NK von pauschal zu akonto

Diskutiere NK von pauschal zu akonto im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Forum Wir vermieten eine Liegenschaft in der Schweiz. Die Wohnungen haben alte Mietverträge mit pauschalen NK. Ich muss diese nun wegen...
  • NK von pauschal zu akonto Beitrag #1

ehrenwertes.haus

Neuer Benutzer
Dabei seit
28.11.2022
Beiträge
4
Zustimmungen
0
Hallo Forum

Wir vermieten eine Liegenschaft in der Schweiz.

Die Wohnungen haben alte Mietverträge mit pauschalen NK. Ich muss diese nun wegen steigender NK auf akonto umstellen. Wie habe ich dazu vorzugehen?

Danke für eure Tipps.

LG
 
  • NK von pauschal zu akonto Beitrag #2

ehrenwertes.haus

Neuer Benutzer
Dabei seit
28.11.2022
Beiträge
4
Zustimmungen
0
Ohje…. Das „dulli“ 🐶 ist wieder da…🙄
...Jetzt musste ich ernsthaft Dulli googeln. Gut getrollt.

Aber ernsthaft: Die Verträge sind uralt, die NK steigen, ich möchte bloss dass wir nicht auf den Kosten sitzenbleiben.

Soll ich einfach die NK der letzten 3 Jahre aufbereiten und damit argumentieren, dass wir nicht mehr kostendeckend sind und die pauschalen anheben? Gibt es auch einen Weg die NK von pauschal au akonto umzustellen? ...oder sind derartige einseitige Vertragsänderungen nicht umsetzbar?

LG
 
  • NK von pauschal zu akonto Beitrag #3
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.491
Zustimmungen
4.196
Ort
Mark Brandenburg
Wir vermieten eine Liegenschaft in der Schweiz.
Hier liegt der Hund begraben. Auch wenn große Teile der Schweiz deutschsprachig sind, haben die allermeisten von uns keinerlei Wissen vom und Erfahrung mit dem Schweizer Mietrecht. Ich vermute mal, dass die Rechtssysteme nicht so furchtbar sehr voneinander abweichen, aber detaillierte Aussagen traue ich mir nicht zu.

Das einseitige Vertragsänderungen nur stark begrenzt möglich sein werden, würde ich auch unterstellen, ist zumindest in DE so.
Eine detaillierte Rechnung über die Nebenkosten halte ich auch für notwendig, zum einen um die eigene gefühlte Teuerung mal mit Fakten unterlegen zu können und um die Größenordnung festlegen zu können, zum anderen, wenn eine Erhöhung der Pauschale (das wäre z.T. in DE eine denkbare Option) oder eine Umstellung auf Abrechnung möglich sein sollte, wird man die Zahlen eh brauchen.
 
  • NK von pauschal zu akonto Beitrag #4

ehrenwertes.haus

Neuer Benutzer
Dabei seit
28.11.2022
Beiträge
4
Zustimmungen
0
Hier liegt der Hund begraben. Auch wenn große Teile der Schweiz deutschsprachig sind, haben die allermeisten von uns keinerlei Wissen vom und Erfahrung mit dem Schweizer Mietrecht. Ich vermute mal, dass die Rechtssysteme nicht so furchtbar sehr voneinander abweichen, aber detaillierte Aussagen traue ich mir nicht zu.

Das einseitige Vertragsänderungen nur stark begrenzt möglich sein werden, würde ich auch unterstellen, ist zumindest in DE so.
Eine detaillierte Rechnung über die Nebenkosten halte ich auch für notwendig, zum einen um die eigene gefühlte Teuerung mal mit Fakten unterlegen zu können und um die Größenordnung festlegen zu können, zum anderen, wenn eine Erhöhung der Pauschale (das wäre z.T. in DE eine denkbare Option) oder eine Umstellung auf Abrechnung möglich sein sollte, wird man die Zahlen eh brauchen.
OK. Also doch zuerst den Anwalt fragen…

Danach handeln. Sonst mache ich wohlmöglich dumme Fehler.

Die Aufwände für NK habe ich zum Glück. Danke!
 
  • NK von pauschal zu akonto Beitrag #5
Cordula

Cordula

Benutzer
Dabei seit
19.08.2022
Beiträge
51
Zustimmungen
19
Nettomietzins: Systemwechsel bei Nebenkosten

Grundsätzlich gilt Folgendes: Die Belastung des Mieters mit neuen oder höheren Nebenkosten (beispielsweise nach Einbau neuer Einrichtungen wie eines TV-Kabelanschlusses) oder wegen neu erhobener Abgaben (vgl. dazu BGE 108 II 140) oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen (vgl. BGE 121 III 460). Dieses Vorgehen ist auch einzuhalten, wenn die Akonto- oder Pauschalbeiträge erhöht oder Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden.


BGE 121 III 460
Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3).
Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).

VMWG:

Artikel 19:
"Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen."

Qualifizierte Schriftlichkeit​

Bei der Formvorschrift der qualifizierten Schriftlichkeit sind neben der Unterzeichnung mit eigenhändiger Unterschrift bestimmte zusätzliche Elemente verlangt, weshalb man von qualifizierter Schriftform spricht. Solche qualifizierten Elemente bilden etwa die Eigenschriftlichkeit, bei der eigenhändiges Schreiben der ganzen Urkunde erforderlich ist (Bürgschaft Art. 493 Abs. 1 OR; Testament Art. 505 Abs. 1 ZGB), oder die Aufnahme bestimmter inhaltlicher Elemente in die Vertragsurkunde (vgl. erbrechtliche Ausgleichung, Art. 626 OR; Verwendung bestimmter Wörter wie ‹Wechsel›: Art. 991 OR; Art. 1096 OR).
 
Zuletzt bearbeitet:
  • NK von pauschal zu akonto Beitrag #6

ehrenwertes.haus

Neuer Benutzer
Dabei seit
28.11.2022
Beiträge
4
Zustimmungen
0
Nettomietzins: Systemwechsel bei Nebenkosten

Grundsätzlich gilt Folgendes: Die Belastung des Mieters mit neuen oder höheren Nebenkosten (beispielsweise nach Einbau neuer Einrichtungen wie eines TV-Kabelanschlusses) oder wegen neu erhobener Abgaben (vgl. dazu BGE 108 II 140) oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen (vgl. BGE 121 III 460). Dieses Vorgehen ist auch einzuhalten, wenn die Akonto- oder Pauschalbeiträge erhöht oder Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden.


BGE 121 III 460
Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3).
Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).

(...)

Super! Das ist total nützlich für das weitere Vorgehen. Ich werde euch hier auf dem Laufenden halten wie es weitergeht... Gibt bestimmt auch sonst viele Vermieter, welche ein ähnliches "Problem" haben.

LG
 
Thema:

NK von pauschal zu akonto

NK von pauschal zu akonto - Ähnliche Themen

Nebenkosten pauschal/tatsächlicher Verbrauch: Hallo, erst mal freue ich ich dieses Forum gefunden zu haben. Bei uns hat sich ziemlich kurzfristig eine Veränderung ergeben, so dass wir in...
ELW NK-Pauschale wie berechnen: Guten Tag, ich habe einige Fragen rund ums Vermieten, da vor einiger Zeit mein Vater verstorben ist und ich mich jetzt um die Vermietung kümmern...
Berechnung Gebäudewert für die Steuererklärung: Hallo zusammen, ich habe 2022 meine erste Immobilie erworben und bereite mich aktuell auf die erste Steuererklärung seit dem Kauf vor. Bisher bin...
Aufnahme eines Familienmitgliedes in der Wohnung durch Mieter: Liebe Community, vor Kurzem ist in eine meiner Mietwohnungen (60m²) eine junge ukrainische Mutter mit ihrem Kind eingezogen. Nun möchte sie ein...
Abrechnung Erdwärmepumpe ohne Warmwasser: Hallo zusammen! Wie vermieten in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung, die andere Wohnung bewohnen wir selber. Die Fußbodenheizung wird über eine...
Oben