Nichtiger Beschluß: ja oder nein

Diskutiere Nichtiger Beschluß: ja oder nein im Eigentümerversammlung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo bin neu in diesem Forum. Es wäre schön angesichts einer mißerablen HV und unwilligen Rechtsbeiständen ein wenig Zustimmung, ggf. auch...

Venezuela

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Hallo bin neu in diesem Forum. Es wäre schön angesichts einer mißerablen HV und unwilligen Rechtsbeiständen ein wenig Zustimmung, ggf. auch Richtigstellung in der Sache zu erhalten.
Die letzte Jahresabrechnung (2020) hat leider Bestandskraft. In folgenden zwei Punkten könnte doch ein NICHTIGER Beschluß vorliegen:
a) Mieterin beauftragt mit meiner telef. Zustimmung einen Elektriker Austausch einer defekten E-Steckdose. Ich sagte eine Kostenbeteiligung von bis zu 100 Euro zu. Zu meiner Überraschung erhielt ich im Jan. 2020 eine an die HV adressierte Rechnung über Austausch E-Steckdose mit neuer Kabelverlegung über 639,39 Euro. Ich widersprach dieser Rechnung,energisch. Auch meine Mieterin als Auftragsgeberin war entsetzt über die Betragshöhe und wies ebenfalls die Rechnung zurück. Stellungnahme der HV: Die Reparatur betrifft mein Sondereigentum, ich muß leisten. Ich lehnte weiter ab: von mir kam kein Auftrag. In der Jahresabrechnung 2020 werde ich mit dieser Reparatur belastet.
Bin ich nunmehr zurecht belastet? Liegt ein Beschluß vor, den ich hätte anfechten müssen? Mein letzter Ausweg: Ist dieser Beschluß als NICHTIG anzusehen?

b) Meine Mieterin wird mit einem Verbrauch von 208 m3 Warmwasser belastet, es ergibt sich für die Sozialhilfeempf. eine NZ von über 2.300 Euro. Ich reklamierte nachhaltig, zunächst mit Erfolg. In der anschließenden E-Vers. wurde eine korrigierte Abr. verteilt. Dann der Einspruch des gewerbl. Eigentümers (38 % MA). Er verlangte eine Abstimmung, die mit plus 1,5 % zu seinem Vorteil ausging. Danach entspr. Beschlußverkündung des Verwalters. Begründung des Ganzen: Meine Mieterin hat beim Austausch des Warmwasserzählers das Austauschprotokoll unterzeichnet und somit den aus meiner Sicht irrtümlichen eingetragenen Verbrauch akzeptiert. Mein Rechtsbeistand empfahl mir keine Anfechtung des Beschlusses.
Der Mieterverein in Kassel befasste sich mit der Abrechnung intensiver und kam zum realen Ergebnis, daß der eklatante Warmwasserverbrauch zulasten meiner Mieterin keiner rechnerischen Grundlage unterliegt. Er empfahl meiner Mieterin die Abrechnung zurück zuweisen. Mein schriftl. Antrag diesen Vorgang in der nächsten E-Vers. als TO-Punkt aufzunehmen und neu darüber abzustimmen. Mein Antrag wurde von der HV ignoriert, nicht aufgenommen. Mein Protest hierüber in der E-vers. wurde vom Verwalter in rigoroser aroganter Form mit dem Hinweis es bestehe Bestandschutz abgewiesen.
Ich überlege ernsthaft eine Feststellungsklage einzureichen, mit Antrag auf NICHTIGKEIT der Beschlüsse. Mein Anwalt sieht es nicht positiv. Ich bitte um Eure Meinung.
 
dots

dots

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von mir kam kein Auftrag
Könnte man auch anders sehen, zum Beispiel so:
a) Mieterin beauftragt mit meiner telef. Zustimmung einen Elektriker
Ob das jetzt eine "Zustimmung" war, oder ob deine Mieterin in deinem Auftrag den Elektriker beauftragt hat - wer weiß das schon so genau? Am Ende zählt die Meinung des Richters, wenn man es denn so weit kommen lässt.

Aber danke für das sehr gute Beispiel. Das bestätigt meine Ansicht, dass man mehr Zeit und Energie spart und es für einen selbst bequemer ist, wenn man sich selbst kümmert, statt das an seine Mieter zu delegieren.

---

b) Meine Mieterin wird mit einem Verbrauch von 208 m3 Warmwasser belastet, es ergibt sich für die Sozialhilfeempf. eine NZ von über 2.300 Euro. Ich reklamierte nachhaltig, , zunächst mit Erfolg. In der anschließenden E-Vers. wurde eine korrigierte Abr. verteilt.
Okay, du hast reklamiert. Wen oder was? Warum?
Du sagst doch selber, dass sich eine "NZ" (was auch immer das sein soll) ergibt.
Passen dir die (abgelesenen?) Zählerstände nicht? Welche Zählerstände sind den deiner Meinung nach "richtiger" bzw. was ist an den Zählerständen "falsch"? Kannst du begründen, warum ein konkreter Zählerstand so nicht stimmen kann? Was wurde in der nächsten "Elektro-Versicherung" an der A. (ist noch kürzer als Abr!) korrigiert?

Einfach mal zu behaupten, dass das alles so nicht sein (stimmen) kann, ist meist keine gute Idee.
 
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Duncan

Duncan

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Mein Anwalt sieht es nicht positiv. Ich bitte um Eure Meinung.
Wenn du damit ausdrücken möchtest, dass dein Anwalt dir von einer entsprechenden Klage abrät, so siehe ich dies positiv, es spräche für den Anwalt...
Wenn du in deiner Kommunikation gegenüber der Hausverwaltung, dem Wasserversorger und der Mieterin genauso präzise und eindeutig formuliert hast, habe ich erhebliche Zweifel, dass Hausverwaltung oder Abrechner irgendeinen Fehler gemacht haben könnten. Die haben schlicht die vernünftigste und zu erwartende Antwort aus deiner Kommunikation heraus interpretiert....
Letzteres gilt wohl auch für die Mieterin.
 

jorgk

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Alles etwas konfus.

Zur Verbrauchskostenabrechnung, in Bezug auf eine beschlossene Hausgeldabrechnung, finde ich diesen Satz:
"Allerdings sollen offensichtliche Schreibfehler oder Rechenfehler auch noch nach Ablauf der Anfechtungsfrist korrigiert werden können."
, zu lesen, mit Quellenangabe, hier. (Als Quelle wird genannt die Analogie zu § 319 ZPO und, offenbar, ein Kommentar Staudinger/Bub zu § 28 (WEG???) und einer Rn. Soll Dein Anwalt aufdröseln, müsste er können).

Apropos Anwalt: Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ?
 

Venezuela

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Hallo jorgk, Dein in dieser Runde für mich der erste und hilfreicher Ansatz für ein Weiterkommen.
Wenn du damit ausdrücken möchtest, dass dein Anwalt dir von einer entsprechenden Klage abrät, so siehe ich dies positiv, es spräche für den Anwalt...
Wenn du in deiner Kommunikation gegenüber der Hausverwaltung, dem Wasserversorger und der Mieterin genauso präzise und eindeutig formuliert hast, habe ich erhebliche Zweifel, dass Hausverwaltung oder Abrechner irgendeinen Fehler gemacht haben könnten. Die haben schlicht die vernünftigste und zu erwartende Antwort aus deiner Kommunikation heraus interpretiert....
Letzteres gilt wohl auch für die Mieterin.
Du hast ganz offensichtlich die negative Seite von Anwälten nicht erlebt. Meine öfters erlebte Erfahrung:
Außer Spesen nichts gewesen
 

Venezuela

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Könnte man auch anders sehen, zum Beispiel so:

Ob das jetzt eine "Zustimmung" war, oder ob deine Mieterin in deinem Auftrag den Elektriker beauftragt hat - wer weiß das schon so genau? Am Ende zählt die Meinung des Richters, wenn man es denn so weit kommen lässt.

Aber danke für das sehr gute Beispiel. Das bestätigt meine Ansicht, dass man mehr Zeit und Energie spart und es für einen selbst bequemer ist, wenn man sich selbst kümmert, statt das an seine Mieter zu delegieren.

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Okay, du hast reklamiert. Wen oder was? Warum?
Du sagst doch selber, dass sich eine "NZ" (was auch immer das sein soll) ergibt.
Passen dir die (abgelesenen?) Zählerstände nicht? Welche Zählerstände sind den deiner Meinung nach "richtiger" bzw. was ist an den Zählerständen "falsch"? Kannst du begründen, warum ein konkreter Zählerstand so nicht stimmen kann? Was wurde in der nächsten "Elektro-Versicherung" an der A. (ist noch kürzer als Abr!) korrigiert?

Einfach mal zu behaupten, dass das alles so nicht sein (stimmen) kann, ist meist keine gute Idee.
 

Venezuela

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Zu a) Ich hätte 250 KM fahren müssen um eine defekte Steckdose zu erneuern.
Wichtig: Habe keinen Auftrag erteilt, werde aber mit einer überzogenen Rechnung belastet.
Ich selbst sehe hier einen ungültigen Beschluß
Zu b)
Könnte man auch anders sehen, zum Beispiel so:

Ob das jetzt eine "Zustimmung" war, oder ob deine Mieterin in deinem Auftrag den Elektriker beauftragt hat - wer weiß das schon so genau? Am Ende zählt die Meinung des Richters, wenn man es denn so weit kommen lässt.

Aber danke für das sehr gute Beispiel. Das bestätigt meine Ansicht, dass man mehr Zeit und Energie spart und es für einen selbst bequemer ist, wenn man sich selbst kümmert, statt das an seine Mieter zu delegieren.

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Okay, du hast reklamiert. Wen oder was? Warum?
Du sagst doch selber, dass sich eine "NZ" (was auch immer das sein soll) ergibt.
Passen dir die (abgelesenen?) Zählerstände nicht? Welche Zählerstände sind den deiner Meinung nach "richtiger" bzw. was ist an den Zählerständen "falsch"? Kannst du begründen, warum ein konkreter Zählerstand so nicht stimmen kann? Was wurde in der nächsten "Elektro-Versicherung" an der A. (ist noch kürzer als Abr!) korrigiert?

Einfach mal zu behaupten, dass das alles so nicht sein (stimmen) kann, ist meist keine gute Idee.
zu b) Schade, es wird von dots nicht gesehen, daß hier der Verbrauch annormal ist.
Für mich ein böser Vorgang, vor allem das von der HV eine Aufklärung verhindert wird.
 

Benni.G

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Zu a) Ich hätte 250 KM fahren müssen um eine defekte Steckdose zu erneuern.
Wichtig: Habe keinen Auftrag erteilt, werde aber mit einer überzogenen Rechnung belastet.
Ich selbst sehe hier einen ungültigen Beschluß
Hallo Venezuela,
aus Fehlern lernt man. Klar ist jeder Fehler ärgerlich, aber wir wollen dir Tipps geben oder unsere/andere Ansichten vermitteln, damit du nicht noch weitere Kosten verursachst und/oder für's nächste mal lernst.

Wusstest du denn überhaupt was der Grund für den Defekt?
Es hätte natürlich sein können, dass nur ein Draht "rausgeflutscht" ist, dass die Steckdose in sich defekt ist (warum auch immer) oder wie in deinem Fall, dass die Wand geöffnet und ein neues Kabel gelegt werden muss. Die ersten beiden möglichen Fehlerursache hätte ich gleich behoben/beheben lassen, für's Kabel ziehen hätte ich dann einen extra Tag eingeplant oder eine Kostenschätzung verlangt.
Es ist natürlich blöd, wenn man zum abklären (Hin- und Rückweg?) 250/500 km zurücklegen muss. Meine Wohnung liegt auch in 100 km Entfernung (früherer Wohnort), aber nicht eilebedürftige Sachen, wie eine einzelne Steckdose, würde ich dann auf dem Weg zur Schwester meiner Frau checken und ggf. reparieren.

Wenn du mit dem Handwerker telefoniert hättest, hättest du erst mal einen Fehlerursache verlangen können, um dann zu entscheiden, ob diese eine Steckdose wirklich mehrere Stunden Arbeit (640 €) wert ist oder ob sie zunächst stillgelegt und später im Rahmen von weiteren Arbeiten repariert werden soll - oder was auch immer...
Wenn du deiner Mieterin freie Hand lässt, dann sorgt sie natürlich gleich dafür, dass alles nach Ihrem Wunsch gemacht ist, koste es DICH, was es wolle.
 
Olbi

Olbi

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Offenbar hast Du noch nicht erkannt, dass zwei Rechtsverhältnisse vorliegen, die nichts miteinander zu tun haben. Ich denke, dass werden die Rechtsbeistände auch erklärt haben.
Für Dein Verständnis ist es wichtig, diese mal aufzudröseln.

Das wäre zum einen der Mietvertrag. Der verpflichtet nur Dich und Deinen Mieter. (Nicht die WEG, die hat ja keinen Vertrag mit dem Mieter)
Mieterin beauftragt mit meiner telef. Zustimmung einen Elektriker Austausch einer defekten E-Steckdose.
Du als Vermieter bist dafür verantwortlich den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten.
Natürlich kann man den Mieter beauftragen einen Elektriker zu beauftragen. Dann ist dieser als Vertreter iSd § 164 ff. BGB für Dich tätig. Die Erklärungen des Vertreters wirken für und gegen Dich. Am Ende des Tages bist Du der Auftraggeber, nicht der Mieter.
Zu dem Umfang der Reparatur und Informationspflichten des Elektrikers siehe @Benni.G in #8. Die Begrenzung auf 100€ lassen sich wohl schwer nachweisen.
Natürlich kann man versuchen die WEG bei der Reparatur ins Boot zu holen. Ob das Sondereigentum wirklich betroffen ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Die HV positioniert sich ja entsprechend.
Ich lehnte weiter ab: von mir kam kein Auftrag.
siehe oben, Grundlage: § 164 I 1 BGB

Bin ich nunmehr zurecht belastet?
Ja.

Der Mieterverein in Kassel befasste sich mit der Abrechnung intensiver und kam zum realen Ergebnis, daß der eklatante Warmwasserverbrauch zulasten meiner Mieterin keiner rechnerischen Grundlage unterliegt. Er empfahl meiner Mieterin die Abrechnung zurück zuweisen.

Auch hier gelten die mietvertraglichen Regelungen. Du als Vermieter bist verpflichtet eine Abrechnung nach den Vorgaben des Mietvertrages zu erstellen. Natürlich kannst Du als Grundlage die WEG-Abrechnung nehmen. Es kann aber sein, dass die WEG einen anderes Umlagemaß gewählt hat, als Du mit dem Mieter vereinbarst hast. Das ist aber das Problem des Vermieters, nicht eines der WEG. Der Mieter ist kein Teil der WEG.

Das andere Rechtsverhältnis betrifft Dich als Teil der WEG.

Meine Mieterin wird mit einem Verbrauch von 208 m3 Warmwasser belastet, es ergibt sich für die Sozialhilfeempf. eine NZ von über 2.300 Euro.

Aber die Belastung erfolgt nicht durch die WEG, sondern durch Dich als Vermieter (s.o.).

Mein schriftl. Antrag diesen Vorgang in der nächsten E-Vers. als TO-Punkt aufzunehmen und neu darüber abzustimmen. Mein Antrag wurde von der HV ignoriert, nicht aufgenommen.

Deine Abrechnung mit dem Mieter ist Dein "Problem". Es betrifft weder die WEG noch die Hausverwaltung. Darum hat es auch nichts in der Versammlung zu suchen.

Mein Rechtsbeistand empfahl mir keine Anfechtung des Beschlusses.

Weil dieser Beschluss nur für Dich als Teil der WEG bindend ist, nicht für den Mieter.

Ich überlege ernsthaft eine Feststellungsklage einzureichen, mit Antrag auf NICHTIGKEIT der Beschlüsse. Mein Anwalt sieht es nicht positiv.

Mit welcher Begründung soll denn die Klage eingereicht werden? Es wurde durch die WEG ein Beschluss gefasst, wie welche Kosten zu verteilen sind. Das man als Teil einer WEG auch mal überstimmt wird, oder seine Wünsche nicht durchsetzten kann, passiert jeden Tag.
Vor allem aber, betrifft dieser Beschluss nicht das Mietverhältnis, sondern nur die Eigentümer im Verhältnis untereinander. Ob und wie der betroffene Eigentümer sein Geld vom Mieter zurückerhält muss und kann der WEG egal sein.

Ich kenne keine Details, aber wenn der gemessene Verbrauch plausibel ist und sich die WEG-Versammlung bereits zweimal damit beschäftigt hat, könnte es Probleme bei der Klagebegründung geben. Dem Rechtsanwalt lagen ja wohl die Beschlüsse und Protokolle vor, bevor er eine abratende Auskunft erteilte.

Klar ist man damit unzufrieden.

unwilligen Rechtsbeiständen
Kann der Bauer nicht schwimmen, ist die Badehose schuld! 😉
Ist es nicht so, dass die die Rechtslage und Erfolgsaussichten einfach besser einschätzen können?
 
dots

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Wichtig: Habe keinen Auftrag erteilt
Und dein Mieter, welcher MIT DEINER ZUSTIMMUNG einen Auftrag erstellt hat, ist nicht dein Erfüllungsgehilfe oder sowas in der Art?

Warum sollte ein Mieter eine Steckdose, welche nicht sein Eigentum ist, reparieren lassen und dazu Aufträge erteilen - zumal doch dafür der Vermieter zuständig ist?




zu b) Schade, es wird von dots nicht gesehen, daß hier der Verbrauch annormal ist.
Warum anormal? Der Mieter hat doch mehr verbraucht, oder etwa nicht?
 
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Duncan

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Du hast ganz offensichtlich die negative Seite von Anwälten nicht erlebt. Meine öfters erlebte Erfahrung:
Außer Spesen nichts gewesen
Ich habe Anwälte bisher nur positiv eingesetzt, weil ich die offensichtlichen Flachpfeifen gleich in den Wind geschossen habe. Die Anwälte, derer ich mich aber bedient habe und deren Leistungen ich häufiger und regelmäßig in Anspruch nehme, traue ich mich nicht, mit solchen widersprüchlichen und lückenhaften Informationen zu belästigen, wie du es augenscheinlich gewöhnlich tust.
Zu a) Ich hätte 250 KM fahren müssen um eine defekte Steckdose zu erneuern.
Wichtig: Habe keinen Auftrag erteilt, werde aber mit einer überzogenen Rechnung belastet.
Oben schreibst du noch, dass du den Auftrag zur Auftragserteilung erteilt hast...
Was den nun?
Im Zweifel, wäre deine Mieterin aber auch ganz ohne deine Zustimmung berechtigt zu deinen Lasten einen Handwerker zu rufen, wenn und weil du dich nicht um eine zeitnahe Mängelbeseitigung gekümmert hast.
Wenn du an den richtigen gerätst, trägt der eine Grundschuld auf deine Wohnung im Grundbuch ein, zur Sicherung deiner Schulden...
zu b) Schade, es wird von dots nicht gesehen, daß hier der Verbrauch annormal ist.
Für mich ein böser Vorgang, vor allem das von der HV eine Aufklärung verhindert wird.
Warum sollte ich einen Verbrauch klären, wo mir doch der Empfänger der Abrechnung und Zeuge der Ablesung schon schriftlich gegeben hat, dass die Ablesewerte richtig sind?

Genau so was passiert mit Leuten, die einfach mal blind unterschreiben, wird schon passen, ich muss es ja nicht bezahlen bis es dann heißt: oh doch!
 
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