NK-Abrechnung bei Mietminderung

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Beluga, 21.10.2006.

  1. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    BGH hat entschieden dass bei der Berechnung der Mietminderung von der Brutto-Warmmiete (also inkl. Nebenkostenvorauszahlung) auszugehen ist.

    Wie ist bei der Nebenkostenjahresabrechnung ?
    Durch die Gegenüberstellung von allen anfallenden Nebenkosten mit der gesamten Vorauszahlung in Jahresabrechnung würde doch die geminderte 10% wieder
    zurückgeholt bzw. kompensiert.

    Oder ist die Minderung in Jahresabrechnung zu berücksichtigen, und wie ?

    :?
     
  2. AdMan

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  3. Caro

    Caro Benutzer

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    Hi,

    na das würd mich ja nun auch interessieren! Wir dürfen ab der nächsten Zahlung 30% mindern. Das ist schon ´ne ganze Menge - unser Anwalt ist nun die kommende Woche im Urlaub, wenn bis zu seiner Rückkehr hier noch keiner gepostet hat, werd ich ihn mal fragen wie es sich verhält.

    Da bin ich gar nicht drüber gefallen, dass ich ja auch die NKvorauszahlung dadurch verringert. Nur dann frag ich mich, was es bringt zu kürzen, wenn er sich es bei der Abrechnung wieder holt........ sofern er die Mängel nicht schnellstmöglichst behebt und er wieder voll kassieren darf :o


    LG
    Caro :tasse
     
  4. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Zur Berechnung der Minderung wird die Bruttomiete genommen. Bei der Zahlung bleibt jedoch die Vorauszahlung gleich. (Dieser Bestandteil bleibt unberührt).
    Der Hintergrund dieser Abrechnung war wohl die "nichtnutzung" des Wohnraumes, um den gemindert wird. Die NK sollten dann sinken, muss aber nicht so sein.
    Dadurch könnte der Mieter benachteiligt sein, da er seine eigenen Vorauszahlungen dezimiert und so ziemlich sicher mit einer höheren Nachzahlung zu rechnen hat.

    zudem sind die NK Vereinbarungen weiterhin gültig. (Die NK Anpassung läuft ja auch unabhängig von der Grundmiete).

    Mietzinsbeispiel:
    300€ Grundmiete + 200 NK = 500 €
    10% -> 50€
    300€ Grundmiete - 50€ = 250€
    250€ + 200€ NK = 450€ (=90% :?)

    Die GRUNDMIETE wird gemindert, MINDERUNG berechnet anhand der Bruttomiete!
     
  5. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Wenn von Bruttomiete die Rede ist, dann kann nicht Grundmiete (Nettomeite) gemeint sein. ?

    Logisch ist:
    Vorauszahlung bleibt Vorauszahlung, also Abrechnung wird noch vorgenommen.
    Die geminderte Vorauszahlung wird bei Abrechnung dem tatsächlichen Verbrauch
    gegenübergestellt und dadurch berichtigt.
    Der Vermieter wäre unangemessen benachateiligt, wenn er den Verbrauch seines Mieters tragen muss.

    Nachteil entsteht nur bei pauschalierten Nebenkosten, die nicht abgerechnet werden.

    :tröst
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Der BGH sieht den Sachverhalt allerdings etwas anders. Mieterzahlungen für Betriebskosten sind Teil der Gegenleistung, die der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu erbringen hat. Die volle Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache hat der Mieter nur zu erbringen, wenn auch der Vermieter ein volle Leistung erbringt durch die Überlassung einer mängelfreien Mietsache. Dabei macht der BGH keinen Unterschied zwischen Verbrauch und verbrauchsunabhängigen Betriebskosten und auch nicht zwischen Pauschale und Abrechnung (BGH XII ZR 225/03 vom 06.04.2005).

    Will man dieses Urteil vollständig umsetzen, kann man die Minderung bei Abrechnung der Betriebskosten erst nach Erstellung der Abrechnung endgültig berechnen. Erst dann ist die Höhe der Gegenleistung des Mieters wirklich bekannt. In der Praxis wird das von Capo bereits dargestellte Verfahren für die Verbuchung deer Minderung ausschließlich gegen die Grundmiete vermutlich zu ausreichend guten Ergebnissen führen und nicht beanstandet werden.
     
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