NK-Abrechnung: Stromkosten fuer Pumpe umlagefaehig ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Koenig Arthur, 27.11.2014.

  1. #1 Koenig Arthur, 27.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2014
    Koenig Arthur

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    Hallo Freunde,

    in meinem aktuellen Objekt musste ich im Keller eine Pumpe installieren, die saisonal Wasser rausgepumpt hat , was wohl auch gelegentlich wieder noetig werden wird ... .

    Ohne die Pumpe sind dort zu manchen Jahreszeiten 10 - 20 cm Wasser am stehen ... .

    Diese Pumpe hat nun ein paar kWh Strom verbraucht, und da irgendwer mit Sand sabotiert hat lief sie wohl auch mal 3 Wochen am Stueck ... , zum Glueck gekuehlt durch das Wasser, d.h. ohne Pumpenschaden ...

    Kann ich nun bei der NK-Abrechnung diese Stromkosten (hing mit am Hausstrom) auf die Mieter umlegen, bspw. unter "sonstigen Betriebskosten" ... ?

    Oder muss ich mich nach einer besonders sparsamen Pumpenvariante umschauen ? (Eine normale Tauchpumpe hat ja durchaus ca. 700 Watt ...)

    Was meint Ihr ?:hut008:
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 27.11.2014
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    Nein

    Hallo,

    woher kommt das Wasser? Eindringen von Grundwasser, Rohrschaden..????

    Das Abpumpen und Kosten für das Abpumpen sind nicht umlagefähig, dies ist einzig Vermietersache, der letztendlich auch für die Instandhaltung und Werterhalt seines Gebäudes verantwortlich ist!

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Martens, 28.11.2014
    Martens

    Martens
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    Bei einer fest installierten Tauchpumpe (z.B. in einem Sickerschacht) handelt es um eine offensichtlich notwendige Hausinstallation, die ständig oder zumindest wiederkehrend betrieben wird. Dies ist vergleichbar mit der Entlüftung von innenliegenden Bädern und Küchen durch Lüftermotore auf dem Dach.

    In beiden Fällen sind die Stromkosten Teil der Betriebskosten des Hauses, auch die Wartung der Pumpe wäre umlegbar - allerdings kenne ich keine wartbaren Pumpen in bezahlbarer Größenordnung.

    Christian Martens
     
  5. #4 Koenig Arhtur, 28.11.2014
    Koenig Arhtur

    Koenig Arhtur Gast

    Aha ; das sind ja 2 komplett gegensaetzliche Antworten .

    Das Wasser kommt aus dem Erdboden, das Oberflaechenwasser alias Grundwasser hat in Wasserreichen Jahreszeiten einen so hohen Speigel, dass der Keller ueberflutet werden kann .
    ==> Die Gemeinde hat den Dorfteich samt Abfluessen zugeschuettet ... und nen Parkplatz/Spielplatz drauf gebaut ; nun haben alle Haeuser Wasser ... und muessen pumpen .

    Tatsaechlich sind es sogar mehrere festinstallierte Pumpen, mit elektronischen Sensoren, die ich da auf Wache stehen habe .

    In den wasseraermeren Zeiten steht das Wasser ca. 20 - 50 cm unter Kellerboden ... ; Nachbarn mit tieferen Kellern koennen diese schon seit Jahren nicht nutzen ... , ich habs noch relativ gut ... , se la vie ...
     
  6. #5 ChrstinaW, 28.11.2014
    ChrstinaW

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    ...unter den Umständen würde ich sagen auf jeden Fall umlagefähig.

    Übrigens: "C'est la vie" :smile050:
     
  7. #6 Leipziger82, 28.11.2014
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    Diese Aussage ist aber wenig zielführend. Dachrinnenreinigung, Gehwegreinigung, Wartung Heizungsanlagen u.a. dienen auch der Instandhaltung, bzw. dem Werterhalt des Gebäudes und sind trotzdem umlagefähig.

    Ich schließe mich der Meinung von Martens an. hier handelt es sich um periodisch wiederkehrende Maßnahmen, die auch umlagefähig sind. Grundsätzlich kann ich auch den Betriebsstrom für Heizungsanlagen umlegen. Warum also nicht auch den Strom für die Pumpen?

    Ich würde zusätzlich noch prüfen, ob nicht die Wartung dieser Pumpen (nach Ankündigung) umlagefähig ist.
     
  8. #7 BHShuber, 29.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.12.2014
    BHShuber

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    Rollen wir es doch mal auf

    Hallo nochmal, gerne lasse ich mich eines besseren belehren, rollen wir die Sache doch mal auf:


    Mieter mit Mietvertrag, Betriebskostenspiegel soll nun Kosten für das sporadische Auspumpen des Kellers aufgrund der Tatsache, dass die Gemeinde einen Teich zuschüttet und nun Wasser in die Gebäude eindringt auferlegt bekommen im Rahmen einer Umlage?

    Wem ausser mir fällt da auch gleich mal die abweichende Vereinbarung von Umlagen zum Nachteil des Mieters ein?

    Welche Nebenkosten mu der Mieter zahlen

    § 556 BGB Abs. 4 und § 556a BGB

    § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten - dejure.org

    Und hier kommts mal richtig Dicke:

    Berliner Mieterverein

    Man lese bitte den letzten Satz sehr aufmerksam:

    Keinesfalls werden durch die Trockenlegung und auspumpen des Keller Instandhaltungsarbeiten zu umlagefähigen Betriebskosten!

    Nicht erfasst sind Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung, also Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung etc. entstehenden Mängel des Mietobjekts zu beseitigen (vgl. § 1 Abs. 2 BetrkV). Derartige Kosten sind grundsätzlich allein vom Vermieter zu tragen und nicht auf die Mieter umlagefähig.

    Gruß

    BHSHuber

    Ergänzung hierzu:


    Trockenlegungskosten


    Leitsatz:

    Die Kosten für die Entsorgung des in den Keller eingedrungenen Grundwassers über die Kanalisation können nicht als “Kosten der Haus- und Grundstücksentwässerung” nach § 2 Ziffer 3 Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden.

    AG Wedding vom 16.5.2011 – 15b C 15/11 –

    Urteilstext

    Aus den Entscheidungsgründen:

    … Die Betriebskostenposition “Entwässerung” ist um 22.830,90 € zu kürzen, da die Klägerin in dieser Höhe nicht umlagefähige Kosten für die Entsorgung des eingedrungenen Grundwassers in die Abrechnung eingestellt hat. Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich insoweit nicht um Betriebskosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung. Zwar werden in § 2 Ziffer 3 BetrKV Kosten für die “Haus- und Grundstücksentwässerung” und die Kosten des “Betriebs einer Entwässerungspumpe” ausdrücklich aufgeführt. Das heißt aber nicht, dass unter allen Umständen und jegliche Kosten für Entwässerungsmaßnahmen auf den Mieter umlagefähig sind.

    Nicht erfasst sind Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung, also Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung etc. entstehenden Mängel des Mietobjekts zu beseitigen (vgl. § 1 Abs. 2 BetrkV). Derartige Kosten sind grundsätzlich allein vom Vermieter zu tragen und nicht auf die Mieter umlagefähig.

    Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits bieten solche nicht umlagefähigen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Der Keller des Gebäudes B.-Straße ist unstreitig gegen das in erheblichem Umfang eindringende Grundwasser nur unzureichend abgedichtet. Es liegen Mängel an der Substanz des Mietobjekts vor. Zur dauerhaften Trockenhaltung der Kellerräume muss das (kontaminierte) Grundwasser abgepumpt und in die Kanalisation entsorgt werden. Das Abpumpen und Einleiten des Wassers in die Kanalisation erhält damit die bestimmungsgemäße Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts und der Kellerräume bzw. stellt diese wieder her (ebenso von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, S. 536).

    Hier liegt auch der Unterschied zu den – grundsätzlich als Betriebskosten umlagefähigen (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2000, 591 und GE 2001, 488, 490) – Kosten für die Entsorgung von Niederschlags- oder Oberflächenwasser, d.h. der Ableitung des Regenwassers von der versiegelten Grundstücksfläche. Dieses fällt umweltbedingt überall an, wo es regnet und muss nicht gerade wegen der baulichen Mangelhaftigkeit des Mietobjekts entsorgt werden. Andererseits dürfte kein Zweifel bestehen, dass eine Umlagefähigkeit des Niederschlagswassers auf die Mieter dann nicht mehr gegeben ist, wenn es sich wegen Mängeln des Dachs, der Fenster oder Rohrleitungen im Keller sammeln würde. Die Kosten für das Abpumpen und die Entsorgung dieser Wassermengen wären in diesem Fall mängelbedingt entstanden und daher allein vom Vermieter zu tragen.

    Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass eine nachhaltige Beseitigung der vorliegenden Baumängel durch Abdichtung der Kelleräume technisch nur schwer realisierbar und mit hohen Kosten verbunden wäre. Sollte insoweit die Opfergrenze erreicht oder überschritten werden, mag dies dazu führen, dass der Mieter gegen den Vermieter gemäß § 275 Abs. 2 BGB keinen Anspruch auf Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten hat. Keinesfalls jedoch werden hierdurch aus Instandhaltungsarbeiten umlagefähige Betriebskosten. …
     
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