NK von pauschal zu akonto

[ehrenwertes.haus]

Hallo Forum

Wir vermieten eine Liegenschaft in der Schweiz.

Die Wohnungen haben alte Mietverträge mit pauschalen NK. Ich muss diese nun wegen steigender NK auf akonto umstellen. Wie habe ich dazu vorzugehen?

Danke für eure Tipps.

LG

 

[ehrenwertes.haus]

Ohje…. Das „dulli“ ist wieder da…

...Jetzt musste ich ernsthaft Dulli googeln. Gut getrollt.

Aber ernsthaft: Die Verträge sind uralt, die NK steigen, ich möchte bloss dass wir nicht auf den Kosten sitzenbleiben.

Soll ich einfach die NK der letzten 3 Jahre aufbereiten und damit argumentieren, dass wir nicht mehr kostendeckend sind und die pauschalen anheben? Gibt es auch einen Weg die NK von pauschal au akonto umzustellen? ...oder sind derartige einseitige Vertragsänderungen nicht umsetzbar?

LG

 

[Duncan]

Wir vermieten eine Liegenschaft in der Schweiz.

Hier liegt der Hund begraben. Auch wenn große Teile der Schweiz deutschsprachig sind, haben die allermeisten von uns keinerlei Wissen vom und Erfahrung mit dem Schweizer Mietrecht. Ich vermute mal, dass die Rechtssysteme nicht so furchtbar sehr voneinander abweichen, aber detaillierte Aussagen traue ich mir nicht zu.

Das einseitige Vertragsänderungen nur stark begrenzt möglich sein werden, würde ich auch unterstellen, ist zumindest in DE so.
Eine detaillierte Rechnung über die Nebenkosten halte ich auch für notwendig, zum einen um die eigene gefühlte Teuerung mal mit Fakten unterlegen zu können und um die Größenordnung festlegen zu können, zum anderen, wenn eine Erhöhung der Pauschale (das wäre z.T. in DE eine denkbare Option) oder eine Umstellung auf Abrechnung möglich sein sollte, wird man die Zahlen eh brauchen.

 

[ehrenwertes.haus]

Hier liegt der Hund begraben. Auch wenn große Teile der Schweiz deutschsprachig sind, haben die allermeisten von uns keinerlei Wissen vom und Erfahrung mit dem Schweizer Mietrecht. Ich vermute mal, dass die Rechtssysteme nicht so furchtbar sehr voneinander abweichen, aber detaillierte Aussagen traue ich mir nicht zu.

Das einseitige Vertragsänderungen nur stark begrenzt möglich sein werden, würde ich auch unterstellen, ist zumindest in DE so.
Eine detaillierte Rechnung über die Nebenkosten halte ich auch für notwendig, zum einen um die eigene gefühlte Teuerung mal mit Fakten unterlegen zu können und um die Größenordnung festlegen zu können, zum anderen, wenn eine Erhöhung der Pauschale (das wäre z.T. in DE eine denkbare Option) oder eine Umstellung auf Abrechnung möglich sein sollte, wird man die Zahlen eh brauchen.

OK. Also doch zuerst den Anwalt fragen…

Danach handeln. Sonst mache ich wohlmöglich dumme Fehler.

Die Aufwände für NK habe ich zum Glück. Danke!

 

[Cordula]

Nettomietzins: Systemwechsel bei Nebenkosten

Grundsätzlich gilt Folgendes: Die Belastung des Mieters mit neuen oder höheren Nebenkosten (beispielsweise nach Einbau neuer Einrichtungen wie eines TV-Kabelanschlusses) oder wegen neu erhobener Abgaben (vgl. dazu BGE 108 II 140) oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen (vgl. BGE 121 III 460). Dieses Vorgehen ist auch einzuhalten, wenn die Akonto- oder Pauschalbeiträge erhöht oder Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden.


BGE 121 III 460
Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3).
Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).

VMWG:

https://fedlex.data.admin.ch/filestore/fedlex.data.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/20200601/de/pdf-a/fedlex-data-admin-ch-eli-cc-1990-835_835_835-20200601-de-pdf-a.pdf

Artikel 19:

Fedlex

www.fedlex.admin.ch

"Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen."

Qualifizierte Schriftlichkeit​

Bei der Formvorschrift der qualifizierten Schriftlichkeit sind neben der Unterzeichnung mit eigenhändiger Unterschrift bestimmte zusätzliche Elemente verlangt, weshalb man von qualifizierter Schriftform spricht. Solche qualifizierten Elemente bilden etwa die Eigenschriftlichkeit, bei der eigenhändiges Schreiben der ganzen Urkunde erforderlich ist (Bürgschaft Art. 493 Abs. 1 OR; Testament Art. 505 Abs. 1 ZGB), oder die Aufnahme bestimmter inhaltlicher Elemente in die Vertragsurkunde (vgl. erbrechtliche Ausgleichung, Art. 626 OR; Verwendung bestimmter Wörter wie ‹Wechsel›: Art. 991 OR; Art. 1096 OR).

 

[ehrenwertes.haus]

Nettomietzins: Systemwechsel bei Nebenkosten

Grundsätzlich gilt Folgendes: Die Belastung des Mieters mit neuen oder höheren Nebenkosten (beispielsweise nach Einbau neuer Einrichtungen wie eines TV-Kabelanschlusses) oder wegen neu erhobener Abgaben (vgl. dazu BGE 108 II 140) oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen (vgl. BGE 121 III 460). Dieses Vorgehen ist auch einzuhalten, wenn die Akonto- oder Pauschalbeiträge erhöht oder Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden.


BGE 121 III 460
Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3).
Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).

(...)

Super! Das ist total nützlich für das weitere Vorgehen. Ich werde euch hier auf dem Laufenden halten wie es weitergeht... Gibt bestimmt auch sonst viele Vermieter, welche ein ähnliches "Problem" haben.

LG