NK Abrechnung im Zweifamilienhaus

Diskutiere NK Abrechnung im Zweifamilienhaus im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Liebe Gemeinde, nachdem die Kinder aus dem Haus sind, möchten wir unser bisher gemeinsam bewohntes Zweifamilienhaus teilweise vermieten. Keller,...

  1. #1 digiwalker, 18.02.2020
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    Liebe Gemeinde,

    nachdem die Kinder aus dem Haus sind, möchten wir unser bisher gemeinsam bewohntes Zweifamilienhaus teilweise vermieten. Keller, EG und Garten wollen wir selber nutzen, das OG soll vermietet werden. Die bauliche Trennung bekomme ich hin :-). Bei den NK bekomme ich (noch mehr) graue Haare...

    Zu den Gegebenheiten:
    Ein bestehendes Haus aus den 50er Jahren wurde vor ca. 20 Jahren kernsaniert und ein Neubau (etwa genauso groß) angebaut. Gesamtes Objekt nach damaligen KfW 70 Standard errichtet.
    1. Keller, keine eigene Wohneineheit (komplett selbst nutzten):
    Teil 1, unbeheizt, Waschküche, Werkstatt, Heizraum, Vorratsraum
    Teil 2, ca. 45 qm beheizt (Heizkörper), Partyraum, Gästezimmer, Bad (WC+Dusche), kleine Küche
    2.) EG, WE 1, ca. 90qm (komplett selbst nutzten)
    2 Zi, Küche, Bad (WC+Dusche), Heizkörper UND Fußbodenheizung
    3.) OG, WE2, ca. 100qm (komplett vermieten)
    3,5 Zi, Küche, Bad (WC+Wanne+Dusche), Heizkörper UND Fußbodenheizung
    Technische Anlagen:
    - Gasheizung (ca. 17KW),
    - Gaskochstelle nur im EG
    - Kachelofen im EG (ca.11kW),
    - thermische Solaranlage zur WW Bereitung, 500L WW-Wärmespeicher,
    - Regenwasserzisterne mit Brauchwassernutzung im Haus (Toilettenspülung+Waschmaschine),
    - normale Heizkörper im KG, EG + OG (Altbau),
    - Fußbodenheizung im EG und OG (Neubau),
    - Satellitenantenne Anlage (1xKG, 3xEG, 3xOG),
    - 1 x DSL
    - 1x Stromzähler für das Objekt mit HT/NT Schaltung,
    - 1x Kaltwasserzähler für das Objekt,
    - 1x Gaszähler für das Objekt,
    - Stromzuleitung ins OG ist separiert und kann über einen neuen Stromzähler (im Keller) erfolgen,
    - Kalt- und Warmwasserzähler Anschlüsse im Bad OG vorhanden,
    - Fußbodenheizungszuleitungen ins OG separiert, Wärmemengenzähler könnte man wohl installieren
    - Heizkörperzuleitung ins OG noch unklar ...

    Nun bräuchte ich Hilfestellung bei den Nebenkosten Ermittlung/Festlegung:
    1.) WAS kann nach WELCHEM Schlüssel umgelegt werden?
    2.) WO soll/muss WAS gemessen und aufgeteilt werden.

    Ich hoffe die Ausführung waren verständlich, ansonsten gerne Nachfragen.

    Vielen Dank schon mal im Voraus :-)
    Digiwalker
     
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  3. Andres

    Andres
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    Alles aus der Aufzählung in § 2 BetrKV nach jedem Schlüssel, den du im Mietvertrag vereinbarst. Das gilt solange, wie du selbst im Haus wohnst und das Haus nicht mehr als 2 Wohnungen hat.


    Müssen muss gar nichts, sofern man im Mietvertrag geeignete Bestimmungen trifft. Das Sollen hängt regelmäßig vom eigenen Gerechtigkeitsbedürfnis ab. Ich würde ...
    • der Mietwohnung einen eigenen Hauptzähler für Strom verpassen. Da soll der Mieter selbst einen Vertrag schließen,
    • der Mietwohnung einen eigenen Telefonanschluss spendieren. Wenn der Mieter Festnetz/DSL will, kann er sich auch dazu selbst versorgen.
    • für den Betriebsstrom der Solarthermie und der Heizung (und allen anderen gemeinschaftlichen Verbrauchern, für die das mit geringem Aufwand möglich ist) einen Unterzähler setzen,
    • für sämtliche umlagefähige Betriebskosten die Umlage nach Wohnfläche vereinbaren und sofern dazu nicht bereits zuverlässige Informationen vorliegen die Wohnfläche ermitteln lassen.
    Viele Leute in diese Situation haben das Bedürfnis, alle möglichen Verbräuche (Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, ... am Ende wird noch der Müll gewogen) zu ermitteln und danach abzurechnen. Da es die Technik nicht für umsonst gibt, hat das aber seinen Preis. Wenn der Mieter sich total unvernünftig verhält, kann man ihn ja erleichtert kündigen, § 573a BGB.
     
    taxpert gefällt das.
  4. #3 Melanie123, 24.02.2020
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    Der Unterschied zwischen einem 2- und einem 3-Familienhaus ist weder in der Definition noch in den Konsequenzen trivial.
    Dazu gibt es zahlreiche Gerichtsurteile, wo es wirklich auf Feinheiten ankommt.

    Es könnte davon abhängen, welche Umbaumaßnahmen Du genau beabsichtigst, ob es sich nachher wirklich um ein 2-Fam-Haus auch iSd. § 573a BGB handelt.
    Ich weise darauf hin, weil Du das jetzt noch überprüfen und die Umbaumaßnahmen ggf. entsprechend anpassen kannst.
    Einen Fehler diesbzgl. im Nachhinein festzustellen, kann sehr teuer und sehr unangenehm werden.
    Je nach Gegebenheiten könnten die 45 qm im Kellergeschoß als eigenständige Wohneinheit betrachtet werden.

    Vielleicht magst Du da was zu Deinem geplanten Umbau schreiben.
    Eine bauliche Trennung (wie genau?) ist eine Sache. Eine bauliche Verbundenheit (z.B. durch innenliegende Treppe) zwischen Deiner Wohnung und dem Keller herzustellen eine völlig andere, die aber evt. notwendig sein könnte, wenn der Keller einen eigenen Eingang hat, was bei handelsüblichen 2-Fam-Häusern sehr häufig der Fall ist.

    Ich hatte mal mit einem 2-Fam-Haus zum Selbstbezug liebäugelt, das ähnliche Parameter wie von Dir beschrieben aufwies und mich aber aufgrund dieser Problematik gegen den Kauf entschieden. Ich hatte die Bedenken, dass es als 3-Fam-Haus eingestuft würde und die Nachteile mochte ich bei einem selbstbewohnten Haus nicht in Kauf nehmen.

    Ich kann Dir nur dringend raten, diese Problematik vor einem kostspieligen Umbau zu überprüfen und evt. die Umbaumaßnahmen entsprechend zu ändern.
     
  5. #4 digiwalker, 24.02.2020
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    Hallo @Andres,

    Dein Ansatz ist verständlich und pragmatisch. Danke dafür. Eigenen Stromzähler für das OG ist in Planung. Unterzähler für den Technikraum ist auch machbar. DSL werde ich auch dem Mieter überlassen. Ich werde mir aber doch ein Angebot geben lassen für den Einbau von Wärmemengenzähler, um u.U. gute Argumente für die unverhältnismäßig teuere Installation der Messung zu haben.

    Das mit der zuverlässigen WF Ermittlung ist in allerdings noch ein offener Punkt ...
     
  6. #5 digiwalker, 24.02.2020
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    Hallo @Melanie123,

    danke Dir für die Hinweise, die mir u.U. späteren Ärger ersparen könnten ... Gerne hier weitere Details zu den Gegebenheiten / zum Vorhaben:

    Das Haus betritt man über eine Haustüre. Von dort gelangt man in einen gemeinsamen Windfang. Links abzweigend kommt man zu eine intenliegenden Treppe die EG und OG verbindet.

    WE1/EG:
    In diesem Treppenhaus erfolgt nun meine bauliche Trennung von WE1/EG durch den Bau einer Wohnungstrennwand mit Wohnungseingangstüre zu WE1/EG, die ich selbst bewohnen werde. Nach dieser Trennwand, kann man über eine weitere Treppe (nicht identisch mit der Treppe die über den Windfang zu Keller/Teil2 führt) in den Keller/Teil1 UND in den Keller/Teil2 gelangen. D.h. aus meiner WE1/EG hat man eine direkte Verbindung in beide Kellerteile.

    WE2/OG
    Geht man diese Treppe rauf geplant man in die WE2/OG, die vermietet werden soll. Diese ist durch eine Wohnungseingangstüre bereits abgetrennt.

    Keller/Teil2 (45qm beheizt)
    Aus dem Windfang nach dem Hauseingang kommt man zu einer weiteren, innenliegenden Treppe die zum beheizten Keller führt.

    Kannst du mit den Angaben besser einschätzen ob es als ein 2- oder 3-Familienhaus einzustufen ist? Und dann wie der abrechnungsrelevante Wohnflächenschlüssel wäre?

    Freu mich auf Deine und weitere Einschätzungen :-)
     
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