NK-Rückzahlung an Mieter nach Wohnungskauf

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von fruitshop, 01.09.2016.

  1. #1 fruitshop, 01.09.2016
    fruitshop

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    Hallo Leute,

    ich habe zum 01.09.2015 eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage erworben und muss jetzt die Nebenkostenabrechnung für 2015 machen.

    Der Mieter zahlt monatlich eine Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von etwa 150€, aber die tatsächlichen Kosten betrugen nur ~75€/Monat. Also bekommt der Mieter für das Jahr 2015 eine Rückzahlung von etwa 900€.

    Ich weiß, dass ich dazu verpflichtet bin, dem Mieter die 900€ auszuzahlen.
    Kann ich den Betrag anteilsweise vom Vorbesitzer der Wohnung fordern? Dieser hat ja schließlich für die ersten 8 Monate von 2015 die viel zu hohen Vorauszahlungen erhalten.

    Im Kaufvertrag steht dazu folgendes:

    Verrechnungstag

    (1) Mit dem Übergabetag (Verrechnungstag) gehen alle Nutzungen und Lasten des Vertragsgegenstandes auf den Käufer über und werden bis zu diesem Zeitpunkt nach Verhältnis der Zeit verrechnet; insbesondere übernimmt der Käufer mit diesem Zeitpunkt die Bezahlung des monatlichen Wohngeldes an den Verwalter. Der Verkäufer erklärt, dass er keine rückständigen Wohngelder schuldet. Etwaige sich auf den Zeitraum vor dem Verrechnungstag beziehende Nachzahlungsverpflichtungen hat der Verkäufer zu erfüllen, der sich verpflichtet, den Käufer von solchen Forderungen freizuhalten und diese auf erstes Anfordern des Verwalters an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu zahlen. Etwaige vom Verkäufer geleistete, ihn aber nicht betreffende Vorauszahlungen sind dem Verkäufer vom Käufer zu erstatten. Der Käufer verpflichtet sich ferner, den Verkäufer ab Übergabe von nach dem Verrechnungstag entstehenden Forderungen der WEG freizuhalten.
    Ebenso gehen die umlagefähigen Betriebskosten mit diesem Tag auf den Käufer über. Die Betriebskostenabrechnung des letzten abgerechneten Jahres und die von dem Mieter geforderten Betriebskostenvorauszahlungen sind dem Käufer bekannt.

    Hab ich damit rechtlich etwas gegen den Vorbesitzer in der Hand oder heißt es Pech gehabt und nächstes mal vorm Kauf genauer auf die Vorjahresabrechnungen schauen? :)
     
  2. AdMan

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  3. #2 sara, 01.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.09.2016
    sara

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    da frage ich mich nach deiner Schilderung wie du diese Abrechnung erstellt hast?

    Wie wurden die Kosten die der Vorbesitzer in dem 8 monatigen Zeitraum bezahlt hat mit eingerechnet?

    Ich habe erst vor ein paar Jahren ein Mietshaus verkauft und da habe ich mit dem Käufer die Kosten für die Nebenkostenabrechnung mit den Vorauszahlungen genau abgerechnet die den jeweiligen Eigentumszeitraum betrafen.

    Wie hoch war denn die gesamte Forderung der letzten Abrechnung des Vorjahres zu deiner Abrechnung?
    Gab es da auch ein Guthaben über so einen hohen Betrag?
     
  4. #3 fruitshop, 01.09.2016
    fruitshop

    fruitshop Neuer Benutzer

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    Der Vorbesitzer hat monatlich die 150€ Vorauszahlung erhalten (1200€ gesamt für die 8 Monate) und für die restlichen 4 Monate habe ich die NK-Vorauszahlung erhalten (600€). Die umlagefähigen Nebenkosten aufs ganze Jahr betrugen aber nur 900€ - also ein 900€ Überschuss.
    Oder ist das totaler Quatsch?

    Im Jahr 2014 gab es auch schon ein so hohes Guthaben und der Vorbesitzer hat versäumt die Nebenkosten anzupassen
     
  5. Andres

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    Kann es sein, dass du übersehen hast, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt? :wink


    Zur Frage:
    Der von mir hervorgehobene Teil soll das regeln. Jetzt hätte das nach meinem Geschmack zwar erheblich präziser und dafür weniger abstrakt formuliert werden dürfen, aber mir erscheint trotzdem folgende Interpretation schlüssig: Bei allen Nutzungen und Lasten ist zu prüfen, ob sie einem Zeitraum zuzuordnen sind, der über den Verrechnungstag hinaus geht. Trifft das nicht zu, ist diese Leistung vollständig Sache des jeweiligen Eigentümers. Das trifft also z.B. bei den BK-Vorauszahlungen des Mieters für die Monate Januar, Februar, ... auf den Verkäufer und für die Monate Dezember, November, ... auf den Käufer zu.

    Andernfalls ist die Leistung "nach Verhältnis der Zeit" zu verrechnen. Beispiel: Angenommen der Verrechnungstag wäre der 15.9., dann würde die BK-Vorauszahlung für September (vom Mieter vor dem Verrechnungstag aber für einen Zeitraum über den Verrechnungstag hinau geleistet), zu 14/30 dem Verkäufer und zu 16/30 dem Käufer zustehen. Entsprechendes gilt für die an den Mieter zu leistende Erstattung - nur mit /365 statt mit /30.


    Noch der Vollständigkeit halber:
    Beim Kauf einer Immobilie gibt es eine ganze Reihe relevanter Termine. Bist du sicher, dass der 1.9. der Verrechnungstag ist?


    Nein, hat er nicht. Wenn hier jemand etwas versäumt hat, ist es der Mieter. Der Vermieter wird den Teufel tun und eine zu hohe Vorauszahlung aus eigener Initiative nach unten anpassen. Die zu hohe Vorauszahlung ist eine unverzinste, zusätzliche Sicherheit. Dazu kommt der psychologische Effekt einer Rückzahlung, d.h. der Mieter freut sich, dass er Geld bekommt (auch wenn er eigentlich nur sein eigenes zurückbekommt ...), und beschwert sich eher nicht über die Abrechnung. Langfristig erspart man sich auch das Risiko, eine Erhöhung der Vorauszahlung einklagen zu müssen.

    Das soll nicht heißen, dass man einer berechtigten Anpassungsforderung des Mieters nicht ohne jede Diskussion nachkommt oder dass man gar absichtlich viel zu hohe Vorauszahlungen ansetzt. Aber mein Mieter weist mich ja auch nicht darauf hin, was ich zu meinem Vorteil alles tun und verlangen könnte ...
     
  6. Pitty

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    Du kannst doch nur abrechnen, wenn der Voreigentümer auch eine Abrechnung für seinen Zeitraum erstellt?Du hast doch gar keine Zählerstände vor Deinen Kauf.
     
  7. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Wenn beim Eigentümerwechsel keine Zwischenablesung der Zählerstände erfolgte, gilt die NK-Abrechnung wie zuvor, heißt, es gelten die zuletzt abgelesenen Zählerstände.
     
    RMHV gefällt das.
  8. sara

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    Zwar habe ich das gelesen, und ganz vertraut mit der Abrechnung bei Eigentumswohnungen bin ich natürlich nicht, da ich keine habe.:16:
    Dann frage ich mal nach was mir unverständlich ist:
    Der Voreigentümer hat doch auch das monatliche Hausgeld (incl. der NK-Vorauszahlung) an die Verwaltung gezahlt, somit müsste diese geleistete Vorauszahlung in der jährlichen Abrechnung doch auch verbucht sein und zwar als vom Vorbesitzer bezahlt, bis einschließlich 31.08.
    Oder wie wird das gehandhabt?

    75 Euro NK mit Heizkosten sind sehr wenig. Ist das nur ein Apartment?
    Oder fehlt die Heizkostenabrechnung?
     
  9. #8 fruitshop, 02.09.2016
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    Ok, dann werde ich mal probieren dem Verkäufer die Erstattung mit Verweis auf den Kaufvertrag anteilsweise nach Monaten in Rechnung zu stellen.

    Habe noch einmal nachgeschaut und der Verrechnungstag ist in meinem Fall der Monatserste des folgenden Monats des Fälligkeitstages.

    Das macht natürlich Sinn. :) Ich war davon ausgegangen, dass der Vermieter die Vorauszahlungen auch anpassen muss, wenn sie zu hoch sind.


    Dann bedanke ich mich herzlich für die Hilfe!
     
  10. #9 fruitshop, 02.09.2016
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    Der Voreigentümer hat an die Hausverwaltung Hausgeld in Höhe von 220€ gezahlt. Darin enthalten waren nicht umlegbare Kosten und Instandhaltungsrücklage (insg. 145€) und Betriebs- + Heizkosten (75€).

    Und ja - habe mich auch gewundert, dass die NK so niedrig sind (50qm Wohnung). Der Mieter heizt anscheinend nicht besonders viel. :068sonst:
     
  11. Andres

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    Ob das explizit ausgewiesen ist, spielt für die aktuelle Frage keine Rolle. Dir war - wenn ich es richtig verstanden habe - unklar, wie der neue Eigentümer für seinen Mieter eine Abrechnung erstellen kann, wenn die hier gestellten Fragen noch offen sind. Das ist ganz einfach, denn er bekommt vom WEG-Verwalter eine Abrechnung über seine Einheit - für das ganze Jahr. Daraus erstellt er (beinahe) 1:1 die Abrechnung mit dem Mieter. Ob und wie das dann kreuz und quer zwischen Alt- und Neueigentümer verrechnet werden muss, ist also für den Mieter gar nicht wichtig.


    Und die Fälligkeit war dann irgendwann im August?

    Nachdem ich oben am Notarvertrag gemeckert habe: Eigentlich ist das eine sinnvolle Vereinbarung.
     
  12. #11 fruitshop, 03.09.2016
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    Ja, 31.08.
     
  13. Pitty

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    Und wie ist er an die Zählerstände zum 31.12. ran gekommen?
     
  14. Duncan

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    weil die in den modernen Geräten gerne zwischengespeichert werden, diese ermittelt auch gerne die WEG-Verwaltung, bzw. deren Beauftragter, zur Erstellung der WEG-Abrechnung.
     
  15. sara

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    die werden doch gar nicht gebraucht.
    Es ist doch keine Mieterwechsel, das läuft einfach weiter und die Jahresablesung wurde ja gemacht.
    Es wird doch das ganze Jahr abgerechnet. Zumindest nach meinem Verständnis.
     
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