NK Abrechnung - Gewerbeeinheit mit Steuerzahlung

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von Schmiedi84, 30.10.2013.

  1. #1 Schmiedi84, 30.10.2013
    Schmiedi84

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    Hallo liebes Forum,

    bin ganz neu hier, habe leider über die SUFU nichts passendes gefunden und hoffe auf Klarheit - vielleicht kann mir ja jemand die Lösung verraten ;)

    Folgender Sachverhalt:

    Ich habe im Jahr 2012 ab September eine Bäckereifiliale vermietet, die Nebenkosten erhalte ich zzgl. Steuer.

    Je Monat (Sept, Okt, Nov, Dez) erhielt ich 160€ netto plus 19% Steuer = 190,40 €

    Jeden Monat führe ich dann über die Umsatzsteuervoranmeldung die Steuer in Höhe von 30,40€ ans Finanzamt ab. (Ebenso die Steuer welche ich auf die Nettomiete erhalte.)

    Somit bleibt in "meiner Kasse" 160€ für die umlegbaren Nebenkosten des Mieters.

    4 * 160 € = 640 € Guthaben




    Die Nebenkostenabrechnung sieht jetzt wie folgt aus:

    Gezahlt habe ich Brutto an umlegbaren Kosten 795,68 €

    721,52 € sind netto an umlebaren Nebenkoste angefallen, Ich rechne mit 19% Steuer auf ALLE Posten ab (auch die, welche Steuerfrei sind)
    721,52€ plus 19% Steuer = 858,61 €

    Somit umlegb. NK brutto: 858,61 € abzüglich die bereits gezahlten NK in Höhe von brutto 190,40€ (mal 4) ergibt eine Nachforderung von 97,01 €


    Und jetzt kommt mein Problem:

    In meiner Kasse sind 640€ Guthaben für diese umlegbaren Nebenkosten, gezahlt habe ich Brutto 795,68 €.
    Ergibt eine Differenz von 155,68 €.

    Eine Nachforderung in Höhe von 97,01 € hole ich ein.. Somit bleibt mir aber eine Lücke von 58,67€. (155,68€ - 97,01€).



    Wie bekomme ich diese Lücke weg?


    Ich hoffe ich konnte es verstänlich schreiben und wäre über jeden Tipp dankbar.
    Denn dieses Problem habe ich dieses Jahr auch - nur dass die Lücke etwas höher ausfallen wird.....

    Die Abrechnung müsste so stimmen, habe ich von 2 Fachstellen bestätigt bekommen.


    Grüße,
    Manuel
     

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  3. Andres

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    Ganz abstrakt formuliert (eine konkretere Antwort finde ich hoffentlich noch): Indem du weniger wild mit brutto und netto umgehst.

    Ein paar Fragen:
    • Da der auf der Abrechnung "Hausgeld" steht, gehe ich davon aus, dass die vermieteten Räume Teil einer WEG sind. Korrekt?
    • Rechnet die WEG mit dir brutto oder netto ab? Ist die Umsatzsteuer (MWSt gibt es nicht) auf der Hausgeldabrechnung ausgewiesen?
    • Offensichtlich bist du umsatzsteuerpflichtig (ist das sicher?). Bist du auch vorsteuerabzugsberechtigt?

    Dann sehen wir weiter.

    Naja, offensichtlich stimmt etwas nicht - was diese Auskunft dann ziemlich relativiert.
     
  4. #3 Schmiedi84, 30.10.2013
    Schmiedi84

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    Danke für die schnelle Antwort!

    Ja - ich wollte auch die Nebenkosten ohne MwSt je Monat haben, aber der Mieter wollte unbedingt, und da dacht ich mir - werd ma scho hinbekommen ;)

    Hier die Antworten:

    - Ja es handelt sich um eine WEG
    - Die WEG rechnet mit mir so und so ab - manche Posten enthalten Steuer (z.B. Wasser 7%, Heizung 19%,) manche Posten enthalten keine Steuer (z.B. Hausmeister).
    - Ja durch die Vermietung mit MWSt muss ich monatlich die 19% an Steuer via Umsatzsteuervoranmeldung abführen.
    - Vorsteuerabzugsberechtigt? Weiss ich nicht - denke nein.

    Mh doch die Abrechnung "müsste" stimmen - gerne lass ich mich eines besseren belehren ;)
    Ich dachte, ob ich mir die fehlenden Euros über die Umsatzsteuer wieder hole? D.H. in einem Monat weniger ans Finanzamt abführe?


    Viel Spass beim grübeln *G*
    Und Danke schonmal
     
  5. Andres

    Andres
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    Der bessere Gedanke wäre gewesen: "Das frage ich mal lieber (m)einen Steuerberater." Die Antwort wäre vermutlich gewesen: "Wegen hundertirgendwas Euro im Jahr bindet man sich diesen Klotz nicht ans Bein."

    Auch wenn es nicht übertrieben kompliziert ist, bist du jetzt mitten in einem Verfahren, das du nicht wirklich überblickst. Können wir aber lösen:

    "Weiß ich nicht" heißt bei dieser Frage "Ja" :)

    Wenn du USt-pflichtig bist, müsste es schon einen Grund geben, warum du nicht auch zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sein solltest.

    Vielleicht meinst du das Richtige, du schreibst es jedenfalls nicht. Die Voranmeldung lassen wir vielleicht mal einen Moment beiseite. Grundlage für die Umsatzsteuer ist die Jahreserklärung nach Ablauf des Kalenderjahres. Darin erklärst du hauptsächlich
    • welche Umsätze du hattest,
    • welche Vorsteuerabzüge du geltend machst,
    • welche Vorauszahlungen du geleistet hast und
    • welche Nachzahlung/Rückzahlung sich daraus ergibt.

    Umsätze sind alle Zahlungen des Mieters (du optierst zur USt, d.h. du betrachtest alle Umsätze als USt-pflichtig - das ist sinnvoll!).
    Vorsteuerabzug ist die Umsatzsteuer, die die Verwaltung dir gegenüber ausweist.

    Beim "Papierkram" musst du jetzt zwei Richtungen unterscheiden: Mieter und Finanzamt.

    Gegenüber dem Mieter listest du deine tatsächlichen Kosten netto auf, die Spalten "brutto" und "MWSt" kannst (und solltest) du dir sparen. Das zählst du zusammen, hier 721,52 €. Darauf schlägst du 19 % USt auf, hier 137,09 €. Die Summe ist vom Mieter zu zahlen, d.h. Gegenrechnung mit den Vorauszahlungen ... das stimmt soweit alles.

    Jetzt kommt das Finanzamt dran, Jahreserklärung:
    Umsätze Zeile 33: Bemessungsgrundlage 721,52 €, Steuer 137,09 €.
    Vorsteuer Zeile 62: 74,16 €
    gibt dann eine Umsatzsteuer von 62,93 €
    Vorausgezahlt hast du 121,60 €
    daher Erstattung 58,67 €

    (kurze Suche in deinem ersten Beitrag, gefolgt von Aufatmen und Schulterklopfen :) )


    Jetzt noch zum Thema Vorauszahlung: Du gibst hier grundsätzlich zu viel Steuer an, da Vorsteuer noch nicht berücksichtigt ist. Von der Pflicht zur Voranmeldung kannst du dich befreien lassen, wenn deine Umsätze zwei Kalenderjahre unter 1000 € liegen - ich würde das tun.


    Die Abrechnung enthält für den Mieter nutzlose Informationen (Steuer, die die Verwaltung abgeführt hat) und es fehlen Pflichtangaben gem. § 14 UStG. In dieser Form wird der Mieter die Abrechnung nicht für seine eigene Steuer berücksichtigen können. Es fehlt das eindeutige Ordnungsmerkmal (Rechnungsnummer etc.) und deine Steuernummer bzw. USt-ID, falls du das hast.

    (Übrigens: Woher weiß ich, dass die Angaben nicht hinter den schwarzen Balken sind? Keine Angst, nicht von der NSA ...)


    Das scheitert daran, dass du zum Zeitpunkt der Abgabe den Vorsteueranteil noch nicht kennst. Daher kann das erst in der Jahresabrechnung stattfinden.


    Bitte, gern.
     
  6. #5 Schmiedi84, 05.11.2013
    Schmiedi84

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    Hallo Andres,

    vielen Dank für Deine ausführliche und klar nachvollziehbare Antwort!

    Super!
    Dann hat sich jetzt das Rätsel gelöst.

    Sorry für die verspätete Antwort, war ein paar Tage weg.

    Also, ein herzliches Dankeschön und eine schöne Woche!
    Manuel
     
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