NK(Vorjahr) nach Wohnungskauf

[Tobias26]

Hallo zusammen,

habe zum 01.01.06 eine Wohnung gekauft, die vermietet ist.

Wie sieht das mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 aus?
Die ganzen Vorauszahlungen hat ja der Vorbesitzer erhalten. Muß dieser also auch noch die Abrechnung für 2005 machen oder gehen da sämtliche Forderungen/Schulden mit Kauf über?

Mir gehts halt nur darum ob ich die Abrechnung selbst machen soll und auch Nachzahlung/Rückzahlung bewirke, ob ich den ganzen Papierkram an den Vorbesitzer weiterleite, daß dieser verrechnen kann oder ob ich die Abrechnung mache und dann Nachz/Rückz mit dem Vorbesitzer verrechne.

Vielen Dank im voraus
Tobias

 

[wolle]

Mit dem Kauf gehen alle Rechte über. Wenn das im Kaufvertrag nicht geregelt ist, sollte man das vor der Abrechnung mit dem Verkäufer regeln.

Denn eigentlich kann der Verkäufer ja nicht das Geld behalten. Dh im Normalfall sollte der Verkäufer die Vorrauszahlungen an den Käufer weiterleiten.

 

[Tobias26]

Hi,

danke erstmal für die Antwort.

Also im Kaufvertrag ist explizit nichts geregelt.

Ein Abführen der NK vom Vorbesitzer an mich erscheint mir aber ungewöhnlich, da der Vorbesitzer ja mit den erhaltenen NK unter anderem die NK der Hausverwaltung begleicht.

Vielleicht sonst noch jemand hier, der mal in einer ähnlichen Situation war?

Danke und Gruß
Tobias

 

[Diif]

Bei uns hat der Vorbesitzer den Zeitraum, in dem ihm das Haus noch gehörte selber abgerechnet.
Da wir im laufenden Jahr gekauft haben, war das zwar ein bißchen Rumgefummel, aber die korrekteste Lösung. Find ich.

Bei Euch ist das jetzt doch sogar viel einfacher, da der Kauf zum Jahreswechsel stattfand.

Du solltest das aber dringend mit dem Verkäufer klären.

 

[Martens]

moin Tobias,

man könnte natürlich vieles regeln und klären, aber das ist wohl nicht geschehen. Andererseits ist das Jahr noch jung und die Frage an den vorherigen Eigentümer, ob 1. er abrechnet und 2. er kassiert / auszahlt läßt sich problemlos unterbringen.

Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch auf Abrechnung und Ausgleich des Abrechnungsbetrages gegen den Vermieter, und der bist jetzt Du.

Übrigens geht auch der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution bei Mietende auf den aktuellen Vermieter über - egal, ob Du explizit die Mietkaution vom Verkäufer erhalten hast oder nicht.

Also mußt Du Dich kümmern.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[alexis]

Hallo, habe ein Ähnliches Problem.
Mein MFH geht zum 01.05.06 an mich über.
Der "Nocheigentümer" hat natürlich für die ersten 4 Monate des Jahres die Nebenkosten erhalten. Er hat aber auch bereits anteilige Nebenkosten beglichen. Die da wären Monatliche Wasservorauszahlungen, Allgemeinstrom, Grundsteuer, und einiges im Voraus fürs ganze Jahr gezahlt, wie z. B. Schornsteinfeger, Abfallentsorgung usw.
Ich denke, daß fairste wäre eine Aufrechnung der bisher geleisteten Zahlungen des "Nocheigentümers" abgezogen von den bsi Ende April erhaltenen Vorauszahlungen der Mieter. Der Überschuß ist meins?

Was meint Ihr !
Habt Ihr Erfahrungen gemacht ?

 

[Martens]

moin Alexis,

zwei verschiedene Ebenen.

Veräußerer und Erwerber müssen sich einigen, sofern irgendetwas im Kaufvertrag vereinbart ist. Wenn nichts vereinbart ist, gibt es - hoffentlich - einen Lasten-Nutzen-Übergang, ab dem bekommst Du die Mieten und zahlst die Rechnungen.

"fair" ist mMn im Zusammenhang mit Notarverträgen irgendwie unpassend, hier geht es eher um belastbare Vereinbarungen.

Gegenüber den Mietern ist derjenige zuständig, der zum Zeitpunkt der fristgemäßen Erstellung der Abrechnung Eigentümer ist. Der rechnet dann für die letzte Periode komplett ab und kassiert oder zahlt auch komplett.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Tobias26]

Hallo,

habe nun doch nochmal den Kaufvertrag gründlich studiert und siehe da ..... es fand sich tatsächlich eine entsprechende Regelung.

"... Die Nebenkosten werden mit Wirkung zu dem in Ziffer 8. (31.12.05) angegebenen Tag zwischen Verkäufer und Käufer abgerechnet. Eine Nachzahlungspflicht für den Zeitraum bis zu dem in Ziffer 8. angegebenen Tag wird vom Käufer nicht übernommen..."

Nach meinen Verständnis muß also der Vorbesitzer eine evtl. Nachzahlung tragen.
Die Frage was mit einem evtl. NK-Überschuß passiert ist jedoch offen .... denke aber mal, daß man die Regelung hier analog anwenden kann und der Überschuß auch dem Vorbesitzer zustehen würde.

Gruß
Tobias

 

[Tobias26]

Kaum abgeschickt, kommen mir schon wieder Zweifel, an dem von mir Verfassten :-)

Es geht ja hier um die NK, die der Eigentümer an die Hausvewaltung zu zahlen hat und nicht um die NK des Mieters.

Also, Komando zurück.

Sorry für die Verwirrung aber es grausst mir einfach vor einer Diskussion, mit der über 80jährigen Vorbesitzerin :-) Befor ich mich in dieses Vergnügen stürze will ich mir erst mal eine Argumentationsgrundlage schaffen nur leider ist im Netz da kaum was zu finden. Müsste ja eigentlich ein fast alltägliches Problem sein.

Na ja, trotzdem Danke.
Gruß
T.

 

[Martens]

moin Tobias,

schöne vertrackte Situation. Soviel ich weiß, ist der Begriff "Nebenkosten" nirgends definiert und schon ist man in der Diskussion...

Was der Passus in Deinem Vertrag wohl meint, ist, daß der Veräußerer alle Zahlungen (Wasser, Strom, Heizung, Versicherungen etc.) bis zum Stichtag zu leisten hat und evtl. Nachforderungen aus diesem Zeitraum nicht vom Käufer zu tragen sind. Also die evtl. offene Rechnung der Stadtreinigung von VOR dem genannten Zeitraum geht auf den Veräußerer.

Interessant wäre noch, was mit dem Begriff der Abrechnung gemeint ist... :stupid

Richtig erkannt, mit dem Verhältnis Eigentümer ./. Mieter hat das nichts zu tun.

Also wird die Dame die Rechnungen von vor dem Termin zu zahlen haben - und ab da ist alles Deine Sache. Ich würde es nicht weiter problematisieren.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Tobias26]

Bin endlich auf der Suche nach einer Rechtsgrundlage fündig geworden :-)
Wer es genau wissen will oder das gleiche Problem hat, findet auf der Internetseite des Bundesgerichtshofes unter dem Aktenzeichen VIII ZR 168/03 ein entsprechendes Urteil.

Hier ein Auszug:

"Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.
BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - LG Berlin AG Tempelhof/Kreuzberg"


Gruß
Tobias

 

[samoniaki69]

Also wir sind auch zum 01.05.2006 Eigentümer geworden, im eigentlichen Sinn. Grundbucheintrag ist noch nicht erfolgt. Deshalb haben wir uns mit den Verkäufern so geeinigt. Wir treffen uns sobald Grundbucheintrag erfolt und rechnen die Vorauszahlungen gegen die bezahlten Rechnungen auf und die Differenz bekommen wir dann und rechnen am Jahresende ab.