Nochmal Mietpreisbremse und Mietkalkulation bei Neuvermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Grit, 27.06.2015.

  1. Grit

    Grit Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen

    Ich hatte vor einigen Monaten bereits zum Thema "Mietpreisbremse und Sanierung" gefragt. Jetzt konkretisiert sich meine Fragestellung:

    In NRW wird ab 01.07. in vielen Städten die Mietpreisbremse eingeführt. Ich habe im vergangenen Jahr eine Wohnung geerbt. Die Wohnung war seit Fertigstellung (1958) an die gleiche Person vermietet. Der Mieter verstarb kürzlich. Die 100 qm Wohnung aus den 50er Jahren wird jetzt modernisiert. Ich möchte baldmöglichst neu vermieten. Die Kosten der Modernisierung werden keinesfalls 1/3 des vergleichbaren Neubauwertes betragen.

    Die Wohnung liegt in einer guten Wohnlage (von Gutachten aus 2007 bestätigt). Weil viele Merkmale nicht mehr baujahrstypisch waren, wurde die Wohnungsmiete bislang nicht auf Grundlage des Mietspiegel für Wohnungen bis BJ 1960, sondern für Wohnung des Baujahres 1961-71, berechnet. Es gab weitere Aufschläge für Isolierglasfenster, Garten, Heizungsanlage etc.

    Frage nun, wie ich die Kaltmiete nach Sanierung und Mietpreisbremse ansetzen kann? Es kann doch nicht sein, dass ich nur pauschal die Miete lt. Mietspiegel für das Baujahr 1958, in guter Wohnlage, plus 10% ansetzen darf?

    Nach der Modernisierung wird ja nicht mehr viel "baujahrstypisch" sein, in der Wohnung.

    Dann gehört zur Wohnung noch eine 30qm große Terrasse (plus Garten, ca. 100 qm), die bislang gar nicht in der Wohnungsgröße berechnet wurde. Die Terrasse würde ich gerne zu 25-50% mit in die Berechnung der Kaltmiete nehmen. Geht das und was muss ich hier hinsichtlich Hausverwaltung und Nebenkostenabrechnung beachten?

    Wenn nicht hier, wer kann mir dann weiter helfen? Ich könnte einen Mietrechtsanwalt oder einen Gutachter ansprechen, aber das wird gleich immer sehr teuer.

    Vielen Dank für Eurer Rückmeldungen!

    Grit
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Also wenn du ordentlich modernisierst kannst du sicher mindestens den Mietspiegel +10% nehmen, dann bist du irgendwo auf der sicheren Seite.
    Bei der Berechnung mit der Terrasse liegen sie richtig.
    Ansonsten gibt es aber keinen Mietspiegel für die Vermietung von Gartenflächen. Mann könnte also durchauchs sich sicher an den Mietspiegel anpassen was den Wohnraum angeht, den Garten aber durchaus etwas teurer machen.
    Das wäre für micht jedenfalls erst mal einfachere Weg als irgend etwas über Vergleichswohnungen und Gutachten jemandem plausibel machen zu wollen.
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das Du unter 1/3 sarniert hast, weiß doch keiner. Ich glaube nicht, dass jemand dagegen vorgeht, wenn alles neu und ordentlich ist. Ansonsten würde ich Terasse 50 Prozent nehmen und Garten je nach Größe Pauschal Summe X.

    Wie groß ist der Garten?

    Beim inserieren gibst Du ja Summe X an. Den Mieter interessiert es nicht, wie sich die zusammen setzt. Wenn Du jetzt 10 Prozent über Mietspiegel bist, Terasse extra und Garten extra, sollte das doch hinkommen oder nicht?

    Die Wohnung gibt es nur mit Garten und Terasse, so einfach ist das.
     
  5. AJ1900

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    Wenn ich mir die aktuellen Angebote so anschaue, kommt mir irgendwie der Gedanke das sich an die Mietpreisbremse tatsächlich nur die ganz "blöden" oder ganz "schlauen" halten.
    Ich war jedenfalls tatsächlich überrascht wie sich Schlag zum 01.06. die Mieten doch auf einmal noch mal spürbar erhöht haben, zumindest in der Region wo ich das überblicken kann, obwohl sich das ja schon vorher angedeutet hatte.
     
  6. Andres

    Andres
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    Machen wir das doch noch ein Stück konkreter: Welche Miete hättest du gerne und was weist der Mietspiegel aus?


    ... plus sämtliche Zuschläge für die Ausstattung der Wohnung, plus sämtliche Modernisierungserhöhungen, die aufgrund von Maßnahmen in den letzten 3 Jahren zulässig gewesen wären, egal ob die Miete tatsächlich erhöht wurde.

    Die Wohnflächenverordnung ist Pflichtlektüre für jeden Vermieter. Terrassen werden in der Regel zu 1/4 angerechnet, bei sehr gutem Ausbauzustand (mehrseitig umschlossen, weitgehend überdacht, etc.) sogar bis zur Hälfte. Selbstverständlich ist die Terrasse auch bei den Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern eine Umlage nach Wohnfläche erfolgt. Die Terasse zählt aber (wenig überraschend) nicht zur beheizten Wohnfläche.

    Genau deshalb meine Eingangsfrage: Wie nah kommen wir denn deiner Wunschmiete, wenn man das alles berücksichtigt?


    Dieses Drittel stammt aus einem völlig anderen Zusammenhang. Es wird derzeit nur ständig mit der Mietpreisbremse in Verbindung gebracht, weil der Gesetzgeber zu sehr unter dem Einfluss von BtM stand, um klar zu formulieren, was er meinte, und bisher aus verständlichen Gründen noch keine Rechtsprechung dazu existiert. Es wäre gut möglich, dass du von der Mietpreisbremse generell befreit bist - aber das ist im Moment sehr spekulativ.
     
  7. #6 Sepultura, 27.06.2015
    Sepultura

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    Reiß das Haus ein und bau neu, wenn du Angst vor der Mietpreisbremse hast. Neubauten sind ausgenommen.
     
  8. #7 immodream, 27.06.2015
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    Hallo Grit,
    wenn ich eine Wohnung aus den fünfziger Jahren kernsaniert habe ( Elektrik, Abwasser-, Frischwasserleitungen,Gasetagenheizungen, Bäder neu ) biete ich die Wohnung zum Preis X an und jeder Interessent kann frei entscheiden, ob er sie anmietet oder sich was altes unsaniertes anmietet.
    Da hat es nach der Anmietung noch nie Diskussionen gegeben.
    Wer will denn die tatsächlichen Baukosten aus den fünfziger Jahren und meine tatsächlichen Renovierungskosten nachvollziehen ?
    Grüße
    Immodream
     
  9. Pitty

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    Ob man den Mieter über die tatsächlichen Arbeiten Auskunft geben muss? Wie wird das gehandhabt, wenn der Vermieter nur Material ausgibt und alles in Eigenleistung gepuppt hat? Wo bleibt da die Gerechtigkeit?
     
  10. Pitty

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    Deine Beiträge sind wieder einmal zum "..........."

    Glaubst Du eigentlich an den Mist, den Du schreibst?
     
  11. #10 Sepultura, 27.06.2015
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    Warum haben Vermieter Angst vor der Mietpreisbremse?
     
  12. Pitty

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    Weil sie sich keine Gerichtskosten leisten können, weil sie beim Mieterwechsel gerade viel Geld in die Wohnung gesteckt haben. Noch weitere Vorschläge? Mir Fällen bestimmt noch welche ein.
     
  13. #12 Sepultura, 27.06.2015
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    Apple Deutschland, Amazon, Google nagen auch wie Vermieter hier in Deutschland am Hungertuch, deswegen zahlen sie hier auch keine Steuern, weil sie wo anders hohrende Lizenzgebühren zahlen müssen oder Kredite abstottern. :music015:
     
  14. Duncan

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    Da man als Vermieter ja so toll viel Geld damit verdient, leg zu Kauf ein paar Wohnungen und zeig uns wie es geht. Hier ist man froh wenn nach der üblichen Instandhaltungen und ein paar Reparaturen und der Vorsorge für große Projekte (Neue Fassade, Dach, usw.) noch was über bleibt. In einer WEG hier sind es im langjährigem Schnitt gute 100.000€ per anno, aber die lieben Vermieter tun ja nix...

    Übrigens hast mit dem Vermietern in Deutschland wörtlich sogar recht, sehr viele erwirtschaften Renditen unterhalb des Festgeldes. Dazu die mit der berühmten schwarzen Null und die mit realem Verlust! Alles Risiken um die du dir keine Platte machst, du willst ja nur wohnen. Wäre wirklich schön wenn es keinen Vermieter für dich gäbe, du bräuchtest dich nicht ärgern und kannst dich um alles selbst kümmern, aber Vorsicht auch im Sommer sind schon Leute unter der Brücke erfroren!
     
  15. #14 alibaba, 28.06.2015
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    eigendlich kann man froh sein das die Mieter nie aussterben ,wer würde sonst die gemeinen Vermieter mit frischen Geld versorgen :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS:
    laut meiner Statistik werden mehr Mieter jeden Tag geboren ,als wie Vermieter :D eines jedoch kann man vermutlich ausschliessen nicht von ein
    gleichgeschlechtigen Paar :D
    "und das ist gut so ,liebe LeidensGenossinen und Genossen ":D
     
  16. Duncan

    Duncan
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    Du wirst lachen, die die wollen finden auch Mittel und Wege zum Kind. Gibt da z.B. gar nicht so wenige schwul-lesbische "Co-Produktionen". Nebenbei hat die Forschung mal offenbart, dass statistisch die Geschwister Homosexueller häufig überdurchschnittlich viele Kinder haben. Der Familiendurchschnitt stimmt dann also auch wieder. Wobei man in Zeiten globaler Überbevölkerung auch vertreten kann, dass jedes nicht geborene Kind einen Gewinn darstellt.
     
  17. Grit

    Grit Neuer Benutzer

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    Ich fänds toll, dann doch noch die ein oder andere qualifizierte Antwort auf meine Fragen zu bekommen. Die letzten 7 Antworten driften grad etwas ab.
    Danke.
     
  18. #17 alibaba, 28.06.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    @Grit ...... :D

    um sämtliche Probleme aus dem zukünftigen NeuVerMietLeben aus dem Weg zu gehen bei deiner Neuvermietung "Hilfe wieviel Miete kann ich erzielen"

    solltest dir beim MieterSchutzVerein die korekte Auskunft in schriftform geben lassen & gleich ein passenden Mieter :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: die LuftRaumHöhe im Garten ist auch begrenzt ,das solltest du mit einrechnen lassen vom MieterSchutzBundVerein :D
     
  19. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Grit; Jetzt bist Du aber etwas sehr streng.
    1. Du hast doch von Andres einen sehr versierten und treffenden Beitrag erhalten.
    2. Was hast Du denn gegen humorvolle Beiträge?

    Ich wäre froh gewesen, wenn man mich mal gelegentlich am Wickel gepackt und darauf hingewiesen hätte, dass ich zwar ein Problem habe, aber es so wichtig auch nicht ist. Zumindest nicht so, dass man nicht noch darüber lachen kann.

    Glaube kaum, dass ich die Mietpreisbremse nur damit umgehen kann, dass ich borniert auf dem Land lebe.
    Und wenn ich anfange, Kleinholz a la Garten (hier Größe Bauplatz) zu spalten, ja dann halte ich mich für .... sehr bedürftig. Ich Rede von mir!
     
  20. Grit

    Grit Neuer Benutzer

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    Nero: Vielleicht habe ich bisher einfach keine Erfahrung mit solchen Dingen. Ich habe die Wohnung geerbt. Der Erblasser hatte mehrere über Jahrzehnte Ärger mit dem Konfliktmieter, der nichts besseres zu tun hatte, als ständig befreundete Anwälte loszulassen, teils mit den abstrusesten Geschichten. Da wird man vorsichtig und will sich wappnen, nur ja nicht die Miete zu hoch ansetzen. Ich habe keine Lust auf den nächsten Gerichtsprozess! Die neuen Mieter werde ich sehr sorgfältig auswählen, aber man weiß ja nie..

    Auch verstehe ich die Antwort von Andres nicht völlig. Mir war nicht bewusst, das ich trotz Mietpreisbremse alle möglichen Zuschläge aufaddieren kann. Ich habe keine "Wunschmiete". Ich will eine gerechtfertigte Miete anbieten.

    Der Mietspiegel gäbe jetzt max. 7,50 EUR + 10% her. Ich habe mir mal den qualifizierten Mietspiegel von Essen angeschaut. Darauf bin ich im Internet gestoßen. Meine Wohnung liegt nicht in Essen. Wenn ich aber dem Punktesystem von Essen für wertsteigernde und wertmindernde Faktoren folge, käme ich ohne die 10% Aufschlag auf 9,59 EUR. Das ist schon ein Unterschied. Ich weiß aber (wie gesagt) nicht ob mit der Mietpreisbremse diese 9,59 EUR einen gerichtlichen Vergleich standhalten würden. Gibt es dazu Meinungen? Ansonsten würde ich vermutlich doch einen Sachverständigen fragen. Ich möchte in diesem Punkt einfach Sicherheit haben.
    DANKE.
     
  21. Duncan

    Duncan
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    Wie sieht es denn mit dem für dich gültigem Mietspiegel aus? Gibt der irgendwelche Zuschläge her? 8,25 ist nun auch nicht so sehr schlecht, wenn du bei Essen guckst wird die Wohnung da wohl im Dunstkreis liegen....
    Also ich wäre nicht unglücklich wenn ich hier für so manche Whg. 8,25 nehmen könnte, lässt sich leider noch nicht durchsetzen.
     
Thema: Nochmal Mietpreisbremse und Mietkalkulation bei Neuvermietung
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