NK Nachzahlung wird nicht gezahlt

[Emre]

Hallo zusammen,

ich habe einen (für mich) schwierigen Fall und hoffe, dass Ihr mir helfen könnt. Ich vermiete ein Dreifamilienhaus und habe die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 erstellt. Es ist eine Gaszentralheizung verbaut und in jeder Wohnung sind Kalt-/Warmwasserzähler vorhanden. Durch diese Zählerstände werden diese Posten auch berechnet, Heizung je Wohnfläche.

Mit zwei von den drei Mietern habe ich bislang keine Probleme, da funktioniert alles tadellos. Nur mit dem Rentnerehepaar habe ich seit Einzug Ärger. Ich versuche mal, das alles zu gut es geht chronologisch zu erklären.

07.07.19: NK Abrechnung 2018 mit allen Belegen über die NK persönlich übergeben, da ich die Nachzahlung von 1.000EUR persönlich "erklären" wollte, damit die böse Überraschung nicht einfach per Post ankommt. Dabei gab es direkt die ersten Unstimmigkeiten, bzw. Uneinsichtigkeiten der Mieter, dass diese Abrechnung ja niemals richtig sein kann. Die Mieter haben absolut keine Ahnung, wie so eine Abrechnung überhaupt erstellt wird, da sie der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig sind. Laut deren Aussagen gibt es auch in der Familie keinen, der da einen Durchblick hat. Zahlungsziel für die Nachzahlung habe ich als 31.08.19 angegeben (Gutmütigkeit Thema Urlaubszeit usw.). Ebenfalls sollte die NK-Vorauszahlung ab dem 01.08.19 um 100EUR angepasst werden. Auch hier die Bitte an die Mieter weitergegeben, dass wenn Fehler gefunden werden, ich informiert werden soll, damit wir das berichtigen können.

31.08.19: Keine Zahlung, keine NK-Vorauszahlungserhöhung. Anruf beim Mieter: Sie waren angeblich bei der Stadtwerke und haben die Abrechnung checken lassen. Die Stadtwerke hätte gesagt, dass die Abrechnung falsch sei. Das wollte ich natürlich schriftlich bestätigt haben, weil ich genau weiß, dass die Stadtwerke so eine Aussage nicht treffen kann/darf. Dies wollten die Mieter nachreichen, es kam aber nichts.

Hier folgen mehrere unschöne Telefonate und persönliche Gespräche, die ich nicht tagesgenau dokumentiert habe. Immer die selben Anschuldigungen, dass ich mich an den NK bereichern will und dass ich ein Abzocker sei. Zitat: "Du bekommst keinen einzigen Cent von uns."

28.10.19: Nachdem ich mir die Abrechnung und die Verbräuche angesehen habe, entschied ich mich, einen Fachmann in das Gebäude zu holen, der sich die Zähler usw. angesehen hat. Ergebnis: Die Wasserzähler waren zum Teil extrem veraltet und haben nicht funktioniert. Ergo, die Wasserverbräuche, die ich errechnet hatte, waren für die Katz.

28.11.19: Fehler eingesehen und die NK Abrechnung für 2018 und auch für 2017 korrigiert. Ich habe für diese zwei Jahre den Wasserverbrauch jeweils durch die drei Wohneinheiten geteilt. Bei den anderen zwei Mietern ergibt das eine Nachzahlung, auf die ich verzichtet habe (waren jeweils zweistellige Beträge). Die "Problem"-Mieter hatten demnach 2017 300EUR zuviel bezahlt, welches ich als Guthaben für 2018 angerechnet habe. Für 2018 sind wir dann von ca. 1000EUR runter auf eine Nachzahlung von ca. 400EUR. Die zuviel bezahlten 300EUR aus 2017 habe ich darauf angerechnet und eine Restforderung von ca. 100EUR mit Fälligkeit 31.12.19 an die Mieter übermittelt. Auch hier wieder alles detailliert aufgezeigt, damit nicht weiter Missverständnisse aufkommen. Bevor ich die Abrechnung persönlich eingeworfen habe, habe ich eine Zusammenfassung per WhatsApp verschickt. Auftrag für die Erneuerung der Wasserzähler und einer Messanlage für die Heizkosten wurde von mir veranlasst.

Heute, 11.01.20: Keine Zahlung, kein Widerspruch, keine Reaktion. Ich habe es ehrlichgesagt auch satt, denen hinterher zu rennen und als Lügner beschimpft zu werden.

Nun die Frage, habe ich alle Fristen ordnungsgemäß eingehalten und kann jetzt eine Mahnung zur Zahlung verschicken? Mir geht es nicht mehr um die 100EUR, sondern um's Prinzip. Wer lässt sich gern auf der Nase rumtanzen? Auch kam bisher keine Erhöhung der NK-Vorauszahlung an, das heißt für 2019 werden wir höchstwahrscheinlich wieder einer Nachzahlung hinterher rennen.

Hoffe, dass ich alles verständlich erklärt habe.
Besten Dank im Voraus.

 

[Logos]

Hi !
Bei der Geschichte kommen bei mir folgende Ungereimtheiten und Fragen auf, die mich eher "derzeit" auf die Seite der Mieter zieht ?

* Wie kommen 1000 EUR Nachzahlung in einem Objekt zustande ? Allein wohl nicht durch Wasser oder ?
(Ich wäre hier sehr stutzig geworden als VM, dass da was nicht stimmt)
* Warum wurden die Vorrauszahlungen der NK nicht bereits vorher etwas realistischer angesetzt ?
* Warum wurde nicht auf die Eichfristen der Wasserzähler geachtet ?
* Wie kommen die danach berichtigten Messwerte der Jahre 2017/2018 zustande ? Aufgrund der defekten Geräte bist du doch gar nicht in der Lage den exakten Verbrauch pro Einheit zu berechnen ?
* Eine theoretische NK-Nachzahlung von 2017 hätte sowieso keine Belange mehr. Die Forderungen sind bereits durch dich als VM verjährt.

Derzeit gehe ich fast davon aus, dass die NK-Abrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt wurde und vor Gericht zumindest auf wackligen Beinen stehen würde.
Vermutlich fehlen hier aber noch ein paar Infos die wir hier "noch" nicht kennen.

PS: Wenn bei der NK 2018 noch weitere Fehler stecken würde, wäre die Frist für eine Korrektur für dich bereits vorbei (31.12.2019)

Logos

 

[sara]

Heizung je Wohnfläche

Das entspricht nicht der Heizkostenverordnung und damit können alle von dir erstellten Heizkostenabrechnungen angezweifelt werden und schon mal Pauschal um 15% gekürzt werden.
Also gerichtlich würde ich hier nicht vorgehen, sehe nach den von dir gemachten Angaben keine Chance Recht zu bekommen.

Auftrag für die Erneuerung der Wasserzähler und einer Messanlage für die Heizkosten wurde von mir veranlasst.

Was ist eine Messanlage für die Heizkosten?
Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler?
Auf jeden Fall sollte eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung auf Grundlage von einem von beiden Möglichkeiten gemacht werden.

Du kannst jetzt nur für die Zukunft, rechtsichere Voraussetzungen für die Heizkostenabrechnung mit dem Einbau entsprechender Zähler schaffen.

 

[ehrenwertes Haus]

Durch diese Zählerstände werden diese Posten auch berechnet, Heizung je Wohnfläche.

Sicher, dass deine Abrechnung wirklich korrekt ist und nicht nur nach deiner Meinung?
Bis hier hin mal nur den Rechenweg betrachtet.

Die Wasserzähler waren zum Teil extrem veraltet und haben nicht funktioniert.

2. Eigentor.
Wenn du eigene Zähler verwendest, bist du auch dafür zuständig, dass die Dinger funktionieren und Einhaltung der Eichfristen.
Beides trifft bei dir nicht zu, also dein Versäumnis.

Die "Problem"-Mieter

Für mich ist das mehr die Folge von problematischer Vermietung, sprich Vermieter hat seine Pflichten vernachlässigt.
Wenn die NK-Abrechnung wirklich korrekt ist, braucht man keine Angst vor Prüfung durch Mieter oder deren Beauftragte haben.
Tippfehler, Zahlendreher, Kommastelle verrutscht sind harmlose Fehler, wenn der Rechengang sowie die Datenerfassung an sich korrekt ist.

habe ich alle Fristen ordnungsgemäß eingehalten

Nein.

kann jetzt eine Mahnung zur Zahlung verschicken?

Ja. Mahnungen kann man immer verschicken. Nur zum Absenden braucht man keinen berechtigten Grund.


Mein Tipp:
Pfeiff auf diese Abrechnung und lass die nächste von einem Profi erstellen.
Prüfe die Mietverträge, i.d.R. sind auch diese Kosten umlagefähig auf die Mieter, also für dich gratis und es haftet ein Abrechnungsdienst für die Richtigkeit der Abrechnung, wenn Fragen dazu aufkommen.

 

[immobiliensammler]

Heizung je Wohnfläche.

Ist im Dreifamilienhaus wohl unzulässig, wurde oben bereits hinlänglich erklärt.

Was ist eine Messanlage für die Heizkosten?
Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler?
Auf jeden Fall sollte eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung auf Grundlage von einem von beiden Möglichkeiten gemacht werden.

Zusätzlich noch der separate Wärmenmengenzähler für die Ermittlung der Energie für die Warmwassererwärmung.

Sehe es auch so, das hier das Problem wohl nicht der "Problem-Mieter" sondern der unfähige Vermieter ist.

Besser einen Profi dafür bezahlen!

 

[Ferdl]

Was mir noch auffällt: aus 1000 € Nachzahlung werden auf einmal 100 € + "kleinere zweistellige Beträge" der anderen Mieter. Wie passt das zusammen?
Ich würde die Nachzahlung sausen lassen, wenn der Mieter vor Gericht zieht wird es vermutlich richtig teuer für dich.

 

[Andres]

Nicht dass es auf dieses Detail noch wesentlich ankäme, aber:

Die "Problem"-Mieter hatten demnach 2017 300EUR zuviel bezahlt, welches ich als Guthaben für 2018 angerechnet habe.

Die Abrechnung 2018 ist eine strittige Forderung, also ist diese Aufrechnung unzulässig, § 390 BGB.

Besser einen Profi dafür bezahlen!

Eine schöne Rechenaufgabe: Wie lange hätte man von dem bisher entstandenen Schaden eine Hausverwaltung beauftragen können? Die korrekte Verbrauchserfassung ist ja für den Vermieter ohnehin kostenneutral.

 

[Emre]

Danke euch für die Antworten.
Mir selber ist es ebenso klar, dass ich meinen Pflichten als Vermieter nicht nachgekommen bin, was die Wasserzähler angeht und auch wegen der Heizkostenverteilung.
Bin jetzt aber auch schlauer dadurch und habe eine Firma beauftragt, einen Heizkostenverteiler zu verbauen und zukünftig die NK-Abrechnung zu übernehmen. Wird für alle das Beste sein.

Trotzdem bleibt nun für mich das Jahr 2019 offen, welches ich selber abrechnen muss. Wie würdet ihr da vorgehen? Ich bekomme ja nur den gesamten Gas- und Wasserverbrauch von den Anbietern gemeldet und kann aktuell keins davon auf die Mieter umlegen, weil die Zähler nicht funktionieren.
Gas und Wasser einfach durch drei und hoffen, dass keiner von den Mietern rechtlich dagegen vorgeht?

 

[dots]

Wie würdet ihr da vorgehen? Ich bekomme ja nur den gesamten Gas- und Wasserverbrauch von den Anbietern gemeldet und kann aktuell keins davon auf die Mieter umlegen, weil die Zähler nicht funktionieren.

Ich würde mich informieren, welches Vorgehen die Heizkosten in so einem Fall vorsieht.

 

[ehrenwertes Haus]

Gas und Wasser einfach durch drei und hoffen, dass keiner von den Mietern rechtlich dagegen vorgeht?

Du hälst wissentlich eine nicht korrekte Abrechnung für sinnvoll?
Kann man machen, wenn man Baden gehen will und hofft dabei nicht nass zu werden.


Man könnte sich aber auch Aufschlauen (lassen) und nicht beratungsresistent sein.

Pfeiff auf diese Abrechnung und lass die nächste von einem Profi erstellen.

Besser einen Profi dafür bezahlen!

Eine schöne Rechenaufgabe: Wie lange hätte man von dem bisher entstandenen Schaden eine Hausverwaltung beauftragen können? Die korrekte Verbrauchserfassung ist ja für den Vermieter ohnehin kostenneutral.

Dir fehlt das Wissen um das allein hinzubekommen.
Profis kosten, bieten aber Fachwissen dafür. Überleg dir gut, wo du sinnvoll sparen kannst. An Wissen und Können sparen ist selten eine gute Idee.

 

[Emre]

Man könnte sich aber auch Aufschlauen (lassen) und nicht beratungsresistent sein.

Wie bereits geschrieben wurden Profis beauftragt, allerdings erst ab dem Kalenderjahr 2020.

 

[Duncan]

Da es hier ja primär um die Heizkosten geht, könnte man ja auf den verwegenen Gedanken können in die Heizkostenverordnung zu sehen.
Wenn man 9a, 7 und 12 durch hat kann man sich auch gleich den Rest ansehen.

Vorher ein gutes Haarpflegemittel zu beschaffen ist kein ganz abwegiger Gedanke. (Es ist zum Haare aus raufen).