NK und Umsatzsteuer 2

RE: NK und Umsatzsteuer

Also, es wird unterschieden in s.g. Brutto-Mietverträgen (Wohnraum, ggf. auch Gewerbe im Hinblick auf Steueroptionen) und Netto-Mietverträgen (Gewerbe), heißt:

Brutto-Mietvertrag: Kosten werden so weitergegeben, wie sie anfallen, inkl. MwSt.

Netto-Mietvertrag: Kosten werden netto, zzgl. MwSt. weiterbelastet

Bei beiden handelt es sich um eine Rechnungslegung seitens des Vermieters an den Mieter. Heißt im Gewerbe, dass die Summe der Nebenkosten gebildet wird, dann zzgl. MwSt, denn diese ist ein s.g. "Durchlaufposten".

Bitte nicht verwechseln mit Brutto- bzw. Netto-Mietzins. Das ist was Anderes! :zwinker

 

Gewerblicher Mieter hat mehr, denn die "Netto-Summe" ist entscheidend! ABER!!!! Geht nur, wenn Vermieter und Mieter Vorsteuerabzugsberechtigt sind!!!!

 

Deine gezogene Vorsteuer interessiert nicht. Du stellst dem Mieter eine neue Rechnung (daher wohl auch der Ausdruck "NK-Abrechnung") aus, denn du verkaufst eine Leistung. Eine Rechnungslegung nach dem Steuergesetz und dabei bitte nicht Rechnungsnummer und deine Steuer-Nr. vergessen (bei Gewerbe). :zwinker

 

Diplom Hausi meint damit: wenn du ein Gewerbe betreibst, sonst hast du nämlich keine Steuernummer, die angegeben werden muss...

 

Manchmal ist es zweckmäßiger auch bei Gewerbe Immobilie ohne MWSt. zu vermieten.

 

Fällt das nicht noch unter das kleingewerbe? Wem stellt ihr denn Rechnungen? Eine ID ist wohl überflüssig, denke ich.

 

Eine Steuernummer hat jeder, der zur Abgabe von Einkommensteuerklärungen verpflichtet ist. Dadurch werden aus der Vermietung von Immobilien aber noch lange keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Eine Gemeinschaft ist auch keineswegs ein Gewerbebetrieb.

Die Vermietung von Immobilien ist nach § 4 Nr. 12. a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Damit würden Mieteinnahmen selbst dann nicht der Umsatzsteuer unterliegen, wenn der Vermieter Unternehmer wäre und die Umsätze im Rahmen seines Unternehmens anfallen. Vorsteuerbeträge sind mangels steuerpflichtiger Umsätze nicht abziehbar.
Auf die Steuerbefreiung kann nach § 9 UStG unter gewissen Umständen verzichtet werden.

 

Aber die Gewinnspanne ist etwas geringer

 

Ob das richtig oder falsch ist, kann man aus der Entfernung kaum wirklich bewerten. Es hängt eben davon ab, ob die Voraussetzungen des § 9 UStG für einen Verzicht auf die Steuerbefreiung erfüllt sind.
Im übrigen hat derjenige, der Umsatzsteuer berechnet, diese auch dann abzuführen, wenn die Berechnung unberechtigterweise erfolgt ist. Nun könnte man sagen, dass Mieter und Vermieter damit zufrieden sind und also alles gut ist. Das hinterhältige daran ist, dass bei einer eventuellen Betriebsprüfung möglicherweise festgestellt wird, dass keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug bestand und die im Prüfungszeitraum abgezoggene Vorsteuer plötzlich nachgezahlt werden muss.

 

Der Verzicht auf Steuerbefreiung erfolgt vermutlich nur in den allerseltensten Fällen zur freiwilligen Unterstützung des Finanzministers. Mit dem Verzicht auf Steuerbefreiung ist der Vorsteuerabzug des Vermieters verbunden. Die Vorsteuern sind also keine Kosten mehr, sondern nur noch durchlaufender Posten. Dabei geht es in der regel auch nicht so sehr um die möglicherweise relativ geringen Vorsteuerbeträge aus den laufenden Bewirtschaftungskosten, sondern oft um beträchtliche Summen aus Bau- oder vielleicht Sanierungskosten. Der Vermieter kann durch den Verzicht auf Steuerbefreiung also seine Anschaffungskosten beträchtlich reduzieren.
Es müssen auch keineswegs sämtliche Mieter auf einem Grundstück die Voraussetzungen erfüllen. Bei gemischt genutzten Grundstücken wird die Vorsteuer anteilig abgezogen werden. Dem Gewerbemieter ist es in der Regel egal, ob er eine steuerbefreite Miete von 1000 € zahlt und damit keinen Vorsteuerabzug hat oder ob er 1000 € plus MWSt. zahlen muss und 160 € Vorsteuer gleich wieder gegen seine Umsatzsteuerzahllast verrechnen kann.

 

Das mit dem Steuergesetz hinsichtlich der Befreiung ist so eine Sache und ich denke, dass das hier ausufern würde. Es sind zuviele Dinge, die betrachtet werden müssen.