NK in Zweifamilienhaus pauschal

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von andy11071987, 18.11.2015.

  1. #1 andy11071987, 18.11.2015
    andy11071987

    andy11071987 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich möchte gerne ein Haus bauen mit Einliegerwohnung. Diese möchte ich vermieten.
    Laut http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-beim-zweifamilienhaus/
    ist es nicht zwingend notwendig die NK aufzuschlüsseln.

    Wie sieht das steuerlich aus? Woher weiß das Finanzamt wie hoch die Kaltmiete ist? Gibts da eine Formel?

    Warum ich das so machen möchte? Ich möchte die Miete so gering wie möglich halten. Da ich zudem eine PV Anlage plane und eine Wärmepumpe + Fußbodenheizung + Lüftung mit Energierückgewinnung, meine ich mich aus dem Fenster lehnen zu können und die NK festschreiben zu können. Dem Mieter entsteht kein Nachteil.

    Stellt sich mit die Frage, wie das Finanzamt das sieht? Ich will natürlich steuern sparen.

    Ich hoffe mir kann jemand helfen, da googeln keinen Erfolg gebracht hat.

    Danke.

    Gruß
    Andy
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 18.11.2015
    anitari

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    Zum Thema Nebenkosten- bzw. vor allem Heizkostenabrechnung.

    Du hast vermutlich unter dem Link diesen entscheidenden Satz überlesen:

    Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt.

    Wenn Du natürlich die Absicht hast selbst dort einzuziehen ist das was anderes.

    Vereinbarst Du tatsächlich eine Pauschalmiete, solltest Du im Vertrag die Möglichkeit der Erhöhung vereinbaren. Tust Du das nicht und hast zu gering kalkuliert bleibst Du nämlich auf den Kosten sitzen.

    Ganz dringender Rat, werde, wenn es denn zum Bau und Vermietung kommt, Mitglied bei Haus & Grund.
     
  4. #3 andy11071987, 18.11.2015
    andy11071987

    andy11071987 Neuer Benutzer

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    danke für die Antwort und den Tipp.
    Ja ich bewohne das Haus selbst.
    die steuerliche Frage wurde jedoch noch nicht beantwortet. Hat jemand Erfahrungen hiermit?
    Ich würde gerne eine Miete von 500 Euro festsetzen, pauschal. Wie rechnet das Finanzamt?
    Danke
     
  5. #4 anitari, 18.11.2015
    anitari

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    Dazu kann ich nichts genaues sagen. Da werden sich bestimmt noch Experten melden.

    Ich persönlich würde keine Pauschalmiete vereinbaren, sondern Kaltmiete + monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten und dann, sofern nach Verbrauch nicht möglich, nach der Wohnfläche umlegen/abrechnen. Pauschalen verführen Mieter schon mal zur Verschwendung.
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Die kann dir genau nur dein Steuerberater beantworten. Der weiß auch wie dein FA tickt, da gibt es auch nicht unerhebliche Unterschiede.

    Das du bei PV-Anlage und Wärmepumpe nicht abrechnen willst ist sehr verständlich. Ich kann dir nur raten sehr gut zu überlegen, ob du wirklich deine Privatsphäre so einschränken willst, wie es mit einer Einliegerwohnung im ZFH der Fall ist. Oder soll an Familie (Oma, Schwiegermutter,... - eventl. auch wegen Pflege o. Kinderbetreuung) vermietet werden?
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Einkommensteuerlich ist das Thema nicht relevant... Der Einkommensteuer unterliegen die Einkünfte, die sich aus Einnahmen ./. Werbungskosten ergeben. Zu den Einnahmen zählen sämtliche Zahlungen des Mieters, also auch die Zahlungen für Betriebskosten. Ob es sich dabei um Vorauszahlungen oder um eine Pauschale handelt, spielt keine Rolle. Wenn die Betriebskosten bereits mit einer Inklusivmiete abgegolten sind, gibt es als Einnahme eben nur diese Zahlung.
     
  8. #7 andy11071987, 18.11.2015
    andy11071987

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    Da die Wohnung nicht über mir, sondern unter mir sich im "Wohnkeller" befindet, mache ich mir da keine großen Gedanken. Es soll schon eine fremde Person einziehen, und damit meine monatliche Belastung reduzieren.

    ok verstehe, wenn ich die Betriebskosten aber nicht aufschlüsseln kann, weil ich keine Zähler eingebaut habe, kann ich dann nicht hergehen und die Betriebskosten einfach annehmen/schätzen. Beispiel: 200 kalt + 300 NK = 500 Einnahmen. Da kann ich ja spielen wie ich will oder gibt es da Grenzen? In diesem Fall sind nur 200 Euro einkommenssteuerpflichtig. ich weiß, dass ich dann noch die Zinsen als Werbungskosten und die Afa mit reinnehmen kann, aber darum geht es mir aktuell nicht.
     
  9. #8 immobiliensammler, 18.11.2015
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    Und genau das ist falsch, alle Einnahmen sind steuerpflichtig, ob Du das nun Nebenkosten oder Miete nennst, sind zwei separate Zeilen in der Anlage V.

    Problem kriegst Du nur in welcher Höhe Du die Ausgaben absetzen kannst, daher fragt das Finanzamt in der Anlage V, welcher Anteil selbstgenutzt ist.
     
  10. #9 andy11071987, 18.11.2015
    andy11071987

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    ok teilweise verstanden, danke ;-)
    Ich habe Einnahmen von 500, davon sind 300 Nebenkosten
    Zeile 9: Mieteinnahmen 200
    Zeile 13 Umlagen --> 300
    Da könnte ich auch nur in Zeile 9 die 500 eintragen nehme ich an oder?
    = Summe Einnahmen 500
    Zeile 46: Werbungskosten --> wie soll ich die berechnen?

    danke
     
  11. #10 immobiliensammler, 18.11.2015
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    Ich hatte genau das gleiche Problem, ein MFH gekauft bei dem der Vermieter Inklusivmietverträge gemacht hatte (gut, ging verbrauchsabhängig nur um Wasser da Gasetagenheizung), also auch nur die Mieten eingetragen und bei Umlagen 0, kam jedes Jahr die Rückfrage vom Finanzamt, warum die Ausgaben für das Haus höher als die Umlagen wären, ich also dann irgendwann nur noch zurückgeschrieben "siehe Vorjahre", ändert sich jetzt mit der Zeit bei jeder Neuvermietung.

    Dein eigentliches Problem werden in der Tat die Werbungskosten sein, keine Ahnung ob Du die dann nach Quadratmeter (eigengenutzt zu vermietet) aufteilen musst, am besten einen Steuerberater fragen oder es vorab mit dem Finanzamt besprechen.
     
  12. Andres

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    Man kommt sich ja fast blöd vor, wenn man so etwas schreibt: Wenn man die Miete auf pauschal 500 € festsetzt, beträgt die Miete 500 €.

    Umlagen hat man dann nicht festgesetzt, also gibt es auch keine. Ob man nicht doch lieber eine Betriebskostenpauschale im Mietvertrag ausweist, wäre eine andere Frage und durchaus eine Überlegung wert. Wie hier nun schon mehrfach geschrieben wurde, ist das völlig egal - Einnahmen sind Einnahmen und damit steuerpflichtig. Deshalb funktioniert auch der klasse Plan ...

    ... nicht. Die Betriebskosten sind (sofern keine direkte Zuordnung möglich ist) nach Wohnflächen aufzuteilen. Genau dafür sind die Angaben in Z. 54/55 gedacht.
     
  13. #12 Aktionär, 18.11.2015
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    Zum Thema PV-Anlage noch ein paar Gedanken:
    - Was sagt der Einspeisevertrag mit dem Netzbertreiber zum Thema Eigenverbrauch und Abgabe an Dritte? Soll die Einliegerwohnung auch den Strom der PV-Anlage nutzen?
    - Mit dem Stb besprechen wie groß die Anlage (kWp) ist, welche Umsätze damit generiert werden aus der Einspeisung und ob damit eine monatliche Umsatzsteuererklärung notwendig wird.
    - Die Berechnung des Anlagenbauers dahingehend überprüfen, ob in der Amortisationsberechnung die (eventuellen) Stb-Kosten berücksichtigt werden sowie die Maschinenversicherung und die Betreiberhaftplicht. Wird gerne mal unterschlagen in der Wirtschaftlichkeitsrechnung.
     
  14. #13 andy11071987, 18.11.2015
    andy11071987

    andy11071987 Neuer Benutzer

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    Danke.

    Die Frage die sich mir noch stellt
    der Mieter soll auch diesen Strom nutzen können. Durch die "Warmmiete" sollte ihn das aber wenig interessieren. Oder was muss ich dabei beachten bei der Abgabe an Dritte?
    Ohne PV würde er doch den Strom auch von mit zur Verfügung gestellt bekommen oder nicht?

    Ich will so wenig wie möglich einspeisen, durch Akkuspeicher. ich werde unter den 17.500 Euro bleiben.

    brauch ich denn einen Stb? oder kann ich das auch selbst erledigen? die Versicherungen werden ca. gesamt mit 120 Euro zu Buche schlagen (laut Vergleichsportalen)
     
  15. Berny

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    Richtig. Wenn unser Fragesteller die Anlage V Zeile für Zeile genau ausfüllt, beantworten sich die allermeisten Fragen von alleine.
     
  16. Andres

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    Ob du einen brauchst, musst du selbst entscheiden. Die USt-Voranmeldung kann man auch selbst erledigen, zumindest wenn man ausreichend technisch versiert ist, um in einem Forum schreiben zu können. Es ist halt monatlich (nach zwei Jahren ggf. seltener) etwas Aufwand. Wenn der Steuerberater schon die Buchführung macht, ist die USt-Voranmeldung inklusive, sonst kostet sie moderat extra.
     
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