Nießbrauch

[Frank_2022]

Guten Tag,

ich habe eine Frage zum Thema Nießbrauch. Ich habe kein passendes Unterforum gefunden und hoffe hier richtig zu sein.

Bei einem Mehrfamilienhaus besteht eine Nießbrauch für die Eltern des Eigentümers. Einen Vertrag zum Nießbrauch gibt es nicht. Es gelten die Regelungen nach BGB.

Die Eltern treten als Vermieter auf, vereinnahmen die Mieter und tragen die Nutzen und Lasten des Objektes. Entsprechende Versicherungen werden von den Eltern bezahlt.

Zwischen Nießbraucher und Eigentümer gibt es manchmal Differenzen, wer welche Pflichten zum Unterhalt des Gebäudes hat.

Konkrete Frage: Wer ist verantwortlich, für Sach- und Personenschäden, welche durch zum Beispiel unterlassene Wartungen oder veraltete Elektroleitungen entstehen? Ist hier der Nießbrauchberechtigte als Vermieter und Träger von Nutzen und Lasten verpflichtet eventuellen Schaden abzuwenden oder trifft das den Eigentümer?

Eine eindeutige Regelung aus dem BGB kann ich nicht herauslesen.

§ 1041 Erhaltung der Sache​

Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

Ist die Prüfung der Elektrik und gegebenenfalls Mängelbehebung Aufgabe des Nießbrauchers?

Vielen Dank für eine Rückmeldung.

 

[Andres]

Konkrete Frage: Wer ist verantwortlich, für Sach- und Personenschäden, welche durch zum Beispiel unterlassene Wartungen oder veraltete Elektroleitungen entstehen? Ist hier der Nießbrauchberechtigte als Vermieter und Träger von Nutzen und Lasten verpflichtet eventuellen Schaden abzuwenden oder trifft das den Eigentümer?

Eine gut pürierte Frage.

Lass uns mal versuchen, das in die Einzelteile zu zerlegen: Haftungsrisiken liegen grundsätzlich beim Eigentümer. Der Eigentümer haftet, wenn jemand durch Gefahren aus dem Grundstück geschädigt wird, z.B. der berüchtigte Dachziegel, der den Fußgänger vor dem Haus erschlägt. Diese Haftung besteht grundsätzlich auch gegenüber Bewohnern und deren Besuchern - zu einer möglichen Ausnahme kommen wir am Ende. Der Eigentümer ist außerdem Anspruchsschuldner für Störungen, die sich aus dem Eigentum ergeben, und nachbarschaftsrechliche Problemstellungen. Um weiter bei Klischees zu bleiben: Der Baum, der über die Grundstücksgrenze wächst.

Den Nießbraucher treffen auch einige Verpflichtungen. Auf § 1041 BGB hast du bereits hingewiesen und hier wird es spannend:

zum Beispiel unterlassene Wartungen oder veraltete Elektroleitungen

Zumindest veraltete Elektroleitungen sehe ich nicht mehr als Teil der "gewöhnlichen Unterhaltung". Das ist ein Problem, mit dem man sich alle paar Jahrzehnte befassen muss, wenn es der konkrete Zustand der elektrischen Anlage und die Anforderungen an die Nutzung notwendig machen. Eine kleine Reparatur (z.B. Austausch eines Steckdoseneinsatzes) mag Teil dieser Verpflichtung sein, aber nicht die Erneuerung der ganzen Anlage.

Die Vornahme einer Heizungswartung kann Pflicht des Nießbrauchers sein. Grundsätzlich heißt es in § 1041 BGB zwar, dass der Nießbraucher "zu sorgen" hat, was nach Direktionsrecht klingt, aber es ist allgemein anerkannt, dass der Nießbraucher die Betriebskosten zu tragen hat, wie es auch ein Mieter tun müsste. Insofern kann der Vermieter die Wartung also auch einfach selbst beauftragen und dem Nießbraucher berechnen.

Bei anderen "Wartungen" außerhalb der Betriebskosten ist die Sache schwieriger: Auch hier stellt sich die Frage, ob es sich um eine Maßnahme aus dem Pflichtbereich des Nießbrauchers handelt. Falls ja, landen wir wieder bei der Formulierung "sorgen": Der Nießbraucher muss nicht nur zahlen sondern auch machen. Falls nein, ist der Eigentümer in der Pflicht und der Nießbraucher hat das zu dulden.

Eine besondere Rolle spielen dabei die Kosten der Versicherung, denn hier ist der Nießbraucher nicht nur zur Tragung der Kosten sondern sogar zum Abschluss der Verträge verpflichtet, falls nicht bereits entsprechende Versicherungen bestehen, § 1045 f. BGB.

Das alles befreit den Eigentümer aber nicht aus seiner Haftung. Wenn der o.g. sprichwörtliche Fußgänger (bzw. wohl eher dessen Angehörige) geschädigt wird, dann hat er zunächst einmal Ansprüche gegen den Eigentümer. Der Eigentümer mag versichert sein, aber auch das befreit ihn nicht aus der Haftung.

Der Nießbraucher kann in diesem Szenario zusätzlich zu Schadenersatz verpflichtet sein, aber eben nicht aus der Betriebsgefahr der Immobilie heraus, sondern aus deliktischem Schadenersatz, § 823 BGB. Er muss als zumindest fahrlässig etwas "falsch gemacht haben", was mehr als einen reinen Vermögensschaden verursacht hat. In den meisten Fällen ist es für einen Geschädigten viel einfacher, sich an den Eigentümer zu halten, sowohl was die Beweislast als auch das Vermögen betrifft, aus dem Forderungen bestritten werden sollen. Wenn es dazu kommt, könnte der Nießbraucher dem Eigentümer zu Schadenersatz verpflichtet sein, falls er seine Pflichten schuldhaft verletzt hat. Diese Konstellation betrifft aber nur das Innenverhältnis von Eigentümer und Nießbraucher.

Bleibt noch eine weitere Fallkonstellation: Was ist, wenn der Nießbraucher selbst geschädigt wird, weil er eigenen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist? Auch das befreit den Eigentümer nicht kategorisch aus jeglicher Haftung, aber in den meisten Fällen wird es ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben sein, jemand wegen eines Schadens in Anspruch nehmen zu wollen, wenn man die Gefahr selbst herbeigeführt hat. Wie das im Einzelfall auszubalancieren ist, kann man dann mit einem Richter diskutieren ...

Man kann es auch von der anderen Seite betrachten: Wenn der Eigentümer merkt, dass der Nießbraucher seinen Pflichten nicht nachkommt, ist es eine ganz schlechte Idee, einfach die Hände in den Schoß zu legen und darauf zu hoffen, dass der Nießbraucher die Suppe dann selbst auslöffeln muss.

 

[Frank_2022]

Nun. Ich sehe du hast Freude an der pürierten Frage. Ich kenne das Wort püriert zwar nur im Zusammenhang mit Kartoffelbrei für gehobene bürgerliche Küche, aber du hast den Hintergrund meiner Frage ganz gut erfasst.

Im wesentlichen geht es mir darum, ob der Eigentümer grundsätzlich für Personen- oder Sachschäden der Mieter verantwortlich ist oder auch der Nießbraucher als Vermieter hier die Pflicht hat entsprechende Sorgfalt walten zu lassen oder zumindest eine Anzeigepflicht bei offensichtlichen Mängeln gegenüber dem Eigentümer hat.

Mein Gedanke wäre, der Nießbraucher ist der Vermieter und haftet hier auch gegenüber dem Mieter, da er ihm die Mietsache überlassen hat.

Insbesondere sind in dem betreffenden Fall ältere Elektroinstallationen betroffen, die nicht verändert wurden und Bestandsschutz haben. Es geht hier um den Einbau von RCD (FI-Schalter), zumindest im Bereich der Badezimmer. Diese sind im Bestand zwar nicht vorgeschrieben, aber bei Neubauten oder wesentlichen Veränderungen Pflicht. Die Meinung des Nießbrauchers: brauchen wir nicht; keine Pflicht; keine Veränderung stattgefunden; funktioniert auch so. Die Meinung des Eigentümers: Empfiehlt sich nach so langer Zeit nachzubessern.

Natürlich steht es dem Eigentümer frei dieses auf eigene Kosten zu veranlassen.

"Man kann es auch von der anderen Seite betrachten: Wenn der Eigentümer merkt, dass der Nießbraucher seinen Pflichten nicht nachkommt, ist es eine ganz schlechte Idee, einfach die Hände in den Schoß zu legen und darauf zu hoffen, dass der Nießbraucher die Suppe dann selbst auslöffeln muss." Das ist der wesentliche Kern meiner Frage. Ich danke dir sehr für deine Zeit und sehr hilfreiche Ausführung.