NK und Umsatzsteuer 2

[VermieterMän]

Hallo,

wie ist das eigentlich mit der Umsatzsteuer in der Nebenkostenabrechnung (bspw. für Wasser)?

Wird die USt. an den Mieter weiterberechnet oder nicht?

Und gibt es da einen Unterschied zwischen gewerblichen und privaten Mietern?

 

[DiplomHM]

RE: NK und Umsatzsteuer

Also, es wird unterschieden in s.g. Brutto-Mietverträgen (Wohnraum, ggf. auch Gewerbe im Hinblick auf Steueroptionen) und Netto-Mietverträgen (Gewerbe), heißt:

Brutto-Mietvertrag: Kosten werden so weitergegeben, wie sie anfallen, inkl. MwSt.

Netto-Mietvertrag: Kosten werden netto, zzgl. MwSt. weiterbelastet

Bei beiden handelt es sich um eine Rechnungslegung seitens des Vermieters an den Mieter. Heißt im Gewerbe, dass die Summe der Nebenkosten gebildet wird, dann zzgl. MwSt, denn diese ist ein s.g. "Durchlaufposten".

Bitte nicht verwechseln mit Brutto- bzw. Netto-Mietzins. Das ist was Anderes! :zwinker

 

[VermieterMän]

ui das ging aber schnell

Also schreibe ich - wenn z.B. 2 x 100€ Wasserkosten angefallen sind - für den privaten Mieter:


Wasser 100,00
+sonstwas ohne MwSt. 50,00
Gesamt: 150,00 €

und für den gewerblichen Mieter:
Wasser 86,21
+sonstwas ohne MwSt. 50,00
Summe: 136,21
Umsatzsteuer: 13,79
Gesamt: 150,00€

richtig?

 

[DiplomHM]

Original von VermieterMän
ui das ging aber schnell

Also schreibe ich - wenn z.B. 2 x 100€ Wasserkosten angefallen sind - für den privaten Mieter:


Wasser 100,00 ja
+sonstwas ohne MwSt. 50,00 ja
Gesamt: 150,00 € ja

und für den gewerblichen Mieter:
Wasser 86,21 NEIN! Wasser hat Steuersatz 7% also, 100€ / 1,07!!! = 93,45 €
+sonstwas ohne MwSt. 50,00
Summe: 136,21 Nein, denn 143,45 €
Umsatzsteuer: 13,79 x 16% = 22,95 €
Gesamt: 150,00€ Nein, denn 166,40 €

Gewerblicher Mieter hat mehr, denn die "Netto-Summe" ist entscheidend! ABER!!!! Geht nur, wenn Vermieter und Mieter Vorsteuerabzugsberechtigt sind!!!!

 

[VermieterMän]

Original von DiplomHM
NEIN! Wasser hat Steuersatz 7% also, 100€ / 1,07!!! = 93,45 €

uups
ja klar, schlechtes Beispiel (obwohl es in meinem konkreten Fall gerade darum ging, dass der private Mieter die 7% von seiner Wasserrechnung abziehen wollte)

Umsatzsteuer: 13,79 x 16% = 22,95 €
Gesamt: 150,00€ Nein, denn 166,40 €

oha. Also Nettosumme + 16%, egal wie hoch die wirklich bezahlte Mehrwertsteuer war?
Bzw. sogar auf die Beträge, für die keine MwSt. bezahlt wurde?

Verstehe ich jetzt zwar wieder mal nicht, aber ich baue das halt mal so in mein Excel-Blatt ein.

Umsatzsteuer ist für mich immer wieder ein Buch mit sieben Siegeln

 

[DiplomHM]

Original von VermieterMän
oha. Also Nettosumme + 16%, egal wie hoch die wirklich bezahlte Mehrwertsteuer war?
Bzw. sogar auf die Beträge, für die keine MwSt. bezahlt wurde?

Verstehe ich jetzt zwar wieder mal nicht, aber ich baue das halt mal so in mein Excel-Blatt ein.

Umsatzsteuer ist für mich immer wieder ein Buch mit sieben Siegeln

Deine gezogene Vorsteuer interessiert nicht. Du stellst dem Mieter eine neue Rechnung (daher wohl auch der Ausdruck "NK-Abrechnung") aus, denn du verkaufst eine Leistung. Eine Rechnungslegung nach dem Steuergesetz und dabei bitte nicht Rechnungsnummer und deine Steuer-Nr. vergessen (bei Gewerbe). :zwinker

 

[VermieterMän]

Original von DiplomHM
Eine Rechnungslegung nach dem Steuergesetz und dabei bitte nicht Rechnungsnummer und deine Steuer-Nr. vergessen (bei Gewerbe). :zwinker

Danke für den Hinweis; das hatte ich natürlich bisher auch nicht beachtet.

Mit "(bei Gewerbe)" meinst du, das gilt für gewerbliche Mieter, oder wenn ich gewerblich vermiete?

 

[Capo]

Diplom Hausi meint damit: wenn du ein Gewerbe betreibst, sonst hast du nämlich keine Steuernummer, die angegeben werden muss...

 

[Beluga]

Manchmal ist es zweckmäßiger auch bei Gewerbe Immobilie ohne MWSt. zu vermieten.

 

[VermieterMän]

Original von capo
Diplom Hausi meint damit: wenn du ein Gewerbe betreibst, sonst hast du nämlich keine Steuernummer, die angegeben werden muss...

eine Grundstücksgemeinschaft, die auch eine eigene Steuernummer beim FA hat, ist doch auch ein Gewerbe in diesem Sinne, oder? (Sorry für die vielen naiven Fragen )

Ich habe uns deshalb jetzt mal eine USt-ID beantragt.

 

[Capo]

Fällt das nicht noch unter das kleingewerbe? Wem stellt ihr denn Rechnungen? Eine ID ist wohl überflüssig, denke ich.

 

[VermieterMän]

Original von capo
Wem stellt ihr denn Rechnungen?

dem Mieter halt :zwinker
Dass die NK-Abrechnung eine reguläre Rechnung darstellt, habe ich auch erst hier von DiplomHM erfahren.

Die UID habe ich mal beantragt, weil ich ungern die FA-Steuernummer veröffentliche. Ich habe schon gehört, dass manche Finanzämter telefonische Auskünfte geben, wenn jemand nur die Steuernummer angibt. Wie dem auch sei: die UID kann ja nicht schaden..

 

[RMHV]

Original von VermieterMän

Original von capo
Diplom Hausi meint damit: wenn du ein Gewerbe betreibst, sonst hast du nämlich keine Steuernummer, die angegeben werden muss...

eine Grundstücksgemeinschaft, die auch eine eigene Steuernummer beim FA hat, ist doch auch ein Gewerbe in diesem Sinne, oder? (Sorry für die vielen naiven Fragen )

Ich habe uns deshalb jetzt mal eine USt-ID beantragt.

Eine Steuernummer hat jeder, der zur Abgabe von Einkommensteuerklärungen verpflichtet ist. Dadurch werden aus der Vermietung von Immobilien aber noch lange keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Eine Gemeinschaft ist auch keineswegs ein Gewerbebetrieb.

Die Vermietung von Immobilien ist nach § 4 Nr. 12. a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Damit würden Mieteinnahmen selbst dann nicht der Umsatzsteuer unterliegen, wenn der Vermieter Unternehmer wäre und die Umsätze im Rahmen seines Unternehmens anfallen. Vorsteuerbeträge sind mangels steuerpflichtiger Umsätze nicht abziehbar.
Auf die Steuerbefreiung kann nach § 9 UStG unter gewissen Umständen verzichtet werden.

 

[Capo]

Aber die Gewinnspanne ist etwas geringer

 

[VermieterMän]

Original von RMHV
Die Vermietung von Immobilien ist nach § 4 Nr. 12. a) UStG von der Umsatzsteuer befreit.

ja, aber mir ging's doch um die NK-(Ab)Rechnung.
Also gilt obiges doch trotzdem noch, oder?

Vorsteuerbeträge sind mangels steuerpflichtiger Umsätze nicht abziehbar.

Also ich mache jedenfalls eine Umsatzsteuererklärung, worin u.a. die Gewerbemiete, Umlagen verrechnet mit Erstattung, Instandhaltungskosten usw. aufgeführt sind. Das FA hatte nie was dagegen
Sollte das nun alles verkehrt sein, oder habe ich dich missverstanden? )?

Jetzt bin ich so langsam komplett verwirrt..

 

[RMHV]

Original von VermieterMän
Also ich mache jedenfalls eine Umsatzsteuererklärung, worin u.a. die Gewerbemiete, Umlagen verrechnet mit Erstattung, Instandhaltungskosten usw. aufgeführt sind. Das FA hatte nie was dagegen
Sollte das nun alles verkehrt sein, oder habe ich dich missverstanden? )?

Ob das richtig oder falsch ist, kann man aus der Entfernung kaum wirklich bewerten. Es hängt eben davon ab, ob die Voraussetzungen des § 9 UStG für einen Verzicht auf die Steuerbefreiung erfüllt sind.
Im übrigen hat derjenige, der Umsatzsteuer berechnet, diese auch dann abzuführen, wenn die Berechnung unberechtigterweise erfolgt ist. Nun könnte man sagen, dass Mieter und Vermieter damit zufrieden sind und also alles gut ist. Das hinterhältige daran ist, dass bei einer eventuellen Betriebsprüfung möglicherweise festgestellt wird, dass keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug bestand und die im Prüfungszeitraum abgezoggene Vorsteuer plötzlich nachgezahlt werden muss.

 

[VermieterMän]

Original von RMHVEs hängt eben davon ab, ob die Voraussetzungen des § 9 UStG für einen Verzicht auf die Steuerbefreiung erfüllt sind.

dort lese ich

UStG 1980 § 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen
(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g, Nr. 9
Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn
der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.
(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und
Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), bei der Vermietung oder
Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr.
12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der
Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu
verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer
hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

wenn ich das richtig verstehe, "darf" ich nur dann Umsatzsteuer abführen, wenn auf dem Grundstück ausschließlich gewerbliche Mieter sind.

(Apropos: das wäre doch mal eine echte Marktlücke: deutsche Gesetze ins Deutsche zurückübersetzen )

 

[VermieterMän]

[..]nur zulässig, soweit der
Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu
verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Nachtrag: in meinem Fall wohnt ein gewerblicher Mieter zusätzlich privat in einer Wohnung im selben Haus.
Daher meine Unsicherheit: der Unternehmer ist nach obigen Worten der "Leistungsempfänger", der aber in diesem Fall das Grundstück nicht ausschließlich für Umsätze [...] verwendet.
Was gilt denn da nun?

 

[RMHV]

Original von VermieterMän
wenn ich das richtig verstehe, "darf" ich nur dann Umsatzsteuer abführen, wenn auf dem Grundstück ausschließlich gewerbliche Mieter sind.

Der Verzicht auf Steuerbefreiung erfolgt vermutlich nur in den allerseltensten Fällen zur freiwilligen Unterstützung des Finanzministers. Mit dem Verzicht auf Steuerbefreiung ist der Vorsteuerabzug des Vermieters verbunden. Die Vorsteuern sind also keine Kosten mehr, sondern nur noch durchlaufender Posten. Dabei geht es in der regel auch nicht so sehr um die möglicherweise relativ geringen Vorsteuerbeträge aus den laufenden Bewirtschaftungskosten, sondern oft um beträchtliche Summen aus Bau- oder vielleicht Sanierungskosten. Der Vermieter kann durch den Verzicht auf Steuerbefreiung also seine Anschaffungskosten beträchtlich reduzieren.
Es müssen auch keineswegs sämtliche Mieter auf einem Grundstück die Voraussetzungen erfüllen. Bei gemischt genutzten Grundstücken wird die Vorsteuer anteilig abgezogen werden. Dem Gewerbemieter ist es in der Regel egal, ob er eine steuerbefreite Miete von 1000 € zahlt und damit keinen Vorsteuerabzug hat oder ob er 1000 € plus MWSt. zahlen muss und 160 € Vorsteuer gleich wieder gegen seine Umsatzsteuerzahllast verrechnen kann.

 

[DiplomHM]

Das mit dem Steuergesetz hinsichtlich der Befreiung ist so eine Sache und ich denke, dass das hier ausufern würde. Es sind zuviele Dinge, die betrachtet werden müssen.