NK Abrechnung (gewerblich)=> Eigene NK ohne MwSt!?

Diskutiere NK Abrechnung (gewerblich)=> Eigene NK ohne MwSt!? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebes Forum, meine Frage könnte in mehrere Forumsbereiche passen. aber ich versuche es mal hier. Ich habe ein Problem/Frage bzgl. meiner NK...

  1. #1 vocaris, 31.05.2017
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    Hallo liebes Forum,
    meine Frage könnte in mehrere Forumsbereiche passen. aber ich versuche es mal hier.
    Ich habe ein Problem/Frage bzgl. meiner NK Abrechnung für meinen gewerblichen Mieter.
    Ausgangslage:
    Ich habe eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, welche von einer Hausverwaltung verwaltet wird.
    In dem Haus gibt es einen Mischbetrieb. Bedeutet es sind normale Mieter und auch gewerbliche Mieter vorhanden.
    Mein gewerblicher Mietervertrag ist mit MwSt ausgestellt. Dadurch habe ich seiner Zeit beim FA optiert.
    Bei der NK Abrechnung besteht für mich das Problem, dass ich diese nicht netto + 19%MwSt erstellen kann, da mir die seitens der Hausverwaltung zugestellte NK Abrechnung nur in Brutto vorliegt.
    Dem Grunde würde ich ja alle Nettobeträge sowie die nicht MwSt-Beträge (z.B. Grundsteuer) addieren und darauf ja dann 19% MwSt erheben.
    1) kann ich das nicht, da ich alle Beträge in Brutto habe
    2) Somit kann ich auch keine Vorsteuer in Abzug bringen bei der UmSt-Jahresmeldung.

    Mein Hausverwalter kann mir (laut seiner Aussagen) keine NK netto + erstellen.
    Wie ich in Erfahrung gebracht habe, muss wenn die ganze WEG der Optierung zustimmen, sonst geht das nicht.
    Komisch ist nur, wie der Hausverwalter selber seine eigenen Wohnungen in dem Haus gewerblich vermietet und seinen Mietern eine NK netto+MwSt ertellt.

    Was kann ich denn jetzt tun? Ich gehe mal davon aus, dass ich nicht selber aufgrund des Bruttobeträge die 19% oder 7% MwSt aus den Beträge errechne und so die netto + MwSt Beträge habe?
    Ich schätze, dass ich den Mietvertrag auch nicht dahingehend gestalten kann, dass nur die Kaltmiete Netto + MwSt ist und die Umlage dort nur als Bruttowert.

    Es gibt doch bestimmt mehrere Vermieter, die gewerblich vermieten wo aber die WEG nicht Optiert hat. wie lösen die das Problem?
    Danke für Eurer Hilfe/Tipps
     
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  3. Andres

    Andres
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    Natürlich geht das trotzdem. Es wird dann eben auf den Bruttobetrag nochmal Umsatzsteuer aufgeschlagen, was allerdings wenig Sinn macht, denn ...
    ... genau das ist doch der Plan: Für dich soll das ganze USt-Gedöns wenigstens neutral verlaufen und für den Mieter soll die Vorsteuer aus den Betriebskosten abziehbar sein. Wenn du durch die Option nicht gerade selbst massiv Vorsteuer z.B. aus Baumaßnahmen geltend machen kannst, war es einfach nicht sinnvoll, sich zu einer USt-Option zu verpflichten. Ein klassisscher Fall von "erst zum Steuerberater, dann Fakten schaffen".


    Nein. Absolute Grundlage des Vorsteuerabzugs ist, dass man eine Rechnung vorliegen hat, auf der die Steuer ausgewiesen ist.


    Eine einfache Gestaltung wäre gewesen, auf die Option zu verzichten. Der Mieter kann dann eben keine Vorsteuer aus den BK geltend machen, was sich evtl. auf die erzielbare Miete auswirkt.


    Ob das wirklich so ist, kann ich nicht abschließend beurteilen. Hier (Nr. 3, vorletzter Absatz) wird z.B. behauptet, dass ein Mehrheitsbeschluss genügt, auf den noch dazu sogar ein Anspruch bestehen kann, falls die Gemeinschaft von den Eigentümern, die eine Option wollen/brauchen, von den Folgekosten freigestellt wird. Abhängig von Größe und Struktur der Gemeinschaft besteht dabei immer das Risiko, dass man auf diesem Weg mehr Kosten hat, als ein möglicher Steuervorteil jemals einspielen kann.

    Aus meiner Sicht ist das ein klarer Fall für die Beratung durch einen Anwalt (Fachanwalt Miet- und Wohneigentumsrecht), möglichst in einer Kanzlei, in der auch ein Steuerberater sitzt. Spätestens wenn man die Zustimmung zu einem Beschluss der WEG einklagen muss, ist professionelle Hilfe ohnehin nötig. Meine erste Frage an den Profi wäre: Unter welchen Umständen lohnt sich der Kampf um die Option für mich wirtschaftlich?
     
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  4. #3 vocaris, 31.05.2017
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    Hei und vorab Danke für die Antwort.
    Ich möchte bzgl. der WEG nichts einklagen etc. Werde dann eher den Vertrag mit meinem Mieter im gegenseitigen Einvernehmen abändern und Miete nebst Umlage als Bruttowert ausgeben. Das ist wohl die bessere Alternative.
    Werde das wohl nur jetzt im Jahr nicht machen können. Kann dem FA wohl nicht mittendrin sagen. Optierung ist jetzt gegessen.... Werde ich wohl nur zum Jahreswechsel können.
    Parallelfrage:
    Im Mietvertrag steht z.B. Umlage 165€ zzgl. 19%MwSt. 196,35€
    Jetzt wäre aufgrund des Vorgehens, dass ich bei den Nebenkosten auf den Bruttowert nochmal 19% draufschlage die NK Betrag natürlich höher. Was bei der Endabrechnung zu einer Nachzahlung des Mieters führen würde.
    Wäre das OK und rechtens?
     
  5. #4 taxpert, 31.05.2017
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    Zumindest würde ich mich als Mieter darauf nicht einlassen!

    Warum willst Du die NK-VZ netto erhöhen? Du hast auch bisher nur 165 Euro bekommen, den die USt in Höhe von 31,35 Euro hast Du an das FA abgeführt! Ein VoSt-Abzug aus den "normalen NK" war wegen fehlender Option der WEG eh nicht möglich, bleiben als "Kosten" bei Dir die VoSt aus Handwerkerrechnungen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

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  6. #5 vocaris, 31.05.2017
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    OK. Habe vergessen eine weitere Info zu geben. Der NK Wert 165 + USt. entspricht (als ung. Abschlag) dem Bruttowert der NK Abrechnung, die die Hausverwaltung erstellt. Da aufgrund der fehlenden Optierung der WEG der Vermieter nun 19% auf den NK Bruttowert aufschlagen muss, um die USt auszuweisen wird der Betrag somit höher. Bei dem Beispiel dann 196,35€ + 19 MwSt.
    Im Vertrag ist ja nur ein Umlagenabschlag festgehalten. Im Laufe einer Mietzeit kann es ja in der Praxis durchaus dazu kommen, dass sich eine Umlage erhöht und man dann einen neuen Abschlag mit dem Mieter vereinbart. Das wäre doch dem Grund das Gleiche.
     
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