Nur mal so eine Frage wie das mit §573 ist...

Diskutiere Nur mal so eine Frage wie das mit §573 ist... im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Also, ich hatte ein 2-Familienhaus bestehend aus 2 Doppelhaushälften gekauft. Eine davon bewohne ich selber als "Altersruhesitz" , die 2 Wohnung...

  1. #1 leitstellenhexe, 01.01.2019
    leitstellenhexe

    leitstellenhexe Neuer Benutzer

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    Also, ich hatte ein 2-Familienhaus bestehend aus 2 Doppelhaushälften gekauft. Eine davon bewohne ich selber als "Altersruhesitz" , die 2 Wohnung ist gerade vom Mieter geräumt worden. Der Mieter hatte sich sehr wohlgefühlt und die Bausubstanz wie ein Eigentümer ohne Genehmigung seinen Wünschen angepasst, was mir als Eigentümer nun im Rückbau/Reparatur erhebliche Kosten bereitet. Leider konnte ich diese Umgestaltung nicht nachweisen, da ich vom Vor-Eigentümer (einen alten Herrn) kein Übernahmeprotokoll bekommen, eine Zustandsfeststellung nach Kauf bzw. bei Baulärm wurde verweigert, war ja vor Jahren vom Voreigentümer mündlich genehmigt. Und belegen sie selbst mit Übernahmeprotokoll mal, dass z.B. Steckdosen vom Mieter gelegt wurden, die nicht vorschriftsmäßig sind. Passiert etwas, ist der Vermieter dran....

    Eigentlich habe ich vom Vermieten die Nase voll, besonders wenn ich einen zerstörenden Mieter nicht mehr herausbekomme.
    So jetzt meine Frage:
    In der vermieteten Doppelhaushälfte soll die Waschküche, Kellerflur und der Waschmaschinenraum für die Benutzung von beiden Haushälften vorgesehen werden, natürlich wird auch der Heizungsraum nicht vermietet. Nur ein Kellerraum ist zum für die alleinige Nutzung für den Mieter vorgesehen.
    Sind damit die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung nach §573 erreicht, wenn es mal wieder Ärger mit dem Mieter geben würde? Oder was muss ich noch tun?
    Wie bisher kann ich nicht mehr vermieten, den Ärger stehe ich nicht mehr durch.

    mfg LH
     
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  3. #2 sara, 01.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2019
    sara

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    Da würde ich erst mal einen Architekten, bzw. Bausachverständigen fragen wie und ob das so wie gedacht überhaupt realisierbar ist.

    Für sinnvoll halte ich das ganze nicht.
    Warum nicht das Haus verkaufen, wenn man den Stress mit Mietern vermeiden will.
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 01.01.2019
    ehrenwertes Haus

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    Das Zauberwort gegen diese Bastelkünste von Mieter nennt sich E-Check.
    Dabei wird geprüft ob die Leitungen fachgerecht verlegt und angeschlossen wurden. Das ganze bekommt dann ein Siegel mit Datum.
    Wer auf Nr. Sicher gehen möchte, läßt das bei jedem Mieterwechsel machen.

    Gemeinschaftsbereiche lassen sich theoretisch auch in DDH einrichten.
    Praktisch sollte man aber die Bauunterlagen dazu sehr genau prüfen (lassen).
    Wenn Brandwände für einen solchen Umbau durchbrochen werden müssen, lohnt sich meist der Aufwand nicht.

    Auch die Frage wie z.B. der Wasserbrauch in einer gemeinschaftlichen Waschküche abgerechnet wird, sollte man sich vor einem solchen Umbau überlegen.
    Nachrüsten ist wesentlich teurer als sich vor Baubeginn ein paar Fragen mehr zu stellen und entsprechend zu planen.
     
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  5. #4 leitstellenhexe, 01.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2019
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    Technisch machbar wäre das vermutlich schon.... ich frage mich aber, ob das mit der Zusammenlegung überhaupt nötig ist, um die Zusammengehörigkeit als ein Gebäude zu festigen nach §573a.
    Aber die technische Klärung mit den hierfür entstehenden Kosten sollte man logischerweise erst dann machen, wenn man weiß, dass man die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit erreicht.

    Die Option Verkauf ist für mich absolut nicht sinnvoll, Ich habe lange nach einem Altersruhesitz nahe am Wald gesucht, leider nur als 2Familienhaus gefunden und will absolut nicht mehr umziehen. Das Haus ist für mich kein austauschbares Anlageobjekt sondern Seniorenwohnung. Ein unausstehlicher Eigentümer im Nachbarhaus ist noch bedeutend schlimmer als so ein Mieter.

    Der Verweis auf das Urteil ist schon gut, denn der Mieter musste scheinbar ausziehen, so verstehe ich die Räumungsfrist. Aber sonst ganz verstehe ich das Original-Urteil nicht....
     
  6. Andres

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    Natürlich ist das technisch machbar. Die Frage ist, ob es zulässig ist bzw. welche Maßnahmen erforderlich wären, um einen solchen Umbau zulässig zu machen. Der Architekt ist hier eher wegen der rechtlichen Gegebenheiten zu befragen. Das erleichterte Kündigungsrecht nach § 573a BGB gilt jedenfalls nicht für Doppelhäuser und Reihenhäuser, BGH VIII ZR 325/09.

    Meine Vermutung ist: Durch einen solchen Umbau würde man den Bestandsschutz für die diversen Ausnahmeregelungen, die für DHH gelten, verlieren. Das macht den Umbau wahrscheinlich massiv unwirtschaftlich. Selbst wenn man dadurch aus dem Doppelhaus ein ZFH macht und auf diesem Weg ein erleichtertes Kündigungsrecht erhält, ist das kaum den Aufwand wert.

    Ich frage mich auch eher grundsätzlich, was damit gewonnen ist. Kündigungsfristen von 6-12 Monaten sind ja auch nicht gerade kurz, wenn es wirklich Ärger mit dem Mieter gibt, und das Risiko einer Räumungsklage räumt man so auch nicht aus.
     
  7. #6 leitstellenhexe, 01.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2019
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    Danke Andres,
    von der rechtlichen Seite, Genehmigungen usw. und damit verbundenen Kosten habe ich es noch nicht betrachtet.... Also keine Chance
     
  8. Pitty

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    Da hilft nur entweder leer stehen lassen oder ein Familienmitglied einziehen lassen, wo man weiß das es gut gehen könnte.
     
  9. Duncan

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    ganz blöde Idee. Damit kannst ein halbes Jahr überbrücken, aber schon nach einem Jahr siehst du das den Gebäuden an und mit jedem Jahr wird es schlimmer. Hier war von Alterssitz die Rede. Also die Zeit der schwindenden körperlichen Kräfte ist absehbar, nicht so selten ziehen da die kognitiven und vor allem die monetären Kräfte nach. Hier zeigen 10 Jahre wieder ganz gravierende Veränderungen, fast wie zuletzt in der Kindheit. Hier kommt die Zeit wo die ETW deutlich komfortabler wird gegenüber dem EFH, die Grundinstandhaltung besorgt die WEG. Natürlich nur wenn man sie lässt und man sich selbst bei Zeiten an ein entsprechendes Wohnen gewöhnt hat. Das EFH wird sehr oft zur größten Last. Und dann noch eine vollkommen nutzlose Einheit zusätzlich pflegen und instand halten?
    In meinen Augen ist das Objekt für den Zweck ungünstig gewählt. Hier sehe ich wieder den großen Vorteil der Kleinhäuser mit 45 bis 80m² Grund=Wohnfläche. Wurden leider in den letzten Jahrzehnten massiv abgerissen "zu klein". Nein super wenn man nur noch als Paar oder alleine wohnt und sich um das Haus kümmern muss. Gebaut und geplant wird gerne mit 2-3 Kinderzimmern, aber gewohnt wird dann wenn das Haus wirklich fertig ist, die weitaus längste Zeit ohne Kinder...
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 02.01.2019
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    Mir fällt als Vermietvariante ein möblierte Zimmer oder DDH zeitlich befristet.
    Als Ferienwohnung oder für Projektaufgaben.

    Evt. kommt auch eine Nutzung als "Dienstwohnung" in Frage. Z.B. für Haushaltshilfe, Gärtner, Pflegekräfte, Hausmeister.
    Auch das wäre eine Art befristete Vermietung, nur solange man die Dienste benötigt.

    Über die Besonderheiten einer solchen Vermietung, solltest du dich aber gründlich beraten lassen (Anwalt, Vermieterverein, Steuerberater), wenn dir die Grundidee gefällt.

    Eine Vermietung mit Garantie auf deine Wunschmieter gibt es nicht.

    Leerstand, kann man vorübergehend machen. Auf Dauer ist das aber teurer als Vermietung, da auch das einem Haus schadet.
    Selbst wenn eine leere Wohnung lange nicht offensichtliche Schäden bekommt, nistet sich dort gerne Schimmel ein (wächst nur meist langsamer, dafür aber großflächiger), Wasserleitungen verrotten langsam aber sicher, wenn sie nicht genutzt werden.

    Eine solche Ssanierung kostet dann oft ein Vielfaches gegenüber einer Nach-Vermietung-Sanierung.
     
  11. #10 RP63VWÜ, 02.01.2019
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    Ich habe mir jetzt mal alle drei bisher erstellten Threads durchgelesen.
    (sehr subjektives) Fazit:
    Die Welt ist böse, nur die Threaderstellerin nicht!
    Aus Deiner alten Wohnung wurdest Du gejagt, weil man Dich scheinbar bedroht hatte:
    Aktuell hast Du ja einen Mieter vergrault, weil er (anscheinend) ganz viele ganz böse Sachen gemacht hat.
    (nur die Miete, die hat er immer gezahlt)
    Da ist der mutmaßliche Stromklau ja noch das Geringste.
    Ganz interessant in diesem Zusammenhang finde ich Deine Betonung, dass die Frau des ehem. Mieters (im Zitat steht Vermieter, wurde aber im Threadverlauf korrigiert) eine "Nichtdeutsche" ist:
    Du bist jetzt genervt und möchtest nicht mehr vermieten, weil die Welt ja sooo böse ist.
    Aus der Eröffnung dieses Threads:
    Ist Dir schon jemals die Idee gekommen, dass es einem Alptraum gleichkäme, Dich als Vermieter zu haben?

    Ausdrücklich weise ich erneut darauf hin, dass es sich hierbei um meine Sicht der Dinge handelt, die ich aus den Threads heraus gelesen habe.
    (so etwas zwischen den Zeilen)
     
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  12. #11 Vermieter0817, 06.01.2019
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    Also DHH zusammenlegen geht. Ich nehme an, dass das zwei Flurgrundstücke sind.
    2 Möglichkeiten fallen mir hierzu ein:

    1. Das Zusammenlegen geht, dann sind die beiden Grundstücke vereint. Nachteil: wieder späteres Trennen wird schwer machbar sein.
    2. Vereinigungsbaulast für Ihre zwei Häuser beantragen. Es wird rechtlich als ein Haus gesehen, steht aber auf 2 Flurgrundstücken. Erleichtert wahrscheinlich später wieder die Teilung als DHH

    Bei beiden brauchen Sie nicht einmal eine Feuerschutztür nach F30 oder gar F90 (Frage an die Experten: was ist der Unterschied T30 zu F30 oder T90 zu F90, auf die schnelle keine Antwort gefunden).

    An Ihrer Stelle würde ich dieses DHH als Zweifamilienhaus umgestalten. Hierzu aber das mit dem Architekten besprechen, ob es sich finanziell lohnt, bzw. ob es überschaubar bleibt. Evtl. die Heizungsletung und Den Wasserzulauf von einem Haus für die eine Wohnung vorsehen, dann gibt es kein Stress mit dem zukünftigen Mieter und den Abrechnungen, falls einer mal wieder kommen sollte (würde ich in der derzeitigen Situation lassen).

    Als Ferienhaus vermieten, wie ein anderer User hier schon geschrieben hat, ist ebenfalls eine gute Möglichkeit. Sie wohnen doch am Waldrand? Erholungsgebiet.
    Da kann es auch mal Stress mit den Gästen geben, aber die gehen nach zwei/drei Wochen wieder raus.

    Ist das jetzt ein DHH oder ein Zweifamilienhaus? Noch vermietet, oder leer. Geht aus dem Thread nicht ganz hervor.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 06.01.2019
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    Bevor man mit irgendwelchen Fachbegriffen um sich wirft, sollte man erst mal selbst wissen, was sie bedeuten...

    Eine Feuerschutztür ist garantiert nicht erforderlich, sondern eine Brandschutztür.
    Abhängig von der Bauweise, Lage des Objekts, Nutzung sind unterschiedliche Mindestanforderungen zu erfüllen.

    F steht für die Feuerwiderstandsklasse,
    T in diesem Zusammenhang für Türen, Fenster und Tore nach nach DIN EN 1634-1 Feuerwiderstandsklasse und Rauchschutz
     
  14. #13 Vermieter0817, 06.01.2019
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    Sehr geehrtes ehrenwertes Haus

    Man kann auch weniger arrogant von oben herab "klugscheissen".

    Ich habe hier einfach freundlich gefragt,,ob einer den Unterschied weiss, weil es mir auf die schnelle nicht ersichtlich ist, was T und F. Weil wenn ich Google, wird manche Türe als F30 bezeichnet, viele aber als T30.
    Entschuldigung, wenn ich in meiner Frage ihre Kompetenz beleidigt habe, und die Brandschutztüre versehentlich als Feuerschutztüre bezeichnet habe. Aber danke, dass Sie uns da jetzt aufgeklärt haben. :-)
     
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  15. #14 ehrenwertes Haus, 06.01.2019
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    ... und zuvor eine schlichtweg falsche Behauptung aufgestellt.

    Beide von dir vorgeschlagenen baulichen Veränderungen benötigen Brandschutztüren nach aktuellen Normen.
    Beide Zusammenlegungsvarianten ziehen noch weitere Maßnahmen in Richtung Brandschutz nach sich, wenn nicht bereits nach heutigem Standard gebaut wurde, wenn das nicht als Schwarzbau umgesetzt werden soll.
     
  16. #15 Vermieter0817, 06.01.2019
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    Sehr geehrter ehrenwertes Haus,

    Leider liegen sie komplett daneben. Warum.
    Das kann ich ihnen sagen:
    Bei mir wird so ein ähnlicher Fall auch bald auftreten, da ich mehr Platz brauche.
    Ein Reihenhaus ist ähnlich wie Doppelhaus, oder? Wenn Sie zwischen einem benachbarten Haus ein Durchbruch machen, und beide Häuser rechtlich so belassen, dann haben sie Recht - diese Vorgehensweise macht aber keinen Sinn.

    Nach Rücksprache mit Bauamt unserers Landkreises: einfach beide Flurstücken zusammenlegen, also auch aus zwei Häuser eines machen, dann keine Brandschutztüre. Nach Aussage des Amtsleiters kann dies wahrscheinlich ohne "Bauantrag" durchzuführen sein - da soll ich aber mal mit den Plänen vorbeikommen.
    Zweite Möglichkeit nach Rücksprache mit Architekt von unserem Haus und Grund Verein: Vereinigungsbaulast. Das bedeutet, Haus steht dann auf zwei (Flur-) Grundstücken, ist aber baurechtlich eines (das Haus). Versicherungstechnisch müsste es dann auch eines sein - da fehlt mir noch die Info (reiche ich Ihnen gerne per PN dann nach, wenn gewünscht). Durchbruch nach Architekt ohne Brandschutztüre zulässig, wird nicht benötigt.
    Sollten doch Experten sein, die wissen, was sie sagen. Davon abgesehen, was schadet es, wenn eine T30 Türe im Wohnraum eingebaut wird. Da gibt es tolle Modelle - einfach mal im Internet sich schlau machen, also ich finde die doch noch ganz ansehnlich. Dach muss natürlich brandschutztechnisch getrennt sein, bei mir schon der Fall.

    Schönen Sonntag noch.
     
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  17. #16 ehrenwertes Haus, 06.01.2019
    ehrenwertes Haus

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    Unterscheide doch mal Bauantrag und Änderungsantrag, Nutzungsänderungsantrag, Antrag auf nachträgliche Genehmigung usw.

    Baurecht ist Ländersache, meist noch mit zusätzlichen Anforderungen der Gemeinden.

    Das ist eine ausschließlich für diesen Landkreis verbindliche Aussage, wenn der Sachbearbeiter eine korrekte Antwort gegeben hat.
    Diese Antwort ist aber nicht bundesweit korrekt und verbindlich.

    Was in BW gilt muss nicht in HH oder NRW zutreffen, kann dort sogar strikt untersagt sein.
     
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  18. #17 Vermieter0817, 06.01.2019
    Vermieter0817

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    Was ich hiermit meine:
    Zusammenlegung von zwei Häusern zu einem. Was dies für ein Rattenschwanz nach sich zieht, das muss der User schon bei seinem Landratsamt nachfragen. Das Bauen Ländersache ist, sollte jedem bekannt sein. Aber die bauliche Vereinigung sollten keine allzu grosse Hürde sein (ich verschmelze 2 Häuser die mir gehören zu einem) - ab einer bestimmten Breite muss, spätestens 20m, so erinnere ich mich, ein Treppenhaus sein. Ich denke nicht, dass dies dort zutrifft. Aber wie schon vorher auch von anderen gesagt, Architekt fragen, Rechtsanwalt für Mietrecht ( und auch Baurecht, am besten große Kanzlei), dann klappt das.
     
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