NK-Abrechnung bei Mietminderung

[Beluga]

BGH hat entschieden dass bei der Berechnung der Mietminderung von der Brutto-Warmmiete (also inkl. Nebenkostenvorauszahlung) auszugehen ist.

Wie ist bei der Nebenkostenjahresabrechnung ?
Durch die Gegenüberstellung von allen anfallenden Nebenkosten mit der gesamten Vorauszahlung in Jahresabrechnung würde doch die geminderte 10% wieder
zurückgeholt bzw. kompensiert.

Oder ist die Minderung in Jahresabrechnung zu berücksichtigen, und wie ?

 

[Caro]

Hi,

na das würd mich ja nun auch interessieren! Wir dürfen ab der nächsten Zahlung 30% mindern. Das ist schon ´ne ganze Menge - unser Anwalt ist nun die kommende Woche im Urlaub, wenn bis zu seiner Rückkehr hier noch keiner gepostet hat, werd ich ihn mal fragen wie es sich verhält.

Da bin ich gar nicht drüber gefallen, dass ich ja auch die NKvorauszahlung dadurch verringert. Nur dann frag ich mich, was es bringt zu kürzen, wenn er sich es bei der Abrechnung wieder holt........ sofern er die Mängel nicht schnellstmöglichst behebt und er wieder voll kassieren darf


LG
Caro :tasse

 

[Capo]

Zur Berechnung der Minderung wird die Bruttomiete genommen. Bei der Zahlung bleibt jedoch die Vorauszahlung gleich. (Dieser Bestandteil bleibt unberührt).
Der Hintergrund dieser Abrechnung war wohl die "nichtnutzung" des Wohnraumes, um den gemindert wird. Die NK sollten dann sinken, muss aber nicht so sein.
Dadurch könnte der Mieter benachteiligt sein, da er seine eigenen Vorauszahlungen dezimiert und so ziemlich sicher mit einer höheren Nachzahlung zu rechnen hat.

zudem sind die NK Vereinbarungen weiterhin gültig. (Die NK Anpassung läuft ja auch unabhängig von der Grundmiete).

Mietzinsbeispiel:
300€ Grundmiete + 200 NK = 500 €
10% -> 50€
300€ Grundmiete - 50€ = 250€
250€ + 200€ NK = 450€ (=90% )

Die GRUNDMIETE wird gemindert, MINDERUNG berechnet anhand der Bruttomiete!

 

[Beluga]

Wenn von Bruttomiete die Rede ist, dann kann nicht Grundmiete (Nettomeite) gemeint sein. ?

Logisch ist:
Vorauszahlung bleibt Vorauszahlung, also Abrechnung wird noch vorgenommen.
Die geminderte Vorauszahlung wird bei Abrechnung dem tatsächlichen Verbrauch
gegenübergestellt und dadurch berichtigt.
Der Vermieter wäre unangemessen benachateiligt, wenn er den Verbrauch seines Mieters tragen muss.

Nachteil entsteht nur bei pauschalierten Nebenkosten, die nicht abgerechnet werden.

 

[RMHV]

Original von Beluga
Wenn von Bruttomiete die Rede ist, dann kann nicht Grundmiete (Nettomeite) gemeint sein. ?

Logisch ist:
Vorauszahlung bleibt Vorauszahlung, also Abrechnung wird noch vorgenommen.
Die geminderte Vorauszahlung wird bei Abrechnung dem tatsächlichen Verbrauch
gegenübergestellt und dadurch berichtigt.
Der Vermieter wäre unangemessen benachateiligt, wenn er den Verbrauch seines Mieters tragen muss.

Nachteil entsteht nur bei pauschalierten Nebenkosten, die nicht abgerechnet werden.

Der BGH sieht den Sachverhalt allerdings etwas anders. Mieterzahlungen für Betriebskosten sind Teil der Gegenleistung, die der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu erbringen hat. Die volle Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache hat der Mieter nur zu erbringen, wenn auch der Vermieter ein volle Leistung erbringt durch die Überlassung einer mängelfreien Mietsache. Dabei macht der BGH keinen Unterschied zwischen Verbrauch und verbrauchsunabhängigen Betriebskosten und auch nicht zwischen Pauschale und Abrechnung (BGH XII ZR 225/03 vom 06.04.2005).

Will man dieses Urteil vollständig umsetzen, kann man die Minderung bei Abrechnung der Betriebskosten erst nach Erstellung der Abrechnung endgültig berechnen. Erst dann ist die Höhe der Gegenleistung des Mieters wirklich bekannt. In der Praxis wird das von Capo bereits dargestellte Verfahren für die Verbuchung deer Minderung ausschließlich gegen die Grundmiete vermutlich zu ausreichend guten Ergebnissen führen und nicht beanstandet werden.

 

[Yosemite]

Ich hole mal den alten Thread hoch, weil ich eine ganz ähnliche Frage habe und hoffe, dass das so ok ist?

Ich hatte 2019 einen Wasserrohrbruch in einer Wohnung, so dass diese einen kompletten Monat nicht bewohnbar war. Natürlich wurde daher im April keine Miete bezahlt, also um 100 % gemindert. So weit, so gut.
Wie mache ich das jetzt in der Nebenkostenabrechnung?

Als Beispiel: Miete 1000 Euro und NK- Vorauszahlungen 300 Euro pro Monat, tatsächliche Betriebskosten für die Wohnung 3.480Euro in dem Jahr.
Also wenn alles normal gelaufen wäre, hätte der Mieter jetzt 120 Euro zurück bekommen.
Pro Monat hatte er also 10 Euro zu viel gezahlt und das 11 x, also nach der Kürzung würde ich ihm 110 Euro überweisen.
Kann ich das so machen?

Und wenn die Betriebskosten bei 3720 Euro liegen, könnte ich entsprechend auch nur 110 Euro Nachzahlung verlangen?

 

[sara]

so dass diese einen kompletten Monat nicht bewohnbar war

Der Mieter hat in dieser Zeit die Wohnung nicht genutzt, war woanders untergekommen?
In dem Fall würde ich auch die anteiligen Nebenkosten für diesen Monat erstatten.

Sind die Kosten des Wasserrohrbruches von einer Versicherung übernommen worden?

 

[Ferdl]

Mieterzahlungen für Betriebskosten sind Teil der Gegenleistung, die der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu erbringen hat. Die volle Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache hat der Mieter nur zu erbringen, wenn auch der Vermieter ein volle Leistung erbringt durch die Überlassung einer mängelfreien Mietsache.

Lies das nochmal, dann merkst du dass du auf dem Holzweg bist.
Der M konnte die Wohnung nur 11/12tel des Jahres nutzen, daher muss er nur 11/12 der nicht Verbrauchsabhängigen Betriebskosten zahlen.
Wasser/Abwasser müsste er voll bezahlen, abzüglich dessen was durch den Rohrbruch verbraucht wurde (sofern das Wasser durch den Zähler des Mieters gelaufen ist.
Warmwasser wie Wasser/Abwasser.
Heizkosten wären mM nach Gradtagszahlentabelle zu kürzen.

 

[dots]

Lies das nochmal, dann merkst du dass du auf dem Holzweg bist.
Der M konnte die Wohnung nur 11/12tel des Jahres nutzen, daher muss er nur 11/12 der nicht Verbrauchsabhängigen Betriebskosten zahlen.

Wieviel Schornsteinfegerkosten muss der Mieter denn dann zahlen? Werden die Schorni-Kosten nach Verbrauch, nach z.B. Fläche, oder nach beidem umgelegt? ;-)

Wasser/Abwasser müsste er voll bezahlen

"müsste" = "ich denke, dass das so sein wird" oder "da ist wirklich so, kann man da (klick) nachlesen."?

 

[sara]

Lies das nochmal,

Schon gemerkt, dass deine Antwort/Bezug auf einen Beitrag von 2006 nimmt?

Aber ansonsten stimme ich dir in der Darlegung zu und das betrifft ja die aktuelle Frage. Wasser/ Abwasser usw. hatte ich bei meinem Beitrag nicht extra aufgeführt.

 

[Ferdl]

Wieviel Schornsteinfegerkosten muss der Mieter denn dann zahlen? Werden die Schorni-Kosten nach Verbrauch, nach z.B. Fläche, oder nach beidem umgelegt? ;-)

Idealerweise nach Heizkostenverordnung. Demnach sind die Schornikosten Bestandteil der Heizkosten.

Schon gemerkt, dass deine Antwort/Bezug auf einen Beitrag von 2006 nimmt?

Hab ich. Ich glaube nicht dass sich das Grundprinzip in der Zwischenzeit geändert hat.

"müsste"

Genauer müsste auch der nicht Verbrauchsabhängige Teil der Wasser/Abwasserkosten um 1/12 gekürzt werden.
Und das "muß so sein" überlass ich lieber einem Richter als dass ich zu weit aus dem Fenster lehne.