Notwendigkeit einer ETW für Familienangehörige

[Neueunsteiger]

Hallo,
aktuell stehe ich vor einem aktuell unlösbaren Problem.

Ein paar Fakten, verheiratet, Kind und EFH Besitzer.

Laufende Kredite
Immobilienkredite (zwei für das EFH) Restschuld gesamt 305.000 Euro, Bankeinwertung auf 285.000 Euro. Marktwert 425.000 Euro.
AFBafög Kredit 3200 Euro

Jetzt gab es in der Familie ein unschönes Ereignis, was mich dazu zwingt aktiv zu werden. Ich bin der einzige der in der Lage ist den notwendigen Wohnraum zu stellen, durch diverse Schufa EInträge und Privatinsolvenz ist ein normales freies Mietverhältnis schier unmöglich. Die jetzige Wohnung muss im Juni geräumt werden oder die Miete von mir gezahlt werden.

Meine Frau will damit nichts zu tun haben und so werde nur ich als Eigentümer und alleiniger Kreditnehmer in Frage kommen.

Der aktuelle Haushaltsüberschuss ist mit allen Krediten aktuell stark negativ. Aktuell fehlen rund 600 Euro bis 900 Euro pro Monat, was grundsätzlich ok ist da ich aktuell gewollt und geplant Alleinverdiener bin.

Ein paar Immobilien habe ich auch schon besichtigt (2 Zi. Wohnungen, entweder Erdgeschoss oder Fahrstuhl und Barriere frei bzw. zumindest arm). Alle Objekte liegen zwischen 200.000 Euro bis 360.000 Euro. Der Mietkauffaktor ist mind. bei 32 bzw. Mietrendite von 3,1%.

Ich habe jetzt auch ein paar Gespräche mit lokalen Banken geführt aber wirklich finanzieren will keine. Ein Objekt (was ich als Muster mitgenommen habe) sollte 240.000 Euro kosten und hätte eine monatliche Miete von 550 Euro Kalt erzielt (marktüblich und letzte Kaltmiete). Was sogar nur 2,75% entsprochen hätte bzw. Mietkauffaktor von 37.

Als freies EK wären 30.000 Euro vorhanden.

Keine Bank will finanzieren. Zu wenig Eigenkaiptal, unpassende Objekteinwertung, keine positive Mietrendite vorhanden und die 3 Kredite in der Schufa (werden alle gemäß Tilgungsplan bedient, keine Störungen). Einkommen ist für die mind. 2000 Euro zu niedrig und beleihen wollen die eigentlich auch nur maximal 80%.

Ich habe diverse Exceltabellen, Kalkulationtools und Bücher dazu bearbeitet. Egal welche Quelle ich nutze, es müsste eine 100% Finanzierung werden und mind. 35.000 Euro Eigenkapital (würde sich drehen lassen mit einem Arbeitgeberkredit).

Was sich nicht drehen lässt ist der negative Cashflow. Selbst bei nur 4% Zins und 2% Tilgung ist das eine monatliche Annuität von 1200 Euro und 650 Euro müsste erstmal nur für die Annuität von mir zugezahlt werden. Wenn ich jetzt ganz vorsichtig (ist schliesslich die erste Immobilie zur Vermietung mit 4% vom Kaufpreis rechne für nicht umlagefähige Kosten, persönliche Rücklage und Mietausfall) rechne ist eine Zuzahlung von 1450 Euro im Monat notwendig.

Momentan ist es doch einfach so, das Markt kein positiven Cashflow hergibt. Warum ist das jetzt ein Problem für die Bank, das ist eher eine Gegebenheit ohne Einfluss.

Habe ich irgendwo ein Denkfehler? Rendite vor Steuern bzw. Cashflow ist einfach immer negativ. Warum will keine Bank da mit gehen? Mit 10% Nachlass auf den Kaufpreis wären es nur noch 550 Euro in der Zuzahlung und kein Arbeitgeberkredit nötig. Aber trotz allem komme ich nicht auf die Bankbewertung von 172.000 Euro bei diesen Beispiel. Da würden dann weitere 43.000 Euro an Eigenkapital fehlen für eine 100% Finanzierung des Bankwertes und wenn darauf nur 80% Beleihungsgrenze ermittelt werden sollten wären das 118.000 Euro, die die Bank als Eigenkapital möchte.

Muss ich die Steuer berücksichtigen? Für mich sollte sich eine Anlage sich unabhängig von der Steuer rechnen.

Wenn ich wirklich voll für den Pflegebedürftigen Angehörigen aufkommen muss, werden mind. 600 Euro Kaltmiete fällig. So das zumindest das aktuelle finanzierende Institut ein großes Interesse haben sollte, das es eine notwendige Immobilie finanziert.

Unabhängig davon stellt sich immer die Frage, die kleinen Kredite (weniger als 15.000 Euro zusammen) einfach sondertilgen und nur ein Hauptkredit bedienen? Mir wurde immer gesagt das Kredite die vorzeitig getilgt werden, der Schufa gemeldet werden und den Score runterziehen.

 

[GSR600]

Warum muss hier eine Wohnung gekauft werden? Das verstehe ich nicht so ganz. Warum kannst Du nichts anmieten für die Person aus der Familie? Ist die Person evtl berechtigt Sozialleistungen zu erhalten und durch das Sozialamt die Mieten bezahlt zu bekommen?

 

[Neueunsteiger]

Grundsicherung würde eine entsprechende Wohnung zahlen, das ist korrekt. Bisher hat kein Makler Interesse gehabt an mich als Bürgen oder Hauptmieter bzw. Untervermietung. Das Thema zieht sich seit Juli letzten Jahres.

Das Problem ist wohl, das kein Vermieter (begründet und nachviollziehbar) sich eine Person mit negativer Schufa, alleinige Mieterin und Grundsicherungsempfänger als Mieter "gönnen" möchte. Würde ich auch nicht...

 

[Benni.G]

Die Banken werden wohl langsam vorsichtig.
Du hast zwar nichts zu deinem Einkommen geschrieben, aber du hast schon über 300.000 € Schulden und wohl eine dreiköpfige Familie zu versorgen.

Das was du jetzt machen willst geht nicht mehr unter "eigengenutzte Immobilie" durch, sondern unter "Kapitalanleger".
Bei letztgenannten muss einfach ein gewisses Einkommen vorhanden sein.
Dürfen wir fragen, wie viel du verdienst und wie hoch deine Annuität ist?

 

[immobiliensammler]

Ich habe diverse Exceltabellen, Kalkulationtools und Bücher dazu bearbeitet. Egal welche Quelle ich nutze, es müsste eine 100% Finanzierung werden und mind. 35.000 Euro Eigenkapital (würde sich drehen lassen mit einem Arbeitgeberkredit).

Und genau hier hebe ich vorsichtig warnend den Finger. Höre nicht auf die diversen Youtube-Gurus!

Die Zeit der 100-%-Finanzierungen ist definitiv vorbei sofern Du nicht sicheres Einkommen im sechsstelligen Bereich hast.

Und ganz ehrlich: Faktor 32 und dann noch die Nebenkosten wohl zusätzlich, wie soll sich das bei Zinsen von über 3 % jemals rechnen? Wie rechnest Du den Faktor 32 denn, sind da die nicht umlagefähigen WEG-Kosten schon abgezogen oder verringern diese die Rendite noch zusätzlich?

 

[ehrenwertes Haus]

Habe ich irgendwo ein Denkfehler?

Einen sehr großen.
Du bist nicht verantwortlich oder in der Pflicht deiner Verwandschaft Wohnraum in irgendeiner Form zur Verfügung zu stellen.

Du hast bereits eine gute Summe an Zahlungsverpflichtungen an der Backe, denen du noch nachkommen kannst. Mit weiteren Krediten steht deine eigene Zahlungsfähigkeit auf den Spiel.

Jetzt gab es in der Familie ein unschönes Ereignis, ... durch diverse Schufa EInträge und Privatinsolvenz ist ein normales freies Mietverhältnis schier unmöglich. Die jetzige Wohnung muss im Juni geräumt werden

Dafür gibt es diverse Anlaufstellen, die ein Dach überm Kopp vermitteln.
Es mag hart klingen aber wegen einer Zwangsräumung wird man nicht obdachlos. Findet man nicht selbst eine Wohnung, kann man Obdach vom Staat erhalten. Das kann z.B. eine Notunterkunft in einer Pension sein oder mit mehr Glück eine Sozialwohnung.

Privatinsolvenz ist kein plötzliches Ereignis. Solche Dinge haben immer eine Vorgeschichte und mind. einige Monate Vorlauf. WIrklich nicht vermeidbar ist das nur sehr selten.
Eine Privatinsolvenz kann ein heilsamer Denkzettel sein, das eigene Verhalten/Entscheidungen zu überdenken, zukünftig Fehler zu vermeiden, die zu dieser Insolvenz führten. In den meisten Fällen reicht eine Anpassung der Wünsche und Ansprüche an den eigenen Geldbeutel.

 

[Neueunsteiger]

Einkommen beträgt 3500 Euro netto. Die Summe der Zahlungen aller Verbindlichkeiten (Kredite) beträgt 1350 Euro.

Ausgaben in den letzten 6 Monate gemittelt 4900 Euro. Haushaltsbuch wird geführt, da uns die Kosten sehr hoch vorkamen aber tatsächlich passen und nur begrenzt zu senken sind.

Mit Kaufnebenkosten und nur die blanke Kaltmiete, würde ich hier auf 2,41% kommen bzw. Mietkauffaktor von 41,5.

 

[immobiliensammler]

Mit Kaufnebenkosten und nur die blanke Kaltmiete, würde ich hier auf 2,41% kommen bzw. Mietkauffaktor von 41,5.

Und wie soll sich das bei 3 % Zinssatz (so Du eine 100-%-Finanzierung bekommen solltest sogar deutlich mehr) jemals rechnen?

Das wird nichts!

 

[Dschei2]

Warum fühlst du dich verantwortlich für den Angehörigen?

Wenn du jetzt was kaufst, gefährdest du im Endeffekt dein eigenes Häuschen.

Wenn der Angehörige so schlecht dran ist, sollte er die Miete ja auch "vom Amt" bekommen.
Vielleicht kannst du ihn bei der Anmietung einer Wohnung einfach dadurch unterstützen, dass du bürgst?

Aber sei vorsichtig, wenn einer seine Wohnung verliert, weil er nicht gezahlt hat, kann es auch sein, dass er so weitermacht und dann dich reinreitet.

Und stell dir das als Worst Case Szenario vor: du kaufst eine ETW, überschuldest dich fürchterlich und dann zahlt er keine Miete!

 

[Ferdl]

Ich möchte mich den Vorredner anschließen.
Rechnen tut sich das nie im Leben, der Angehörige wird Anspruch auf Sozialleistung haben (wenn nicht, erzählt er dir einen vom Pferd), du scheinst finanziell am Anschlag zu sein, auch wenn ich dein Zahlenwerk in #6 nicht zusammen bringe, demnach

Der aktuelle Haushaltsüberschuss ist mit allen Krediten aktuell stark negativ. Aktuell fehlen rund 600 Euro bis 900 Euro pro Monat, was grundsätzlich ok ist da ich aktuell gewollt und geplant Alleinverdiener bin.

ist jetzt schon alles auf Kante genäht. Was wenn die Partnerin keinen neuen Job bekommt oder will, was wenn ihr euch entpartnert, was wenn noch ein Kind kommt, was wenn du morgen dein Auto schredderst?
Ich mein es wäre schon eine gute Leistung mit deinem Einkommen dein Eigenheim zu finanzieren, ein zusätzlicher Wohnungskauf wird dir finanziell das Genick brechen.

durch diverse Schufa EInträge und Privatinsolvenz ist ein normales freies Mietverhältnis schier unmöglich.

Auch die Aussage halte ich für übertrieben, in eigentlich jeder Situation lässt sich Wohnraum finden, halt nicht immer den den man gerne hätte.

Meine Frau will damit nichts zu tun haben

Keine Bank will finanzieren.

Deine Frau und deine Bank haben da wohl mehr Vernunft wie du.

 

[Neueunsteiger]

Um das alles etwas zu ordnen. Es gab etliche Inserate und auch ein paar Besichtigungen. Das Problem ist das viele Makler und Vermieter, gar nicht erst einladen wenn bekannt wird das Grundsicherung und Pflegestufe vorliegend sind. Negative Schufa kommt da meist noch nicht zur Sprache, führt aber sehr wahrscheinlich nach der Selbstauskunft zur Aussortierung. Hier kommen ja 100 Besichtigungen auf eine Mietwohnung das macht die Sache nicht einfacher. Vermieter und Makler schätzen wohl ab, was wird ein störungsfreies Mietverhältnis und wo gibt es es Probleme.

Ich habe ein paar Besichtigungen mit gemacht, da ich den ein oder anderen Makler aus unserer Hauskaufphase kannte und gehofft habe das es etwas bringt.

Das bringt mich momentan echt um den Verstand, lässt man jetzt einen direkten Angehörigen (Elternteil) einfach fallen und sagt Pech gehabt oder versucht man das irgendwie zu lösen. Mit den Banken bin ich höchst unzufrieden, ich gehe vorbereitet mit Exposes, Zahlen und Wirtschaftsplan in die Gespräche. Ich habe etwas notwendiges zu finanzieren und keine Ferienwohnung auf Mallorca oder so.

Mir wurde das alles so erklärt, das ich grundsätzlich noch unter der Freigrenze liege für Unterhalt. Aber durch Pflegestufe und auslaufende Grundsicherung muss ich aufkommen. So war zumindest die Zusammenfassung nach dem Telefonat mit dem Anwalt.

Jetzt aber mal ehrlich, Banken sind doch auch an der Realität vorbeigeschrammt. In guten Phasen werden 1% Finanzierungen raus gepustet, wo sich auch 2% Zins noch gerechnet haben in der Vermietung. Wenn es gesamt wirtschaftlich zu klaren Wohlstandsverlust kommt, wollen die das 4-fache an Zinsen und nicht mehr finanzieren. Neubauobjekte kosten hier 360.000 Euro aufwärts, wenn kein Anleger mehr kaufen kann durch die fehlende Rendite, Festgelder 4% bringen und eine risikobehaftete Investition wie Immobilien nur 2,5% bringen dann erklärt es doch warum wir eine Wohnungsnot in Metropolregionen haben.

Gibt es eine Möglichkeit, die bereits reduzierte Hypothek wieder aufzustocken und den günstigeren Zins zu nutzen? Wir haben ja schon einiges getilgt und wenn jetzt 30.000 Euro von der ursprünglichen Hypothek aktiviert und ausgezahlt werden würde das zumindest die EK Quote für die Anlageimmobilie verbessern. Es muss ja nur irgendeine Bank sagen bis 250.000 Euro Kaufpreis finanzieren wir sicher 90%.

 

[ehrenwertes Haus]

Mit den Banken bin ich höchst unzufrieden, ich gehe vorbereitet mit Exposes, Zahlen und Wirtschaftsplan in die Gespräche. Ich habe etwas notwendiges zu finanzieren und keine Ferienwohnung auf Mallorca oder so.

Du verwechselst unternehmerisches Handeln mit privatem sozialem Engagement.

Banken sind Unternehmen, d.h. sie wollen Gewinne erzielen, keine unnötig hohen Risiken eingehen.
Du erwartest soziales Engagement einer Bank zur Finanzierung deiner Samariterwünsche.

Ethisch-moralisch absolut verständlich, dass du deinem Eleternteil helfen möchtest.
Unternehmerisch mind. grenzwertig zu finanzieller Selbstmord mit Ansage, dein Plan dich weiter zu verschulden.
Deine Wünsche passen einfach nicht zu deiner Finanzkraft. Da hilft nur die Wünsche dem Geldbeutel anpassen und umdenken.

Es gibt andere Möglichkeiten unterstützend aktiv zu werden als den Kauf einer Wohnung.
Eine Möglickeit wäre die Aufnahme des Elternteils in deine Wohnung. Wird halt etwas enger, wenn man zusammenrutschen muss.
Oder, wie schon vorher gesagt, staatliche Hilfen beantragen und in Anspruch nehmen. Die Anlaufstellen abklappern und Anträge ausfüllen helfen ist ebenfalls eine Hilfeleistung und kostet nur einen verschwindend geringen Bruchteil einer ETW.

Obdachlos wird dein Elternteil definitiv nicht, nur weil er/sie in einer Privatinsolvenz steckt und man anderen Wohmraum benötigt.
Obdachlosikeit droht nur, wenn man den Kopf in den Sand steckt und staatliche Hilfemaßnahmen nicht in Anspruch nicht.

 

[Neueunsteiger]

Das Grundsicherungsamt zahlt noch bis Juni danach nicht mehr. Aktuell wird der jetzige Vermieter die Wohnung dann kündigen und entsprechende Räumungsklage einreichen. Es steht aktuell 1 Monatsmiete im Rückstand.

Wir können hier kein Wohnraum anbieten, das würde sehr wahrscheinlich eine weitere Mietwohnung notwendig machen. Diese Option haben meine Frau und ich, nur einmal angerissen und waren uns einig "das geht nicht".

Ihr seit also sicher, das es nicht rechtens ist das die Grundsicherung nur befristet läuft? Uns wurde immer gesagt es gibt eine Besserungspflicht oder so ähnlich, die eine angemessene Wohnung erzwingt. Das Amt würde sofort eine Wohnung kleiner 50qm und Kaltmiete von 8 Euro zahlen, aktuell etwas mehr da die Mietpreise hier bei 12 Euro liegen für Bestand. Aktuell sind es 98qm und Kaltmiete von 7 Euro, problematisches Wohnviertel.

 

[ehrenwertes Haus]

Ihr seit also sicher, das es nicht rechtens ist das die Grundsicherung nur befristet läuft?

Staatliche Hilfen sind immer befristet, werden aber weiter auf Antrag bewillt, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Das Amt würde sofort eine Wohnung kleiner 50qm und Kaltmiete von 8 Euro zahlen, aktuell etwas mehr da die Mietpreise hier bei 12 Euro liegen für Bestand. Aktuell sind es 98qm und Kaltmiete von 7 Euro, problematisches Wohnviertel.

Vom Amt wird nur die Miete für angemessenen Wohnraum bewilligt und übernommen. Darüber hinausgehende Ansprüche muss ein Hilfeempfänger selbst finanzieren.

Frage dich mal ganz ehrlich, ob rund 100 qm Wohnraum für einen Single als Alleinnutzer wirklich notwendig sind?
Ich kann mich an Zeiten erinnern, da waren 4-5 Personen in einer 60qm-Wohnung üblich für Selbstzahler.

 

[Neueunsteiger]

Genau deswegen muss ja umgezogen werden, es soll in eine kleine zwingend notwendig barrieriefreie bzw. arme Wohnung. Pflegestufe wurde ja bestätigt, Treppen steigen geht nicht mehr. In die Badewanne geht es nur noch mit Hilfe, duschen und Haare waschen geht nicht mehr alleine.

Deswegen wird ja eine 1-2 Zimmer Wohnung mit Fahrstuhl und Dusche gesucht. Das ist das Problem, die Leistungsbewilligung läuft im Juni aus und bis dahin muss umgezogen werden damit die Miete weitergezahlt werden kann.

Das Problem ist die fehlende Bonität und die Pflegestufe, was diese 100.000 Euro Grenze pro Jahr aufhebt. ist etwas komplexer aber für mich als Sohn, wäre die beste Lösung es wird eine Wohnung auf dem freien Markt gefunden, die im Leistungsspektrum der Grundsicherung liegt.

Aber jetzt mal los gelöst davon, wenn ich richtig gerechnet habe müsste eine Mietrendite von 8% vorliegen, damit es vor Steuer Casflow neutral ist. In Düsseldorf, München, Hamburg oder Stuttgart ist das doch utopisch.

 

[immobiliensammler]

Aber jetzt mal los gelöst davon, wenn ich richtig gerechnet habe müsste eine Mietrendite von 8% vorliegen, damit es vor Steuer Casflow neutral ist. In Düsseldorf, München, Hamburg oder Stuttgart ist das doch utopisch.

Du musst halt z.B. 50 % Eigenkapital einsetzen, dann brauchst Du nur noch rund 6 % Mietrendite. Wobei, wenn ich schon wieder mal das Wort "Steuer Cashflow" lese weiß ich, von wem Du beraten wirst.

 

[ehrenwertes Haus]

Wobei, wenn ich schon wieder mal das Wort "Steuer Cashflow" lese weiß ich, von wem Du beraten wirst.

Und @Neueunsteiger darfst dich bei deinen Banken bedanken, wenn sie nicht jeden Bullshit mitmachen, den der "Berater" (ich glaube @immobiliensammler und ich haben den Gleichen im Kopf) empfiehlt.

 

[Ferdl]

Das ist das Problem, die Leistungsbewilligung läuft im Juni aus und bis dahin muss umgezogen werden damit die Miete weitergezahlt werden kann.

Das stimmt so bestimmt nicht niemand wird so ohneweiteres auf die Straße gesetzt. Kümmere dich lieber um die staatlich Unterstützung als einer wilden Phantasie nachzulaufen. Nebenbei, selbst wenn du eine Wohnung kaufen kannst, wirsd sehr sicher nicht im Juli dort einziehen.
Der Fall hört sich außerdem so an, als ob er eh absehbarerweise in eine Pflegeeinrichtung umziehen muss.
Eine weitere Option ist, dass du den, die KdU überschreitenden Teil, der Miete zahlst, damit kommt zumindest kurzfristig erstmal Dampf aus dem Kessel.

 

[Neueunsteiger]

Gut dann war die Auskunft der Sachbearbeiterin einfach komplett falsch, hast du evtl. ein paar Paragraphen und Urteile? Aktuell haben wir alle eigentlich nur die Information der Sachbearbeiterin und ich zusätzlich die Informationen vom Telefonat mit dem Anwalt. Mich würde es schon sehr wundern, wenn beide gleichzeitig falsche Informationen weiter geben.

Das wäre möglich mit der Differenz nachzahlen, aber das wären auch irgendwas bei 790 Euro also ebenso finanzieller Selbstmord.

Gibt es wirklich keine Idee oder Lösung zu den ganzen Thema? Eigentlich war meine Hoffnung eine andere. Hier 5 Seiten Brainstorming, Lösungsansatz finden und mit allen Beteiligten in die Verhandlungen gehen und dann alles Dingfest machen. Ihr habt mich jetzt komplett runtergezogen. Zu wenig Vermögen, zu geringes Einkommen, nur ein popeliges EFH und nicht in der Lage und Situation der Mutter zu helfen.

 

[Dschei2]

Brainstorming heißt ja alle Ideen auf den Tisch werfen:

- Das ist ja eine Riesenwohnung. Vielleicht können ein oder zwei Zimmer untervermietet werden? Dann passt es wieder fürs Amt.

-Wie groß ist das Grundstück bei deinem Haus? Ist Platz für ein Tiny-Haus? das wäre finanziell zu stemmen.