NK Verteilung mehrfamilienhaus mit Gewerbe

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von goodtoknow1, 26.02.2011.

  1. #1 goodtoknow1, 26.02.2011
    goodtoknow1

    goodtoknow1 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    vielleicht weiß jemand Rat - suche dieses Thema hier im Forum, da die Frage mit Sicherheit zuhauf gestellt wird - kann aber nichts passendes finden.

    Ich vermiete ein 5 Familienhaus (3x Whg + 2 x Gewerbe) die Gewerbeflächen sind sehr klein. Gemäß Einheitswertbescheid wird deutlich dass die gewerbliche Nutzung sehr klein ist (etwa 20:80).
    Es wird angemahnt, dass die Grundsteuer nicht nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten vorgenommen worden ist sondern nach qm - was aus meiner Sicht auch stimmt.

    Soweit ich weiß kann die Verteilung der Grundsteuer einheitlich auf qm Basis vorgenommen werden sofern das Gebäude mehrheitlich zu Wohnzwecken genutzt wird - anders ist es wenn schwerpunktmäßig eine Gewerbenutzung zugrunde liegt - das ist zumindest mein Kennniststand.

    Habe, so meine ich, auch schon mal einen betreffenden Gesetzestext im Netz gefunden aber wie das immer so ist kann ich ihn jetzt nicht mehr finden.

    Hat jemand eine Idee bzw. Erfahrungen?
    Gruß
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Eine Verteilung der Grundsteuer nach Jahresrohmiete wäre sicher unzutreffend. Was in Betracht kommen könnte ist allenfals eine Vorabaufteilung für Wohnungen und Gewerbe. Diese Vorabaufteilung wäre bei der Grundsteuer sinnvollerweise im Verhältnis der Jahresrohmieten vorzunehmen. Die Grundsteueranteile der jeweiligen Gruppe wären dann nach Vereinbarung oder Gesetz innehalb der Gruppe zu verteilen.

    Das ist mit Sicherheit falsch. Das Kriterium ist, dass es durch die Gewerbenutzung nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung eines Wohnraummieters kommen darf. Die "mehrheitliche" Nutzung ist irrelevant. So entschieden vom BGH

    Zu erwähnen wäre noch, dass der Mieter die Mehrbelastung beweisen muss.
     
  4. #3 goodtoknow1, 27.02.2011
    goodtoknow1

    goodtoknow1 Neuer Benutzer

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    Danke, das war schon mal hilfreich. Grundsätzlich stellen sich für mich 3 Fragen(Optionen) zur Aufteilung der Grundsteuer - sehe ich das richtig:
    1 ) Wenn zunächst eine Vorabaufteilung auf Basis der Jahresrohmiete erfolgen soll (so, zumindest die Ausführungen des RA Mieter) und ich im betreffenden Jahr ein Gewerbe komplett leerstehen hatte und das andere nur 3 Monate vermietet war geht aber die Abrechnung für den Mieter komplett nach hinten los.
    - oder -
    2) Aufteilung auf Basis des Einheitswertbescheides der eine kalkulierte ortsübliche Miete zugrunde legt - völlig unabhängig ob sie geflossen ist oder nicht. z.b. 20:80 (Gewerbe:Wohnraum)
    -oder-
    3) Aufteilung des Grundsteuerbetrages nach qm (egal ob Wohnfläche oder Gewerbefläche) dadurch hätte der Mieter der Wohneinheit keinen Nachteil.

    Der Ra des Mieters fordert zwar eine Aufteilung nach Jahresrohmiete (in der Hoffnung, dass hohe Mieteinkünfte im Gewerbebereich die Last des Mieters mindern), wird aber sehr schnell die Meinung ändern wenn er das Ergebnis sieht.

    Ich denke, dass Variante 3 die sinnvollste wäre - oder?
    Vielen Dank, Gruß
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    dummes Zeugs, was der Rechtsverdr..... äh RA des Mieters da fordert. Auf welche Rechtsvorschriften stützt er denn sein Wunschdenken?
    Ich verwalte ein ähnliches Objekt wie Du und teile nach m²-Nutzflächen auf - und alle sind zufrieden.
     
  6. #5 goodtoknow1, 27.02.2011
    goodtoknow1

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    Danke, das hilft. Meine Vermutung ist ohnehin, dass es sich nur noch darum dreht die NK Abrechnung in Frage zu stellen um die fällige Zahlung zu verzögern.
    ...das ist übrigens mehr und mehr der Fall - nur immer mit anderen Forderungen - sobald ich die NK Abrechnungen rausschicke kommen die Schreiben der RA des Mieterbundes - geht es Euch auch so?
    Gruß
     
  7. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ja die klingeln bei uns auch recht oft an. Da frage ich immer erst mal nach einer Vollmacht. Wenn die dann da ist muss ich denen immer erst erklären, dass sie nur Unterlagen des betreffenden Mandanten und die Gesamtrechnungen einsehen dürfen.

    In vielen Fällen wollen die alle Einzelabrechnungen zugeschickt haben. Das geht natürlich beides nicht. Außer die haben Vollmachten von allen Mietern und eine Kostenübernahme fürs Porto und die Kopierkosten.

    Meist hört man dann nie wieder was von denen :ätsch
     
  8. #7 goodtoknow1, 28.02.2011
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    Zwischenzeitlich habe ich im Netz schon gesucht ob ich als Vermieter überhaupt den Einheitswertbescheid zur Verfügung stellen muss oder schon alleine die Grundsteuerrechnung reicht - kann aber nichts konkretes finden.
    Meine Befürchtung ist, dass ich durch die Vorlage des Einheitswertbescheides ein neues Fass öffne.
    Das Problem ist, dass der Einheitswertbescheid aus 2005 aussagt, dass das Objekt überwiegend gewerblich genutzt wird - das war 2005 auch der Fall (gemäß der Rohmieten) aber 2009, und darum geht es hier, war die gewerbliche Nutzung ein Bodensatz. Das FA hat auch zwischenzeitlich einen neuen erstellt aber das war 2011. Nun bekomme ich zwar eine Erläuterung vom FA für 2009, dass es auch dort so war wie 2011 aber ich weiß nicht ob das ausreicht.
    ...jedenfalls meine Forderung aus der NK Abrechnung (Grundsteueraufteilung hat hier eine nachgelagerte Bedeutung) habe ich noch immer nicht. :motzki
     
  9. Berny

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    Entschuldige, aber das ist doch papperlapapp. Du musst auf Verlangen, wie schon gesagt, Gesamtbetrag der einzelnen Posten, Aufteilungsschlüssel, Gesamtfläche rsp. Gesamtnutzer, Mieterfläche rsp. Nutzer, Summe BK, Vorauszahlungen, Erstattungs- bzw. Nachzahlungsbetrag angeben, Datum, Unterschrift, ausserdem Adresse der Mietsache.
    Die Spielchen, die der "RA" da macht, würde ich noch nicht mal beantworten, sondern Zahlungsklage erheben nach vergeblicher Fristsetzung.
     
  10. #9 goodtoknow1, 01.03.2011
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    Hallo Berny,

    das ist genau der Punkt - "Aufteilungsschlüssel" - der RA führt ins Feld, dass der Aufteilungsschlüssel ein anderer sein müsste (Aufteilung nach Jahresrohmiete). Ich habe die Grundsteuer nach qm aufgeteilt (egal ob Gewerbe oder Wohnraum) - er sagt aber, dass aufgrund der Gewerbeflächen die Aufteilung eine andere sein muss, da der Mieter durch die linerare Aufteilung benachteiligt werden würde.
    Er will die Gewichtung der Gewerbeflächen ins Spiel bringen.
    Vermutlicherweise denkt er, dass ich da ein Kaufhaus drin habe - es ist aber ein Kiosk und ein Imbiss - und die krieg ich nicht mal mehr vermietet.
    ...aber davon ab, ich denke Du hast Recht - das ist nur Geplänkel und wir werden uns ohnehin vor Gericht wiedersehen.
    Die Zahlungsmoral wird immer übler - tausend Wege werden beschritten um eine Kürzung oder Aufschub bei der Zahlung zu erreichen - es ist übel und jeden Morgen siehst du im Fernsehen Ratschläge darüber bloß keine NK zu bezahlen - erstmal den RA - die Mieterschutzvereine helfen gerne! Klar, sind ja RA.
     
  11. Berny

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    Hallo goodtoknow,

    "der RA führt ins Feld, dass der Aufteilungsschlüssel ein anderer sein müsste (Aufteilung nach Jahresrohmiete)."
    Solchen Schwachsinn noch nie gehört.

    "er sagt aber, dass aufgrund der Gewerbeflächen die Aufteilung eine andere sein muss, da der Mieter durch die linerare Aufteilung benachteiligt werden würde."
    Das ist Mandantenwunschdenken, welches der "RA" mit keiner Rechtsvorschrift belegen können wird.

    "Er will die Gewichtung der Gewerbeflächen ins Spiel bringen. Vermutlicherweise denkt er, dass ich da ein Kaufhaus drin habe - es ist aber ein Kiosk und ein Imbiss - und die krieg ich nicht mal mehr vermietet."
    Sag' ihm doch, dass Leerstand nicht so sehr viel wiegt.

    "...aber davon ab, ich denke Du hast Recht - das ist nur Geplänkel und wir werden uns ohnehin vor Gericht wiedersehen."
    Und er wird schön brav sein Honorar einsacken und sich über seinen Mandanten kaputtlachen.

    "Die Zahlungsmoral wird immer übler - tausend Wege werden beschritten um eine Kürzung oder Aufschub bei der Zahlung zu erreichen - es ist übel und jeden Morgen siehst du im Fernsehen Ratschläge darüber bloß keine NK zu bezahlen"
    Nee, z.Zt.sind Mietminderungen der Renner...

    " - erstmal den RA - "
    Ein Land, welches seine Rechtsanwälte nicht ernähren kann, ist es nicht wert, sich Nation nennen zu dürfen.

    "die Mieterschutzvereine helfen gerne!"
    Ist grundsätzlich schon i.O., jedoch sollten sie mehr Substanz bringen.
    Also, ich würde nach Fristsetzung Zahlungsklage (oder MB) einreichen, wie bereits erwähnt.
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dazu habe hatte ich schon weiter oben geschrieben: "Zu erwähnen wäre noch, dass der Mieter die Mehrbelastung beweisen muss."

    Noch mal: behaupten kann man viel. Der Mieter muss aber beweisen, dass die einheitliche Verteilung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung des Wohnraummieters führt.
     
  13. #12 goodtoknow1, 01.03.2011
    goodtoknow1

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    Vielen Dank für den hilfreichen input, ich werde mit dem Kenntisstand nach vorne gehen und sehen was pasisert - ich halte Euch auf dem laufenden.
     
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