen, 20.02.2015
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  16. AJ1900

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    Am sinnvollsten wäre das was du dir meinst konservativ gerechnet leisten zu können. Ehrlich gesagt fande ich deine Aussage mit den 50% Eigenkapital da gar nicht so falsch, in diese Region würde ich denken, wenn ich vor der Frage stünde, ganz ehrlich.
    Es ist ja nun auch nicht so das eine Immbilie automatisch immer mehr wert würde. In den meisten Gegenden von Deutschland ist das genau umgekehrt.
     
  17. #16 immo-buyer, 20.02.2015
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  18. Syker

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    Stimmt da hast du natürlich recht, das muss erst noch raus als der Jahreskaltmiete ...
     
  19. #18 immodream, 20.02.2015
    immodream

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    Hallo immobuyer,
    bevor du die 1. Million investierst um Objekte im Wert von 2-3 Millionen zu kaufen, kann ich dir folgendes Buch empfehlen welches ich in den letzten Tagen gelesen habe.
    Die Eigentumswohnung, Auswahl und Kauf von Immobilien in der Zwangsversteigerung " zu bestellen über www.fourair.eu.
    Für ca. 25 € kannst du auf 200 Seiten anfängergerecht alles über das Thema Kauf , Bewirtschaftung, Finanzierung von Immobilien lesen.
    Ich bin am Verkauf des Buches nicht beteiligt und auch mit dem Autor weder verwandt noch verschwägert.
    Man kann das Thema Immobilienkauf nicht mal eben in einem Beitrag mit 4 Fragen in einem Internetforum abhandeln.
    Grüße
    Immodream
     
  20. #19 immo-buyer, 20.02.2015
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    Danke für den Buchtipp! Der Titel deutet auf spezielle Infos für Zwangsversteigerungen hin. Ist das so oder eher allgemein zum Thema?

    Nichtsdestotrotz darf ich weiter Fragen stellen?
     
  21. #20 immo-buyer, 20.02.2015
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    kannst mir auch dein Buch verkaufen, was hältst du davon?
     
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