Nießbrauchrecht- Wasserschaden

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von siko1968, 02.11.2015.

  1. #1 siko1968, 02.11.2015
    siko1968

    siko1968 Neuer Benutzer

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    Hallo, mich würde mal interessieren, ob ich eine Wohnung vermieten darf, auf die mein Vater das Nießbrauchrecht hat? Mein Vater besitzt ein 3-Familienhaus das er vermietet. Dieses Haus wurde mir überschrieben und meine Eltern haben das Nießbrauchrecht.
    In einer Wohnung habe ich und meine Familie die letzten Jahre gewohnt. Nach unserem Auszug haben wir diese vermietet und mein Vater meinte, dass ich den Mietvertrag auf meinen Namen machen soll und die Miete an mich überwiesen werden soll - ist das so Rechtens? Oder muss der Mietvertrag auf meinen Vater laufen? Letztendlich gehört mir ja das Haus und somit die Wohnung ja noch nicht.

    Nun haben wir noch einen Wasserschaden in der Wohnung und der Mieter verlangt Mietminderung was ja okay ist. Mein Vater hat das ganze Haus versichert und bekommt die Mietminderung von der Versicherung zurück. Da ich ja nun die Miete bekomme, bin ich etwas unsicher wie die Versicherung reagiert. Muss ich dann der Vermieter erst an mich schreiben und ich dann an meinen Vater?
    Alles etwas durcheinander.
    Wäre toll wenn jemand antworten würde. DANKE im voraus.
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Hallo siko,

    hier müsste einiges anders formuliert werden....

    "mich würde mal interessieren, ob ich eine Wohnung vermieten darf, auf die mein Vater das Nießbrauchrecht hat?"
    - Ja, darfst Du, wenn Dein Vater Dich dazu ermächtigt. Sogar ich kann (s)ein Haus, welches mir noch nicht mal gehört, vermieten. Bspw. Betrüger tun das, wobei der Mietvertrag erstmal grundsätzlich gilt.

    "Mein Vater besitzt ein 3-Familienhaus das er vermietet. Dieses Haus wurde mir überschrieben und meine Eltern haben das Nießbrauchrecht.
    In einer Wohnung habe ich und meine Familie die letzten Jahre gewohnt. Nach unserem Auszug haben wir diese vermietet und mein Vater meinte, dass ich den Mietvertrag auf meinen Namen machen soll und die Miete an mich überwiesen werden soll - ist das so Rechtens? Oder muss der Mietvertrag auf meinen Vater laufen? Letztendlich gehört mir ja das Haus und somit die Wohnung ja noch nicht."
    - Weshalb so kompliziert, denkt Ihr da an das Finanzamt...?

    "Nun haben wir noch einen Wasserschaden in der Wohnung und der Mieter verlangt Mietminderung was ja okay ist. Mein Vater hat das ganze Haus versichert und bekommt die Mietminderung von der Versicherung zurück. Da ich ja nun die Miete bekomme, bin ich etwas unsicher wie die Versicherung reagiert. Muss ich dann der Vermieter erst an mich schreiben und ich dann an meinen Vater?"
    - Kommt drauf an, wer der Versicherungsnehmer ist.
     
  4. Andres

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    Du darfst so ziemlich alles vermieten, du dürftest z.B. auch meine Wohnung vermieten. Die spannendere Frage ist, ob du über die Wohnung auch verfügen darfst. Über meine darfst du es nicht - du kannst sie zwar vermieten, aber du wirst die sich daraus ergebenden Verpflichtungen nicht erfüllen können, weil ich dir (oder deinem Mieter) die Wohnung nicht überlasse.

    Daher ist die Frage: Wie ist die Nutzung zwischen dir und deinen Eltern genau geregelt?


    Nein, dein Vater ist (bzw. war) Eigentümer. Den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum findest du selbst heraus.


    Natürlich. Wirtschaftlich berechtigt bleiben aber deine Eltern, d.h. unabhängig von den mit dem Mieter vereinbarten Formalitäten steht ihnen der Ertrag zu - genau das ist der Nießbrauch.


    Doch, du bist Eigentümer.


    Satz 2 und Satz 3 stehen im Widerspruch: Bekommt dein Vater den Schaden ersetzt oder ist noch unklar, wie die Versicherung reagiert?


    Nix versteh.

    Eines kann ich schonmal sagen: Wie ihr das macht, gibt es auf Dauer ein schönes Chaos. Wer kümmert sich denn nun um das Haus? Du bist der Vermieter, dein Vater ist Versicherungsnehmer, bei dir landen die Einnahmen, letztendlich stehen sie deinen Eltern zu. Aufgrund einiger Formulierungen habe ich auch den EIndruck, dass dir die grundsätzliche Lage von Rechten und Pflichten nicht so ganz klar ist.

    Das sollte mal dringend klar getrennt werden. Damit würde sich auch ein großer Teil deiner Fragen von selbst erledigen. Die zwei extremen Ansätze sind:
    • Du machst die komplette Verwaltung, alles läuft bei dir auf. Das wirtschaftliche Endergebnis bekommen deine Eltern von dir.
    • Du machst gar nichts und stehst du im Grundbuch. Die komplette Verwaltung läuft über deine Eltern, bei denen auch Einnahmen und Ausgaben verbleiben.
    Ein realer Kompromiss zwischen diesen Extremen beinhaltet vor allem, dass man regelmäßig miteinander redet (allein schon zwecks Erfahrungsaustausch) und evtl. bestimmte Entscheidungen gemeinsam trifft.
     
  5. #4 siko1968, 02.11.2015
    siko1968

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    Hallo Benny,
    danke für die schnelle Antwort.
    Versicherungsnehmer ist mein Vater. Die Mietminderung ist mit versichert!
    Aber die Miete erhalte ich ja von den Mietern.
    Grüße Silke
     
  6. #5 siko1968, 02.11.2015
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    Hallo Andreas,

    sorry, ich kenne mich in diesem Bereich nicht so gut aus! Vielleicht hört sich deshalb alles etwas chaotisch an.
    Also ich bekomme für eine Wohnung die Miete und für die beiden anderen bekommen meine Eltern die Miete. Dies wurde so intern zwischen mir, meinen Eltern und Schwester abgeklärt. Mein Vater hat das komplette Haus schon vor Jahren versichert, zu dieser Zeit bekam ich noch keine Miete. Diese Umstellung fand erst vor kurzem statt!!! Um das Haus kümmere ich mich sowie meine Eltern. Es klappt soweit gut - die Kosten von meiner Wohnung übernehme ich und die Kosten von den 2 anderen Wohnungen mein Vater. Wir kommen gut klar!
    Nun bin ich etwas unsicher geworden aufgrund des Wasserschadens.
    Ich meine damit: Da mein Vater der Versicherungsnehmer ist, aber ich die Miete bekomme, ob wir dann ebenfalls die Mietminderung einreichen können oder die Versicherung nur die Mietminderung erstattet wenn der Versicherungsnehmer, in diesem Fall mein Vater, die Miete erhält - schwieriger Satz!
    Danke im voraus
     
  7. Andres

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    Man könnte es provokativ formulieren: Genau das ist das Problem. Es fehlt der Antrieb, die Dinge klar zu regeln, weil man sich doch so toll versteht. Das hat hier handfeste Auswirkungen, denn wie bereits angesprochen, werden bestimmte Aspekte des Sachverhalts so nicht deutlich erkennbar. Ist dir z.B. klar, dass es sich bei deinen Mieteinnahmen verringert um die "geteilten" Kosten um eine Schenkung handelt? Das könnte die ganze schlaue Idee mit der Übertragung gegen Nießbrauch steuerlich massiv verschlechtern.


    Ok, ich habe es dann verstanden. Meine Meinung - mehr ist es nicht - dazu: Versicherungsgegenstand in der Gebäudeversicherung ist das Gebäude bzw. seine Nutzungen, nicht das Mietverhältnis. Die Mieten (Nutzungen) würden eigentlich den Eltern zustehen, egal an wen die die Erträge gewöhnlich verschenken, also entsteht auch den Eltern der Schaden, folglich haben die Eltern einen Versicherungsfall. An wen sie die Versicherungsleistung verschenken, ist deren Sache.
     
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  8. #7 lostcontrol, 02.11.2015
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    Ohne alles gelesen zu haben:
    Ich keine Deine Situation aus eigener Erfahrung.
    Was bei Dir die Sache so kompliziert macht ist, dass Du Dir die Miete auf Dein eigenes Konto überweisen lässt - anstatt auf das Konto des Niessbrauchers, wo's hingehören würde (bzw. optimalerweise auf ein entsprechendes Hauskonto).

    Meine Empfehlung:
    Entsprechende Vollmachten seitens der Niessbraucher erleichtern die Sache ungemein.
    In Mietverträgen ist es durchaus sinnvoll, denjenigen als Vermieter fungieren zu lassen, der dann auch tatsächlich für die Mieterbetreuung, Verwaltung, Instandhaltung/Instandsetzung usw. zuständig ist - spätestens dann wenn wenn der Niessbraucher das eben gerne loshaben möchte, was gerade im direkten Verwandtschaftsverhältnis ja eben der Hauptgrund für diese Konstellation ist.
    Dazu braucht's auch keine Generalvollmacht, da tun's schon entsprechende Vollmachten für eben das fragliche Hauskonto und eben für Vermietung, Verwaltung usw.
     
  9. #8 lostcontrol, 02.11.2015
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    Was bedeutet, dass Deine Eltern sämtliche wirtschaftlichen Rechte und Pflichten weiter tragen.
    DU hast keinen Anspruch auf wirtschaftlichen Gewinn (Mieteinnahmen), aber auch keine wirtschaftlichen Pflichten (Instandhaltung/Instandsetzung z.B.).
    Du bist zwar Eigentümer, kannst bzw. musst aber die Einnahmen aus VV nicht angeben (weil's ja nicht DEINE Einnahmen sind sondern die des Nießbrauchers).
    Abgesehen vom "Machtbehalt" den die Eltern in solchen Fällen haben (z.B. dass das Haus nicht ohne ihre Zustimmung abgerissen oder verkauft werden kann), kann die Konstellation natürlich auch steuerlich vorteilhaft sein.

    Dein Vater kann Dich bevollmächtigen ihn entsprechend zu vertreten - im Fall der Versicherungen hat es sich als hilfreich erwiesen dort eine entsprechende Vollmacht zu hinterlegen.
    Da Du mittlerweile aber Eigentümer bist, würde ich an Deiner Stelle die Gelegenheit nutzen und den ganzen Versicherungskram umschreiben lassen (auch hier wäre wieder ein entsprechendes "Hauskonto" empfehlenswert von dem die Versicherungsbeträge abgehen und an das die Schadensregulierung fliessen kann).

    Jepp.
    Und wenn's steuerlich passt kann man sich - falls man denn tatsächlich die Verwaltung übernimmt - auch ein entsprechendes Gehalt auszahlen lassen.
    Ob das jetzt unbedingt in der Höhe der Miete (ohne Betriebskosten) eben dieser Wohnung sein muss, darüber würde sich ein guter Steuerberater eventuell rechtzeitig Gedanken machen.

    Und das ist ein Fehler.
     
  10. #9 lostcontrol, 02.11.2015
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    Mich würde da vor allem interessieren was die beiden Steuerberater (also Deine und die Deiner Eltern) dazu sagen...
    Und wenn DIE Euch nicht sagen dass das so nicht geht, dann wird's Zeit dass DU als EIGENTÜMERIN Dich da jetzt kümmerst.

    Wurde Dir das Haus als GANZES überschrieben oder nur die eine Wohnung?
    Du sprichst von Schwestern - wurden die abgefunden? Oder soll das über die Miete laufen? Beteiligen sie sich an der Instandhaltung/Instandsetzung?

    In gewisser Weise schon - denn zu der Zeit hast du da noch mietfrei gewohnt, richtig?

    Warum so kompliziert wenn die Sachlage doch so einfach ist? Du hast keine Ansprüche auf Mieteinnahmen aus diesem Haus, auf das Deine Eltern den Nießbrauch haben - musst aber auch nicht für irgendwelche Kosten dort aufkommen.

    Was verstehst Du unter "kümmern"? Was machst Du denn dort? Hausverwaltung? Vermietung? Gartenpflege? Hausreinigung? Winterdienst? Betreust Du die Handwerker? Stellst Du den Müll raus?

    Glaub ich Dir nicht.
    Wie stehen denn Deine Schwestern dazu dass Du das Haus allein überschrieben bekommen hast?
    Warum hast Du keinerlei Vollmachten, obwohl Du doch jetzt Eigentümerin bist?

    Sorry der Nachfrage - aber wie sicher warst Du Dir denn bisher?

    Wer die Miete bekommt ist nur steuerlich entscheidend - wenn Du mich fragst verliert Ihr an dieser Stelle Geld.

    Das geht die Versicherung aber einen feuchten Dreck an wer die Miete tatsächlich kassiert (und Eure äusserst angreifbare Konstellation sowieso).

    Ihr müsst entscheiden wer sich um diesen Versicherungskram kümmert - entweder Dein Vater oder Du (oder jemand ganz anders). Empfehlenswert wäre natürlich wenn Du als Eigentümerin das machen würdest.
    Eine Vollmacht brauchst Du trotzdem von Deinem Vater - lass die gleich dort fest hinterlegen, die wirst Du noch brauchen bei weiteren Fällen.
    Mit der Versicherung kann man vereinbaren wohin das Geld überwiesen werden soll - üblicherweise fragen die sogar extra nochmal nach.
    Hier nochmal die Empfehlung ein "Hauskonto" einzurichten. Erleichtert die Buchhaltung ungemein.

    Es sind entgangene Mieteinnahmen. Die Frage wer darauf Anspruch erhebt, erübrigt sich per Vollmacht und optimalerweise per "Hauskonto".
     
  11. #10 siko1968, 02.11.2015
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    Hallo, man da habe ich ja was angefangen ....
    Das Haus wurde alleine auf mich überschrieben meine Schwester bekam dafür was anderes - keine ist schlechter dran! Das Haus wurde bereits vor ca. 15 Jahren auf mich überschrieben und die Miete erhalte ich seit nun genau 2 Monaten. Aber ich werde den Mietvertrag ändern auf meinen Vater und der Rest erledigt sich dann auch. Ich kümmere mich mittlerweile so gut wie um alles, da mein Vater auch älter wird und froh ist, dass ich ihm diese Aufgaben abnehme.
    Vielen Dank für eure Antworten und eure Zeit.
     
  12. #11 lostcontrol, 02.11.2015
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    Das ist ja schon mal beruhigend.
    Und warum bekommen Deine Schwestern Miete aus dem Haus?

    Du willst sagen:
    Bisher hast Du die Einnahmen in Form von "mietfrei wohnen" kassiert - und jetzt unterstützen Dich Deine Eltern weiter indem Sie Dir die Mieteinnahmen aus dieser Wohnung "direkt" gönnen.
    Darf ich fragen wie alt Du bist?
    Das Alter könnte diesbezüglich (auch steuerlich) eine große Rolle spielen.

    Ach so - dann willst Du also, obwohl Du Eigentümerin bist, den ganzen Krempel auf Deinen Vater abschieben?
    Sorry - aber nach 15 Jahren (!!!) Eigentum solltest Du spätestens irgendwann mal dem Spruch "Eigentum verpflichtet" begegnet sein...

    Das ist ja schön und gut, wenn auch immens naiv.
    Ihr solltet DRINGEND Klarheit ins Verhältnis bringen und Du solltest Dir DRINGEND Deiner Verantwortung als Eigentümerin bewusst werden.

    Immerhin ist nach 15 Jahren zumindest die Frage geklärt, die ich noch gehabt hätte, nämlich ob's hier nur um die Vererbung mit "warmer Hand" geht. Da für hätten 10 Jahre gereicht.
     
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  13. #12 siko1968, 03.11.2015
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    Hier wird man ja ganz schön fertiggemacht. Auch wenn der Mietvertrag auf meinen Vater geschrieben wird - was mir ja indirekt von euch geraten wurde!!!!! werde ich weiterhin die Arbeit erledigen!!! Bitte mal alles genau lesen - Miete bekommt meine Schwester keiner von dem Haus.
    So und nun reicht es mir in diesem Forum. Nochmals Danke
     
  14. #13 siko1968, 03.11.2015
    siko1968

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    Noch etwas: auch wenn ihr euch das nicht vorstellen könnt, es gibt auch noch Familien ohne Streit. Die normal miteinander umgehen und jeder gerne dem anderen hilft, ohne dass es schriftlich geregelt sein muss .. kaum zu glauben ....
     
  15. Duncan

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    und genau in diesen Familien gibt es in wenigen Jahren ungeheuren Streit, weil der A ja dieses und die B dass und c gar nichts und d doppelt soviel.....

    Aus Erfahrung: Bringt den Kram in eine saubere juristische Form. Ist für euch auf Dauer einfacher, z.B. wenn es mal mit einem Mieter Zanke gibt. Auch wenn es schon 20 Jahre gut gegangen ist. Ich bin auch gerade beim ausbügeln von Fehlern die mein Vater vor 20 Jahren gemacht hat, weil weder er noch seine damaligen Berater es besser wussten. Kostet gerade 5stellige Summen. Hätte man das damals gewusst und richtig gemacht....

    Es liegt nicht in unserer Absicht dich fertig zu machen, es ist nur ein gutgemeinter Hinweis.
     
  16. dots

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    Und wenn es mal richtig knallt, machen dich deine Familie, die Mieter, der Richter und der gegnerische Anwalt ohne Rücksicht auf Verluste fertig - viel mehr fertig (oder fertiger? ;-)), als es die unangenehmen Fragen hier tun.
    Wenn man dir was anhaben wollte, könnte man dir auch unterstellen, dass du gerade nur das hören willst was dir gerade in den Kram passt. Aber das ist vielleicht auch ein Stück weit normal.
    Hier will dich niemand ins offene Messer laufen lassen, daher die (aus deiner Sicht vielleicht komischen) Fragen.
     
  17. #16 lostcontrol, 03.11.2015
    lostcontrol

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    Welche Arbeit erledigst Du denn?
    Und: Du kassierst ja auch kräftig Miete. Und das nicht erst seit 2 Monaten sondern schon um etliches länger - durch das mietfreie Wohnen.
    Dass Du Dir in 15 Jahren noch keine Gedanken um die steuerlichen Hintergründe gemacht hast, lässt tief blicken. Auch dass Du Dich in 15 Jahren nicht um Versicherungen etc. gekümmert hast lässt entsprechende Rückschlüsse zu.
     
  18. Andres

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    Muss so etwas sein? Ich finde das einfach nur unverschämt.
     
  19. #18 lostcontrol, 03.11.2015
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    Das war eigentlich darauf bezogen, dass es hier ganz offensichtlich so einige Probleme gibt - z.B. dass die Eigentümerin nicht mal weiss wie sie sich der Versicherung gegenüber verhalten soll.
    "Gut klarkommen" sieht anders aus.
     
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  20. dots

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    Hallo Andres,

    warum unverschämt?
    Wenn man davon ausgeht, dass Losti das wirklich nicht glaubt, ist es m.E. einfach nur ehrlich.
    Und die Frage hier im Forum zeigt doch schon (zaghaft), dass man nicht 10%ig klar kommt.

    Gruß,
    Christian
     
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  21. #20 ImmerPositiv, 03.11.2015
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    Da haben wir es wieder, es ist manchmal nicht einfach seine Meinung oder sein Anliegen schriftlich rüber zu bringen (im Persönlichen Gespräch oder in einer Gesprächsrunde würde man die Mimik, die Gesten und die Stimmlage des Redners wahrnehmen und hören, schriftlich können Aussagen anders wirken.

    Von daher tu ich mich auch ein bisschen schwer damit gleich mit *unverschämt * z.B. Zu kontern, man könnte auch kurz hinterfragrn was der jenige mit seiner Aussage jetzt grnau meinz ;-) ... Nur so am Eande, ansonsten wird ja auch sehr viel hier in den Theman hinterfragt um expliziter antworten zu können. Meine persönliche Meinung.

    Gruss
     
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Nießbrauchrecht- Wasserschaden

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