NK-Abrechnung außerhalb des Kalenderjahres

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Memo, 28.12.2009.

  1. Memo

    Memo Benutzer

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    Hallo zusammen. Ich mache momentan meine NK-Abrechnung und komme bei einem Punkt nicht weiter. Der Zeitraum ist 01.01.2009 - 31.12.2009. D.h. alle Kosten, die in diesem Zeitraum angefallen sind, kommen natürlich in die Abrechnung. Jetzt habe ich aber ein Problem mit den Wasserkosten und dem Allgemeinstrom. Die Jahresrechnung für Allgemeinstrom und Wasserkosten kam im August, da die Abschläge von August 2008 bis August 2009 gezahlt wurden, d.h. außerhalb des Zeitraums für die NK (01.01.2009 - 31.12.2009). Wie macht ihr hier die NK-Abrechnung? Wählt ihr einen anderen Zeitraum? Ich nutze z.B. ein Tool, wo ich den Zeitraum für die NK (01.01.2009 - 31.12.2009) angeben muß und die Ausgaben in diesem Zeitraum buchen muß, d.h. wenn ich bei den o.g. Kosten den Gültigkeitszeitraum August 2008 - August 2009 eintrage, rechnet das Tool mir den Zeitraum ab dem 01.01.2009.

    Ich weiß zwar, dass Ihr zum Tool nichts sagen könnt, aber ihr könntet mich evtl. aufklären, wie es generell läuft.

    Danke im Voraus.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die Belege und die NK-Abrechnung müssen übereinstimmende Zeiträume beschreiben. Wenn die Rechnungen mit den Zeiträumen nicht übereinstimmen, muss getrennt werden.

    Strom& Wasser: ablesung am ende des Zeitraumes und schon kann man das trennen. Die Abschläge werden auch für die betreffenden Monate gebucht. Nicht darüber hinaus.
     
  4. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Wenn die Ablesewerte zum Abrechnungsstichtag nicht vorliegen, kann man sie auch linear hochrechnen. Dann einfach den Verbrauch mit den Tarifen der Versorger multiplizieren und schon bekommt man die Kosten im Abrechnungszeitraum. Wenn da zwischendurch eine Tarifänderung ist, werden in der Regel da ja auch geschätzte Stände angegeben. Diese kann man auch einfach übernehmen.

    ACHTUNG: Für die Abrechnung müssen dann aber beide Belege zur Einsicht bereitgehalten werden. Und der Rechenweg sollte auch nachvollziehbar dokumentiert werden.


    Aber mal davon ab. Wie macht man eine Abrechnung wenn das Jahr noch garnicht vorbei ist? Schätzt Du die Ablesewerte zum 31.12.09 alle? Und hast Du schon alle Kosten? Ich denke da vor allem an die Stromrechnung, die erst Mitte 2010 kommt?
     
  5. Memo

    Memo Benutzer

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    Verstehe ich nicht ganz. Also ich möchte jetzt in den nächsten Tagen die Abrechnung für 2009 machen. Somit ist das Jahr doch vorbei, oder? Und ich hätte meine Kosten zusammen. Was mir nur Sorgen macht, ist die Abrechnung für Wasser und Strom. Die Ablesetermine sind jeweils im August des Jahres, d.h. die Zeiträume wären jeweils von August 2008 bis Augsut 2009. Ich würde jetzt (in meiner Naivität) in der NK-Abrechnung für 2009 die o.g. Posten mit einbauen, da ja die Abrechnung für Wasser und Strom im August 2009 gekommen ist. Also gehören die beiden Posten mit in die NK für 2009. Bei der nächsten NK-Abrechnung im Januar 2011 für das Jahr 2010 käme dann die Zeit August 2009 bis August 2010 für Wasser und Strom in die NK-Abrechnung. Oder denke ich da falsch? Oder ich müsste als Zeitraum für die NK-Abrechnung 01.09 bis 31.08 wählen, dann hätte ich die o.g. Kosten ohne Probleme in der NK-Abrechnung.
     
  6. #5 Kitzblitz, 30.12.2009
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Am 31.12. die Zählerstände ablesen und die Verbrauchskosten anhand der Zählerstände selbst ausrechnen. Den/die Mieter kannst du bei der Ablesung hinzuziehen, damit es im Nachgang keinen Ärger gibt.

    Komplizierter ist da vielleicht die Abgrenzung der Heizungskosten, wenn es eine Gemeinschaftsheizanlage gibt, denn einen Zwischenstand zum Stichtag 31.12. wird wohl kaum vorliegen. Hier muss ebenfalls abgegrenzt werden.

    Brennstoffverbrauch zwischen der letzten Wärmemessung und dem 31.12. ablesen und einen fiktiven Verbrauch anhand des Verbrauchsverteilung bei der letzten Heizkostenabrechnung umlegen. Bei der nächsten Abrechnung kann dieser fiktive Verbrauch dann wieder abgezogen und durch den tatsächlichen Verbrauch ersetzt werden. Gleichzeitig muss natürlich wieder eine Abgrenzung für die Zeit nach der Heizkostenabrechnung und dem Restjahr erfolgen. So kann man eine Abrechnung zum 31.12. eines jeden Jahres machen. Abgrenzungsfehler - z.B. durch geändertes Heizverhalten einzelner Mieter - werden dabei sogar wieder korriegiert.
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es gibt genau 2 Möglichkeiten zur Abrechnung und das hier beschriebene Verfahren gehört mit Sicherheit nicht dazu.
    Der Vermieter kann nach dem Leistungsprinzip abrechnen und muss damit die Kosten - mit den hier diskutierten Problemen - abgrenzen oder er kann alternativ nach dem Abflussprinzip abrechnen (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07).
    Der Vermieter kann also die geleisteten Zahlungen der Abrechnungsperiode in die Abrechnung einstellen. Umgelegt wird also die Summe aus den Abschlagszahlungen und der Zahlung aus der Jahresabrechnung.

    Die genannte BGH-Entscheidung betrifft explizit die Wasserkosten und ich sehe nicht, wie man aus der Heizkostenverordnung ein abweichendes Ergebnis ableiten könnte.
    Wenn man nicht beabsichtigt, ein neues Grundsatzurteil zu erstreiten, sollte man sich aber trotzdem an die bisher herrschende Meinung halten und bei den Heiz- und Warmwasserkosten eine Abgrenzung vornehmen.
     
  8. #7 Kitzblitz, 30.12.2009
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Mmmh, ... da kann ich gerade nicht so ganz folgen. Vielleicht meinen wir doch das gleiche Verfahren. Weil du mich mit deiner Anmerkung nun etwas verunsicherst, beschreibe ich das von mir angewandte Verfahren etwas ausführlicher.

    Ich mache die Abrechnung eines 5-Fam.-Hauses (als Verwalter desselben) schon seit ca. 16 Jahren für die Heizkosten so.

    Minol liest die Verdunsterröhrchen immer Anfang September ab - die Heizung steht ab Mai still, da die Warmwasserbereitung über Nachtstrom elektrisch erfolgt. Brennstoff ist Gas - die Ablesung/Abrechnung des Gasverbrauchs erfolgt immer im August - bis zur Ablesung der Verdunsterröhrchen im September wird kein Gas verbraucht.

    Eine Abgrenzung - egal ob Wasser oder Heizung - zum 31.12. ist erforderlich, wenn das Wirtschaftsjahr so festgelegt ist.

    Abrechnen kann ich faktisch den Gasverbrauch von August zu August eines jeden Jahres. Das Wirtschaftsjahr beginnt jedoch am 1.01. und endet am 31.12. eines jeden Jahres. Ich mache also am 31.12. eine Zwischenablesung des Gaszählerstandes.

    Die tatsächlichen Wärmeverbräuche der einzelnen Wohnungen mit Stand 31.12. kenne ich nicht - muss die Gaskosten ab Wiedereinschalten der Heizung bis zum 31.12. aber auf die einzelnen Wohnungen verteilen. Zur Verteilung des angefallenen Gasverbrauches bediene ich mich der Heizkostenverteilung, wie sie von Minol bis Anfang September abgerechnet worden ist. Die Kosten für den Gasverbrauch kann ich anhand der Abrechnung der Gaswerke unter Berücksichtigung eventueller Änderungen selbst bis zum 31.12. ausrechnen und erhalte so einen Abgrenzungsbetrag je Wohnung.

    Die Abrechnung erfolgt dann wie folgt:

    - Gutschrift des Abgrenzungsbetrages aus dem Vorjahr
    - Abrechnung der von Minol ermittelten Heizkosten (August Vorjahr - August Abrechenjahr)
    - Belastung Abgrenzungsbetrag aus dem Abrechenjahr

    => Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009

    Sollte im Abgrenzungsbetrag ein Fehler enthalten sein, weil sich z.B. das Heizverhalten in einer Wohnung geändert hat, wird dieser Fehler mit der nächsten Abrechnung wieder neutralisiert, da ja der Abgrenzungsbetrag des Vorjahres wieder gutgeschrieben wird.

    Der Hauptwasserzähler wird zum Jahreswechsel von den Stadtwerken selbst abgelesen und auch entsprechend abgerechnet, so dass ich nur noch die verbrauchsabhängige Verteilung anhand der Unterwasserzähler vornehmen muss ohne abgrenzen zu müssen. Ein Eigentümer, der den Wasserableser ins Haus lässt, liest gleichzeitig alle Unterwasseruhren ab.

    So fahre ich denn auch morgen wieder hin und notiere sämtliche Zählerstände, damit ich auch das Wirtschaftsjahr 2009 so abrechnen kann.
     
  9. Memo

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    Ich bitte euch, mich nicht noch mehr zu verwirren :lol
    Bleiben wir bei meinen Wasserkosten (Abschläge), die ich monatlich an die Wasserwerke zahle und den allgemeinen Strom:

    - ich habe als Zeitraum für die NK 01.01.2009 - 31.12.2009 gewählt und wir nehmen mal an ich hätte das Objekt im August 2008 erworben. Wenn ich den o.g. Zeitraum wähle, dürfte ich die Wasserkosten und Stromkosten für 2008 nicht mit in die Abrechnung für 2009 nehmen, richtig?

    - könnte/müsste ich dann den Zeitraum ändern in 01.08.2008 - 31.07.2009, um alle Kosten in der jetzigen (ersten) Abrechnung aufzuführen?

    - ablesen muß ich nichts (denke ich mal). Es gibt nur einen Hauptwasserzähler, der in den Nebenkosten auf die Mieter umgelegt wird. Ich würde dann erstmal (bevor die Endabrechnung im August des Jahres kommt) die Abschläge auf die Mieter umlegen und wenn die Endabrechnung kommt dann zusätzlich den Nachzahlungsbetrag oder evtl. die Erstattung an die Mieter umlegen.


    Heißt dass, dass ich zwei Abrechnungen machen muß (für 2008 und für 2009) oder muß ich die Posten Strom und Wasser von der "normalen" 'NK-Abrechnung trennen?

    Du verwirrst mich *g
    Muß das Jahr denn vorbei sein? Ich könnte doch einen anderen Zeitraum als 01.01.2009 - 31-12-2009 haben, oder?
    Und was muß ich denn ablesen? Es gibt nur einen Hauptwasserzähler (siehe auch oben). Die Stromrechnung kann, die Ende August 2010 kommt, könnte ich doch in die NK-Abrechnung für 2010 mit einrechnen, oder?

    Vielen Dank nochmals für eure Hilfe.
     
  10. #9 lostcontrol, 02.01.2010
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    richtig, denn deine abrechnung muss ja dem wirtschaftszeitraum entsprechen.

    du kannst nicht mal eben so einfach den wirtschaftszeitraum verändern.

    den solltest du aber schon ablesen zum 31.12. des jahres, wenn dein wirtschaftszeitraum so gelagert ist.

    die abschläge abrechnen? wieso das denn? natürlich legst du nicht die abschläge um sondern die endgültige abrechnung.

    selbstverständlich musst du da zwei abrechnungen machen.
    dein wirtschaftszeitraum ist ja vom 01.01. bis 31.12., logischerweise muss die abrechnung dem entsprechen.

    wenn das jahr noch nicht vorbei ist, wirst du wohl kaum sämtliche zählerstände und rechnungen haben, ergo kannst du auch nicht abrechnen.

    du kannst eigentlich nur die kosten, die tatsächlich innerhalb des wirtschaftszeitraums angefallen sind abrechnen, nicht mehr und nicht weniger.

    warum sollte das problematisch sein? ich kann dir da nicht ganz folgen.
    bei uns ist sowohl die wasserrechnung als auch die stromrechnung derart ausführlich und umfassend gehalten, dass sich da, selbst bei einem unterjährigen tarifwechsel (preiserhöhungen etc.) alles problemlos ergibt.
    beispiel strom: wir hatten da letztes jahr 'ne preiserhöhung, entsprechend wurden wir rechtzeitig vom versorger aufgefordert zum stichtag die zähler abzulesen und durchzugeben (damit die ihre rechnung entsprechend sauber machen können).
    und in der entsprechenden abrechnung tauchten dann genau diese werte auch auf, es war also überhaupt kein problem das entsprechend zuzuordnen (was wichtig war, da wir mieterwechsel hatten, ansonsten wär's wohl ziemlich egal gewesen).

    ich hoffe doch sehr wir reden hier nur vom allgemeinstrom...

    loschdi
    (die übrigens grundsätzlich sämtliche zähler in sämtlichen häusern sowie ölstände bei zentralheizungen möglichst pünktlich zum 31.12. abliest - und wenn's nur für die private statistik ist, aber es hat sich halt über die jahre sehr bewährt diese werte zu sammeln.)
     
  11. Memo

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    Ok

    Auch nicht, wenn dies meine erste Abrechnung ist und ich das Objekt im August 2008 erworben habe?

    Warum soll ich den Zählerstand ablesen? Ich bekomme doch von den Stadtwerken jeweils im August die Endabrechnung und kann diese Gesamtsumme doch auf die Mieter aufteilen, oder?


    Wenn ich eh die endgültige Abrechnung auf die Mieter umlege (siehe auch oben), warum muss ich dann noch Zähler ablesen?

    Wie müsste ich denn die Abrechnung für 2008 machen, wenn ich die Endabrechnung erst im August 2009 bekomme? Evtl. Differenz zwischen Anfangs-Zählerstand 2008 und End-Zählerstand 2008 multipliziert mit den Einzelpreisen wie "Mengenpreis pro m³", "Wasserentnahmeentgelt pro m³", "Grundpreis pro Tag" und "Bereitstellung pro Tag"?

    Gleiche Frage wie oben: warum muss ich den Zählerstand ablesen?

    Also wieder Stromzähler (Allgemeinstrom) ablesen? Und wie berechnen?

    Ja. Und nochmals vielen Dank für die MÜhe.
     
  12. #11 lostcontrol, 03.01.2010
    lostcontrol

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    nein, auch dann nicht. der wirtschaftszeitraum steht ja unabhängig davon fest.

    wann lesen denn die stadtwerke bei dir ab? pünktlich zum 31.12.? wohl kaum.
    bei uns wird seitens der stadt irgendwann zwischen oktober und februar abgelesen.
    nur mal als beispiel: 2008 waren sie bei mir im oktober. 2009 garnicht, ich nehme an sie kommen irgendwann in den nächsten wochen. will heissen: der ablesetermin kann sich um bis zu 4 monate verschieben.
    ich halt mich da lieber an den zählerstand zum ende des wirtschaftszeitraums.

    erklärung siehe oben.

    genau.
    und was das jahr 2008 angeht, dafür bist du jetzt ohnehin zu spät dran, das kannst du knicken. hast du überhaupt die entsprechenden zählerstände und rechnungen vom vorbesitzer? oder wie willst du da das erste halbjahr abrechnen?

    gleiche antwort wie oben.
    und zusätzlich: ich hab wie gesagt gerne konkrete werte über die verbräuche in den häusern, die ich über jahre hinweg vergleichen kann.
    und wenn ich mit den mietern nach verbrauch abrechne, dann muss ich natürlich auch die zählerstände der einzelzähler mit dem stand der hausuhr vergleichen können.

    klar ablesen, musst du doch ohnehin. wenn du's nicht tust kommt (zumindest bei uns) ein offizieller ableser vom versorger vorbei.
    zu berechnen ist da nicht viel, du nimmst die rechnung vom versorger und legst das nach deinem verteilerschlüssel auf die mieter um.

    eine frage noch am rande:
    hat der ex-eigentümer 2008 mit den mietern abgerechnet?
     
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