NK Abrechnung fertig, Mieter weigert zu zahlen

Diskutiere NK Abrechnung fertig, Mieter weigert zu zahlen im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, folgende Ist Situation: Ich habe eine Eigentumswohnung welche eine übergeordnete WEG Verwaltung hat, welche auch unter anderem...

  1. #1 SebastianC, 14.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 14.02.2019
    SebastianC

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    Hallo zusammen,

    folgende Ist Situation:
    Ich habe eine Eigentumswohnung welche eine übergeordnete WEG Verwaltung hat, welche auch unter anderem die Hausgeldabrechnungen erledigt.
    Nun war es so, dass die alte Verwaltung (gekündigt) geschlafen hat und die neue Verwaltung erst Dezember 2018 die WEG Abrechnung 2017 fertig hatte.
    Ich selbst habe von 01/01/2017 bis 30.06.2017 die Wohnung bewohnt, eine Zwischenablese getätigt und diese Werte im Übergabeprotokoll vermerkt. Am 01.07.2017 zogen dann meine Mieter ein.
    Diese haben wie die Assis dort gehaust (Vollbäder, Heizung voll an + Fenster auf...) so das ich mit der Abrechnung 2017 für diese eine saftige Nachzahlung von 1700 Euro errechnet habe, auf Basis der NK Abrechnung der WEG Verwaltung (Fällig gestellt 12.01.2019). Die Verzögerung habe meine Mieter auch anerkannt, da es bei der Verwaltung nicht um eine Erfüllungshilfe geht, sondern diese immer tätig ist.
    Diese Abrechnung habe ich dann Mitte Januar 2019 an meine Mieter geschickt.
    Darin war formell alles richtig:
    Einzelposten
    Verteilerschlüssel
    Gesamtkosten für meine Wohneinheit für das Jahr 2017
    Verbrauchswerte
    Zeiträume korrekt
    Geleistete Vorrauszahlungen und tatsächliche Kosten - gegengerechnet

    Nun habe ich folgenden inhaltlich gestauchten Widerspruch im Briefkasten:
    Wir möchten gerne Einsicht in die Unterlagen haben -> Bitte an Hausverwaltung weitergeleitet, Termin sollen meine Exmieter dann selbst machen
    Jemand nicht näher bestimmtes hätte Ihnen die Benutzung der Gemeinschaftsbiotonne untersagt. Aber weder ich, noch die Verwaltung haben eine derartige Aussage getätigt.
    Sie hätten gar nicht so viel Wasser verbraucht! Das ist Blödsinn was ich da abgelesen habe bzw. abgerechnet wurde.
    Heizkosten und NK müssen getrennt berechnet werden. Wurde von Techem gemacht und die Werte wurden nur von mir auseinandergerechnet für die beiden halbjahre nach Verbrauch. Jeder Posten ist einzelnd aufgelistet in der Abrechnung.
    Der Wärmemengenzähler war Anfang 2018 defekt. Dieser wurde von Techem getauscht. Ich habe schriftlich, dass die Ablesewerte plausibel und belastbar sind von Techem. Dennoch erkennen die Mieter die Heizkosten nicht an.
    Kleinreparaturen wurden Seitens der Verwaltung abgerechnet. Diese kann ich laut Mietvertrag bis 100€ auf die Mieter umlegen. Die Summe waren 18 Euro irgendwas.
    Auf Grund dieser Punkte weigern sich die Mieter zu bezahlen. Ist das so Rechtens oder bleibt der Termin 20.02.2019 für die Nachzahlung bestehen?

    MfG
    Sebastian
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Sorry, wie ist das zu verstehen?
    Normalerweise bekommt, bei Nutzerwechsel jeder, jeweils für seinen Zeitraum, eine Heizkostenabrechnung?
    Wurde dann mit Gradzahltage in der Abrechnung gerechnet?
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 14.02.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Irgendwie verstehe ich unter Assi was anderes...

    Das ist für dich vielleicht viel, aber nicht für Alle.

    Sagt Wer oder ist das nur deine persönliche Meinung?

    Was ist daran schlimm? Jeder Mieter hat das Recht die Belege zu prüfen, auf deren Basis seine NK-Abrechnung erstellt wird.

    Rechts ist die Forderung die NK-Abrechnung prüfen zu können.
    Je nachdem wie schnell du das ermöglichst kann die Frist für die Nachzahlung unverändert angemessen sein oder auch nicht.
     
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  5. #4 immobiliensammler, 14.02.2019
    immobiliensammler

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    Dann sei froh, dass dem Mieter nicht noch die Einrede der Verjährung einfällt. Auch wenn die Verwaltung immer für Dich tätig ist bleibt sie trotzdem ein Erfüllungsgehilfe (so heißt das Wort nämlich richtig), und deren Fehler musst Du Dir als Auftraggeber zurechnen lassen.
     
  6. Andres

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    So einfach ist das nicht. Sofern es keine spezifischeren Gründe gibt, weshalb die Verzögerung nicht dir zuzurechnen ist, gehe ich eher davon aus, dass ein Nachzahlungsanspruch damit nicht mehr besteht.


    Lagebezeichnung?
    Adressat?

    Bis zum Beweis des Gegenteils finde ich das eine sehr gewagte Behauptung.


    Das ist kein Widerspruch. Trotzdem wird die Abrechnugsspitze nicht fällig, bis du die Einsichtnahme ermöglicht hast. Wenn der Mieter beim von dir vorgeschlagenen Modus mitmacht, dann ist das eine feine Sache. Der Anspruch des Mieters richtet sich aber nicht gegen die Verwaltung sondern gegen dich: Du hast die Einsicht zu ermöglichen. Der Mieter muss diese Veranstaltung nicht selbst organisieren.

    Es bietet sich an, dem Mieter die Übersendung von digitalen Kopien anzubieten. Rechtlich gesehen genügt das zwar nicht, aber wenn der Mieter nicht nur auf Krawall aus ist, wird das meist schon genügen. Es ist jedenfalls eine unkomplizierte Maßnahme, die das Problem vielleicht schon löst.


    Es würde auch nichts an den Betriebskosten ändern. Der Mieter kann ja gerne den Nachweis antreten ...


    Nach Gradtagzahlen? Die ursprüngliche Abrechnung gehört dann aber trotzdem zur Abrechnung, nicht nur zu den Nachweisen auf Anforderung!


    Die Heizkosten insgesamt oder die Ablesewerte?


    Das gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung. Dafür würde ich eine eigene Abrechnung schreiben.


    Ich sehe jede Menge Ansatzpunkte, weshalb hier vielleicht etwas nicht in Ordnung sein könnte. Vor allem wird hier im Forum regelmäßig behauptet, dass die eigene Abrechnung "ganz eindeutig korrekt" sei, was sich dann bei weiterem Nachforschen oft genug doch nicht bestätigt. Außerdem weiß hier niemand, ob der WMZ nicht womöglich doch schon 2017 irgendeine Macke hatte oder ähnliche Geschichten.

    Du kannst hier gerne deine Abrechnung anonymisiert einstellen. Dann kann man wenigstens die formelle Richtigkeit besser beurteilen. Darüber hinaus bleibt dir nichts anderes übrig, als die Einwendungen zu prüfen, ggf. eine Nachfrist zu setzen und den Mieter dann auf Zahlung zu verklagen. Dann erfährst du irgendwann, wie diese ganzen Punkte zu bewerten sind.
     
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  7. #6 SebastianC, 14.02.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 15.02.2019
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    Es gab für 2017 eine Gesamtkostenabrechnung für das gesamte Kalenderjahr von der Verwaltung (Damalige Verwaltung hatte ja gepennt und keine erstellt gehabt).
    Da es aber mitten in 2017 einen Bewohnerwechsel gab, musste ich die getrennte Abrechnung selbst machen anhand der am Übergabetag abgelesenen Istwerte der Zähler.
    Die Kosten für Verwaltung usw. - Alles was nicht umlagefähig ist habe ich natürlich darin auf meine Kappe rausgerechnet.

    Der WMZ war März 2018 defekt. Das Jahr 2017 war aber noch voll erfasst worden und auch von Techem als plausibel abgesegnet. Sonst wäre die Abrechnung 2017 nie fällig gestellt worden. Die Mieter zweifeln alles an den Heizkosten an. Der Ablesewert scheint für diese völlig an den Haaren herbeigezogen und die daraus folgende Kostenabrechnung ebenfalls.

    Natürlich stand auch der Adressat und die Lage drauf und die Einheitennummer der Wohneinheit.

    Ich habe mit dem Verwalter telefoniert und anschließend das Ganze schriftlich als Mail abgefasst.
    In der Antwort steht:
    Der Bitte Ihnen die Unterlagen in Kopie auszuhändigen oder zu mailen kann ich nicht Folge leisten.
    Derjenige der diese gerne sehen möchte soll einen Termin vereinbaren und zu mir ins Büro kommen - Dazu zählen auch die ehemaligen Mieter, wenn diese Zweifel an der Richtigkeit der Kosten haben.

    Nun werde ich diese Nachricht an meine Exmieter weiterleiten in dem Schreiben, wo ich dann nur meine Kosten (Grundsteuer + Müll) anhänge + die Abrechnung der WEG Verwaltung.
    Diese müssen nun einen Termin machen, da der Verwalter eindeutig sagt, dass derjenige der Zweifel an seiner erstellten Abrechnung hat einen Termin machen möge.
    Die Belege erhalte ich nicht - warum auch immer.

    Verjährung usw. ist nicht drin, denn hier mal ein Fallbeispiel, wo genau so was passiert ist:
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  8. #7 immobiliensammler, 14.02.2019
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    Und Du bist sicher, dass die von Dir selbst "getrennte" Abrechnungen den Anforderungen der HeizkostenVO entspricht? Warum hast Du nicht einfach die Zählerstände gemeldet und zwei getrennte HK-Abrechnungen von der Abrechnungsfirma erstellen lassen?

    Wo ist das Büro der Verwaltung? Am Ort der ehemaligen Wohnung oder woanders? Dass der Mieter sich nicht auf einen Dritten verweisen lassen muss hat @Andres ja schon geschrieben, Du bist in der Verantwortung!

    Damit hat der Verwalter eindeutig unrecht. Warum Du die Belege nicht (in Kopie) erhältst müsste der Verwalter Dir mal erklären, Du hast einen Rechtsanspruch auf die Einsichtnahme, Kopien müsstest Du ggfs. bezahlen! Bei modernen Verwaltern ist die Übermittlung aller Belege (z.B. per PDF-Abrufmöglichkeit oder als CD) inzwischen Standard.
     
  9. #8 SebastianC, 15.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2019
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    Das Büro der Verwaltung ist einige km weit weg von der Wohnung. Es wäre daher beiden Parteien durchaus zumutbar dahin zu fahren.
    Warum er die Herausgabe der Dokumente (PDF oder Kopie) verweigert ist mir ebenfalls absolut schleierhaft wenn ich diese anfordere.
    Wie sieht es denn aus, wenn meine Mieter auf Grund der Tatsache, dass die Verwaltung die Kopien verweigert die NK nicht begleichen?
    Dann wäre ich ja quasi in erster Linie der gelackmeierte - aber wäre ja nicht meine Schuld, dass ich den Forderungen nicht nachkommen kann. Wäre dann die Verwaltung in Zugzwang und müsste demnach Schadensersatz in Höhe der Nachzahlung leisten?
     
  10. #9 Goldhamster, 15.02.2019
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    Hallo @SebastianC

    wie du siehst, ist das Vermieten an "schwierige" Leute durchaus mit Aufwand und Ärger verbunden.
    Vielleicht machen die Mieter sich auch einen Spaß daraus. ---> Also so schnell es geht Gegenmaßnahmen wie Mieterhöhungen (dauert bei dir ja noch bis das geht) und Entzug evt. gewährter Gefälligkeiten (Keine Ahnung ob du da denen evt. etwas zugestanden hast)


    Jetzt bleibt dir nur noch die Möglichkeit, selber zum Verwalter zu fahren und die Sachen zu kopieren und dann zum Mieter zu fahren und die Kopien vorzulegen....
    Das kann schon mal passieren, wenn du die Heizkostenvorrauszahlung zu mieterfreundlich angesetzt hast und dann noch deine Verwaltung terminlich murxt.

    Du bist als Vermieter selbstständig. Also DU!
    Suche nicht weiter nach Fehlern bei anderen, denn DU bist der monitär leidtragende.

    (und hör auf mit solchen Sachen wie Haftung der Verwaltung)

    Immer selbst und ständig ist
    DER HAMSTER
     
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  11. #10 Goldhamster, 15.02.2019
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    Und vergiss nicht, einen Pralinenkasten und Blumenstrauß für die Mieter mitzubringen. (zur Entschuldigung)
    Hinterher beteuerst du bitte, dass du selber traurig über das Missgeschick bist und um Entschuldigung bittest.

    Gütevorschläge bevorzugt
    DER HAMSTER
     
  12. #11 SebastianC, 15.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2019
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    Ja wie jetzt?
    Oben wurde geschrieben der Verwalter muss mir Kopien oder Scans zukommen lassen ohne Wenn und Aber, und jetzt schreibst du Goldhamster ich soll selbst hinfahren?
    Ich habe dem Verwalter nun mitgeteilt, dass er mir bitte Scans machen soll, und ich diese mit je 25 Cent pro Stück vergüte - gab dazu sogar ein BGH Urteil.
    Mal sehen wie dieser nun reagiert.

    Zugeständnisse und Vergünstigungen sind eh hinfällig, da diese Ende November 2018 ausgezogen sind, für November keine Miete gezahlt hatten (Mit Verweis auf die Mietkaution) Die Wohnung wie Sau hinterlassen haben etc.
    Und jetzt Theater machen weil Sie daran Zweifeln, dass ich korrekt war.
    Guuuut - eine erste Prüfung ergab einen Abrechnungsfehler - ich habe versehentlich den Abfallgebührenbescheid von 01/2017 genommen der für das ganze Jahr galt. 05/2017 habe ich dann aber weil mehr Personen einzogen zum einen eine größere Tonne bestellt und auch die Grundgebühr wurde erhöht und es gab einen teureren Bescheid. Dadurch ergibt sich nun, dass meine Mieter nochmal 40 Euro mehr nachzahlen dürfen. Schlafende Hunde und so...
     
  13. #12 SebastianC, 15.02.2019
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    Update:
    Nachdem ich nun dem Verwalter die Pflicht mitgeteilt habe, dass ich Kopien haben muss, kann er auf einmal doch den Kopierer bedienen und schickt mir alle Unterlagen zu.
    Damit hätte ich alle Belege und kann diese dann meinen Mietern kostenpflichtig zukommen lassen.
     
  14. #13 RP63VWÜ, 15.02.2019
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    Warum willst Du Dich (erneut) ärgern?
    Wenn doch bereits Mietrückstände bestehen, werden die ehemaligen Mieter auch die zweifuffzich nicht bezahlen.
    Stehe über den Dingen und schenke sie ihnen.
     
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  15. #14 immobiliensammler, 15.02.2019
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    Woher nimmst Du die Erkenntnis, dass dem Mieter Kosten entstehen dürfen, wenn er sein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen ausübt?

    Nochmal: Du hast dem Mieter die Einsichtnahme in die Unterlagen zu ermöglichen, es steht nirgendwo, dass er dafür bezahlen muss.

    Ich neige langsam dazu, @Goldhamster bei seiner Einschätzung recht zu geben!
     
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  16. #15 RP63VWÜ, 15.02.2019
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    Man möge mich korrigieren:
    Die Einsichtnahme muss man natürlich kostenfrei ermöglichen.
    Verlangt der Mieter hingegen Kopien, darf man diese durchaus berechnen.
    (ob das Sinn macht, steht natürlich auf einem anderen Blatt)
     
  17. #16 taxpert, 15.02.2019
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    Bei den Kosten für Kopien schwanken die Urteile -soweit ich sie noch im Kopf habe zwischen 0,30 € und 2 € je Kopie!

    Kostenfrei bedeutet natürlich nur, dass ihn keine Fremdkosten entstehen dürfen! Die eigenen Kosten des Mieters (z.B. Anfahrt des Mieters zum Ort der Aufbewahrung der Unterlagen) sind natürlich seine Sache! Es gibt auch Urteile zu Fällen, bei denen die Entfernung recht groß war, der Tenor dieser urteile ist mir nur nicht mehr geläufig!

    taxpert
     
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  18. #17 SebastianC, 15.02.2019
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    Also irgendwie scheinen hier einige zu denken, dass meine Mieter die nun raus sind die super Saubermänner waren und alles einwandfrei gemacht haben, sich an Absprachen, Hausordnung etc. gehalten haben, pünktlich bezahlt und immer ehrlich waren und eine saubere Wohnung hinterlassen haben.
    Darf ich dann mal aus dem Nähkästchen plaudern?
    - Rauchen im Treppenhaus trotz Verbot
    - Kippen aus Dachfenstern geworfen, diese landeten in Massen in der Dachrinne und auf dem unten befindlichen Gehweg
    - Kindereien wie gegen die Türen der anderen Eigentümer treten, Mülltonnen verstecken...
    - Sachbeschädigung an einem PKW von einem Eigentümer. Kippe auf Dach ausgedrückt, Schrauben an Reifen gestellt
    - Fluchtwege zustellen mit Gerümpel
    - Kellerflur als Stellfläche für Sperrmüll
    - Kaution mit der letzten Miete gegengerechnet und Miete nicht gezahlt
    - Einbauküche wie einen Saustall hinterlassen
    - Bad mit Fäkalien und Dreck hinterlassen
    - Keller zugemüllt bis Oberkante hinterlassen
    - Beule in Schlafzimmertür - "Neeein das waren wir nicht" ...
    - Hunde unangeleint durchs Treppenhaus laufen gelassen
    - Bier in Briefkästen der anderen Eigentümer ausgekippt
    - Gemeinschaftsflächen nicht oder nur halbherzig gereinigt und gepflegt
    - Wasserleck an Leitung verschwiegen. Erhebliche Kosten durch Bautrocknung, Schimmelentfernung etc. - Hat zum Glück die Versicherung ohne Murren übernommen. Das Leck muss aber mindestens seit 3 Monaten getropft haben laut Gutachter. Eine finale Schuld konnte aber nicht wasserdicht erwiesen werden, dass da was verschwiegen wurde. Fehlte da am Ende der Beweis, dass es ausreichend sichtbar gewesen sein muss.

    Da platzt einem als Vermieter die Hutschnur und man rechnet alles auf was geht.
     
  19. #18 immobiliensammler, 15.02.2019
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    Bei allem Verständnis: Aktuell willst Du doch was von den Mietern, also die BK-Nachzahlung - warum willst Du dem eine Steilvorlage liefern die Zahlung zu verweigern und damit vor Gericht auch noch Recht zu bekommen. Noch einmal: Du hast den Mietern kostenfrei die Einsicht in die Unterlagen zu ermöglichen. Betonung auf Du. Der Mieter muss sich nicht darauf verweisen lassen, selbst den Verwalter zur Terminabsprache etc. zu kontaktieren.

    Übrigens: Bist Du sicher, dass die selbst erstellte/aufgeilte Heizkosten-Abrechnung den gesetzlichen Grundlagen entspricht oder hat man da am falschen Ende - Erstellung durch die Abrechnungsfirma - gespart?
     
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  20. #19 SebastianC, 15.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2019
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    Wie bereits mitgeteilt hat die alte Verwaltung trotz Übermittlung der Werte keine Zwischenabrechnung erstellt. (Daher gekündigt)
    Erst die neue Verwaltung hat Ende 2018 die Abrechnung fürs gesamte Jahr 2017 fertig gehabt, ohne die Zwischenwerte zu berücksichtigen.
    Die Werte habe ich als Vermieter erhalten.
    Beispiel:
    Ablesewert 01.01.2017: 20000kwh
    Ablesewert 30.06.2017: 25000kwh
    Ablesewert 31.12.2017: 40000kwh
    Berechnet wurde nur der erste und letzte Wert der dort steht. Der Zwischenwert wurde gar nicht berücksichtigt von der Verwaltung oder dem Dienstleister.
    Aber da ich ja in der Abrechnung ersehen kann wieviel eine kwh kostet (0,12 Euro) bsp. kann man durch einfache Berechnung dennoch einen Wert ausrechnen.
    Die Heizkosten nach Grundfläche (30%) sind 50:50 geteilt zwischen mir (Erste Jahreshälfte) und den Exmietern (Zweite Jahreshälfte).
    Warmwasser, Kaltwasser und Kanal jeweils nach Verbrauch. Auch hier habe ich ja Zwischenwerte abgelesen.

    Was die Kosten angeht... naja ich schau mal. Ich muss erstmal die Unterlagen haben von der Verwaltung. Diese ausdrucken oder kopieren und dann an den Exmieter schicken.

    Ich hab zudem den Eindruck, dass hier offensichtlich keiner daran denkt, dass an der Miete auch unsere Existenz hängt und wir nicht mal eben 1700 Euro ins Lehrgeldschwein stecken können.
    Falls doch, geb ich gerne meine IBAN raus und ich pack nach Zahlungseingang den ganzen Tamtam in den Aktenordner "Gekündigt und erledigt"
     
  21. #20 immobiliensammler, 15.02.2019
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    Sorry, wenn das jetzt brutal klingt: Das ist unternehmerisches Risiko, das jeder Vermieter eingeht. Und wenn Deine eigene Existenz daran hängt, dass die Miete pünktlich eingeht dann ist die Vermieterei nicht die optimale Beschäftigung für Dich. Was hättest Du denn gemacht, wenn Du einen richtigen Mietnomaden erwischt hättest, incl. 18 Monate Mietausfall???
     
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NK Abrechnung fertig, Mieter weigert zu zahlen

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