NK-Aufteilung wenn Mieter die WFL vergrößert (Dachbodenausbau)

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von wrdlbrmpf, 02.05.2013.

  1. #1 wrdlbrmpf, 02.05.2013
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    Hallo zusammen,
    habe hier schon einiges mitgelesen, aber mein Problem nicht gefunden:
    Mein Mieter hat vereinbarungsgemäß (Mietvertrag) den Dachboden ausgebaut und dadurch die Wfl. vergrößert. Ohne gegenseitige Ansprüche - Miete kalt bleibt unberührt.
    Aber:
    - ändert sich dadurch was am Umlageschlüssel für die NK (+50qm)? Der Ausbau wird mit
    beheizt.
    - Und die Heizung soll jetzt modernisiert werden. Gehen die 11% Mieterhöhung auf die
    alten qm aus dem MV oder MV+50qm?

    Wäre schön, wenn jemand einen Link / Hinweis hätte (oder gleich die passenden §§).

    Schöne Grüße
    Wolfgang
     
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  3. #2 Papabär, 02.05.2013
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    Was steht denn im Mietvertrag?

    Ist eine Wohnfläche vereinbart ... oder aufgrund der bei Vertragsbeginn bereits absehbaren Flächenänderung bereits ein passender Schlüssel.
     
  4. #3 wrdlbrmpf, 02.05.2013
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    Im Vertrag steht die Wfl. ohne Ausbau. Im Zusatzvertrag wird vereinbart, daß der Mieter das DG auf eigene Kosten ausbauen darf - ohne gegenseitige Ansprüche.

    Daher bin ich eben unsicher, ob derlei qm-basierte NK nun nach den alten oder neuen qm festgelegt werden, ebenso der Mietanteil nach der Modernisierung der Heizung.
    Konnte dazu noch nichts konkretes finden.
    Möchte a)keinen Streit und b)auch keinen übers Ohr hauen.
     
  5. #4 RMHV, 02.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 02.05.2013
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    Soweit Wohnfläche der zutreffende Umlageschlüssel ist, sind Betriebskosten sind grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen.
    Die übrigen Mieter können die Anrechnung der zusätzlichen Wohnfläche durchsetzen.

    Soweit es keine explizite Vereinbarung über eine Nichtanrechnung gibt, wird der ausbauende Mieter sich am Inhalt des Mietvertrags, also der Umlage nach (tatsächlicher) Wohnfläche, festhalten lassen müssen.

    Modernisierungskosten, die für mehrere Wohnungen angefallen sind, sind nach § 559 Abs. 3 BGB angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Was angemessen ist, hängt letztlich vom Einzelfall ab. Da eine größere Wohnung - zumindest in der Tendenz - auch eine größere Heizung erfordert, wird gegen einen Anrechnung der neuen Fläche m.E. nichts einzuwenden sein.
     
  6. #5 Papabär, 02.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 02.05.2013
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    Hier kommts m.E. auf den genauen Wortlaut der vertraglichen Vereinbarungen an. Wenn im Mietvertrag eine Fläche verbindlich festgeschrieben steht, dann wird man - ohne eine entsprechende Änderung - zunächst einmal nur diese Fläche für die Umlage ansetzen können.

    Da die Flächenänderung hier offensichtlich absehbar war, wäre ein entsprechender Passus im Zusatzvertrag ja möglicherweise sinnvoll gewesen. Also nur eventuell ... :91:

    Zwar kann eine Flächenänderung auch nachträglich noch vereinbart werden, greift dann jedoch nur für zukünftige Abrechnungszeiträume (§556a (2) Satz 2 BGB ... und dann gibt´s vermutlich wieder Stress mit den anderen Mietern, die sich aufgrund des zu niedrigen Divisors in der vergangenen Abrechnung betrogen fühlen).

    Außerdem wird man eine Flächenänderung dann begründen müssen. Ich bin mir nicht sicher, ob hier Maßband und Wohnflächenverordnung alleine ausreichen - d.h. unter Umständen ist dann die Beauftragung eines Vermessers erforderlich.




    Nachtrag: Huch, jetzt war RMHV nicht nur schneller - sondern trifft auch eine andere Aussage. Da ich hier vermute, dass eher ICH falsch liege - für
    jetzt auf die Schnelle aber auch keine Grundlage gefunden habe, halte ich mich vorsichtshalber mal lieber zurück.
     
  7. RMHV

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    Das trifft in relativ engen Grenzen durchaus zu. Bis 10% Abweichung gelten die vereinbarten Werte. Bei größeren Abweichungen ist die tatsächliche Fläche anzurechnen.

    Sinnvoll ja, erforderlich aber wohl nicht...
    Wohnfläche soll als Umlageschlüssel vereinbart sein. Was zur Wohnfläche gehört, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung, die bekanntlich nicht danach unterscheidet, wer irgendwelche Räume hergestellt hat. Auf eine Abrechnung nach irgendeiner anderen Größe als der tatsächlichen Wohnfläche kann der Mieter nur dann einen Anspruch haben, wenn es dazu eine entsprechende Vereinbarung gibt.

    § 556a Abs. 2 BGB ist für den hier in Rede stehenden Sachverhalt nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter bei gleichzeitiger Verbrauchserfassung entgegen abweichend von einer bestehenden Vereinbarung verbrauchsabhängig abrechnen.

    Es geht nur darum, die zutreffende Fläche anzurechnen. Soweit gilt für die zusätzliche Fläche nichts anderes als für den Rest des Gebäudes. Eine fehlerhafte Flächenberechnung wäre ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung, der vom Mieter substantiiert gerügt werden müsste.
     
  8. #7 wrdlbrmpf, 02.05.2013
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    Ich muß wohl noch einiges ergänzen:
    Der Vertrag wurde in der Tat gleich geschlossen mit der Maßgabe es kann oben ausgebaut werden (es ist ein größeres EFH mit Gewerbeeinheit dran, die ist derzeit noch selbst genutzt).
    Allerdings war zu dem Zeitpunkt nicht klar, wieviel qm dann real dazukommen.
    Deshalb die gem. WflVO bezifferte, ursprüngliche Größenangabe, die ja auch die Kaltmiete definiert.
    Die Abrechnung erfolgt, soweit es was zu messen gibt, nach realem Verbrauch, die Heizung+WW mit 70/30, d.h. hier kommen schon wieder die qm mit ins Spiel.

    Und wenn ich Eure Diskussion recht verstehe, müßte gemäß der zitierten §§ die nun reale Wfl. für die kommenden Abrechnungszeiträume in Anrechnung kommen.
    Denn die Vergrößerung der Fläche geschah ja in gegenseitigem Einvernehmen.
    Insofern müßte doch gemeinsames Nachmessen des Zuwachses ausreichen?
     
  9. Berny

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    wrdlbrmpf:

    "Und die Heizung soll jetzt modernisiert werden. Gehen die 11% Mieterhöhung auf die
    alten qm aus dem MV oder MV+50qm?"
    - Falls die Modernisierung der Heizung (überhaupt) auf eine Mieterhöhung hinauslaufen sollte, dürften sich die 11% nicht auf die Miete, sondern auf die Investitionskosten beziehen.

    "Deshalb die gem. WflVO bezifferte, ursprüngliche Größenangabe, die ja auch die Kaltmiete definiert."
    - ... welches ich bezweifele, es sei denn, dass hier ausnahmsweise im MV eine Quadratmetermiete vereinbart wurde.
     
  10. #9 wrdlbrmpf, 03.05.2013
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    Berny: Ich glaube, da ist jetzt ein Mißverständnis. Ich hatte das nur extrem verkürzt, weil ich dachte, es sei sowieso klar.
    Natürlich sind das 11% der Investitionskosten.
    Nur ob hier die Aufteilung nach alten oder neuen qm erfolgen muß war meine Frage.
    Nach dem Betrag von RMHV bin ich aber fast sicher, daß die neuen qm gelten, sonst wärs ja nicht mehr 'angemessen'.

    Und nein, es nicht explizit ein qm-Preis kalt vereinbart, sondern nur der Betrag und die qm (alt).
    Was dann aber eigentlich auf dasselbe hinausläuft.
     
  11. #10 Papabär, 03.05.2013
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    In den §§ steht eben gerade nicht "tatsächliche" oder "reale" Wohnfläche drin. Ich gehe allerdings davon aus, dass RMHV sich hier auf entsprechende Gerichtsurteile bezieht - nur weiß ich leider grad´ nicht auf welche.


    Kennste den Spruch vom Kläger und vom Richter?
     
  12. RMHV

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    Ich hätte da BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 im Angebot.
     
  13. #12 Papabär, 03.05.2013
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    Sag´ ich doch :91: ... Danke!




    :erschreckt003: <grmpf> ... der BGH ist scheinbar grad´ offline - ich komm´ nicht auf die Urteilsdatenbank. Na, vlt. später.
     
  14. #13 wrdlbrmpf, 04.05.2013
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    Danke für die Hinweise! Werd ich mir kommende Woche genauer ansehen. Letztlich dürfte der Unterschied in Euro+Cent überschaubar bleiben. Nur verschenken sollte man dennoch nichts.

    Erstmal Schönes Wochenende! W.
     
  15. #14 wrdlbrmpf, 06.05.2013
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    Sooo, habe jetzt mal den BGH in obiger Sache konsultiert.
    Eigentlich wird nach meinem Verständnis nur BGB § 556a Abs. 1 hervorgehoben was die hier diskutierte Frage anbelangt.

    Habe jetzt nochmal bei dejure.org den aktuellen Text konsultiert (hoffe, er stimmt) - dort gibts den Passus aus dem BGH-Urteil garnicht mehr (§556a(1))!
    Dort ist nur noch von 'Maßstab, der unterschiedlichen Verbrauch oder Verursachung Rechnung trägt' die Rede.
    Das stützt doch eigentlich meine Interpretation mit aktueller Wfl.???
     
  16. #15 RMHV, 06.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.05.2013
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    Lesen und verstehen hilft...
    § 556a Abs. 1 BGB regelt, nach welchem Umlageschlüssel die Betriebskosten für den Fall aufzuteilen sind, dass es keine Vereinbarung darüber gibt. Nicht mehr und nicht weniger.
    Nun ist es aber doch überhaupt nicht streitig, dass Wohnfläche der zutreffende Umlageschlüssel sein soll. Wäre irgendein anderer Umlageschlüssel zutreffend, müsste man sich doch wohl keine Gedanken um die Änderung der Wohnfläche machen.
    Für die anzurechnenden Werte lässt sich aus § 556a BGB aber nun gewiss kein Honig saugen.


    Im übrigen sollte man BGH = Bundesgerichtshof und BGB = Bürgerliches Gesetzbuch schon auseinanderhalten.
     
  17. #16 wrdlbrmpf, 06.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.05.2013
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    Das habe ich jetzt nicht verstanden.

    Mir ist nur aufgefallen, daß in dem genannten Bundesgerichtshof-Urteil §556a Bürgerliches Gesetzbuch zitiert wird, der sich heute bei dejure.org etwas anders liest.
    Z.B. ist dort nicht mehr von der 10%-Grenze die Rede wenn die tatsächliche von der vereinbarten (MV) Wohnfläche abweicht.

    Vielleicht hatte ich mich nur etwas unklar ausgedrückt - Juristen-Sprech ist nicht so mein Ding.
     
  18. #17 Papabär, 06.05.2013
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    Warum sollte der BGH aus dem BGB zitieren? Offensichtlich bist Du bei Deiner "BGH-Konsultation" nicht über die Grundsätze hinaus gekommen.

    Der BGH verwendet Grundsätze bei der Auslegung, wie die entsprechenden §§ anzuwenden sind. Woher der angeführte Grundsatz stammt, ist der genannten Entscheidung ebenfalls zu entnehmen ... nämlich aus den Entscheidungen VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 138/06.
     
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